深圳xxx公司發(fā)展戰(zhàn)略(文件)
【正文】 內(nèi)裝修成本300，綠化100，地價(jià)1000，期間費(fèi)用200，銷(xiāo)售費(fèi)用50，其它50售價(jià)5000元4000元主力總價(jià)6065萬(wàn)4044萬(wàn)總成本15億總銷(xiāo)售金額21億毛利潤(rùn)6億靜態(tài)收益率40%%前期投入高較高風(fēng)險(xiǎn)性較高較高風(fēng)險(xiǎn)所在高檔次產(chǎn)品的市場(chǎng)承受能力中心區(qū)同檔次樓盤(pán)的大量供應(yīng)前海樓盤(pán)的市場(chǎng)攔截品牌知名度高低品牌特性超越性、差異性同質(zhì)化、大眾化（2）兩種方案的優(yōu)劣勢(shì)比較方案一：方案一是以星河灣的模式為基本思路，目標(biāo)是為寶安人打造一個(gè)名片，提供一個(gè)別樣的生活方式，打造一個(gè)精品的社區(qū)，提倡一種嶄新的生活態(tài)度。 市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)者較少，并且已進(jìn)入銷(xiāo)售尾期，并且未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)比較少，市場(chǎng)面臨一定的空白。 投入稍多的成本既可獲取更大的利潤(rùn)，滿足企業(yè)長(zhǎng)期利潤(rùn)的需求。 方案一的目標(biāo)客戶是寶安的二次置業(yè)者，如何喚起這些人的換房熱情是未來(lái)銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵，必須在開(kāi)盤(pán)之時(shí)既完成部分實(shí)景，以星河灣開(kāi)盤(pán)時(shí)的姿態(tài)亮相，使客戶感嘆，刺激換房的需求。在價(jià)格上重點(diǎn)參考冠城世家、御景臺(tái)的價(jià)位，同時(shí)綜合考慮中心區(qū)樓盤(pán)的價(jià)位，保持一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。 客戶層面較寬，市場(chǎng)容量稍大252。 一旦關(guān)內(nèi)客戶不進(jìn)場(chǎng)，銷(xiāo)售壓力將很大，252。對(duì)比之下，南頭關(guān)的價(jià)差至少應(yīng)在1000元以上，因此我們的價(jià)格水平應(yīng)控制在4000元以內(nèi)。價(jià)格定位216。 綠岸居啟動(dòng)時(shí)，主力總價(jià)控制在50萬(wàn)以內(nèi)。目前的商業(yè)中心主要集中在老城區(qū)，以新圳路、創(chuàng)業(yè)路、翻身大道為最為密集。綜合百貨的客戶群體的消費(fèi)特征除購(gòu)物方便、可一次性買(mǎi)齊外，更注重商品的檔次以及商家的信譽(yù)，對(duì)商品的品質(zhì)和商家的可靠性提出更高的要求。競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致了服務(wù)質(zhì)量下降，產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)等現(xiàn)象，出現(xiàn)了價(jià)高質(zhì)低的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了居民的日常消費(fèi)。從目前的經(jīng)營(yíng)形態(tài)來(lái)看，大型綜合批發(fā)市場(chǎng)尚未出現(xiàn)。該商業(yè)區(qū)是商業(yè)相對(duì)集中，集中著眾多百貨商場(chǎng)、超市、專(zhuān)賣(mài)店和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。差異化競(jìng)爭(zhēng)策略差異化競(jìng)爭(zhēng)策略是避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，尤其是在中心區(qū)這一供應(yīng)量集中的區(qū)域，更是避免價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、惡性循環(huán)、互相打壓的主要手段。老城區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)更多的表現(xiàn)出港式風(fēng)格，樓盤(pán)檔次低、設(shè)計(jì)差這一局面甚至在中心區(qū)的部分樓盤(pán)中都有所體現(xiàn)。l 服務(wù)差異化服務(wù)是樓盤(pán)重要的附加值，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，服務(wù)更是體現(xiàn)差異化的重要方面，依托中心區(qū)完善的配套，項(xiàng)目可以整合成為服務(wù)于業(yè)主的尊貴享受，以0100歲的全程健康教育為核心內(nèi)容，做出項(xiàng)目的服務(wù)差異化。其次開(kāi)盤(pán)之初，即完成震撼人心的園林、濱江步道以及現(xiàn)樓實(shí)景，完全吸引住了客戶的心理，極大刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房熱情。蔚藍(lán)海岸成功的原因在于：首先蔚藍(lán)海岸開(kāi)盤(pán)前即不惜花費(fèi)資金，租賃了臨街的地塊，并將之制作成優(yōu)秀的售樓花園，吸引了大量的人流。6 / 6。再次，蔚藍(lán)海岸的產(chǎn)品有很強(qiáng)的吸引力，以至于目標(biāo)客戶為首次置業(yè)者的一期，有很多的二次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)，并使后期的開(kāi)發(fā)方向改變?yōu)槎沃脴I(yè)的家園。使大部分人能夠接受。是小高層與多層的組合社區(qū)，總體容積率為2左右。l 景觀差異化寶安的小區(qū)景觀基本都屬于綠化層次，根本體現(xiàn)不出園林的要求，在寶安客戶越來(lái)越重視環(huán)境因素的環(huán)境下，寶安樓盤(pán)的環(huán)境景觀已不符合市場(chǎng)發(fā)展的要求。根據(jù)對(duì)整個(gè)新安西鄉(xiāng)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的差異化策略主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：l 產(chǎn)品差異化在目前的寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)中，所提供的產(chǎn)品大多屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用性的住房，樓盤(pán)檔次較低，戶型面積中小，以滿足基本的居家生活為目的，這些產(chǎn)品都無(wú)法體現(xiàn)出舒適的居家要求。周邊業(yè)態(tài)主要以街鋪形式存在，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)主要有建材，五金，電器等，隨著冠城世家5萬(wàn)平米商業(yè)的規(guī)劃，其商業(yè)形態(tài)有明顯的提升。萬(wàn)佳位于新圳路與寶民一路的交匯處，由于其自身近20000平方米的巨大商業(yè)體量，使得其有力地帶動(dòng)了周邊商業(yè)的蓬勃發(fā)展，又由于地處老城區(qū)，周?chē)幼∪丝诒姸?，且居住人群層次較高，因此消費(fèi)群購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，從而導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)區(qū)檔次、水平較高。l 批發(fā)市場(chǎng)多處于小規(guī)模低層次狀態(tài)，不具備區(qū)域性的市場(chǎng)輻射能力。底商如小區(qū)
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