【正文】 ，能為小業(yè)主出租的單位提供部分服務。導致同一樓層中的單位質(zhì)12 / 75素差異過大。 華標濤景灣在新推的江景樓盤中質(zhì)素較好，價格顯優(yōu)勢。 戶型面積定位不佳。周邊環(huán)境及狀況：家樂福、好又多等超市，出行購物皆便利。目前，濱江東板塊的一線江景住宅價格集中在兩個檔次：一是九十年代中后期開發(fā)的高檔住宅項目，售價為￥7,000￥10,000 元/ 平方米；二是 2022 年后開發(fā)的豪宅項目，售價為￥10,000￥13,000 元/ 平方米。但是，隨著海珠區(qū)寫字樓市場的起動及海珠區(qū)的知名度日漸提升，江景豪宅公寓的需求量開始增多，區(qū)內(nèi)豪宅開始受到投資客的關注。15 / 75二．廣州市高級服務公寓市場調(diào)查分析2． 1 高 級 服 務 式 公 寓 的 概 念國際公寓概念最早源于歐洲，當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休息的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的“臨時住家” ，這些物業(yè)就成了公寓的雛形。所謂高級服務式公寓（或稱酒店公寓、國際公寓）是指配有全套家具的，提供如房間打掃、洗衣、送餐等基本酒店服務并配有全套廚房設備的住宅公寓。這些非酒店的國際公寓都采取酒店式經(jīng)營管理，為外籍人士提供了一個星級酒店的家及高質(zhì)素的服務，而且收費比酒店便宜。天河區(qū)主要有新大廈、中信公寓等，該區(qū)公寓的租售情況相當活躍，目標客戶鎖定東山及天河商貿(mào)區(qū)高級外籍白領階層。其中，廣州的國際公寓的租賃服務還包括四、五星級酒店：廣州花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、廣東國際大廈 B 附樓、廣州凱旋華美達大酒店、假日酒店。? 戶型、面積與租價：公寓戶型建筑面積（.）月租金（USD/套）短期租金（USD/套）短期租金（交易會期間）（USD/套）2 房 173 4,8002 房+書房 185215 5,5005,8003 房 185215 5,5005,8003 房+天臺192197天臺面積：1281737,3007,5004 房 200 6,0005 房 395 12,000日租金：160周租金：1,050日租金：280/間（住 12 人）周租金：1,750*每增加一人加收 50 元廣 州 租 賃 物 業(yè) 區(qū) 域 分 布 比 例50%19% 18%5% 3% 5%0%20%40%60%天 河 東 山 荔 灣 越 秀 海 珠 白 云18 / 75（續(xù)前表）公寓戶型建筑面積（.）月租金（USD/套）短期租金（USD/套）短期租金（交易會期間）（USD/套）5 房+天臺 395天臺面積：262 15,0004 房 633 20,0003 房+書房 412 15,000B）嶺南會?出租率：85% ?客戶類型：以外資公司歐美籍高級職員為主要客戶群。? 戶型、面積與租售價格：（見下表）21 / 75戶型建筑面積（.）月租金（USD/套）平均售價（USD/m 2）1 房 59 8432 房 7995 1,566 1,4453 房 118145 2,1684 房 199229 3,373C）錦城花園? 客戶類型：以外資公司港澳臺灣等中級職員為主要客戶群。包括：丹麥領事、寶潔總裁、勞斯萊斯、諾基亞、殼牌石油、紐西蘭公司、ADIDAS、箭牌、西門子等 20 多家駐外機構和跨國公司的高級管理人員。? 出租率：80%? 戶型、面積與租價：戶型 建筑面積（.）月租金（元/套）平均售價（元/m 2）3 房 122 6,5007,5003 房 133 6,8009,000 90003 房 144 8,00012,000*以上租金不包括服務費用? 配套服務設施：24 小時保安及物業(yè)管理 室外游泳池健身室/舞蹈室 臺球室乒乓球室 蒸氣/桑拿商務會議室 棋藝室音樂室 咖啡廳停車場25 / 75? 配套家具：家具 收費全屋家具及空調(diào)電視DVD 音響系統(tǒng)IDD 電話洗衣干衣機煮食爐具、微波爐冰箱費用包括在房租中B）珠江廣場位于濱江東路， 2 座 16 層共有 160 余套服務式公寓，有 1 至 4 房多種間隔。金亞花園采用豪華的歐陸設計風格及優(yōu)質(zhì)的建筑材料，每個單位均設落地玻璃及大型觀光露臺。現(xiàn)有的住客大部分為歐美公司的高級雇員。第一期共 76 套別墅單位，已全部交付使用。2) 單體/連體高層豪宅：東湖御苑、祈福華廈、中信公寓、新大廈、遠洋大廈公寓東湖御苑交通便利并以東湖為主要賣點的東湖御苑于 2022 年 10 月交付使用。28 / 75? 祈福華廈位于廣州五羊新城廣州大道旁的豪華酒店服務式公寓。屬最早以租務方式經(jīng)營的國際公寓。? 中信公寓位于天河區(qū)天河北路，是天河標志建筑物——中信廣場的附屬高級公寓，分東、西兩座。其次，中信廣場比鄰廣州火車東站，是國內(nèi)各大城市、港澳地區(qū)與廣州連接的樞紐。每個單位均為 168—185平方米的大戶型公寓，家具優(yōu)美典雅，居家設備齊全，多項建筑材料由意大利直接進口，彰顯出卓越的意大利居家風范。今年二季公寓出租率比一季上升 28%。2． 5． 2 自 助 旅 游 客 人 ， 以 年 輕 夫 婦 為 主消費能力都比較高，他們選擇服務式公寓，不僅是考慮到交通和旅游景點、而且房租相當?shù)土?，更重要的是可以享受到酒店客房無法提供的家居生活氛圍。SOHO 一族大多屬于創(chuàng)業(yè)類，手頭資金有限，需要商住合一型物業(yè)，而且，SOHO 一族需要在家從事工作，故生活方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需要提供高素質(zhì)服務。2． 6． 2 裝 修 豪 華 高 檔大廈的形象豪華氣派，內(nèi)部裝修材料高檔精細，并以大戶型設計為主。2． 7 外 籍 人 士 住 房 需 求 相對來講，外籍人買房注重以下幾個方面：2． 7． 1 地 段 在國外，人們的工作時間都是以小時來計算的，特別是以工薪為主要收入的中產(chǎn)階級，不像國內(nèi)這樣以天、周、月為單位，所以他們更是以“時間就是金錢”為信條。另外，國內(nèi)的道路和公共交通還太發(fā)達，塞車京也是經(jīng)常的事兒。一方面，社區(qū)小，周邊現(xiàn)存的建筑多，規(guī)劃、建設的束縛也多，變化的空間也小。雖然買的是豪宅，但如果鄰居都是暴發(fā)戶，那社區(qū)環(huán)境能好到哪去？有錢不意味著有品位。故要再提供針對性的個性化服務。這就要求物業(yè)管理的服務方式必須有其區(qū)別于酒店服務的獨到之處。但對主要服務人員素質(zhì)要求較高，一般至少在大專學歷，英文相當于六級以上的水準。隨著 CEPA 的逐步落實，除外籍人士增加，北上就業(yè)或創(chuàng)業(yè)的香港人都在不斷增加，因此國際公寓的租務市場客戶群的將進一步36 / 75擴大，并以香港人為主。以前經(jīng)營公寓的大部分物業(yè)只租不售，令眾多的個體投資者望門興嘆。所以，廣州市場中以服務式公寓作為賣點的項目開始逐步增加。少數(shù)高質(zhì)素的服務公寓長期處于供不應求的狀態(tài)，入住率處于極高水平，住客在選擇時也存在較重的傾向性和單一性。更多的服務式公寓會由國際性專業(yè)管理服務公司或有名氣的國際公寓管理公司參與管理，使服務質(zhì)素得以提升。附 ： 億 匯 物 業(yè) 于 服 務 式 公 寓 市 場 之 優(yōu) 勢對外資企業(yè)人員居住要求的了解長期以來，我司為駐廣州的各跨國企業(yè)的員工提供專業(yè)租賃指導及服務，并與其建立了穩(wěn)定的服務關系，包括服務式公寓及寫字樓。這將有助貴司訂定服務式公寓的市場策略。此外，我司更聯(lián)同多個外來人士團體結(jié)構如香港商會，在重大節(jié)日如圣誕節(jié)組織會員聯(lián)誼活動或派對。 東湖御苑 陶金華庭40 / 75 海珠半島花園（三期）我司曾服務的部分客戶意大利對外貿(mào)易委員會 香港上海匯豐銀行有限公司電訊盈科 美國銀行香港政府駐穗經(jīng)濟貿(mào)易辦事處 廣東賽壹便利店有限公司金盛保險 開利空調(diào)公司廣州城電客戶服務中心 家樂福中英人壽保險有限公司 愛立信（中國）有限公司廣東北電通信設備有限公司 敦沛集團實力媒體/實力傳播 阿迪達斯瑞典貿(mào)易委員會廣州代表處 廣州市天河區(qū)政府對外經(jīng)濟貿(mào)易局安佳乳品41 / 75三． 項目分析3． 1 基 本 資 料? 項目位置：廣州市海珠區(qū)濱江東路，金海灣與中信君庭之間? 項目類型：純住宅? 戶型面積：150270 平方米? 規(guī) 模：29 層? 項目特色：一線江景豪宅，大露臺設計，戶戶有江景3． 2 項 目 之 強 、 弱 、 機 、 危 （ SWOT） 分 析3． 2． 1 優(yōu) 勢 分 析 （ Strength）?區(qū)位優(yōu)勢與濱江東路的西線相比，本項目所在的濱江東路東線，更為接近天河的中央商務區(qū)。東以廣州大橋接天河區(qū)及東山區(qū)，西有海印橋及江灣大橋連接東山區(qū)及越秀區(qū)，42 / 75鄰近地鐵二號線曉港站及即將開通的地鐵三號線赤崗站。因此，在與天河中央商務區(qū)的公寓項目的競爭中，本項目的商業(yè)居住氣氛稍弱，克服租賃客戶及投資者的心理距離將有一定的困難?？紤]到公寓用家對廣州的交通環(huán)境并不熟悉，他們在本區(qū)生活將有一定的不便，會認為交通條件有欠便捷。其中，電訊、保險、銀行等金融及服務行業(yè)，一直以來都是人力資源密集型的企業(yè)，每個企業(yè)都擁有大量的員工?？梢灶A見，隨著更多港資公司落戶海珠區(qū)，區(qū)內(nèi)的公寓市場的需求量將大幅度增44 / 75加。據(jù)去年年底所作的一項調(diào)查顯示，住宅仍是廣州市民置業(yè)投資的首選項目，其被選擇的比重達到 %，而把商鋪及寫字樓作為首選投資項目的分別占 %、%。?來自其他區(qū)域物業(yè)的威脅二沙島在金亞花園、新世界棕櫚園、花城苑等項目的帶動下，是外籍人士租住公寓的首選區(qū)域。可以預見，這些同類型物業(yè)將分流本項目相當一部分的目標消費者，包括租戶、自住買家及投資者。在前期規(guī)劃中，建議圍繞公寓主題，以目標租戶為出發(fā)點，為其構建最適用的居住社區(qū)，以特色服務、獨特經(jīng)營引導市場，從而提高投資價值，進而帶動項目的銷售。?建議其余物業(yè)定義為 新世代豪宅 限量發(fā)售。3． 3． 3 國 際 公 寓 的 租 客國際公寓面對的客戶主要是來華外資公司的高級管理人員，這類人員分為以下兩類：?攜眷型：這些外籍家庭的成員一般為三至五人，包括高級管理人員本人、丈夫/妻子、一至兩個孩子。重點關注公寓的物業(yè)管理及家政服務是否全面，要求公寓管理者能代其處理日常生活的全部事項。這類家庭講求生活享受，重點關注公寓的生活環(huán)境，并要求公寓管理者能協(xié)助處理家務。本項目若能率先打破“業(yè)主自負”的租務管理方式，以與發(fā)展商保留出租的國際公寓一致的服務標準，為小業(yè)主提供租務服務，迎合投資者的需要，必然在市場上贏得投資者的追捧。根據(jù)上述分析，本項目的自用型買家將定位為： 子女已獨立或成家的貴冑家庭：隨著子女的遷出或搬離，遠離市區(qū)的別墅豪宅會顯得過大而空虛。 鉆石單身貴族：尚未成家的第二代富豪，已離開父母自住。濱江東的璀燦江景是他們不愿舍棄的，同區(qū)的升級產(chǎn)品將是他們的主要選擇。3． 4 主 題 定 位為了配合本項目的市場策略，并成功吸引上述目標客戶，建議本項目的主題定位如下：水岸豪宅 世代傳承這一定位主要包括以下幾個層次的含義：? “水岸豪宅”：這不僅是對本項目所在的濱江東板塊的江畔美景50 / 75的概括，更為豪宅生活作了一個優(yōu)雅的定義，“水岸”是寫意、風情與氣派的揉合，而“江景”只是一種簡單和蒼白的描述。因此，建議在產(chǎn)品的風格設計上，無論是建筑體的一梁一隅、外部環(huán)境的一草一木，還是住宅里的家具款式、社區(qū)里的活動場所，包括住客相伴進出的左鄰右里，都營造出一個他們所熟悉的社區(qū)環(huán)境，從而倍添親切。這樣，方能充分展現(xiàn)本項目足可“世代傳承”的貴族氣派。? 園林設計：盡可能不對江景造成遮擋。車道與人行道嚴格區(qū)分，以保障住客的居住安全。因此，產(chǎn)品的方方面面都要顯示出住客超然的身份及地位，物業(yè)的建材用料不僅要名貴考究，更需精雕細琢。本項目的這一定位策略及主題，將作為其整體思路貫穿于項目的整個過程，關鍵是要將定位及主題概念落實到每一個細節(jié)，包括前期的產(chǎn)品規(guī)劃、功能分布、風格設計，以至項目的形象策劃、宣傳推廣、銷售策略、現(xiàn)場包裝等緊密相扣的各項工作都要嚴謹操控，充分考慮到定位及主題概念的融入和體現(xiàn)。他們會考慮所購物業(yè)能否如他們租住的國際公寓一樣提供完善的服務，亦會考慮物業(yè)日后的投資保值。他們一般不要求住宅面積大，但要求物業(yè)管理服務的全面。 父母為子女置業(yè)：隨著子女長大成人，父母會為子女49 / 75購置物業(yè)，既可供子女日后居住之用，亦可給子女作為繼承的財富之一，并以此投資保障子女日后的生活。家庭結(jié)構的改變，使他們對豪宅有了不一樣的要求。發(fā)展商保留部分單位作長線收租，定可吸引不少投資者入市置業(yè)仿效。?國內(nèi)的高級職員：這類客戶一般有在外國長期生活的經(jīng)驗，多為回流人士或?qū)W成歸來的留學生。重點關注公寓的生活環(huán)境的安全性，并相當重視子女教育問題。具體指的是，本項目是濱江東板塊最后一個江景豪宅，更有不斷升值的潛力與空間，不論自用還是投資，本項目的豪宅都可兩代、三代甚至世世代代地傳承下去。3． 3 項 目 定 位3． 3． 1 定 位 策 略根據(jù)上述的分析，現(xiàn)建議項目采取的基本策略為：?建議發(fā)展商保留約 40 套單位作為 服務式國際公寓 ，作長線收租之用。因此，與同一區(qū)域的競爭對手相比，本項目的優(yōu)勢是不明顯的。?來自周邊同類型物業(yè)的威脅分布于本項目周邊地區(qū)的物業(yè)中，海