【正文】 ，質(zhì)素不及別的樓盤好，市場不景氣等等，然而凡事哪有盡善盡美呢？真有所謂的物美價(jià)廉，公司產(chǎn)品又何必需要銷售。一個(gè)優(yōu)秀的銷售員，要有“努力不懈，堅(jiān)持到底”的精神，必須自信“精誠所至，金石為開”。此外，銷售員要有[挑戰(zhàn)第一]的決心，告訴自己[我是這個(gè)月的最佳銷售員。8)9)故此，銷售員應(yīng)培養(yǎng)對銷售工作的興趣，利用自信待人親善，禮貌熱誠：銷售員首要具備的條件是一副親善的笑容及一份對工作對客戶的熱誠。朝氣蓬勃，隨時(shí)作好銷售準(zhǔn)備：銷售員需擁有健康的體魄，朝氣蓬勃的干勁，隨時(shí)作好銷售的準(zhǔn)備，迎接客戶的到來。14)4.檢定資格：辯識目標(biāo)顧客動(dòng)向及需要：確認(rèn)顧客需要。4)對不同的顧客使用不同的締結(jié)語。應(yīng)接技巧應(yīng)對進(jìn)退，是對人對事最重要的技術(shù)。請記?。嚎蛻糁粫?huì)和自己的“朋友”（也許只是暫時(shí)的）談?wù)嬖捈白髻I賣的。名片可放在上衣口袋，但切勿放在褲兜內(nèi)，要保持名片或名片夾的清潔、平整，在辦公桌上準(zhǔn)備一些名片；3）7．日常工作禮節(jié)1）引路：應(yīng)走在客人右前方的3步處，讓客人盡量走在路的中央，要與客人步伐保持一致，引路時(shí)需適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行一些介紹，途中注意提醒客人“這邊請”、“注意樓梯”等。5）報(bào)紙：報(bào)紙是公司訂閱供全體職員閱覽的，由辦公室統(tǒng)一保管，所以，看過后請按原位置放回書報(bào)架，切勿自己保留或自行剪報(bào)，如有需要的內(nèi)容，可采取復(fù)印、摘抄形式保留，或經(jīng)辦公室同意后剪報(bào)；切勿花費(fèi)大量上班時(shí)間閱覽報(bào)紙（尋找市場信息除外）。高傲的客人：對于這類客人，首先要恭敬、謙遜，使他的自尊心得到滿足，然后細(xì)心聆聽他的說話，以了解其意旨所在，酌量情形，替其辦理，辦妥后更要道謝。高傲的客人多數(shù)是目中無人，除小心應(yīng)付之外，有時(shí)不妨略加贊揚(yáng)，反可削其銳氣。不同的場合，面對這樣的客人，便要以不同的處理方法應(yīng)付。語言沖突的客人：當(dāng)客人對言語或態(tài)度有誤會(huì)而不快時(shí)，千萬不要存有責(zé)任在對方的心理，因?yàn)槊恳患拢鸨舜藳_突，理由都非絕對的。如能用一種同情及關(guān)懷的說話去安慰他，然后徐徐為其解答，自能得到投機(jī)，切勿反駁及多辯，再去刺激他的情緒。有自卑感的客人：這類人有一種怕別人瞧不起他，或故意向他留難的心理。7）9．待客詞令詞令，是人與人之間溝通的橋梁，亦是交往中的重要條件，要斯文、清晰，才能使人更易于接近。談話精簡，便不會(huì)喋喋不休，花費(fèi)彼此雙方時(shí)間?！保ɡ┤绯^3聲應(yīng)向?qū)Ψ秸f：“對不起，讓您久等！”2）4）接通電話后要報(bào)出自己的姓名，講話要有禮貌，如打錯(cuò)電話，應(yīng)禮貌道歉；如講話內(nèi)容比較復(fù)雜或難記，可知會(huì)對方先準(zhǔn)備紙筆做好記錄如講話中途遇到其他事情需要處理，應(yīng)禮貌的向?qū)Ψ秸f“對不起”后，讓對方等候，如需等候時(shí)間過長，應(yīng)先向?qū)Ψ浇忉?，掛斷電話，事后再撥打，切勿讓對方在電話旁久候注意通話時(shí)間不宜過長；7）說話清楚：假如說話含糊不清，或聲線太低，對方會(huì)不明所以，亦別亢聲疾呼。3）4）5）假如你尚未掌握一切事情，應(yīng)再向?qū)Ψ絾柷宄Ｒ驗(yàn)閷Ψ娇赡懿幻靼仔袃?nèi)人士用語，反而引起不必要的誤會(huì)。9）準(zhǔn)確接線：假如你不能幫助對方，應(yīng)要向他解釋為什么你要把電話轉(zhuǎn)接另一部門，并且征求對方同意后再這樣做。無目標(biāo)，不求上進(jìn)，得過且過；4)崇尚自由，不愛受規(guī)條及上司管束。2．幾種常見的建筑構(gòu)造形式構(gòu)造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。（國貿(mào)大廈）2）4）6）（2②建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。5．采光、通風(fēng)的順序要求首先保證主要功能房（客廳、主臥房）的采光、通風(fēng)等要求，再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風(fēng)等要求。工程部職能地盤工程建設(shè)的質(zhì)量管理、成本管理、工期管理。附件二：物業(yè)管理常識1）物業(yè):4）行業(yè)管理:是指本行業(yè)歸口處的管理。7）住宅維修基金:是指在住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主作保修期滿后第一個(gè)月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金；當(dāng)業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所繳住宅基金是不予退還的。監(jiān)督管委會(huì)的工作。決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。改變和撤誚管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿十八歲的業(yè)主由其法定代理人出席。4)審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅小區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程及重大的維修工程項(xiàng)目；管委會(huì)任期每屆為三年。9．住宅區(qū)的使用和維護(hù)住宅區(qū)建成移交時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料；1）住宅區(qū)各類房屋清單；5）其它必須資料。公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入；3）日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；2）清潔費(fèi)用；3）設(shè)備損耗、折舊費(fèi)用；4）綠化、消殺費(fèi)用；5）人員工資、福利；6）稅金；7）行政辦公費(fèi)用。附件三：三級市場交易簡介三級市場狀況1997年，深圳市因二次以上置業(yè)者增加，且大多在二級市場購得新樓后轉(zhuǎn)讓舊樓，從而使三級市場的交易量增大。三級市場的一般交易過程尋找市場信息→溝通買賣雙方→促成成交→簽定買賣合同（境外需公證）→出稅單（交稅費(fèi)）→出房產(chǎn)證4．售價(jià)售方登記部門代收3）%售價(jià)買方國土部門收4）%售方登記部門代收6）20%土地增值額3現(xiàn)購入價(jià)低于估價(jià)值(由國土局統(tǒng)一規(guī)定)時(shí),取估價(jià)值。在我們具體銷售過程中，靈活的運(yùn)用一些風(fēng)水學(xué)常識，會(huì)增強(qiáng)客戶的決策信心。所謂負(fù)陰抱陽，即基址后面有主峰，左右有次峰（或稱為青龍、白虎砂山），山上要保持豐茂植被；前面有月牙形池塘或水流；水的對面還有一個(gè)對景山；軸線方向最好是坐北朝南。風(fēng)水與景觀：中國古代哲學(xué)思想中的“天人合一”、“天人感應(yīng)”，是認(rèn)為人與自然應(yīng)取得一種和諧的關(guān)系。2）4） 結(jié)33 / 33。語以上的房地產(chǎn)知識只是粗略介紹，更多的技巧需要在日積月累的實(shí)際工作中了解把握。3）依照風(fēng)水觀念所構(gòu)成的景觀，具有以下特點(diǎn)：1）基本原則：負(fù)陰抱陽，背山面水，這是風(fēng)水觀念中宅、村、城鎮(zhèn)基址選擇的基本原則和基本格局。這種古老的學(xué)說，其中雖然摻雜了許多玄學(xué)的成分和迷信的色彩，但它的實(shí)質(zhì)不外是在選址方面作為準(zhǔn)繩對地質(zhì)、地文、水文、日照、風(fēng)向、氣候、氣象、景觀等一系列自然地理環(huán)境因素，哲理、美學(xué)、心理、生態(tài)等外在因素作出優(yōu)劣的評價(jià)和選擇，以及所需要采取的相應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的措施，從而達(dá)到趨吉避兇納福的目的。國土部門收注:1所得稅=現(xiàn)購入價(jià)原購入價(jià)營業(yè)稅城建稅土地增值稅登記費(fèi)印花稅；售方個(gè)人所得稅所得額印花稅登記費(fèi)稅費(fèi)名稱這說明隨著住宅貨幣化的進(jìn)一步深入，很多買家已不僅僅是為了自用，而是把房地產(chǎn)市場交易作為一種投資行為，這亦推動(dòng)了深圳三級市場的繼續(xù)發(fā)展。何謂三級市場三級市場是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場。管理服務(wù)費(fèi)不包括業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)用。住宅區(qū)的其它合法收入。11．住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支范圍管理服務(wù)費(fèi)的來源：1）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場所清單；7）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；3）5)審議住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；7)1)召集和主持業(yè)主大會(huì)；2)審議決定住宅維修基金及公用設(shè)施專用基金的使用；3)采取公開招標(biāo)或其它方式，聘請物業(yè)公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并簽定委托管理合同。管委會(huì)委員均由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。批準(zhǔn)管委會(huì)章程。修改業(yè)主公約。聽取和審核管委會(huì)的工作報(bào)告。選舉、罷免管委會(huì)的組成人員。深圳現(xiàn)行的物業(yè)管理方式均采用了業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理方式或模式。6）公用設(shè)施專用基金:住宅開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向管委會(huì)劃撥的公用設(shè)施專用基金。2）業(yè)主:是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。政府有關(guān)部門在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所起的作用規(guī)劃國土局：批地、報(bào)建、驗(yàn)收建設(shè)局：對施工單位、設(shè)計(jì)院的管理,以及施工手續(xù)的審批消防局：對消防設(shè)計(jì)的審批及消防設(shè)施的驗(yàn)收勞動(dòng)局：電梯的驗(yàn)收和維修申報(bào)環(huán)保局：對環(huán)境治理的監(jiān)督質(zhì)檢站：對工程質(zhì)量的驗(yàn)收監(jiān)督工程部人員基本架構(gòu)經(jīng)理（結(jié)構(gòu)工程師或建筑工程師）、總工程師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強(qiáng)電：照明、空調(diào)、電梯等；弱電：電話電視監(jiān)控、消防報(bào)警、保安、電腦網(wǎng)絡(luò)等）、預(yù)決算工程師?？蛷d與餐廳的相互關(guān)系客廳的標(biāo)準(zhǔn)面積：基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義基礎(chǔ)設(shè)施：水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。7）5）3）民用建筑工程的幾種常見病及成因（見下頁）1）筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用高層剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重附件一：建筑工程常識1．公私不分，做私事多過公事；6)內(nèi)向被動(dòng)，守株待兔；2)技巧發(fā)問：有技巧的措辭，會(huì)帶來不同的效果。7）6）假如你要暫時(shí)放下電話去尋找相關(guān)資料時(shí)，別忘記先問對方能否稍候片刻？不要隨便的說：“呃他可能是想咨詢或投訴。2）11．5）”3）對方即使是蠻橫無理，怒氣沖沖，也會(huì)被你這種和善的同情語氣所化解，神志恢復(fù)冷靜，把事情重新檢討。談話的藝術(shù)最主要的一點(diǎn)，就是“精簡”。輕佻和浮躁，是引致誤會(huì)的媒介。首先，切勿用眼睛注視他，以免加深他不安的情緒和種種疑慮。別有用心的客人：如面對一些別有用心而又歪曲事實(shí)的客人時(shí)，你應(yīng)想到是懷有某種企圖的，可不予正面接觸；若難以應(yīng)付，便應(yīng)及時(shí)向上級請示，以獲取公司其他同事的支持，尋找到應(yīng)付的辦法。4）同時(shí)，語氣必須誠懇，切勿刺激起他的反感，事情便可迎刃而解。2）這種辦法在面對這種客人最為有效。雖然對顧客的心理大同小異，面對著平易近人的顧客當(dāng)然容易應(yīng)付，但當(dāng)遇上特別的客人，則處理上需要特別小心。3）電梯：等電梯時(shí)應(yīng)站在電梯門的兩側(cè)，留出通道讓電梯內(nèi)的人先出電梯；進(jìn)入電梯后應(yīng)盡量向后邊和兩側(cè)站立，最后進(jìn)電梯者應(yīng)面向電梯門站立；為不致引起他人厭惡，電梯內(nèi)切勿大聲喧嘩、說笑、吸煙。遞送名片必須起身雙手遞名片，遞名片時(shí)由下級或訪問方先遞名片，如是介紹時(shí)，應(yīng)由先被介紹方遞名片，遞