【正文】 形式，往往指一些口號(hào)和符號(hào)。 賞密林原生態(tài)木札嶺——原汁原味的高山森林這些活動(dòng)對(duì)內(nèi)包括：對(duì)服務(wù)人員的教育 (這里又包括服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技巧、禮貌用語和工作態(tài)度等 )、工作環(huán)境等；對(duì)外包括：市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品銷售、公共關(guān)系、廣告宣傳、促銷活動(dòng)等。它為沒來過本地的游客設(shè)計(jì)，希望能作為人們出游的驅(qū)動(dòng)力。（3）最佳的到訪時(shí)間 公共關(guān)系活動(dòng)是旅游區(qū)重要的促銷方法之一。公共關(guān)系活動(dòng)的創(chuàng)意可選擇相應(yīng)的旅游主題。 應(yīng)利用互聯(lián)網(wǎng)對(duì)外進(jìn)行信息宣傳與交流。在本市所有道路交叉口設(shè)立、懸掛本市旅游區(qū)（點(diǎn)）的旅游路線提示牌、宣傳圖案、標(biāo)語口號(hào)。1定期評(píng)選游客的優(yōu)秀攝影作品和游記；1與堯山、白云山、西泰山景區(qū)進(jìn)行旅游資源整合，線路對(duì)接，共享客源。（一）視覺形象景觀VIS是指視覺識(shí)別系統(tǒng)，它是理念識(shí)別的具體化和視覺化。木札嶺原始生態(tài)旅游區(qū)的VIS設(shè)計(jì)可考慮使用以下文字及形象元素：雙龍瀑布（形象）；官帽峰（形象）； 奇松怪石（形象）； 登山懸梯（形象）；高山密林（形象）；山地野果（形象）；度假村建筑（形象）；農(nóng)家小院（形象）；景區(qū)大門形象（形象）10 原生態(tài)、原始森林、伏牛山心臟、中原第一懸瀑、國(guó)家森林公園、國(guó)家自然保護(hù)區(qū)（文字）。從社會(huì)效益上看，旅游帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)居民就業(yè)，并具有科普教育、環(huán)保教育的積極作用。木札嶺景區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施齊全配套，基本不需要新建基礎(chǔ)設(shè)施，更無需大的基建投入。㈡軟環(huán)境評(píng)價(jià)宏觀政策環(huán)境有利中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游近年來呈蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)，旅游人數(shù)和旅游收益增長(zhǎng)很快。景區(qū)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)發(fā)展旅游的意識(shí)超前，對(duì)投資開發(fā)商持歡迎態(tài)度。一、收入、成本及收益分析㈠收入分析木札嶺收入因素分析我們?cè)谟?jì)算木札嶺的收入時(shí)只考慮門票收入，不考慮非門票收入。詳細(xì)理由后述。由投資商經(jīng)營(yíng)木札嶺后，勢(shì)必重新定員定編。為此，我們以2011年木札嶺預(yù)計(jì)收入（50元10萬人＝500萬元）為基數(shù)，以行業(yè)慣例的比例計(jì)算出2011年應(yīng)該提取的宣傳促銷費(fèi)作為該項(xiàng)目的調(diào)整數(shù)，用此數(shù)據(jù)替換和修正歷史成本數(shù)據(jù)。㈠幾個(gè)問題的說明投資攤銷問題在項(xiàng)目投入運(yùn)行后的會(huì)計(jì)核算中，需要將收購(gòu)景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)的資金攤銷進(jìn)入成本，并進(jìn)一步核算其當(dāng)期收益，以此反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中，并作為交納所得稅的依據(jù)。首先，在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金流量總計(jì)是相等的。所以，收購(gòu)景區(qū)的一次性支付款項(xiàng)，我們將它看作當(dāng)年的現(xiàn)金流出量一次性支出，而不是使用會(huì)計(jì)攤銷的辦法平均地?cái)備N至各年。其理由是：⑴在不清楚投資商的資金來源、構(gòu)成和籌資成本的前提下，只能以自有資金計(jì)算出一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)。 ㈡景區(qū)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法評(píng)估，此處省略……N個(gè)字）㈢內(nèi)含報(bào)酬率測(cè)算（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法測(cè)算，此處省略……N個(gè)字）㈣投資回收期法（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法測(cè)算，此處省略……N個(gè)字）三、三種評(píng)估方法所得結(jié)論說明（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法說明此處省略……N個(gè)字）四、對(duì)4個(gè)最有價(jià)值的方案的會(huì)計(jì)測(cè)算（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，此處省略……N個(gè)字）五、風(fēng)險(xiǎn)分析（沒有相關(guān)數(shù)據(jù)，無法進(jìn)行分析，此處省略……N個(gè)字）第四部分 評(píng)估結(jié)論及投資建議一、評(píng)估結(jié)論所依據(jù)的若干前提㈠政治經(jīng)濟(jì)和政策穩(wěn)定性前提在投資商經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，不發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)等重大政治變故、經(jīng)濟(jì)危機(jī)和嚴(yán)重蕭條。㈢自然環(huán)境保護(hù)前提木札嶺景區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境得到持續(xù)有效的保護(hù)，投資商經(jīng)營(yíng)期間無重大自然性破壞和人為污染，無長(zhǎng)期嚴(yán)重超載，因游客增加造成的環(huán)境破壞和污染得到有效治理。㈡市場(chǎng)前景及投資回報(bào)該項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景，經(jīng)濟(jì)效益在良到一般之間。有關(guān)資料說明它全面負(fù)責(zé)木札嶺景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)旅游資源的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。建議此紅線圖作為轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律文件的必要組成部分。以上問題涉及投資商取得木札嶺經(jīng)營(yíng)權(quán)后的經(jīng)營(yíng)與管理權(quán)限，建議列入轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律文件。27。表二： 木札嶺景區(qū)收入、成本項(xiàng)目數(shù)據(jù) 單位：元項(xiàng)目2007年度2008年度2009年度2010年度2007年度一、營(yíng)業(yè)收入其中：門票收入二、營(yíng)業(yè)成本㈠商品銷售成本㈡旅游營(yíng)業(yè)成本三、費(fèi)用總額㈠營(yíng)業(yè)費(fèi)用其中：景點(diǎn)維護(hù)廣告宣傳工資及福利㈡管理費(fèi)用㈢財(cái)務(wù)費(fèi)用四、稅金及附加 說明：數(shù)據(jù)來源：木札嶺景區(qū)月收入報(bào)表、利潤(rùn)明細(xì)表；標(biāo)注＊號(hào)的為景區(qū)相關(guān)報(bào)表中缺乏該項(xiàng)數(shù)據(jù)。屬于景區(qū)范圍紅線外、而又是景區(qū)經(jīng)營(yíng)所必須使用的公用設(shè)施如道路等，投資商在經(jīng)營(yíng)中有權(quán)無條件使用，且在正常使用的前提下這類公用設(shè)施的維護(hù)義務(wù)由地方政府承擔(dān)；對(duì)供水、供電、通訊、排污等須有償使用的設(shè)施，投資商在使用時(shí)的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于景區(qū)管理當(dāng)局直屬企業(yè)的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同要報(bào)經(jīng)市一級(jí)人民政府或其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。有較高的現(xiàn)金流量前5年的現(xiàn)金流量每年在400—700萬元，2010年以后每年可達(dá)700—1200萬元。投資商必須持續(xù)有效地對(duì)景區(qū)進(jìn)行宣傳促銷。嵩縣縣政府、木札嶺風(fēng)景管理局恪守現(xiàn)有招商政策和投資協(xié)議條款。⑵利率目前在全球均呈下降趨勢(shì)，尤其是在中國(guó)加入WTO外資銀行進(jìn)入中國(guó)以后，國(guó)內(nèi)銀行目前偏高的貸款利率將逐步與國(guó)際水平接軌。所得稅問題本評(píng)估報(bào)告站在財(cái)務(wù)管理的角度上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析，既然不考慮收購(gòu)資金的攤銷、不考慮每一個(gè)會(huì)計(jì)期間的期間利潤(rùn)，所以也不對(duì)收購(gòu)后的所得稅進(jìn)行測(cè)算。所以，現(xiàn)金凈流量可以代利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)凈收益的指標(biāo)；其次，現(xiàn)金流量的狀況比財(cái)務(wù)報(bào)表中的盈虧狀況更為重要，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目是否可行，需要評(píng)價(jià)其在整個(gè)壽命期間內(nèi)的情況；一個(gè)項(xiàng)目能否進(jìn)行下去，除了報(bào)表利潤(rùn)以外，更重要的是取決于其有無實(shí)際的現(xiàn)金進(jìn)行支付。但在本評(píng)估報(bào)告使用的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法、內(nèi)含收益率法、投資回收期法三種方法，是站在財(cái)務(wù)管理的角度上進(jìn)行分析的，使用的是財(cái)務(wù)管理中“現(xiàn)金流量”的概念，在投資決策中是指一個(gè)項(xiàng)目引起的企業(yè)現(xiàn)金支出和現(xiàn)金收入增加的數(shù)量。變動(dòng)成本包括兩大類：第一類，經(jīng)營(yíng)成本，包括營(yíng)業(yè)人員、項(xiàng)目人員的工資福利及相關(guān)費(fèi)用、商品銷售成本、旅游營(yíng)業(yè)成本、廣告制作成本等；第二類，營(yíng)業(yè)稅金及附加。木札嶺定員定編及人力成本表單位：人崗位門崗清潔工輔助工保安行政銷售財(cái)務(wù)調(diào)度合計(jì)人數(shù)1520520555580人力成本1 200元80人10個(gè)月＝96萬元②宣傳促銷費(fèi)用：這是旅游景區(qū)最具彈性的成本項(xiàng)目。故我們將這兩項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行專門分析，核算出了其合理的成本標(biāo)準(zhǔn)，以此數(shù)值替換并修正歷史成本數(shù)據(jù)。公式：木札嶺項(xiàng)目收入＝木札嶺接待量門票價(jià)格木札嶺未來收入預(yù)測(cè)木札嶺未來收入計(jì)算表年份接待量（萬人）收入（萬元）年份接待量(萬人)收入(萬元)200752022200892023200911．5202420108．320252011202620122027201320282014202920152030201620312017203220182033201920342020203520212036㈡成本分析成本分析的基本思路目前財(cái)務(wù)成本管理使用的成本分析方法，分為定性分析法和定量分析法兩種，對(duì)于中長(zhǎng)期的成本預(yù)測(cè)來說，由于預(yù)測(cè)時(shí)間較長(zhǎng)，因素隨機(jī)性大，通常采用定量分析與定性分析相互結(jié)合，相互補(bǔ)充的方式。第三部分 經(jīng)濟(jì)分析本部分在上一部分市場(chǎng)分析成果的基礎(chǔ)上，對(duì)木札嶺未來各年的收入、成本及收益進(jìn)行分析，用資產(chǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)管理的方法評(píng)估景區(qū)各收購(gòu)方案，為投資商的決策提供數(shù)據(jù)參考。景區(qū)管理體制基本順暢截止目前，洛陽(yáng)木札嶺風(fēng)景管理公司全面負(fù)責(zé)木札嶺景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)旅游資源的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，有利于景區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃和管理，有利于協(xié)調(diào)各景點(diǎn)之間的關(guān)系。景區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)、游覽道、公廁等基礎(chǔ)設(shè)施均可以繼續(xù)利用，基本不需要改建。效益評(píng)價(jià)小結(jié)：木札嶺旅游發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益為景區(qū)生命周期的穩(wěn)定和延長(zhǎng)提供了保障，有利于長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。六、項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)從經(jīng)濟(jì)效益上看，木札嶺游客量近幾年以每年20％的速度遞增。視覺識(shí)別的內(nèi)容較多，涉及面廣，效果也最直接。完整的識(shí)別系統(tǒng)建立，有賴于理念的確立。連續(xù)在目標(biāo)市場(chǎng)報(bào)刊登載本旅游區(qū)游記和促銷信息，炒熱本區(qū)旅游。 可以通過洛陽(yáng)市旅游局和嵩縣旅游局以及更廣泛地區(qū)建立聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，形成旅游促銷團(tuán)體，進(jìn)一步擴(kuò)大知名度。 個(gè)人化的直接信件可以寄給旅游區(qū)的“影響者”，確保它們?cè)跐撛谟慰蜁r(shí)掌握了本地區(qū)相關(guān)的正確信息。建議重點(diǎn)通過河南省暢銷的報(bào)紙如《大河報(bào)》、《東方今報(bào)》、《鄭州晚報(bào)》、《河南商報(bào)》等進(jìn)行推介和宣傳。建議通過嵩縣旅游局、洛陽(yáng)市旅游局以及旅行社、飯店等與旅游有關(guān)的部門發(fā)放宣傳手冊(cè)。宣傳手冊(cè)正面應(yīng)包括如下內(nèi)容：（1）木札嶺原始生態(tài)旅游區(qū)的自然生態(tài)本底特征。木札嶺原始生態(tài)旅游區(qū)的BI