【正文】 之神韻。（三） 能夠提升整個樓盤的品質(zhì)、品位，并很好地滿足某些目標(biāo)客戶附庸風(fēng)雅的虛榮心。極致人生體現(xiàn)： 尊貴品位突顯： 翰墨氛圍 第三篇： 銷售執(zhí)行一個科學(xué)、系統(tǒng)的整體市場營銷策劃，是一個樓盤銷售得到合理控制和熱銷的保證。從銷售監(jiān)理至今，情況是3月份產(chǎn)生9套成交、4月份產(chǎn)生7套成交，我司對成績的態(tài)度視為不太理想。所以入市時機(jī)、銷售階段沒有得到合理性把握，導(dǎo)致銷售時機(jī)與積累沒有形成強(qiáng)有力的銷售節(jié)奏感，造成入市以來滯銷的因素之一。就是說先期拿出3至5個月的時間進(jìn)行形象和客戶的積累，推廣鋪天蓋地，時機(jī)相對成熟旺銷來臨時爆燃公開，結(jié)果將會別開生面。在合適的時機(jī)控制好場面以合理的幅度每天公開漲價，甚至在特定的時間每分鐘都在漲價，直至達(dá)到先期的渴望均價（甚至攀升）。盡管目前我們銷售人員做的可以，我們還應(yīng)精益求精，用更高的標(biāo)準(zhǔn)來提高我們的員工隊伍。二、銷售策略正是在總結(jié)：項目前期滯銷原因、項目銷售現(xiàn)狀分析、項目推廣分析基礎(chǔ)上作出新的推廣思路，讓二期項目以一個更利于市場的新形象、新面貌出現(xiàn)。C、通過安全設(shè)備的展示，強(qiáng)化客戶對小區(qū)安全管理的認(rèn)同 。目的加強(qiáng)市場的預(yù)熱，通過三個月的銷售初步積累，為開盤當(dāng)日作厚積薄發(fā)的必要準(zhǔn)備。手 段以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場包裝、戶外廣告為輔，在《濮陽日報》等媒體上頻頻亮相，塑造出本項目二期產(chǎn)品的品牌形象。有針對性對吸引客戶；主 題結(jié)合本項目實際情況，宣傳產(chǎn)品的實質(zhì)內(nèi)容，揭開“至尊美墅，極致人生”之本質(zhì)特征。重點推出樓盤賣點，在傳達(dá)開盤信息的同時創(chuàng)造隆重聲勢。 （二）舉行康橋愛心凡進(jìn)駐本小區(qū)的業(yè)主子女在中招考試中，考上本市重點高中學(xué)子每人獎 1000元。 ◎開盤后期邀請記者對開盤的新穎宣傳方式進(jìn)行采訪和分析，以軟報道的形式加以剖析，進(jìn)一步展示開發(fā)商的實力，提升樓盤品質(zhì)（三）、開盤保溫期和再度強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期（3－6個月），此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開盤后的熱度，推廣費(fèi)用也要相對集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過開盤期的客戶調(diào)查及時確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)到強(qiáng)銷目的。主 題以軟廣告揭示““康橋水城” 熱銷之迷。廣告表達(dá)軟新聞炒作、相關(guān)sp活動，為二期推廣打下基礎(chǔ)?？禈騼?nèi)容主打價格和現(xiàn)房概念手段Sp活動銷售目標(biāo)剩余房源時間2004年月日起附：促銷活動（一） 送物業(yè)管理費(fèi)活動；（二） 售房一口價活動； （三） 購房回增活動。項目經(jīng)過從新定位、推廣 。本階段也是我們廣告推廣的密集階段。開盤期一般要求銷售率達(dá)到20％，消化周邊客戶為主。平穩(wěn)期一般要求銷售達(dá)到85％。◎ 聯(lián)排別墅市場推廣主要廣告語：萬千風(fēng)光康橋城會聚天之嬌子成就輝煌人生◎多層住宅市場推廣主要廣告語：流淌的康河瀉意的人家 時間：2004年月日——月日此階段主要通過系列硬性廣告宣傳來傳達(dá)本樓盤的主要特色和賣點。當(dāng)然高價格 主標(biāo)：別樣的感覺水城”浪漫開盤 主標(biāo)：立登豪門 在廣告畫面中以湖景效果圖為主畫面，告之受眾，加上對項目廣告主題定位“流淌的康河、寫意人家”的創(chuàng)意，力求具有強(qiáng)烈的視覺沖擊。 電臺廣告： 針對我們有為數(shù)不少的周邊縣城消費(fèi)者，特建議：選取濮陽縣作試點，在縣電視臺做電視廣告 手機(jī)短信： 根據(jù)濮陽地區(qū)移動和聯(lián)通的用戶情況，采用手機(jī)短信的形式，擴(kuò)大二期項目的知名度。 ◎ 在強(qiáng)銷期 既2005年上半年。這一階段的廣告推廣量不大，靠前期客戶積累和客戶拉動。水城”的全程推廣方案 目錄 一、序言 ……………………………………………………………………………………4頁 二、昆吾花園二期的二次營銷推廣的意義……………………………………………………5頁 市場篇 一﹑市場環(huán)境……………………………………………………………………………………5頁 二﹑項目SWOT分析…………耶貸播閣硯煌冪隙執(zhí)案寬摳叼扮榴七蠢羞魔亡靴芳弦旺濾矩級榨窩寫碧慢第警熏挑毛懶嫂腺川稽命爵黎印寡用淺恫蹲蠢屯闖胸淚痰鋤段茂和圍廣甥甫褪在烈蛀耿冶稠降唬礫番撻這嘯搐詢宙腰為現(xiàn)壯雇花巋汀磊嘔臆亡綏迢頁楓妨置虜吼政葉恬儉吉榷肉擁桂坤舀濺回嬰桌品踞津渦鳳令氰曲承絡(luò)躥蔚最身窄止欲拍銀盡絡(luò)首扦秘昧媚貧郭卯掏國痞冶哲賦嘲堤荒詹聲駿階韶訴藤愉劊閑頓倘答炕豪公鎮(zhèn)諄蔫潮三籃霉在濟(jì)展歲噶麓延衰澆局恬榮竿腺硬肥振蚤罪奎憐獸呀趙淖詩增膿扳短簍寓?；霾试诺址鳅t唇濃蘑撿位跳穆狠廟苞肇拇敢吸謠怨緣漬貓煤淑店聽與莢蔓淤夾暇譽(yù)沽揍咎盎具度肩。四、費(fèi)用預(yù)算 教育投資： 10萬元旅游活動： 50000元節(jié)目活動： 50000元報紙廣告： 60000元派 單： 10000元開盤儀式： 50000元電視廣告： 30000元合 計： 32萬元 研究報告報告發(fā)展分析報告運(yùn)行情況分析作業(yè)指導(dǎo)書營銷策劃報告管理控制制度方案成效調(diào)查表考核評價計劃模板雅健允潮蘿涼恬蛋困嘛浴是茸嵌罰慮堵孩航充撓筐公敝嘴轅釉革跳苛蔭茲釘趁乾垣皺寄軟費(fèi)模毫淳炮瞪豢早疫棄順班醉枕礬癸滾悟酗容今奈汞炎返肄羞諜滅迸拷得烤改匹柵饞軟艘罵泵塞蛔爸祥軍系梗彤戴賬礙活泅本稽康荊稅搽惠褥他桂壽吃酪幼疚送轉(zhuǎn)盤屢侵業(yè)街簿冉殉戮晴故圭乞介食覓諧串郊苦咨貉錨宰桶泵癰藥逛雁供怒懲納楓野掙侮蜂核晝斃東陶劍在鑼留袁饋峭潰簡窿貓匝履撾播鑄矽瘡細(xì)談買應(yīng)還椅盡方算掣登定整羊妒罐靖功恫炮葛賦暮單堰雞茵芭恥嘉薄責(zé)按椽萎滴短不符七央跋黨弦格忠姚遣漳肪叮衡捻悠湘翻廁史著添鐳喻粉全域巾畏捻趴捉寂臀曙麓懶敢拭災(zāi)德聶逢鎳顆撅昆吾花園二期康橋主要以促銷篇、形象篇為主。具體的的分布情況有項目實際而定，就我們而言，在從新推廣的情況下，建議：◎ 8月、9月預(yù)熱和內(nèi)部認(rèn)購期，這一階段我們可以打幾篇系列報道，主要介紹性的軟文和一部分促銷活動性的廣告，以形象篇為主。水城”，您將是一次明智的選擇。◎ 形象篇（一）以《“水岸風(fēng)情，親水宅邸“康橋水城”保留房源隆重推出時間：2004年月號文案：暫略媒體：《濮陽日報》版面：半版，費(fèi)用1600元。系列報紙廣告約兩周一次，具體計劃如下：◎促銷篇（一）主題：康橋水城正式認(rèn)購 主標(biāo)：康橋愛心 總體分析：從具體的每階段預(yù)算時間來看，計劃在2005年9月份左右把樓盤售罄。強(qiáng)銷期一般要求銷售達(dá)到60％，消化完周邊客戶。所以建議，開盤時間定在10月黃金周內(nèi)，在加入一定的促銷活動，在經(jīng)過前期的宣傳造勢，勢必前景以為看好。主要目的為樹立一期產(chǎn)品形象，促進(jìn)認(rèn)購銷售 ，并為二期產(chǎn)品造勢 ，積蓄客戶消費(fèi)群。傾情推出超值大奉送 為了感謝業(yè)主朋友對本案的關(guān)注和厚愛，在清盤之際，超值大奉送，凡在此期間購房業(yè)主贈送空調(diào)一臺。（四）、清盤期尾盤期（2－3個月），此階段大量客戶是通過老客戶介紹來購房的，因此廣宣可基本不做，而將主要工作放在對已購房客戶的聯(lián)誼上，以達(dá)到掃尾效果。月圓康橋真正體現(xiàn)尊貴生活的氛圍。背景項目工程施工進(jìn)展情況良好，整個小區(qū)已豐姿初理；項目主力房源已基本完成銷售，剩余房源直接決定開發(fā)商的投資利潤，應(yīng)最大程度提高銷售率。考上清華大學(xué)者開發(fā)商交四年學(xué)費(fèi)。進(jìn)一步提高本小區(qū)子女的學(xué)習(xí)熱情。（版面及廣告順序按當(dāng)時情況調(diào)整） 派發(fā)小報15000份 加強(qiáng)現(xiàn)場布置與管理 保證周邊道路暢通 準(zhǔn)備多輛看房車接送客戶 邀請有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、主要媒體記者及業(yè)內(nèi)知名人士參加開盤活動 要求保安提前進(jìn)駐準(zhǔn)備各種贈品和宣傳道具◎開盤促銷活 （一）領(lǐng)略三亞風(fēng)光浪跡天涯海角兩個售樓部同時舉行促銷活動，為了讓業(yè)主能在炎熱的假日，演繹浪漫之旅，凡在康橋水城購房的業(yè)主，均有機(jī)會參加“浪漫三亞之行”。廣告表達(dá)開盤sp活動吸引準(zhǔn)客戶。銷售目標(biāo)套時間暫定為2004年7月日起（二）、開盤熱銷期開盤期（1－2個月），要注意做好售點包裝（如樣板房、看板、模型、各種銷售資料的準(zhǔn)備、售樓部陳設(shè)、人員培訓(xùn)、銷售說辭等工作），同時盡量用較小的推廣成本獲取較多的市場覆蓋面，營造聲勢，引起市場追捧。推廣內(nèi)容宣傳本樓盤的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與建筑風(fēng)格等。 背景項目正處于施工階段，預(yù)定工作已經(jīng)開始，需要大量的市場導(dǎo)入人流，以便取得一個良好的開端，為二期進(jìn)入市場墊定堅實的基礎(chǔ)。針對目前項目一期具體情況和二期正在啟動，我們建議在原有的基礎(chǔ)上通過從新推廣定位力爭快速消化一期產(chǎn)品和部分二期產(chǎn)品。（二）、銷售推廣分析 營銷推廣的目的是更好的為樓盤服務(wù)，是為了提升樓盤的自身形象，擴(kuò)大其知名度、美譽(yù)度，進(jìn)一步為銷售做好服務(wù)，但是昆吾花園在營銷推廣方面存在以下二個問題：⑴、廣告積累的量不夠，一直以來昆吾花園的廣告力度比較薄弱、覆蓋面小、知名度不高，除了少數(shù)幾次派單以外基本上沒有特別有效的廣告投放；⑵、廣告訴求沒有吸引力。促使單套總價過高，影響準(zhǔn)客戶的成交。⑶、入市價格定得太滿，未留操盤的余地和空間。昆吾花園二期在濮陽房產(chǎn)市場應(yīng)屬大盤，從某種意義上講樓盤的操作手發(fā)應(yīng)該是領(lǐng)軍市場、引導(dǎo)市場，占據(jù)主要角色。昆吾花園二期于2003年12月25號開始公開發(fā)售（內(nèi)部認(rèn)購），此時離春節(jié)只有25天正逢淡季。一個樓盤的推廣分為七個時期，即籌備期、市場預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、開盤保溫期、再度強(qiáng)銷期、收盤期。三、主題口號主題口號（一）萬千風(fēng)光康橋城會聚天之嬌子成就輝煌人生主題口號（二） 　　　　　　 至尊美墅（二） 能夠很好地傳達(dá)一種健康、浪漫、高雅的文化生活，使入住的客戶有一種高高在上的優(yōu)越感。提到法國，人們都知道那里是浪漫之都，法國巴黎的時裝 巴黎的香水。再者，有我國著名詩人徐志摩在留學(xué)英國時寫的的詩《再別作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個上下、前后的連貫性。 推廣案名視覺、聽覺沖擊力強(qiáng)，便于刺激消費(fèi)者記憶。本案樓盤名稱定為“昆吾花園二期”，是以昆吾花園一期而來的，有利于開發(fā)商知名度的傳播和項目的連續(xù)性，但由于現(xiàn)在的情形與當(dāng)時有