【正文】 ………………………………………………………………………………63導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)置…………………………………………………………………………………………………………………………………64五、其它商業(yè)配套建議………………………………………………………………………………………………………………………… 65六、總結(jié)………………………………………………………………………………………………………………………………………… 66第五章 招商略案……………………………………………………………………………………………………………………………… 67一、原則………………………………………………………………………………………………………………………………………… 67二、招商階段及目標(biāo)…………………………………………………………………………………………………………………………… 67三、2007年前半年招商工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排…………………………………………………………………………………………………… 70四、全心公司各階段招商準(zhǔn)備工作內(nèi)容……………………………………………………………………………………………………… 74第六章 后期經(jīng)營(yíng)管理建議…………………………………………………………………………………………………………………… 78統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)………………………………………………………………………………………………………………………………………78統(tǒng)一管理………………………………………………………………………………………………………………………………………78投入費(fèi)用………………………………………………………………………………………………………………………………………78借助外力………………………………………………………………………………………………………………………………………79共同打造………………………………………………………………………………………………………………………………………79其它建議………………………………………………………………………………………………………………………………………79第七章 總結(jié)…………………………………………………………………………………………………………………………………… 81前 言本項(xiàng)目是一個(gè)以主題公園為基礎(chǔ)，以特色的配套商業(yè)為核心的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目通過(guò)主題公園將各種服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起,提供餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、住宿等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)場(chǎng)所。要對(duì)前期的招商、銷售及后期的經(jīng)營(yíng)、管理尋找有效的支撐，就必須從項(xiàng)目本身的產(chǎn)品、整個(gè)市場(chǎng)的狀況、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的反饋等方面進(jìn)行深入的研究。在本報(bào)告中所使用的數(shù)據(jù)，都為專項(xiàng)調(diào)研及補(bǔ)充調(diào)研得到的真實(shí)客觀數(shù)據(jù)，分析所使用的方式多為市場(chǎng)比較法及市場(chǎng)預(yù)期法。 商業(yè)品類研究本項(xiàng)目商業(yè)品類所涵蓋的范圍比較廣，從零售行業(yè)到餐飲娛樂(lè)行業(yè)，從SHOPPINGMALL到休閑住宿業(yè)態(tài)，幾乎都涵蓋在內(nèi)，每種商業(yè)品類都有各自的經(jīng)營(yíng)特色和特點(diǎn)。我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)部分不能只單純的看做是主題公園的配套商業(yè)，應(yīng)將商業(yè)與公園有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，使商業(yè)也成為公園的一個(gè)組成部分，并發(fā)揮其最大的服務(wù)功能，滿足各類消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。我司會(huì)在本建議書中就此部分調(diào)整的內(nèi)容提出看法。本建議書增加了此部分的內(nèi)容，目的是為了使貴司能夠更好的了解西南旅游市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特性，能夠結(jié)合地域特點(diǎn)，找到適合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理模式，使項(xiàng)目能夠在規(guī)劃前期，就考慮到后期的管理需求，著手開(kāi)展一些鋪墊工作。深長(zhǎng)城社區(qū)性、城南區(qū)域性購(gòu)物休閑中心社區(qū)配套配搭：購(gòu)物中心、餐飲、商務(wù)、娛樂(lè)等城南相對(duì)集中的高收入消費(fèi)群體，對(duì)日常生活配套的商業(yè)需求世紀(jì)城西部會(huì)展中心會(huì)議展覽配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)等各類大中型會(huì)展人流，對(duì)商業(yè)配套的需求遠(yuǎn)大荷蘭水街南沿線商務(wù)會(huì)所（項(xiàng)目整體是一個(gè)會(huì)所概念）概念會(huì)所配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)等區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好嘎納印象以婚慶為主題的歐洲商業(yè)街異域風(fēng)情配搭：餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、婚慶等區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好從上面的表格我們可以看出：本項(xiàng)目擁有大區(qū)域范圍的品牌高度，客群擁有范圍和數(shù)量都明顯高于其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常明顯。12層6070元/月㎡只有7號(hào)樓的24層已租賃嘎納印象6萬(wàn)2006年已全部呈現(xiàn)1F50006000元/㎡2F3000元/㎡左右銷售情況未達(dá)到20% 對(duì)外報(bào)價(jià)：1F45元/月㎡一層預(yù)計(jì)在80元/月月24層25元/㎡㎡1層30元/月未有具體的方案出臺(tái)預(yù)計(jì)將會(huì)委托給專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司世紀(jì)城價(jià)格低開(kāi)高走，㎡左右不收取固定租金，與商家進(jìn)行營(yíng)業(yè)額提成制，管理費(fèi)另計(jì)。遠(yuǎn)大荷蘭水街除社區(qū)商業(yè)進(jìn)行銷售外，純商業(yè)部分只租不售為主力店量身修建物業(yè)，并免除主力店2年租金，合作方式多樣，并為商家提供各種設(shè)備設(shè)施。小結(jié)：本項(xiàng)目在南沿線的區(qū)位雖離城最遠(yuǎn)，但其定位并不是一個(gè)在南沿線范圍內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，從南沿線現(xiàn)有的這些商業(yè)項(xiàng)目對(duì)比結(jié)果來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)非常明顯，除了擁有近60萬(wàn)體量的住宅消費(fèi)群體外，還有一個(gè)西南地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的海洋極地主題公園，這個(gè)主題公園將來(lái)會(huì)為本項(xiàng)目的商業(yè)每年帶來(lái)300多萬(wàn)的消費(fèi)群體。所以本項(xiàng)目應(yīng)該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游項(xiàng)目中，最具有特色的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，消費(fèi)者對(duì)其好奇性及期待程度都比較高。落實(shí)到項(xiàng)目本身的規(guī)劃，可考慮購(gòu)物中心、電影院及水世界采用產(chǎn)權(quán)式的方式進(jìn)行分割銷售。月以內(nèi)的租金，說(shuō)明本項(xiàng)目對(duì)商家而言還是有很大的吸引力的。結(jié)合前期對(duì)南沿線現(xiàn)有商業(yè)銷售價(jià)格的對(duì)比，本項(xiàng)目一期商業(yè)的銷售均價(jià)可在600010000元/㎡之間進(jìn)行設(shè)定。月之間。經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)比例：l 休閑、娛樂(lè)、餐飲：%l 購(gòu)物中心/超市/大型百貨：%l 旅游相關(guān)配套/旅游紀(jì)念品專賣：%l 特色主題商業(yè)街：%l 社區(qū)配套商業(yè)：%l 專業(yè)市場(chǎng)/其它：%其比例如右圖所示：四、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論分析消費(fèi)者會(huì)在本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目：（1）業(yè)態(tài)比例：l 餐飲、休閑娛樂(lè)、大型會(huì)所：%l 參觀游園：%l 文化、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：%l 購(gòu)物：%其比例圖如圖所示：（2）分析：從大的類別上來(lái)看，餐飲、休閑、娛樂(lè)和文化健身運(yùn)動(dòng)等場(chǎng)所就占到了74%的比重，而除了參觀游園外，購(gòu)物占了15%的比重。通過(guò)分析，我們將三者對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)的預(yù)期比例圖示意如下：投資者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期 經(jīng)營(yíng)者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期 消費(fèi)者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期分析：（1） 休閑、娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)的比例為58%、58%、57%，%；（2） 購(gòu)物、超市、百貨等零售業(yè)態(tài)的比例為31%、20%、7%不等，%；（3） 旅游紀(jì)念品銷售等業(yè)態(tài)的比例為4%、9%、7%不等，%；（4） 社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)的比例為6%、6%、10%不等，%；（5） 對(duì)于消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)、健身、兒童游玩、住宿等方面的需求，我們均可視為對(duì)休閑娛樂(lè)方面的需求；（6） 還有其它類型的業(yè)態(tài)分別占1%、7%，此處我們可忽略不計(jì)，那么從以上的分析，我們可以得出，本項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)所占的比例如下表所示：①休閑、娛樂(lè)、餐飲：58%②超市、購(gòu)物：19%③旅游紀(jì)念品：7%④社區(qū)配套：7%⑤其它：9%即：休閑娛樂(lè)餐飲：零售購(gòu)物：社區(qū)配套：其它旅游配套 = 6：2：1：1從本項(xiàng)目現(xiàn)有的建筑總面積來(lái)看，除掉主場(chǎng)館部分，詳細(xì)面積如下：區(qū)域主場(chǎng)館售樓部餐廳旅游大道五區(qū)1號(hào)樓五區(qū)2號(hào)樓五區(qū)3號(hào)樓水世界電影院購(gòu)物中心酒店式公寓面積29870㎡3133㎡18325㎡4540㎡11231㎡5898㎡6000㎡2543㎡22560㎡32129㎡合計(jì)29870㎡43127㎡63232㎡除去原設(shè)計(jì)中酒店式公寓（）及產(chǎn)權(quán)式酒店（㎡）的面積。本階段內(nèi)經(jīng)營(yíng)商家，經(jīng)營(yíng)主方向是為了滿足主題場(chǎng)館日常旅游者和周末休閑度假消費(fèi)者的各種需求，其形態(tài)與南沿線現(xiàn)有的休閑假日商業(yè)相類似，經(jīng)營(yíng)重心偏向于休閑度假經(jīng)濟(jì)。第一階段：主題公園通過(guò)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)客源已經(jīng)趨于穩(wěn)定化，一期的商業(yè)也已相對(duì)的穩(wěn)定。① 第一個(gè)階段：項(xiàng)目主題場(chǎng)館與一期商業(yè)全部呈現(xiàn)并開(kāi)始經(jīng)營(yíng)后，在二期商業(yè)還沒(méi)有修建完工投入使用、本區(qū)域內(nèi)的住宅還沒(méi)有達(dá)到70%的入住率、地鐵未開(kāi)通之前這個(gè)時(shí)期，稱為本項(xiàng)目的第一個(gè)商業(yè)階段，時(shí)間跨度約為35年。第二階段：商業(yè)的構(gòu)成將會(huì)向城市化發(fā)展，居住化的概念增強(qiáng)，有部分社區(qū)配套的商業(yè)將會(huì)在原有的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來(lái)，隨著周邊常住人口的增多，對(duì)日常生活消費(fèi)的需求也與日俱增，此時(shí)購(gòu)物中心的出現(xiàn)滿足了本區(qū)域消費(fèi)者在此方面的真實(shí)需求，并會(huì)逐漸成為本區(qū)域的消費(fèi)購(gòu)物中心。第二階段：主題公園已不能像剛開(kāi)始一年或兩年前那樣吸引消費(fèi)者，人們期待更多、更新、更豐富的消費(fèi)主題及概念的出現(xiàn)，所以在這個(gè)階段里，水世界及四維電影院的出現(xiàn)，給本項(xiàng)目商業(yè)持續(xù)的繁榮又注入了一針“強(qiáng)心劑”。）①定位闡述：“主題公園”除了包含在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的海洋基地館等幾大主題場(chǎng)館，項(xiàng)目的旅游大道、漁人碼頭及板道大街等部分也是公園的一個(gè)組成部分。功能定位：其運(yùn)做理念在第一個(gè)階段應(yīng)該是“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”+“游園經(jīng)濟(jì)”的類型。這些都能夠讓各個(gè)階層的消費(fèi)者參與進(jìn)來(lái)及尋找到樂(lè)趣，還可按各自所需尋找到適合自己的項(xiàng)目。所以，出于市場(chǎng)的考慮，所有的商業(yè)項(xiàng)目基本上都會(huì)經(jīng)歷這樣的一個(gè)逐漸改變的過(guò)程。二、項(xiàng)目整體定位布局思路：整體定位思路：（1）版塊分區(qū)：本項(xiàng)目的商業(yè)部分若從功能上基本上分為以下幾個(gè)大的區(qū)域：①主題旅游區(qū)（主題場(chǎng)館）②旅游配套區(qū)（旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)專賣）③購(gòu)物及社區(qū)配套區(qū)（SHOPPINGMALL）④特色休閑娛樂(lè)區(qū)（水世界、電影院）⑤休閑娛樂(lè)餐飲區(qū)（兩個(gè)相對(duì)較為集中的區(qū)域）（2）每個(gè)區(qū)域分布如左圖所示： 主題旅游區(qū) 旅游配套區(qū) 購(gòu)物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂(lè)區(qū)休閑娛樂(lè)餐飲區(qū)項(xiàng)目分區(qū)域定位通過(guò)上述對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的定位之后，我們對(duì)項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行了定位。 版塊二：五區(qū)一號(hào)樓（本區(qū)域價(jià)值最大的商業(yè)物業(yè)，擁有獨(dú)立的車流動(dòng)線及人造海洋景觀）。布局圖如下：（1）功能分區(qū)圖：本項(xiàng)目的商業(yè)功能分區(qū)主要考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣及偏好，項(xiàng)目建筑布局及動(dòng)線設(shè)計(jì)等方面的具體情況，將項(xiàng)目分成三個(gè)大的功能板塊：l 旅游板塊：以主題旅游區(qū)為核心，利用項(xiàng)目環(huán)境及各類資源發(fā)展旅游配套商業(yè)。一般高檔次的商家所要求的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及景觀相對(duì)較高，所以可將資源最好的商業(yè)區(qū)用做高檔商業(yè)。 高檔消費(fèi)區(qū) 以后將是本項(xiàng)目的定點(diǎn)招商區(qū)； 大眾消費(fèi)區(qū) 分一、二期分別呈現(xiàn)； 中檔消費(fèi)區(qū) 也分為一、二期逐步呈現(xiàn)。縱觀現(xiàn)在成都周邊目的性消費(fèi)的商業(yè)，我們認(rèn)為大英死海的成功可以為這個(gè)項(xiàng)目提供一定的參考，利用本項(xiàng)目的水世界來(lái)吸引更多的消費(fèi)者，而水世界本身也需要一些相應(yīng)的商業(yè)來(lái)做配套。屬于呈現(xiàn)時(shí)間可提前可推后的部分，決定其呈現(xiàn)的主要因素除了主場(chǎng)館對(duì)商業(yè)的支撐外，還有就是開(kāi)發(fā)商在工程、人員、資金及資源方面的安排是否能夠協(xié)調(diào)。綜上，我司建議本項(xiàng)目商業(yè)部分分階段呈現(xiàn)時(shí)間如下表所示：?jiǎn)?dòng)時(shí)間2007年年初呈現(xiàn)時(shí)間啟動(dòng)時(shí)間2008年年底呈現(xiàn)時(shí)間啟動(dòng)項(xiàng)目旅游大道、漁人碼頭、板道大街2008年5月啟動(dòng)項(xiàng)目四維影院、水世界、購(gòu)物中心、酒店公寓2010年年初三、目標(biāo)客戶定位購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群分析本項(xiàng)目的購(gòu)買目標(biāo)客群主要分為以下兩大類型：（1）自購(gòu)自營(yíng)型從本次的調(diào)研中，我們與一些南沿線現(xiàn)有的商家進(jìn)行了深度訪談，其對(duì)本項(xiàng)目都表示出極大的投資意向，并傾向于購(gòu)買后自營(yíng)。②西南地區(qū)投資群體通過(guò)我司近期對(duì)大客戶的深訪，發(fā)現(xiàn)投資金額上了100萬(wàn)的大中型投資者，有大部分都是屬于成都區(qū)域外的投資群體，主要分布在西南三省，也有部分全國(guó)各地的投資者，這說(shuō)明成都本土的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有大部分商業(yè)都是被外地的投資者所購(gòu)買消化。這一部分的目標(biāo)客群說(shuō)明，將在《極地海洋世界商業(yè)部分營(yíng)銷策略方案》中有詳細(xì)的描述。 主題公園：將源源不斷的帶來(lái)消費(fèi)者 核心品牌店：確定項(xiàng)目的商業(yè)品質(zhì)及檔次，并可自帶消費(fèi)者 特色店：滿足社會(huì)各個(gè)階層消費(fèi)者的需求，突出商業(yè)特點(diǎn) 主力店：帶來(lái)目的型消費(fèi)者，并可帶動(dòng)其它商業(yè)通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行分區(qū)研究后，對(duì)于每個(gè)區(qū)域的目標(biāo)商家做如下分析：（1）品牌/主力店這部分商家是擁有國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌的商家，對(duì)本項(xiàng)目而言，這些品牌店和主力店不僅能夠帶動(dòng)本項(xiàng)目其它商業(yè)的招商，還能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的商業(yè)帶來(lái)價(jià)值的提升，使銷售能夠快速變現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)最大化。對(duì)于主力店/品牌店的位置，我司建議如上圖所示。這部分商家除了比較有實(shí)力外，對(duì)南沿線的消費(fèi)情況也非常的了解，其自身的品牌對(duì)消費(fèi)者也有一定的號(hào)召力。還有部分規(guī)模比較小的商家是要等到項(xiàng)目基本呈現(xiàn)并且交付時(shí)，看到項(xiàng)目的具體規(guī)劃、特色及規(guī)模，以及招入的品牌商家，才會(huì)跟風(fēng)介入。還有一部分就是一些學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的團(tuán)體參觀。這是一個(gè)相對(duì)的市場(chǎng)培育期，如果商家能夠抓住這個(gè)時(shí)期擴(kuò)大自身的知名度，其市場(chǎng)培育期就會(huì)相對(duì)縮短，一般都在68個(gè)月左右能夠成熟穩(wěn)定下來(lái)。在這個(gè)階段里，本項(xiàng)目商業(yè)部分的消費(fèi)者，除了參觀游玩主題公園的消費(fèi)者外，這些商家都已經(jīng)過(guò)了1年多的經(jīng)營(yíng)，基本上已擁有了自己的一個(gè)相對(duì)固定的消費(fèi)群體，這些消費(fèi)者不再是參觀游園的隨機(jī)性消費(fèi)，而是直接到這個(gè)商業(yè)區(qū)來(lái)目的性消費(fèi)的消費(fèi)群體。資源整合與各大旅行社緊密聯(lián)手合作，并充分挖掘西南地區(qū)現(xiàn)有的消費(fèi)市場(chǎng)潛力，著眼于西部旅游休閑之都的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)前景，打造一個(gè)可以連接終端