【正文】 （6）社區(qū)配套類：超市、汽車快修美容、干洗店、藥房、生活服務(wù)類品牌店、花店、24小時(shí)便利店等。第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)規(guī)劃理念及成果充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)功能設(shè)計(jì)以市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)注重全局觀和開發(fā)商的整體利益業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)l 遵循旅游地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃科學(xué)依據(jù)及理念l 突出項(xiàng)目及商業(yè)的獨(dú)有經(jīng)營(yíng)特色l 滿足市場(chǎng)需求、差異化、互補(bǔ)的原則規(guī)劃前應(yīng)思考的一些問題：在做規(guī)劃調(diào)整前，首先考慮以下幾個(gè)方面的問題：?jiǎn)栴}1：現(xiàn)有的產(chǎn)品規(guī)劃有哪些缺陷？n 在板道大街的設(shè)計(jì)方面，沒有考慮到與主題場(chǎng)館的互動(dòng)性，沒有將客戶資源進(jìn)行共享，此部分的商業(yè)幾乎沒有“沾”上主題場(chǎng)館的“光”，能否考慮通過調(diào)整海洋公園的進(jìn)出口，改變這種“熱外內(nèi)冷”的情況？問題2：項(xiàng)目有哪些資源可以利用？n 項(xiàng)目本身擁有許多先天的條件，尤其是在綠化及景觀設(shè)計(jì)方面，后期為了吸引更多的消費(fèi)者，能否考慮充分利用本項(xiàng)目的一些自然資源？問題3：各種業(yè)態(tài)應(yīng)如何分布才能達(dá)到合理的結(jié)構(gòu)？n 經(jīng)過前期的調(diào)研分析，已得出了本項(xiàng)目比較合理的業(yè)態(tài)定位及其配比，但是如何將這些商業(yè)科學(xué)的組合在一起才能達(dá)到比較理想的效果，使其之間沒有沖突并能相互促進(jìn)？問題4：如何科學(xué)的看待商業(yè)呈現(xiàn)的階段性？n 對(duì)于項(xiàng)目的定位及所規(guī)劃的業(yè)態(tài)，在推向市場(chǎng)后，還需要一個(gè)比較長(zhǎng)的周期才能真正呈現(xiàn)，所以能否考慮將項(xiàng)目各個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)的時(shí)間進(jìn)行一個(gè)劃分，即在一定的時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)有定位與原有定位有一定的差別，待市場(chǎng)逐漸成熟后，再通過改變不同業(yè)態(tài)之間的比例，對(duì)商家逐步進(jìn)行調(diào)整，最終達(dá)到預(yù)期的效果？二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議通過前期對(duì)項(xiàng)目分區(qū)域的定位，我們對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃有了一個(gè)初步的概念，現(xiàn)在本章節(jié)將著重討論商業(yè)規(guī)劃方面的合理性及科學(xué)性，利用市場(chǎng)調(diào)研分析所得出的結(jié)論，引導(dǎo)本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃調(diào)整到最合理的狀態(tài)。在未來5年后，項(xiàng)目及周邊住宅項(xiàng)目入住率提高后，常住人口也將是本項(xiàng)目社區(qū)配套型商業(yè)的主要消費(fèi)群體。預(yù)計(jì)開業(yè)后的前半年時(shí)間里，每日的游客數(shù)量應(yīng)保持在3000人左右，周末會(huì)達(dá)到6000人，每個(gè)黃金周的游客會(huì)超過6萬人。所以這些商家也是本項(xiàng)目未來主要的目標(biāo)商家，其類型應(yīng)屬于特色店，主要分布在旅游大道臨南沿線一段及板道大街區(qū)域。這些主力店/品牌店也象定海神針一樣，能夠?qū)^(qū)域內(nèi)的商業(yè)檔次、商業(yè)形象確定下來。此處我司也建議本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣的階段，考慮更大范圍的宣傳推廣，甚至可到一些投資能力比較強(qiáng)的城市開設(shè)外賣場(chǎng)。所以水世界的啟動(dòng)時(shí)間，可根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握。（4）商業(yè)呈現(xiàn)階段示意圖：通過對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的全盤考慮，我司認(rèn)為在第一個(gè)階段里商業(yè)除了在滿足主題公園配套需求的基礎(chǔ)上，還應(yīng)有一個(gè)自己的特色商業(yè)區(qū)，即：通過主題公園將消費(fèi)者吸引來，還應(yīng)有特色的商業(yè)將消費(fèi)者留得住，并能夠通過商業(yè)自身的特色再次將消費(fèi)者吸引來。l 特色休閑娛樂板塊 以商業(yè)自身的業(yè)態(tài)特色、項(xiàng)目環(huán)境及主題公園的帶動(dòng)，發(fā)展特色休閑娛樂商業(yè)。（1）旅游大道（總建筑面積：21458㎡）旅游大道是本項(xiàng)目的對(duì)外形象展示面，也是一期部分首先呈現(xiàn)出來的門臉部分，此部分的商業(yè)形態(tài)不僅要符合物業(yè)本身的特點(diǎn)，還直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的對(duì)外商業(yè)形象，所以在本區(qū)域的商業(yè)，必須擁有特色化及主題化，檔次還要符合項(xiàng)目整體形象的要求?？偨Y(jié)：通過以上對(duì)項(xiàng)目定位方面的思考，我們得出了以下結(jié)論：階段時(shí)間形象定位功能定位定性第一階段未來35年“主題公園”+“休閑樂園”“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”+“游園經(jīng)濟(jì)”配套性商業(yè)第二階段未來510年“城市化”+“居住化”“功能化”+“實(shí)用化”功能性商業(yè)在這里我們要強(qiáng)調(diào)的是：所有的商圈在形成之初與成熟之后，不論是商家的組成還是業(yè)態(tài)的組合，還有商家的檔次，前后構(gòu)成將會(huì)發(fā)生很大的改變。依托良好的生態(tài)環(huán)境及人造景觀、建筑風(fēng)格及特色商業(yè)，都組成了項(xiàng)目一個(gè)鮮明的主題——海洋、動(dòng)物、異國(guó)風(fēng)情。第二階段：旅游大道和板道大街這兩個(gè)板塊的商家構(gòu)成也會(huì)隨之發(fā)生一定的改變，業(yè)態(tài)組合及配比也會(huì)相應(yīng)的發(fā)生改變。本階段，商家主要客群來源還是對(duì)主題公園的一種分流，人們主要還是為了參觀海洋極地館及相關(guān)的場(chǎng)館而到本項(xiàng)目來消費(fèi)，但也有部分消費(fèi)者是通過了前期對(duì)本項(xiàng)目一些商家的了解后，有目的的來進(jìn)行消費(fèi)。那么根據(jù)以上的測(cè)算，各種業(yè)態(tài)所占的面積比例如下：休閑娛樂餐飲：零售購物：社區(qū)配套：其它旅游配套 = ㎡：㎡：㎡：㎡業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物社區(qū)配套其它旅游配套面積41200㎡左右13700㎡左右6900㎡左右6900㎡左右本項(xiàng)目原有商業(yè)規(guī)劃面積如下：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物水世界、電影院面積43127㎡左右22560㎡8543㎡本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例：正確的業(yè)態(tài)配比值還應(yīng)根據(jù)科學(xué)的測(cè)算方式推算出來，本報(bào)告根據(jù)現(xiàn)階段行業(yè)內(nèi)比較通用的方式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況及市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，建議本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比如下：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套建議面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右總結(jié)：從以上的對(duì)比可以看出，設(shè)計(jì)之初對(duì)業(yè)態(tài)配比的考慮還是比較接近市場(chǎng)情況的，所以本項(xiàng)目在后期的重點(diǎn)應(yīng)該是放在業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃方面。其所能承受的租金范圍如下：銷售價(jià)格（元/㎡）投資回報(bào)率租金（元/㎡根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，本項(xiàng)目首期租金設(shè)定范圍應(yīng)在40元/㎡這為本項(xiàng)目將來的成功，奠定了一定的基礎(chǔ)。利用媒體進(jìn)行宣傳炒作，與商家共同舉辦各種商業(yè)活動(dòng)，并為商家組織各種主題的沙龍聚會(huì)等。㎡2層20元/月㎡左右世紀(jì)城12層1萬元/㎡㎡部分按營(yíng)業(yè)額20%的比例進(jìn)行提成部分按營(yíng)業(yè)額20%的比例進(jìn)行提成遠(yuǎn)大荷蘭水街㎡㎡左右1層80元/㎡㎡34層30元/月第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析一、南沿線商業(yè)項(xiàng)目對(duì)比分析通過前期對(duì)南沿線商業(yè)情況的市場(chǎng)調(diào)研，我們可以看出，本項(xiàng)目不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的，僅限于南沿線這個(gè)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目，它應(yīng)是一個(gè)立足于中國(guó)西南地區(qū)或中國(guó)西部這樣一個(gè)區(qū)域概念的旅游項(xiàng)目。增強(qiáng)趣味性及參與性，即是主題場(chǎng)館的有效補(bǔ)充，又是公園的一大亮點(diǎn)。同時(shí)需要說明，由于樣本量以及樣本甑別的小眾性，數(shù)據(jù)結(jié)果僅作為我們對(duì)于定位判斷的參考依據(jù)，而后面的具體定位思路，將是結(jié)合調(diào)研報(bào)告理性數(shù)據(jù)，成都商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景以及綜合眾多商家、投資人、消費(fèi)者等經(jīng)營(yíng)消費(fèi)行為習(xí)慣模式，作為定位規(guī)劃判斷參考依據(jù)。其最顯著的特征就是業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度極度齊全，行業(yè)多，店鋪多，功能多；商品組合的廣、寬、深度都極高；以旅游及到達(dá)型消費(fèi)為主導(dǎo)方向，通過設(shè)置旅游附屬商業(yè)及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂休閑場(chǎng)所、主題廣場(chǎng)、特色餐飲名店等覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以不同檔次的特色店、主力店、品牌店來針對(duì)消費(fèi)者各層次的需求，同時(shí)，其間也穿插各類土特產(chǎn)店以吸引域外游客。本建議書就是建立在11月16日前關(guān)于消費(fèi)者、投資者以及經(jīng)營(yíng)者的調(diào)研分析基礎(chǔ)上，通過對(duì)產(chǎn)品、客群、投資與經(jīng)營(yíng)等方面的研究分析，得出的定位及規(guī)劃建議。如何有效的糅合我們極地海洋世界在多業(yè)態(tài)規(guī)劃下的整體運(yùn)營(yíng)，將是本案研究的另一重點(diǎn)，詳細(xì)研究，請(qǐng)參見第三章第二節(jié)。本報(bào)告在對(duì)每種行業(yè)進(jìn)行了深度的了解之后，提出了專門針對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整建議，供貴司在進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整時(shí)予以參考。附：南沿線農(nóng)家樂人流量調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目南草坪海霸王調(diào)查地點(diǎn)人南沿線世紀(jì)城以北（南草坪與南沿線交匯處）人南沿線世紀(jì)城以南（海霸王與南沿線交匯處）調(diào)查時(shí)間段11月22日（周四）14：00—16：0011月22日（周四）14：00—16：00車位數(shù)量自帶車位100個(gè)200個(gè)可停車位220個(gè)30個(gè)停車量（14：00停車情況）36輛17輛人流及車流量統(tǒng)計(jì)私家車5303輛4309輛出租車208輛126輛公交車144輛35輛非機(jī)動(dòng)車1048輛744輛行人73個(gè)64個(gè)價(jià)格及現(xiàn)狀比對(duì)：項(xiàng)目商業(yè)總體量商業(yè)呈現(xiàn)時(shí)間現(xiàn)階段銷售價(jià)格現(xiàn)階段銷售情況現(xiàn)階段租賃價(jià)格現(xiàn)階段租賃情況深長(zhǎng)城10萬一期2007年4月二期2008年以后三期2009年㎡未開盤一期未具體確定預(yù)計(jì)1層租金在100元/月㎡3F35元/月㎡2層40元/月前期使用貼牌方式與銅鑼灣進(jìn)行合作，后期自行招商。所以在現(xiàn)階段的南沿線，還沒有一個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有可比性。所以本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)，除了考慮市場(chǎng)的預(yù)期外，還應(yīng)考慮到本項(xiàng)目獨(dú)有的特性和價(jià)值，制訂出合理的價(jià)位。月）投資回報(bào)率相應(yīng)支撐的銷售價(jià)格（元/㎡）14層均價(jià)（元/㎡）13050 6%600010000 60008000 22030 6%40006000 320 6%4000 420 6%4000 經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目的合理售價(jià)：（1）銷售價(jià)格區(qū)間：從左圖可以看出，㎡以內(nèi)，其中7000元/㎡左右的價(jià)格是這些經(jīng)營(yíng)者最能接受的價(jià)格范圍。消費(fèi)者來本項(xiàng)目消費(fèi)的理由：業(yè)態(tài)比例：l 參觀了解海洋、增長(zhǎng)見識(shí)：%l 休閑、娛樂、餐飲：%l 交通方便、設(shè)施齊全、其它：%l 游玩、運(yùn)動(dòng)：%l 購物、購買紀(jì)念品：%消費(fèi)者想象中本項(xiàng)目應(yīng)有的消費(fèi)場(chǎng)所：業(yè)態(tài)比例：l 休閑、娛樂、餐飲、會(huì)所：%l 超市、購物中心：%l 兒童游玩設(shè)施：%l 游泳館、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：%l 主場(chǎng)館：%l 住宿：%l 其它：% 消費(fèi)者餐飲偏好：業(yè)態(tài)比例：l 火鍋：%l 中餐：%l 小吃：%l 西餐：%l 洋快餐：%l 特色快餐：3%l 各國(guó)美食：% 消費(fèi)者休閑偏好：l 茶樓：27%l 書店：18%l 水吧：16%l 咖啡：14%l 冷飲店：13%l 戶外健身：8%l 游泳：4%五、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮：業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析：通過對(duì)以上幾個(gè)方面的調(diào)研分析，我們可以看出，投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比有如下的預(yù)期：l 投資者認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；其對(duì)社區(qū)配套及旅游紀(jì)念品并不是太看好；l 經(jīng)營(yíng)者最希望到本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；這與投資者所認(rèn)為的比例基本相同；l 消費(fèi)者希望到本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目主要還是休閑、娛樂、餐飲，對(duì)于購物、兒童娛樂、健身、運(yùn)動(dòng)也有一定的需求，但是比例不大。本階段部分商家經(jīng)營(yíng)檔次非常高，專門針對(duì)一些特殊圈層的消費(fèi)群體。在這個(gè)階段里，原有的一些商家會(huì)因自身的生命周期因素，或因經(jīng)營(yíng)不善而退出市場(chǎng)，還有一些區(qū)域內(nèi)的商家會(huì)因項(xiàng)目整體的商業(yè)定位需要而被迫發(fā)生業(yè)態(tài)或檔次的改變。形象定位：本項(xiàng)目整體的形象定位為：“主題公園”+“休閑樂園”。而本項(xiàng)目最大的特色就是海洋極地公園，這是整個(gè)西部地區(qū)所缺乏的，一直是身處內(nèi)地消費(fèi)者所向往的主題，這也是本項(xiàng)目今后能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)并獲利的源泉。遠(yuǎn)大荷蘭水街就是一個(gè)失敗的案例，開發(fā)商在前期市場(chǎng)還沒有形成之前，對(duì)商家的檔次及品牌的要求過高，脫離了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)情況，失去了成功招商的最好時(shí)機(jī)，導(dǎo)致現(xiàn)在的凄涼狀況。每個(gè)版塊的定位及分析如下：※ 五區(qū)1號(hào)樓（建筑面積：4540㎡）①業(yè)態(tài)定位：休閑會(huì)所、有水休閑、娛樂會(huì)所等②檔次定位：高端③商家構(gòu)成：一個(gè)高端休閑商務(wù)會(huì)所或由高端餐飲、娛樂、休閑、保健、SPA等商家組合而成④客群構(gòu)成：高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客※ 主場(chǎng)館及輪船①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高檔海鮮酒樓③客群構(gòu)成：高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客※ 人造船舶區(qū)①業(yè)態(tài)定位：零售、冷飲、小雜貨等②檔次定位：大眾（3）板道大街（建筑面積：17129㎡）本部分的商業(yè)主要分為兩個(gè)版塊，高檔餐飲版塊及中高檔休閑娛樂版塊，還有一個(gè)酒店。在擁有景觀資源和環(huán)境都相對(duì)較少，但同時(shí)又具備交通便利性、視覺效果及人流主干線的商業(yè)，可作為利潤(rùn)較高的大眾消費(fèi)商業(yè)。這樣利用主題公園和水世界的吸引力雙管齊下，使項(xiàng)目其它部分的商業(yè)能夠在第二次呈現(xiàn)亮相的時(shí)候，就能夠迅速熱起來，避免出現(xiàn)過長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期而帶來風(fēng)險(xiǎn)。除了南沿線潛在的一些投資者外，大成都范圍內(nèi)還有很多的商家準(zhǔn)備通過購買商鋪進(jìn)行擴(kuò)張，本項(xiàng)目將會(huì)是一個(gè)比較不錯(cuò)的選擇。在對(duì)本項(xiàng)目的各類型目標(biāo)商家進(jìn)行分析之前，我們先將本項(xiàng)目的商業(yè)特色分布區(qū)域規(guī)劃如下：由核心品牌店來定項(xiàng)目的商業(yè)檔次及高檔形象；由特色店來突出項(xiàng)目商業(yè)的特色及層次；由主力店來吸更多的消費(fèi)者；通過商家之間的品牌帶動(dòng)，充分利用主題公園及主力店所帶來的人氣，依靠自身的特色留住消費(fèi)者，并能夠再次吸引消費(fèi)者。在未對(duì)商家進(jìn)行深度訪談前，我們暫將目標(biāo)商家鎖定在如下范圍：①港、澳、臺(tái)知名高檔休閑、娛樂、餐飲品牌商家；②國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名特色品牌餐飲商家；③成都知名高端餐飲品牌商家。商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析本項(xiàng)目未來的消費(fèi)群體構(gòu)成比較復(fù)雜，但經(jīng)過梳理主要應(yīng)有以下幾個(gè)群體組成：（1） 旅行社旅游團(tuán)隊(duì)（2） 成都及周邊的消費(fèi)散客（3） 學(xué)校、機(jī)關(guān)、團(tuán)體的參觀團(tuán)隊(duì)（4） 來自全國(guó)各地甚至世界各地的旅游消費(fèi)散客（5） 本項(xiàng)目及周邊未來的常住人群及辦公商務(wù)群體結(jié)合本項(xiàng)目的商業(yè)版塊，各個(gè)版塊的消費(fèi)者構(gòu)成如下：l 主題場(chǎng)館部分的消費(fèi)者構(gòu)成主要是旅游團(tuán)隊(duì)及家庭消費(fèi)為主；l 旅游大道及板道大街的消費(fèi)者除了部分旅游團(tuán)隊(duì)之外，主要還是要依靠成都本地的消費(fèi)者；