【正文】 l 購物中心及其它板塊的商業(yè)，主要是依靠本項目未來的住宅及周邊的住宅小區(qū)的消費者；以上消費者在不同的階段其構成比例會發(fā)生一定的改變，其每一階段的消費者構成情況詳細描述如下：第一階段：主場館開業(yè)后1218個月在這個階段里，因項目前期的大量宣傳及對海洋公園的好奇，眾多成都及周邊地區(qū)的消費者會占本公園游客總量的70%左右。在這個階段里，平日游客的數(shù)量預計會保持在2000人左右，周末會達到40005000人，黃金周的游客數(shù)量會保持不變，個別時間還會達到2萬人/日?？v觀城南——南沿線商業(yè)的發(fā)展與變遷，城南除了至今還處在第二個發(fā)展階段的生態(tài)餐飲休閑的商業(yè)外，始終缺乏一個強有力的能夠吸引眾多消費者集中的度假休閑場所。 （3）娛樂類：酒吧、網(wǎng)吧、游藝吧、演藝吧、卡拉OK、游戲、電玩、娛樂城/夜總會、高端會所（SPA、含室內(nèi)泳池、室內(nèi)體育、桑拿健身、美容美發(fā)、桌球棋牌等）等。（2）業(yè)態(tài)的檔次問題：從五區(qū)1號樓及2號樓之間的檔次上來看，1號樓的定位是高端休閑會所，且要求獨立性比較強，而2號樓的定位業(yè)態(tài)除了酒店就是偏向中檔及大眾化各類休閑業(yè)態(tài)，所以其相互之間幾乎沒有什么互動。業(yè)態(tài)選擇參考：從每種業(yè)態(tài)我們所考慮的形態(tài)上來看，基本上在以下的范圍內(nèi)挑選：（1）餐飲類：海景餐廳（1家）、海鮮大酒樓（1至2家高檔主力店，其中有一家是由海昌集團自營）、特色風味餐廳（810家）、川菜酒樓（約2家）、中式快餐集群、四川風味小吃、日韓風味快餐、國際快餐（如 KFC、必勝客、賣當勞等共計2家）、西餐等。資源整合與各大旅行社緊密聯(lián)手合作，并充分挖掘西南地區(qū)現(xiàn)有的消費市場潛力，著眼于西部旅游休閑之都的消費經(jīng)濟前景，打造一個可以連接終端消費者的新市場。這是一個相對的市場培育期，如果商家能夠抓住這個時期擴大自身的知名度，其市場培育期就會相對縮短，一般都在68個月左右能夠成熟穩(wěn)定下來。還有部分規(guī)模比較小的商家是要等到項目基本呈現(xiàn)并且交付時，看到項目的具體規(guī)劃、特色及規(guī)模，以及招入的品牌商家，才會跟風介入。對于主力店/品牌店的位置，我司建議如上圖所示。這一部分的目標客群說明，將在《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中有詳細的描述。綜上，我司建議本項目商業(yè)部分分階段呈現(xiàn)時間如下表所示：啟動時間2007年年初呈現(xiàn)時間啟動時間2008年年底呈現(xiàn)時間啟動項目旅游大道、漁人碼頭、板道大街2008年5月啟動項目四維影院、水世界、購物中心、酒店公寓2010年年初三、目標客戶定位購買商鋪的目標群分析本項目的購買目標客群主要分為以下兩大類型：（1）自購自營型從本次的調研中，我們與一些南沿線現(xiàn)有的商家進行了深度訪談，其對本項目都表示出極大的投資意向，并傾向于購買后自營?？v觀現(xiàn)在成都周邊目的性消費的商業(yè)，我們認為大英死海的成功可以為這個項目提供一定的參考，利用本項目的水世界來吸引更多的消費者，而水世界本身也需要一些相應的商業(yè)來做配套。一般高檔次的商家所要求的經(jīng)營環(huán)境及景觀相對較高，所以可將資源最好的商業(yè)區(qū)用做高檔商業(yè)。 版塊二：五區(qū)一號樓（本區(qū)域價值最大的商業(yè)物業(yè)，擁有獨立的車流動線及人造海洋景觀）。所以，出于市場的考慮，所有的商業(yè)項目基本上都會經(jīng)歷這樣的一個逐漸改變的過程。功能定位：其運做理念在第一個階段應該是“體驗經(jīng)濟”+“游園經(jīng)濟”的類型。第二階段：主題公園已不能像剛開始一年或兩年前那樣吸引消費者，人們期待更多、更新、更豐富的消費主題及概念的出現(xiàn)，所以在這個階段里，水世界及四維電影院的出現(xiàn)，給本項目商業(yè)持續(xù)的繁榮又注入了一針“強心劑”。① 第一個階段：項目主題場館與一期商業(yè)全部呈現(xiàn)并開始經(jīng)營后，在二期商業(yè)還沒有修建完工投入使用、本區(qū)域內(nèi)的住宅還沒有達到70%的入住率、地鐵未開通之前這個時期，稱為本項目的第一個商業(yè)階段，時間跨度約為35年。本階段內(nèi)經(jīng)營商家，經(jīng)營主方向是為了滿足主題場館日常旅游者和周末休閑度假消費者的各種需求，其形態(tài)與南沿線現(xiàn)有的休閑假日商業(yè)相類似，經(jīng)營重心偏向于休閑度假經(jīng)濟。經(jīng)營者認為本項目適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)比例：l 休閑、娛樂、餐飲：%l 購物中心/超市/大型百貨：%l 旅游相關配套/旅游紀念品專賣：%l 特色主題商業(yè)街：%l 社區(qū)配套商業(yè)：%l 專業(yè)市場/其它：%其比例如右圖所示：四、消費者調研結論分析消費者會在本項目消費的項目：（1）業(yè)態(tài)比例：l 餐飲、休閑娛樂、大型會所：%l 參觀游園：%l 文化、健身中心、運動場所：%l 購物：%其比例圖如圖所示：（2）分析：從大的類別上來看，餐飲、休閑、娛樂和文化健身運動等場所就占到了74%的比重，而除了參觀游園外，購物占了15%的比重。結合前期對南沿線現(xiàn)有商業(yè)銷售價格的對比，本項目一期商業(yè)的銷售均價可在600010000元/㎡之間進行設定。落實到項目本身的規(guī)劃，可考慮購物中心、電影院及水世界采用產(chǎn)權式的方式進行分割銷售。小結：本項目在南沿線的區(qū)位雖離城最遠，但其定位并不是一個在南沿線范圍內(nèi)的商業(yè)項目，從南沿線現(xiàn)有的這些商業(yè)項目對比結果來看，本項目的優(yōu)勢非常明顯，除了擁有近60萬體量的住宅消費群體外，還有一個西南地區(qū)獨一無二的海洋極地主題公園，這個主題公園將來會為本項目的商業(yè)每年帶來300多萬的消費群體。未有具體的方案出臺預計將會委托給專業(yè)經(jīng)營管理公司世紀城價格低開高走，㎡左右不收取固定租金，與商家進行營業(yè)額提成制，管理費另計。月24層25元/㎡㎡只有7號樓的24層已租賃嘎納印象6萬2006年已全部呈現(xiàn)1F50006000元/㎡2F3000元/㎡左右銷售情況未達到20% 對外報價：1F45元/月深長城社區(qū)性、城南區(qū)域性購物休閑中心社區(qū)配套配搭：購物中心、餐飲、商務、娛樂等城南相對集中的高收入消費群體，對日常生活配套的商業(yè)需求世紀城西部會展中心會議展覽配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂等各類大中型會展人流，對商業(yè)配套的需求遠大荷蘭水街南沿線商務會所（項目整體是一個會所概念）概念會所配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂等區(qū)域未來發(fā)展前景看好嘎納印象以婚慶為主題的歐洲商業(yè)街異域風情配搭：餐飲、娛樂、休閑、購物、婚慶等區(qū)域未來發(fā)展前景看好從上面的表格我們可以看出：本項目擁有大區(qū)域范圍的品牌高度，客群擁有范圍和數(shù)量都明顯高于其他區(qū)域競爭項目，其競爭優(yōu)勢非常明顯。我司會在本建議書中就此部分調整的內(nèi)容提出看法。 商業(yè)品類研究本項目商業(yè)品類所涵蓋的范圍比較廣，從零售行業(yè)到餐飲娛樂行業(yè)，從SHOPPINGMALL到休閑住宿業(yè)態(tài)，幾乎都涵蓋在內(nèi)，每種商業(yè)品類都有各自的經(jīng)營特色和特點。要對前期的招商、銷售及后期的經(jīng)營、管理尋找有效的支撐，就必須從項目本身的產(chǎn)品、整個市場的狀況、投資者、經(jīng)營者以及消費者對項目的反饋等方面進行深入的研究。通過對本項目前期深入的市場調研及分析，我司基本明確了開發(fā)商在本項目上的盈利模式，并希望通過我司對商業(yè)運營的全程介入，為貴司創(chuàng)造本項目的利潤最大化！在本建議開始之前，我們對貴司在本項目上的盈利模式進行了如下的探討：開發(fā)商的利潤點來源招商銷售經(jīng)營管理產(chǎn)品市場投資者者經(jīng)營者消費者后期經(jīng)營及管理支撐點開發(fā)商的主要利潤點主要來源于項目前期的招商及銷售，而后期的經(jīng)營及管理是保證項目開發(fā)的持續(xù)性利潤來源。第一章 本項目的相關研究 商業(yè)定位研究本項目的商業(yè)定位在滿足主題公園本身對商業(yè)配套的需求、住宅及整個社區(qū)對商業(yè)配套的需求、項目自身在特色方面對商業(yè)需求的基礎上，立足于南沿線未來35年內(nèi)的發(fā)展，打破傳統(tǒng)成都南沿線區(qū)域化的概念定位，在滿足未來510發(fā)展的規(guī)劃定位前提下，科學、客觀的對項目提出了分階段實現(xiàn)商業(yè)定位的思路，我們將在后面做具體表述，請參見第三章第一節(jié)。 規(guī)劃布局設計及調整建議在對本項目的商業(yè)有了整體的考慮之后，對于項目商業(yè)的布局及業(yè)態(tài)的規(guī)劃有了一個比較科學合理的設計，根據(jù)這個設計，商業(yè)部分原有的規(guī)劃應做出相應的調整。這個項目有別于南沿線現(xiàn)有的一些商業(yè)地產(chǎn)項目，從以下的幾個方面的分析比較我們就可以看出它們之間的差別：競爭項目定位規(guī)劃及優(yōu)勢差別：項目定位主力業(yè)態(tài)項目優(yōu)勢比較海洋公園中國西部最大的海洋極地公園西南地區(qū)唯一的海洋主題公園海洋主題游園，配搭：購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿等有海洋主題公園為項目的支撐，通過各種配套的商業(yè)共同打造西部、成都旅游名片。㎡2F2030元/月月1層40元/㎡㎡開發(fā)商策略比對：項目開發(fā)商在銷售方面的策略開發(fā)商在招商方面的策略開發(fā)商在后期經(jīng)營管理方面的措施深長城㎡，現(xiàn)已在內(nèi)部開始接受預定，且未定何時開盤先定主力店（與人人樂超市已達成合作意向）及次主力店（大型品牌餐飲、休閑娛樂等商家），并給予12年免租期，本項目由專業(yè)招商公司代理招商業(yè)務。開發(fā)商自主成立經(jīng)營管理公司，正以婚慶為主題進行招商，并極力打造成為婚慶定點場所。l 休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)：58%左右l 零售、購物業(yè)態(tài)：31%左右l 社區(qū)配套業(yè)態(tài)：6%左右l 旅游紀念品：4%左右l 其它業(yè)態(tài)：1%左右中小型投資者對于商鋪類型的投資偏好（1）各類型商鋪所占比重：l 帶租約的獨立商鋪：46%l 產(chǎn)權式商鋪：40%l 不帶租約的獨立商鋪：14%（2）分析：這些中小型投資者喜歡投資有穩(wěn)定投資回報的商業(yè)項目，所以本項目有部分可考慮以產(chǎn)權式或帶租約的方式進行銷售。（2）分析：對于本項目的租金所能支撐的銷售價格，在第一個階段里不可能就能達到8%左右的投資回報率，而決定投資者對本項目的投資因素主要還是比較看好升值潛力，所以，我們可在制定銷售價格的時候，考慮將投資回報率設定在6%左右。月）50006%25取其中上限：8000左右取其中上限：40左右60006%3070006%3580006%4090006%45100006%50說明：本部份的內(nèi)容在我司《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中有詳細的分析，此處不作為重點進行闡述。六、總結：通過上述的調研分析，本項目各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配比應為：休閑娛樂餐飲：零售購物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：即：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右第三章 項目定位研究一、項目分階段定位階段釋疑：我們將本項目后期運營發(fā)展，根據(jù)市場發(fā)展狀況，具體按時間周期劃分為兩個階段，如下表述：第一階段：主題公園正式運營，一期的商業(yè)完成招商及銷售任務，所有商業(yè)業(yè)態(tài)通過812個月的市場培育期后，相對穩(wěn)定下來。第一階段：商業(yè)還是偏重于體驗型和游園型，依托主題公園所提供的大環(huán)境及大概念支撐商業(yè)的經(jīng)營。第二階段：隨著本區(qū)域的逐漸成熟，商業(yè)的概念也發(fā)生了改變，向其所能提供的功能和實際消費需求轉變，即轉向“功能化”+“實用化”的概念。身處良好的環(huán)境及人造景觀，走在充滿異國情調的建筑群落里，享受各類商家所提供的良好服務，其本身就是最好的一種觀光休閑。但是隨著商圈的成熟影響力的擴大，消費者構成發(fā)生了改變，業(yè)態(tài)的配比、商家的組成及檔次都發(fā)生了改變，并逐漸向項目之初的定位規(guī)劃靠近，只要運營商在這個階段注意把控，最終將達到比較理想的狀態(tài)。①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高端（如專營燕鮑翅的商家）③商家構成：國際、國內(nèi)知名品牌餐飲④客群構成：中高端團隊、商務應酬、中高檔散客等※ 臨南沿線部分： ①業(yè)態(tài)定位：休閑、餐飲②檔次定位：特色化、大眾化③商家構成：華陽特色美食、川西名小吃店、中小型餐飲、野味山珍、休閑茶樓、保健按摩等④客群構成：部分旅行社團隊游客、散客、大成都及華陽周邊食客、休閑群體※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分①業(yè)態(tài)定位：零售、娛樂②檔次定位：特色化、大眾化③商家構成：旅游紀念品、四川土特產(chǎn)、食品飲料店、24小時便利店、精美特色小店、水上用品專賣、洋快餐、精美小食店、水上用品專賣、各種游園游戲、兒童游樂項目等④客群構成：旅行社團隊游客、參觀主題公園的散客、水世界及電影院消費者、旅行社團隊游客、散客、未來社區(qū)的住戶等※ 漁人碼頭造船廠①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高檔海鮮酒樓或中餐酒樓③商家構成：高端特色餐飲、高端海鮮城、國際國內(nèi)中高端餐飲品牌商等④客群構成：部分高端旅行社團隊游客、部分高端散客、高端商務散客（2）漁人碼頭本部分的商業(yè)主要分為兩個版塊，高檔餐飲版塊及高端休閑娛樂版塊，物業(yè)主要由兩部分構成：※ 五區(qū)1號樓（建筑面積4540㎡）※ 主場館及輪船（面積不詳）※ 人造船舶區(qū)（面積不詳）在這三個版塊里，主場館所連接的輪船會由海昌集團自營，五區(qū)一號樓主要以高檔次的有水休閑娛樂會所組成，其區(qū)位如圖所示：版塊一：主場館及輪船（由海昌集團自營高檔海鮮酒樓）。 旅游板塊 特色休閑娛樂板塊 社區(qū)配套板塊（2）業(yè)態(tài)布局圖： 主題旅游區(qū) 旅游配套區(qū) 購物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂區(qū)休閑娛樂餐飲區(qū)（3）消費檔次分區(qū)圖：本項目利用已有的各種資源，使不同檔次的商家得以區(qū)分出來。通過對項目不同時期應呈現(xiàn)不同的商業(yè)特點，利用一些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)的對消費者形成吸引力，結合工程建設的周期及開發(fā)商資金利用等方面的考慮，我們將商業(yè)呈現(xiàn)的階段建議如下： 在第一階段推出的商業(yè)：