某某年濟南商業(yè)市場回顧(文件)
【正文】 。從近幾年的發(fā)展來看，超市連鎖業(yè)需求最為強勁。許多名牌餐廳飯店往往投入巨資鋪設商業(yè)網(wǎng)點，達到競爭占領市場的目的。但隨著濟南城市規(guī)模的逐步擴大，購買人流的增加，這種分布格局受到挑戰(zhàn)，并逐漸形成新的分布態(tài)勢，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特色?！ 。煌虡I(yè)地段具有不同的經(jīng)營特色。在租金模式上，濟南商業(yè)物業(yè)市場采用租金和提成的方法，最后收取兩者之中較高的一種?！ ? 不同地段區(qū)域特點不同，土地的商業(yè)價值也各不一樣，因此不同商業(yè)物業(yè)租金也各有差別。 根據(jù)國外對商業(yè)物業(yè)的租金變化與城市GDP的變化關系研究，表明二者的變化規(guī)律是趨于一致的。但隨著中國總體經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，預計濟南居民的消費水平會有進一步提高，中資和外資的企業(yè)會對濟南商業(yè)物業(yè)市場充滿信心?！ ‰S著政府規(guī)劃的出臺，預計洪樓板塊將成為商業(yè)物業(yè)投資的新熱點。13 / 13?！ ≡谖磥磉€有一個蘊藏巨大升值潛力的區(qū)域為西部新城。而小型零售商鋪或街面店鋪的發(fā)展將依然迅速，并隨新建住宅小區(qū)向城市邊緣外移。商業(yè)物業(yè)的投資和消費依托于整個城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減。當然除了地價的差異以外，還與各區(qū)域商鋪的供需水平、競爭程度、商鋪的行業(yè)特性有關系?！ ≡诟黝愋偷纳虡I(yè)服務物業(yè)中，服裝服飾業(yè)的租金較高，護膚品次之，美發(fā)美容業(yè)最低?！ ”M管市場發(fā)展較為緩慢，濟南各大商鋪的發(fā)展商對租客挑選仍表現(xiàn)出謹慎的態(tài)度。因此，商業(yè)中心必須向多元化、郊區(qū)化趨勢發(fā)展，這一趨勢的重要表現(xiàn)就是商鋪（或店鋪）分布的多中心化。地處繁華的大型商鋪（或店鋪）是許多服裝品牌店的首選對象。高檔綜合商場也是超市投資者的選擇對象。大型商場的數(shù)量增長有限，但所占的面積比重較大：相對而言，小型商場和中、小型店鋪的數(shù)量增長較快，年租賃成交量也較大，對商業(yè)物業(yè)的需求增長較快?！〈送猓跐献≌咨贪l(fā)展也較火，在近幾年所推出的住宅物業(yè)中，絕大部分項目都帶有商業(yè)且底商售價不菲。 圖5——濟南商業(yè)物業(yè)市場供應量 由以上圖表可見，在04年濟南所推出的商業(yè)項目中，約90%以上的分布在郊區(qū)，而且整體體量較大。中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。老東門商圈的平均租金占居首位，由于老東門商圈主要以聚集在小商品市場及批發(fā)市場周邊而形成，商圈較小，商業(yè)密集度高、成形時間較早，且主要面向中低端消費客群，人流量較大，所以其核心區(qū)域的租金水平甚至高過了泉城路商圈，但其影響力遠不及
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