【正文】 注：只需輸入容積率或占地面積中一項，另一項計算得到，容積率用于分配土地費用，不輸此項數(shù)據(jù)則土地費由人工分配。資金籌措計劃項目名稱12345678其中:用于建設(shè)投資45001500用于經(jīng)營資金銀行借款30006000注: 投資使用計劃由投資計劃表自動轉(zhuǎn)入. 資金籌措計劃自動合計, 資金籌措計劃=+六、風(fēng)險分析數(shù)據(jù)多因素變化臨界點分析變化因素工程或產(chǎn)品單位基本方案變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化獨立別墅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200多層住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高層住宅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200汽車車位元/M222002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套元/M2800750750750750750800800800800800其它費用變化率%00000000000數(shù)量(容積率)變化獨立別墅 %00000000000多層住宅%00000000000中高層住宅%00000000000汽車車位 %00000000000商業(yè)配套 %00000000000價格變化獨立別墅 元/m28800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅 元/m240003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅元/m240003600380042004400460036003800420044004600汽車車位 元/m235003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套 元/m230003100320033003400350031003200330034003500元/m2注：基本方案數(shù)據(jù)自動轉(zhuǎn)入 每個項目最多可以有10個組合，也可以少于10個概率分析 變化因素工程或產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)項目變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化（元/M2）獨立別墅 1200造價11001200概率多層住宅850造價800850概率中高層住宅 1200造價11001200概率汽車車位2200造價20002200概率商業(yè)配套800造價750800概率其它費用變化率（%）數(shù)量(容積率)變化（%）獨立別墅 變化0概率1多層住宅變化0概率1中高層住宅變化0概率1汽車車位 變化0概率1商業(yè)配套 變化0概率1價格變化（元/m2）獨立別墅 價格80008400880090009200960010。三、產(chǎn)品銷售銷售產(chǎn)品基本信息（選）單項工程（選）經(jīng)營方式產(chǎn)品名稱數(shù)量價格銷售周期（期）收款比例（%）開竣工時間（期）開盤單價增減幅度（%）開盤時間（期）銷售周期（期）簽定合同結(jié)構(gòu)封頂交付使用開工時間結(jié)構(gòu)封頂竣工驗收獨立別墅1獨立別墅122508800057304030（5）（7）（8）多層住宅1多層住宅299004000045304030（4）（7）（7）中高層住宅1中高層住宅191404000056304030（4）（7）（8）汽車車位1汽車車位80003500047304030（5）（7）（7）商業(yè)配套1商業(yè)配套5003000091304030（9）（9）（9）注：經(jīng)營方式：；；；；開竣工時間，自動轉(zhuǎn)入，不必輸入。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，%，風(fēng)險很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，%，風(fēng)險加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價18586萬元，%，風(fēng)險較大。投資變化的概率分布也是如此操作。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。詳見表2“土地基本報價方案”。因為由計算機平衡現(xiàn)金流，資金不足自動安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見表15。資金籌措原則，先用資本金和預(yù)租售收入，不夠再考慮借款。收入及稅金均由計算機自動完成計算。收款計劃各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。確定產(chǎn)品的銷售計劃，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。 計劃安排均由計算機按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計劃表，報表略。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)期稅費、其它工程費用、間接開發(fā)費，從項目開工至竣工驗收，每期平均投入.。根據(jù)合理的原則分配到每一期。 分攤結(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本。土地費用、土地契稅及財務(wù)費用待經(jīng)濟分析確定，土地契稅稅率4%。財務(wù)費用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。當(dāng)售價中含精裝修時，還包括裝修費用。圖1圖2圖3第四章 投資估算投資是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的三個（投資、數(shù)量、售價）主要參數(shù)之一。規(guī)劃指標(biāo)詳見表11，方案比較見表12。最優(yōu)方案表10產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值計算式D *XIRiRi*D *XID *XI*Zi多層1887028494高層733821280合計26208497745327 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。優(yōu)化結(jié)果說明（1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。本項目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例X1，高層用地比例X2， 52415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=。計算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費）計算：土地增值=［售價（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率－每平方米土地費用土地增值（不扣土地費）計算：土地增值=［售價（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率計算結(jié)果詳見表9。 關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領(lǐng)階層為對象，消費人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅。故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取8800元。產(chǎn)品價格價格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% ，已超過古城區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進行分析。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 ９．其它 1）規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。 半獨立式住宅不得小于8米。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨立式住宅不得小于400平方米。 停車房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。計算結(jié)果詳見表4“風(fēng)險決策指標(biāo)（概率分析）”。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。分析認為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價18496萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價19289萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。為了解決這個問題，可以針對不同的意見（不同的參數(shù)取值）進行多方