【正文】 12 月全面進(jìn)行動拆遷， 2020 年 6 月土建開工，工期 年，于 2020 年 12月竣工；二期位于牛莊路以北地塊，規(guī)劃建設(shè) 3 幢（單元） 25 層住宅樓、 1 幢（單元） 20 層公寓酒店、 1 幢會所、 12 層商場，地上總建筑面積 42760 平方米，計劃于 2020 年 6 月全面進(jìn)行動拆遷， 2020 年 2 月土建開工，工期 年，計劃于2020 年 8 月竣工。 。 資金籌措方案 根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)施計劃，結(jié)合我司現(xiàn)有二個項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展，公司確定該項(xiàng)目 資金籌措以公司自有資金投入為主的方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 ? 具體實(shí)施建議 1) 物業(yè)服務(wù)系統(tǒng) a) 代收房租、代售、代管服務(wù) b) 水、電、煤費(fèi)代收服務(wù) c) 郵件收發(fā)服務(wù) d) 垃圾定期服務(wù) (袋裝化 ) e) 洗衣、送洗服務(wù) f) 清潔維修服務(wù) 2) 警衛(wèi)安全系統(tǒng) a) 中央監(jiān)控系統(tǒng) b) 大門警衛(wèi)安全系統(tǒng) c) 四周警衛(wèi)巡邏系統(tǒng) d) 各戶防盜安全系統(tǒng) e) 各戶緊急求救系統(tǒng) 3) 維修管理系統(tǒng) a) 機(jī)電維修 b) 中心花園及庭園維護(hù) c) 建筑維修、公共設(shè)施維修 4) “健康”概念社區(qū) 建議與本項(xiàng)目周邊仁濟(jì)醫(yī)院等市級醫(yī)療中 心合作，引入小區(qū)內(nèi)部親情化健康服務(wù)內(nèi)容，如： a) 每年兩次社區(qū)居民體檢 b) 建立私人健康小檔案 c) 專家定期醫(yī)療咨詢、講座 d) 組織社區(qū)運(yùn)動會 項(xiàng)目開發(fā)篇 項(xiàng)目開發(fā)打算 我司將聯(lián)合黃浦區(qū)建委下屬機(jī)構(gòu) —— 上海金宏浦房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資開發(fā) 137地塊。另外，隨著人們的工作節(jié)奏的加快，工作壓力的加重，更需要舒緩壓力和健康運(yùn)動的場所，室外的運(yùn)動場所也必不可少。 ? 水資源循環(huán)利用系統(tǒng)，小區(qū)雨水、生活污水分管處理、再利用。 ? 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)： 采用電子脈沖水、電煤表收集器，用戶即時通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀數(shù)，并同時傳輸給物業(yè)中心遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動記費(fèi)結(jié)算，減少上門抄表的干擾。 6) 每戶進(jìn)門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探測器并通過可視對講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時，與安防中心相連自動報警。 2) 大門、車庫、電梯轎廂、中庭等重要位置 設(shè)閉路電視監(jiān)控。實(shí)現(xiàn) VOD 點(diǎn)播、網(wǎng)上醫(yī)療、炒股、教育等功能。 產(chǎn)品力加強(qiáng)建議 社區(qū)智能化配置 ? 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū) 突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項(xiàng)目除應(yīng)在安全防范系 統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實(shí)、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。自然形態(tài)的花園設(shè)置蜿蜒的水體與綠化景觀相配合，與入口處半月型開放空間形成空間形態(tài)上的對比。因此本案的設(shè)計層面已擴(kuò)展到城市設(shè)計這一更高更廣的區(qū)域，其在改良城市空間、提升區(qū)域形象上所起的作用是不可估量的。但反而促使設(shè)計師去尋找解決問題的途徑。在北京東路和福建中路交叉口布置 20 層的公寓式酒店，作為該基地的地標(biāo)性建筑處理，可形成較好的城市建筑形象。規(guī)劃時，突破慣有的商鋪設(shè)計模式，在基地內(nèi)引入一條內(nèi)聚式商業(yè)步行街，以呼應(yīng)北京路沿線商業(yè)布局的要求。北區(qū)按建筑性質(zhì)分為商業(yè)組團(tuán)和住宅組團(tuán) A。在有限的用地中為居住者提供舒適宜人的生活空間。 目標(biāo)市場產(chǎn)品需求分析 本項(xiàng)目客層對產(chǎn)品的主要需求點(diǎn)如下： ? 國際化的社區(qū)設(shè)計理念 ? 物業(yè)較大的升值空間 ? 通暢快捷的路面交通 ? 全方位高品質(zhì)的社區(qū)生活配套 ? 細(xì)致的社區(qū)庭院景觀綠化以豐富人文主義與獨(dú)特的藝術(shù)氣質(zhì)為主； ? 寬帶網(wǎng)絡(luò)智能化的設(shè)計，完全與國際接軌，能使住戶享受輕松寫意的現(xiàn)代生活； ? 注重房屋的使用功能勝過對其總價的考慮，其中大開間略帶挑高的客廳與良好的視野以及通風(fēng)采光為基本條件； ? 注重公用空間（大堂、電梯廳等）的豪華、 氣派； ? 服務(wù)式物業(yè)管理細(xì)致周到，無微不至； ? 發(fā)展商實(shí)力、工程進(jìn)度與交房日期 產(chǎn)品總體規(guī)劃建議 規(guī)劃指標(biāo) 基地面積： 23100 平方米 總建筑面積： 83160 平方米 商業(yè)面積： 12475 平方米（公寓式酒店 10400 平方米） 住宅面積： 70685 平方米 建筑容積率： 建筑密度： ％ 規(guī)劃思想 小區(qū)是城市的基本構(gòu)成和有機(jī)組成部分，住宅區(qū)的規(guī)劃應(yīng)是城市設(shè)計的延續(xù)，它受到城市文明和地域的制約。使本項(xiàng)目不僅成為全上海高品位人士爭相認(rèn)購的優(yōu)秀產(chǎn)品，更是境外人士在滬置業(yè)的必然選擇。隨著目前上海全市房地產(chǎn)頂級產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，意味著本案將面臨全市范圍內(nèi)高檔樓盤的市場競爭。 ? 中國入世刺激需求 中國加入 WTO 以后，活躍的經(jīng)濟(jì)，巨大的消費(fèi)市場，加之良好的投資環(huán)境，潛在的無限商機(jī)，已獲得了國內(nèi)外廣大有眼光投資者的青睞。 ? 相鄰辦公樓的視線阻擋 基地西北側(cè)為一辦公大樓 —— 東銀大廈，北側(cè)為科技京城，對 將來小區(qū)內(nèi)業(yè)主的觀景視線有一定的影響。 ? 完善成熟的商業(yè)生活配套 項(xiàng)目位于成熟商圈南京東路 步行街北側(cè)，為將來小區(qū)居民出行購物娛樂提供方便，項(xiàng)目周圍醫(yī)療、教育設(shè)施一應(yīng)俱全，享受生活一步到位。本項(xiàng)目既是其中之一，臨水而居，繁榮與寧靜皆在其中。 SWOT 分析 Strength 優(yōu)勢 ? 上海頂級燙金地段 本案處于“撤二建一”前的正黃浦地區(qū)，東有外灘金融景觀區(qū)、南有南京東路步行街、更可遠(yuǎn)眺壯闊的黃浦江景。項(xiàng)目西側(cè)為上海連接?xùn)|西的重要高架 —— 延安路高架 項(xiàng)目北側(cè)正對北京東路，為上海重要的東西向主干道之一，并且還是銜接外灘景觀旅游區(qū)的要道。 房型大而無當(dāng)，導(dǎo)致總價過高。 區(qū)域競爭個案分析 案 名 水景苑 物業(yè)類型 32F 高層、 平面配置 2 梯 3 戶、 2 梯 2 戶 綠 化 率 40% 建筑面積 萬 M 2 容 積 率 得 房 率 78% 平均單價 9500 元 / M 2 主力總價 162182 萬 /套 房型規(guī)劃 一房： 2，占總比 20% 二房： 2，占總比 20% 三房 ： 170178M 2，占總比 40% 192M 2，占總比 20% 去 化 去年 11 月開盤至今已預(yù)定 萬 M 2，占總量的 50% 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約派建筑風(fēng)格 景觀設(shè)計 江南園林式的細(xì)致與精巧 廣告訴求 市中心水景住宅 廣 告 語 匯聚上海市中心、倍享黃浦水案風(fēng)情 優(yōu) 勢 便捷立體交通網(wǎng)，地鐵、高架觸手可及。由于過于高估自身的地段優(yōu)勢，卻缺乏豪宅的高質(zhì)規(guī)劃和形象包裝，在房型的設(shè)計上又因“大而無當(dāng)”而導(dǎo)致總價過高，除“家化中房苑”以低總價銷售取得了不錯的業(yè)績，其余個案的銷售去化普遍遇到了較大的阻力。 ? 區(qū)域均價再度走高，供應(yīng)量持續(xù)減量，市場成交穩(wěn)定增長，供不應(yīng)求局面有所加劇。 黃浦區(qū) 2020 年區(qū)域單套單價與成交量的關(guān)系 黃浦區(qū) 2020 年區(qū)域單套面積與成交量的關(guān)系 黃浦區(qū) 2020 年區(qū)域單套總價與成交量的關(guān)系 黃浦區(qū)房地產(chǎn)市 場總體特征 ? 自 2020 年中旬與南市區(qū)實(shí)行“撤二建一”后，使房地產(chǎn)市場受到極大推動，區(qū)域供應(yīng)和去化量猛增。 ? 區(qū)域中文物、古跡眾多，懷舊氣息濃郁，區(qū)境中人民路、中華路橢圓形方位內(nèi)有舊城鄉(xiāng)保護(hù)規(guī)劃（面積 公頃），保留有較完整的上海開埠初期的人文地理景觀。 ? 區(qū)內(nèi)市府大樓、市人大、市政協(xié)等構(gòu)成全上海的政治中心。此 項(xiàng)工程建成標(biāo)志著黃浦區(qū)蘇州河環(huán)境綜合治理工程的初步完成。 ? 董家渡將建本市最大濱水聚居區(qū) 董家渡聚居區(qū)東瀕黃浦江，北至復(fù)興路，西至中華路 —— 桑園街，南以陸家浜路為界，陸域面積 公頃，其中可開發(fā)土地面積為 66 公頃，將建本市最大的濱水聚居區(qū)。 ? 金陵路裝潢街； 以經(jīng)營各類中高檔裝潢材料為主要特色，以滿足各類人群不同的需要。 ? 主要學(xué)校、醫(yī)院 黃浦區(qū)是上海近代文化及英語普及大區(qū)之一，區(qū)內(nèi)有市重點(diǎn)中學(xué)格致中學(xué)、大同中學(xué)、大境中學(xué)，區(qū)重點(diǎn)中學(xué)光明中學(xué)等各類中、小學(xué)。人民廣場是上海市內(nèi)重要的交通樞紐，設(shè)有通往市內(nèi)各主要地點(diǎn)的公交線路，軌道交通一、二號線在此交匯（人民廣場站）。 ? 人文地理 黃浦區(qū)位于上海市城區(qū)的幾何中心部位，東臨黃浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江 邊路、黃浦江；北鄰蘇州河，上海市的 0公里就位于本區(qū)內(nèi)的國際 飯店。從現(xiàn)房推案量和去化量之比來看，本季度則與預(yù)售類呈反向運(yùn)行態(tài)勢。 2020 年 —— 雖然受到新預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的影響， 2020 年上海市商品房總體去化量還是達(dá)到 萬平方米，較 2020 年同期，上漲幅度達(dá) 36%。 1999 年 —— 期房預(yù)售實(shí)際成交比 1998 年又增長 23%，現(xiàn)房銷售實(shí)際成交增長 38%。其原因主要為新預(yù)售政策影響，大量新建樓盤紛紛 推遲上市后，間接影響了現(xiàn)房市場的供應(yīng)。因此 1999 年市場狀態(tài)更趨合理、穩(wěn)定、平衡，這對 2020 年的市場發(fā)展更有利。 2020 年 —— 受到 2020 年 1 月實(shí)施的《上海市商品房住宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)》的影響，一季 度期房推案量曾出現(xiàn)大幅度萎縮的現(xiàn)象，但后三季度推案量大幅回升，全年期房市場的推案量為 萬平方米，同比增長了 %。 1999 年 —— 全年的期房供應(yīng)量繼續(xù)下降，比 1998 年減少了 %，這對目前市場的有序進(jìn)程具有不斷的推動作用。 今年的計劃項(xiàng)目中： 基礎(chǔ)設(shè)施工程 31 個單項(xiàng)，信息工程 5 個單項(xiàng)，能源建設(shè)工程 4 個單項(xiàng)，生態(tài)環(huán)境建設(shè)工程 14個單項(xiàng)，農(nóng)林水務(wù)工程 8 個單項(xiàng)，工業(yè)建設(shè)工程 11 個單項(xiàng)，社會事業(yè)和其它項(xiàng)目工程 3 個單項(xiàng)。 ? 自 2020 年 5 月 1 日 起，對已有的《房產(chǎn)測量規(guī)范》未做規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按新的規(guī)定進(jìn)行房產(chǎn)測量。 ? 從 1994 年 2月起試行的上海對外來常住人口的藍(lán)印戶口政策于 2020 年 4 月 1 日 廢止，取而代之的是 “上海市居住證” 制度。 ? 2020 年３月１日起 ，本市 住房交易手續(xù)費(fèi)實(shí)行新標(biāo)準(zhǔn) 。凡在該市城市國有土地上拆遷居住房屋，并在 2020 年 11 月 1日以后核發(fā)房屋拆遷許可證的，都可按新標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。預(yù)售中屬個人購買的有 39141 套 ，占 %。 ? 本季 上海市住宅預(yù)售商品房價格指數(shù)為 ，較 2020年四季度上升 %，同比增加 %。從推案量來看，本季全市期房推案量中，浦東新區(qū)獨(dú)占半壁江山，達(dá)到 213 萬平方米 ，占總量的 %。 ? 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成中，其它類項(xiàng)目為 億元 ，占投資總額的 %，大大高于去年同期所占據(jù)的 %的比重。 2020 年上半年和去年同期比較，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加 %，商品房新開工面積和商品房竣工面積分別增加 %和 %。一季度，有價證券成交額達(dá)到了 億元。 2020 年一季度，非 國有經(jīng)濟(jì)完成投資 億元，比去年同期增長 27%，增幅比去年同期提高 個百分點(diǎn)，拉動全社會固定資產(chǎn)投資增長 個百分點(diǎn)。 金融投資環(huán)境 2020 年一季度，上海完成固定資產(chǎn)投資額 億元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點(diǎn)。上海城市居民家庭戶均購建房屋支出為 4855元，比上年增長 2%。 2020年一季度，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，比去年同期增長 %，增幅高于全國水平 2 個百分點(diǎn)。萬源晶典，占盡天時地利，