【正文】 12 月全面進行動拆遷， 2020 年 6 月土建開工，工期 年，于 2020 年 12月竣工；二期位于牛莊路以北地塊，規(guī)劃建設 3 幢（單元） 25 層住宅樓、 1 幢（單元） 20 層公寓酒店、 1 幢會所、 12 層商場，地上總建筑面積 42760 平方米，計劃于 2020 年 6 月全面進行動拆遷， 2020 年 2 月土建開工，工期 年，計劃于2020 年 8 月竣工。 。 資金籌措方案 根據該項目實施計劃，結合我司現(xiàn)有二個項目建設進展，公司確定該項目 資金籌措以公司自有資金投入為主的方式進行開發(fā)建設。 ? 具體實施建議 1) 物業(yè)服務系統(tǒng) a) 代收房租、代售、代管服務 b) 水、電、煤費代收服務 c) 郵件收發(fā)服務 d) 垃圾定期服務 (袋裝化 ) e) 洗衣、送洗服務 f) 清潔維修服務 2) 警衛(wèi)安全系統(tǒng) a) 中央監(jiān)控系統(tǒng) b) 大門警衛(wèi)安全系統(tǒng) c) 四周警衛(wèi)巡邏系統(tǒng) d) 各戶防盜安全系統(tǒng) e) 各戶緊急求救系統(tǒng) 3) 維修管理系統(tǒng) a) 機電維修 b) 中心花園及庭園維護 c) 建筑維修、公共設施維修 4) “健康”概念社區(qū) 建議與本項目周邊仁濟醫(yī)院等市級醫(yī)療中 心合作，引入小區(qū)內部親情化健康服務內容，如： a) 每年兩次社區(qū)居民體檢 b) 建立私人健康小檔案 c) 專家定期醫(yī)療咨詢、講座 d) 組織社區(qū)運動會 項目開發(fā)篇 項目開發(fā)打算 我司將聯(lián)合黃浦區(qū)建委下屬機構 —— 上海金宏浦房地產發(fā)展有限公司投資開發(fā) 137地塊。另外，隨著人們的工作節(jié)奏的加快，工作壓力的加重，更需要舒緩壓力和健康運動的場所，室外的運動場所也必不可少。 ? 水資源循環(huán)利用系統(tǒng)，小區(qū)雨水、生活污水分管處理、再利用。 ? 遠程抄表系統(tǒng)： 采用電子脈沖水、電煤表收集器，用戶即時通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀數(shù)，并同時傳輸給物業(yè)中心遠端服務器，自動記費結算，減少上門抄表的干擾。 6) 每戶進門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探測器并通過可視對講主機接入安防中心，非法闖入時，與安防中心相連自動報警。 2) 大門、車庫、電梯轎廂、中庭等重要位置 設閉路電視監(jiān)控。實現(xiàn) VOD 點播、網上醫(yī)療、炒股、教育等功能。 產品力加強建議 社區(qū)智能化配置 ? 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū) 突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網設置，本項目除應在安全防范系 統(tǒng)、物業(yè)服務智能化水平真正落實、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。自然形態(tài)的花園設置蜿蜒的水體與綠化景觀相配合，與入口處半月型開放空間形成空間形態(tài)上的對比。因此本案的設計層面已擴展到城市設計這一更高更廣的區(qū)域，其在改良城市空間、提升區(qū)域形象上所起的作用是不可估量的。但反而促使設計師去尋找解決問題的途徑。在北京東路和福建中路交叉口布置 20 層的公寓式酒店，作為該基地的地標性建筑處理，可形成較好的城市建筑形象。規(guī)劃時，突破慣有的商鋪設計模式，在基地內引入一條內聚式商業(yè)步行街，以呼應北京路沿線商業(yè)布局的要求。北區(qū)按建筑性質分為商業(yè)組團和住宅組團 A。在有限的用地中為居住者提供舒適宜人的生活空間。 目標市場產品需求分析 本項目客層對產品的主要需求點如下： ? 國際化的社區(qū)設計理念 ? 物業(yè)較大的升值空間 ? 通暢快捷的路面交通 ? 全方位高品質的社區(qū)生活配套 ? 細致的社區(qū)庭院景觀綠化以豐富人文主義與獨特的藝術氣質為主； ? 寬帶網絡智能化的設計，完全與國際接軌，能使住戶享受輕松寫意的現(xiàn)代生活； ? 注重房屋的使用功能勝過對其總價的考慮，其中大開間略帶挑高的客廳與良好的視野以及通風采光為基本條件； ? 注重公用空間（大堂、電梯廳等）的豪華、 氣派； ? 服務式物業(yè)管理細致周到，無微不至； ? 發(fā)展商實力、工程進度與交房日期 產品總體規(guī)劃建議 規(guī)劃指標 基地面積： 23100 平方米 總建筑面積： 83160 平方米 商業(yè)面積： 12475 平方米（公寓式酒店 10400 平方米） 住宅面積： 70685 平方米 建筑容積率： 建筑密度： ％ 規(guī)劃思想 小區(qū)是城市的基本構成和有機組成部分，住宅區(qū)的規(guī)劃應是城市設計的延續(xù)，它受到城市文明和地域的制約。使本項目不僅成為全上海高品位人士爭相認購的優(yōu)秀產品，更是境外人士在滬置業(yè)的必然選擇。隨著目前上海全市房地產頂級產品的不斷涌現(xiàn)，意味著本案將面臨全市范圍內高檔樓盤的市場競爭。 ? 中國入世刺激需求 中國加入 WTO 以后，活躍的經濟，巨大的消費市場，加之良好的投資環(huán)境，潛在的無限商機，已獲得了國內外廣大有眼光投資者的青睞。 ? 相鄰辦公樓的視線阻擋 基地西北側為一辦公大樓 —— 東銀大廈，北側為科技京城，對 將來小區(qū)內業(yè)主的觀景視線有一定的影響。 ? 完善成熟的商業(yè)生活配套 項目位于成熟商圈南京東路 步行街北側，為將來小區(qū)居民出行購物娛樂提供方便，項目周圍醫(yī)療、教育設施一應俱全，享受生活一步到位。本項目既是其中之一，臨水而居，繁榮與寧靜皆在其中。 SWOT 分析 Strength 優(yōu)勢 ? 上海頂級燙金地段 本案處于“撤二建一”前的正黃浦地區(qū)，東有外灘金融景觀區(qū)、南有南京東路步行街、更可遠眺壯闊的黃浦江景。項目西側為上海連接東西的重要高架 —— 延安路高架 項目北側正對北京東路，為上海重要的東西向主干道之一，并且還是銜接外灘景觀旅游區(qū)的要道。 房型大而無當，導致總價過高。 區(qū)域競爭個案分析 案 名 水景苑 物業(yè)類型 32F 高層、 平面配置 2 梯 3 戶、 2 梯 2 戶 綠 化 率 40% 建筑面積 萬 M 2 容 積 率 得 房 率 78% 平均單價 9500 元 / M 2 主力總價 162182 萬 /套 房型規(guī)劃 一房： 2，占總比 20% 二房： 2，占總比 20% 三房 ： 170178M 2，占總比 40% 192M 2，占總比 20% 去 化 去年 11 月開盤至今已預定 萬 M 2，占總量的 50% 建筑風格 現(xiàn)代簡約派建筑風格 景觀設計 江南園林式的細致與精巧 廣告訴求 市中心水景住宅 廣 告 語 匯聚上海市中心、倍享黃浦水案風情 優(yōu) 勢 便捷立體交通網，地鐵、高架觸手可及。由于過于高估自身的地段優(yōu)勢，卻缺乏豪宅的高質規(guī)劃和形象包裝，在房型的設計上又因“大而無當”而導致總價過高，除“家化中房苑”以低總價銷售取得了不錯的業(yè)績，其余個案的銷售去化普遍遇到了較大的阻力。 ? 區(qū)域均價再度走高，供應量持續(xù)減量，市場成交穩(wěn)定增長，供不應求局面有所加劇。 黃浦區(qū) 2020 年區(qū)域單套單價與成交量的關系 黃浦區(qū) 2020 年區(qū)域單套面積與成交量的關系 黃浦區(qū) 2020 年區(qū)域單套總價與成交量的關系 黃浦區(qū)房地產市 場總體特征 ? 自 2020 年中旬與南市區(qū)實行“撤二建一”后，使房地產市場受到極大推動，區(qū)域供應和去化量猛增。 ? 區(qū)域中文物、古跡眾多，懷舊氣息濃郁，區(qū)境中人民路、中華路橢圓形方位內有舊城鄉(xiāng)保護規(guī)劃（面積 公頃），保留有較完整的上海開埠初期的人文地理景觀。 ? 區(qū)內市府大樓、市人大、市政協(xié)等構成全上海的政治中心。此 項工程建成標志著黃浦區(qū)蘇州河環(huán)境綜合治理工程的初步完成。 ? 董家渡將建本市最大濱水聚居區(qū) 董家渡聚居區(qū)東瀕黃浦江，北至復興路，西至中華路 —— 桑園街，南以陸家浜路為界，陸域面積 公頃，其中可開發(fā)土地面積為 66 公頃，將建本市最大的濱水聚居區(qū)。 ? 金陵路裝潢街； 以經營各類中高檔裝潢材料為主要特色，以滿足各類人群不同的需要。 ? 主要學校、醫(yī)院 黃浦區(qū)是上海近代文化及英語普及大區(qū)之一，區(qū)內有市重點中學格致中學、大同中學、大境中學，區(qū)重點中學光明中學等各類中、小學。人民廣場是上海市內重要的交通樞紐，設有通往市內各主要地點的公交線路，軌道交通一、二號線在此交匯（人民廣場站）。 ? 人文地理 黃浦區(qū)位于上海市城區(qū)的幾何中心部位，東臨黃浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江 邊路、黃浦江；北鄰蘇州河，上海市的 0公里就位于本區(qū)內的國際 飯店。從現(xiàn)房推案量和去化量之比來看，本季度則與預售類呈反向運行態(tài)勢。 2020 年 —— 雖然受到新預售標準的影響， 2020 年上海市商品房總體去化量還是達到 萬平方米，較 2020 年同期，上漲幅度達 36%。 1999 年 —— 期房預售實際成交比 1998 年又增長 23%，現(xiàn)房銷售實際成交增長 38%。其原因主要為新預售政策影響，大量新建樓盤紛紛 推遲上市后，間接影響了現(xiàn)房市場的供應。因此 1999 年市場狀態(tài)更趨合理、穩(wěn)定、平衡，這對 2020 年的市場發(fā)展更有利。 2020 年 —— 受到 2020 年 1 月實施的《上海市商品房住宅預售標準》的影響，一季 度期房推案量曾出現(xiàn)大幅度萎縮的現(xiàn)象，但后三季度推案量大幅回升，全年期房市場的推案量為 萬平方米，同比增長了 %。 1999 年 —— 全年的期房供應量繼續(xù)下降，比 1998 年減少了 %，這對目前市場的有序進程具有不斷的推動作用。 今年的計劃項目中： 基礎設施工程 31 個單項，信息工程 5 個單項，能源建設工程 4 個單項，生態(tài)環(huán)境建設工程 14個單項，農林水務工程 8 個單項，工業(yè)建設工程 11 個單項，社會事業(yè)和其它項目工程 3 個單項。 ? 自 2020 年 5 月 1 日 起，對已有的《房產測量規(guī)范》未做規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按新的規(guī)定進行房產測量。 ? 從 1994 年 2月起試行的上海對外來常住人口的藍印戶口政策于 2020 年 4 月 1 日 廢止，取而代之的是 “上海市居住證” 制度。 ? 2020 年３月１日起 ，本市 住房交易手續(xù)費實行新標準 。凡在該市城市國有土地上拆遷居住房屋，并在 2020 年 11 月 1日以后核發(fā)房屋拆遷許可證的，都可按新標準補償。預售中屬個人購買的有 39141 套 ，占 %。 ? 本季 上海市住宅預售商品房價格指數(shù)為 ，較 2020年四季度上升 %，同比增加 %。從推案量來看，本季全市期房推案量中，浦東新區(qū)獨占半壁江山，達到 213 萬平方米 ，占總量的 %。 ? 上海房地產開發(fā)投資構成中，其它類項目為 億元 ，占投資總額的 %，大大高于去年同期所占據的 %的比重。 2020 年上半年和去年同期比較，房地產開發(fā)投資額增加 %，商品房新開工面積和商品房竣工面積分別增加 %和 %。一季度，有價證券成交額達到了 億元。 2020 年一季度，非 國有經濟完成投資 億元，比去年同期增長 27%，增幅比去年同期提高 個百分點，拉動全社會固定資產投資增長 個百分點。 金融投資環(huán)境 2020 年一季度，上海完成固定資產投資額 億元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點。上海城市居民家庭戶均購建房屋支出為 4855元，比上年增長 2%。 2020年一季度，上海完成國內生產總值達 億元，比去年同期增長 %，增幅高于全國水平 2 個百分點。萬源晶典，占盡天時地利，