【正文】 要；還要對以上需要作極為細(xì)心周密的安排。還如餐廳北陽臺和廚房工作陽臺的設(shè)計，是否可以兼顧，同時考慮攤晾、小中央空調(diào)位等更多的功能。在環(huán)境設(shè)計中，對美觀、生態(tài)和文化都有所考慮，但有片面性，考慮最多的是美觀的需要。相信21世紀(jì)開始，上海住宅建設(shè)中的環(huán)境設(shè)計將向生態(tài)、美化、人文的全面考慮發(fā)展，最突出的方面是生態(tài)的考慮。1平方米的喬木氧制造量相當(dāng)于60平方米的草坪，同時，喬木的水份涵養(yǎng)、溫度調(diào)節(jié)、噪聲控制、鳥類吸引等功能，都大大超過草坪。在喬木之中，也要合理設(shè)計搭配。目前，在生物環(huán)境的塑造中，人們僅注意了植物群落，基本上忽略了整個生物鏈條的其他兩個方面，即動物和微生物。相信21世紀(jì)初這一正確認(rèn)識，會被更多人接受及至政府的重視，在上海住宅生態(tài)小環(huán)境的塑造中發(fā)揮作用。（4）環(huán)境的生態(tài)效趨向均好。4．以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果，得到廣泛的重視和應(yīng)用。21世紀(jì)開始，可望電子自動化技術(shù)的進(jìn)一步成熟及成本的大量降低；可持續(xù)發(fā)展的觀念進(jìn)一步深入人心。（2）其他新材料、新設(shè)施、新工藝等綜合性科技成果，也會大幅度的采用。上海房地產(chǎn)的市場化程度也有了極大提高，至90年代末，基本上在全國領(lǐng)先。即上海是一個開放性的國際大都市，對外開放的程度已經(jīng)比較高。其實，人們完全有理由期望上海會自覺地走向這一步。但是，出讓的形式僅為政府同受讓者之間、一對一的談判協(xié)議，而沒有采用公平透明的市場競爭形式。2．公有住房市場化改革接近憲成。因此，總體上舊公房的市場化改革接近完成。但存在兩個問題：一是大部分住宅業(yè)主，還無法從物業(yè)管理市場上自由地選擇物業(yè)管理公司；二是除了少量高檔的外銷住宅以外，大部分物業(yè)管理收費實行政府指導(dǎo)價，離開市場價值較遠(yuǎn)。這對于初步形成的物業(yè)管理市場是一種愛護(hù)。目前，由于已出售舊公房問可售而尚未出售的舊公房混雜在一起，物業(yè)管理的選擇性、水平和收費更低于商品房，離開市場化更遠(yuǎn)。一般估計，十年期間外資受讓上海土地出讓所支付的資金，大約有100億美元。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了上海房地產(chǎn)人才的成長。其理由是：（1）中國經(jīng)濟(jì)和上海經(jīng)濟(jì)都在轉(zhuǎn)熱，這一勢頭方興未艾，給上海房地產(chǎn)市場提供了無限的商機(jī)（詳見上文）。加入WTO的中國將全方位擴(kuò)大開放，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，仍然是下一輪對外開放的重要領(lǐng)域。（2）投資品種合理化。（3）投資環(huán)節(jié)的全方位。由于上海即將放寬外國人購買房地產(chǎn)的政策，可期望有相當(dāng)多的外資進(jìn)入消費，這也是投資環(huán)節(jié)全方位的題中之義。五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高90年代尤其是后5年，上海房地產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè)有了很大的發(fā)展。截止2000年底，以上4大專業(yè)的企業(yè)有4000戶。主要體現(xiàn)在以下4個方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平。加上新企業(yè)（包括外資）的不斷進(jìn)入，會加劇已有服務(wù)企業(yè)的競爭，促進(jìn)他們提高服務(wù)水平。這種情況，在近年的服務(wù)業(yè)中得到了體驗。（3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。他們?yōu)樯虾７康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)的萌芽、初創(chuàng)、發(fā)展起了重要的領(lǐng)頭作用。這可能是更積極的想法和做法。但比起內(nèi)地許多城市來，可能要高出一個等級。上海房地集團(tuán)的金豐股份有限公司，已經(jīng)在全國主要城市展開有計劃的部署，是有遠(yuǎn)見的。在當(dāng)前的中國和上海要研究企業(yè)，就繞不過國有企業(yè)。比如：受托經(jīng)營獲得數(shù)量大質(zhì)量尚可的資產(chǎn)、優(yōu)先獲得出讓的好地塊、較少的土地出讓金、行政授意的銀行優(yōu)先貸款、優(yōu)先上市、較少遭到亂收費的困擾、行政管理部門特意的關(guān)照（包括行政首長的親睞及宣傳報道上的方便）等等，不一而足。以上問題，已經(jīng)有許多人認(rèn)識到了。其原因是復(fù)雜的甚至是敏感的，本文不予多究。他們不是以資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量見長，而是以圍繞和滿足市場需求著稱?；蛟S也有政策及自身觀念（狹隘自信缺少調(diào)研）上的障礙。（4）應(yīng)該確信進(jìn)入WTO以后，上海國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所享有的行政優(yōu)勢，大部分將逐漸消失。2002年中國人大9屆4次會議批準(zhǔn)的“十五”計劃指明：“鼓勵非國有企業(yè)、個人和境外投資者參與國有企業(yè)改制，推動非上市國有企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和股權(quán)交易，形成混合所有制企業(yè)。這對于非居住房地產(chǎn)如辦公樓、商場、廠房質(zhì)量的提高，同樣是適用的。主要表現(xiàn)在4個方面：信息技術(shù)設(shè)施大量運用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實施信息化改造；直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站站住腳跟，形成為數(shù)不多的若干巨頭；管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。90年代后半期，互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)技術(shù)在發(fā)達(dá)國家的迅猛發(fā)展；導(dǎo)致2000年的中國和上海房地產(chǎn)業(yè)，也刮起一股網(wǎng)站旋風(fēng)。房地產(chǎn)品的不可移動性、差異性（每一套房有不同的區(qū)位、街區(qū)、地段、小區(qū)、幢位、環(huán)境、房型、樓層、朝向——不同的使用價值及價格），即非均質(zhì)商品。而從供給的角度看，要發(fā)布令消費者全部需要的信息也是困難的。進(jìn)一步要肯定，同站在上海房地產(chǎn)市場中的商機(jī)比哪里都大。當(dāng)前，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站的情況和主要問題。本文相信：21世紀(jì)開始，上海家庭電腦更加普及，互聯(lián)網(wǎng)運行速度更快、上網(wǎng)普及率進(jìn)一步提高。這將是上海有史以來房地產(chǎn)市場需求最旺盛的一個時期，是全球任何一個城市都無法比擬的。未來幾年，上海房地產(chǎn)（以住宅為主）仍在大規(guī)模開發(fā)時期，對資本的需求將大幅上升；同時，由于巨大的市場需求將使上海房地產(chǎn)開發(fā)的資金回報率超過社會平均水平?！笆濉睍r期上海經(jīng)濟(jì)將持續(xù)高速發(fā)展，外來常住人口增加量和新增企業(yè)數(shù)都將超過“九五”時期，上海房。2．投資現(xiàn)有住房用于租賃。本報告對此進(jìn)行概括分析。21世紀(jì)初，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站一定會發(fā)揮實質(zhì)性作用，在競爭中形成若干個巨頭，為提高房地產(chǎn)市場效率作出重要貢獻(xiàn)。其原因：除了目前互聯(lián)網(wǎng)運行速度較慢、居民上網(wǎng)數(shù)量還少、信息尋找習(xí)慣尚未徹底改變等之外，從網(wǎng)站自身考察，主要的問題是：（1）大部分網(wǎng)站眼睛顧盼外來風(fēng)險投資，沒有真正把網(wǎng)站往做好房地產(chǎn)供求信息上使勁，以至于無法贏得供求雙方，也就沒有經(jīng)濟(jì)上的良性循汛（2）部分網(wǎng)站，不必要地開發(fā)同供求信息沒有密切關(guān)系的綜合新聞、談話、生活、娛樂等欄目，無端地提高了網(wǎng)站的運行成本。這樣的成交規(guī)模，使互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)英雄大有用武之地。互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的快速、靈活、形象、直接、廣泛、互動、低廉特性，為房地產(chǎn)供求信息的發(fā)布，提供了最好的工具和交流平臺，幾乎可以解決以上種種難題。然而，消費者要通暢地取得以上信息是有困難的。到底如何看待互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用？網(wǎng)站在上海房地產(chǎn)市場中的商機(jī)如何？現(xiàn)在的問題在哪里？未來的發(fā)展如何？首先，要肯定，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中具有很大的作用。20世紀(jì)80－90年代，互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)高速發(fā)展，在社會經(jīng)濟(jì)生活中日益發(fā)揮巨大的作用。信息技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用，不僅局限于樓盤本身的質(zhì)量，而是作用于整個產(chǎn)業(yè)，有力地提升整個市場的水準(zhǔn)。相信在21世紀(jì)初期，種種條件臻于成熟，國有房地產(chǎn)企業(yè)的改革會加快速度，甚至取得突破性的成果?？傊?，無論從黨和政府的方針而言，還是市場的客觀形勢，都要求上海的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快體制改革。他們對上海的了解愈來愈深，政策障礙馬上就要清除，實力雄厚的外資也將進(jìn)入。（3）90年代上海房地產(chǎn)開發(fā)中的外資企業(yè)，成功的不太多?！焙翢o疑問，房地產(chǎn)領(lǐng)域（包括開發(fā)）基本上屬于“一般競爭性領(lǐng)域”，國有經(jīng)濟(jì)非固守不可。例如上?？h房地產(chǎn)總公司、中星集團(tuán)公司等，這是非?？上驳默F(xiàn)象。這些優(yōu)勢，除了個別項目之外，基本上是不合理不公平的。不僅大、中型企業(yè)多，資產(chǎn)占用量大，而且某些企業(yè)的效益不錯，而知名度又相當(dāng)高。六、國有企業(yè)改革加快速度企業(yè)是市場的主體之一。由于國家實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)及其服務(wù)業(yè)也會迅速發(fā)展。上海的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在90年代末就開始向其他城市發(fā)展，不過數(shù)量極少，僅具象征意義。這不僅是中國對外開放和進(jìn)入WTO的需要，也是推動競爭、提高上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)自身水平的需要。到90年代末，已形成相當(dāng)氣候?？赏?1世紀(jì)初，新的服務(wù)品種、服務(wù)觀念，例如代理投資者開發(fā)經(jīng)營（交鑰匙管理）、代理消費者全過程購房租房、大型租售店、租房中心、經(jīng)紀(jì)人和律師組合、特許經(jīng)營……，還會不斷出現(xiàn)。（2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化。但是競爭水平不高，亂收費等違規(guī)經(jīng)營屢見不鮮，以至于引起了社會和政府的密切關(guān)注?，F(xiàn)在的問題在于：首先，除了少量外資和本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)之外，總體上看，經(jīng)營素質(zhì)不高、規(guī)模較??；其次，在對房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費各個環(huán)節(jié)的服務(wù)上還有一些缺門；而且，在已有門類內(nèi)部的分工上比較粗放，不夠細(xì)化。基本上形成了經(jīng)紀(jì)業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)4大專業(yè)。90年代上海房地產(chǎn)中的外資，主要來自于香港、臺灣、新加坡、日本等東亞和東南亞地區(qū)，鮮見西歐、北美地區(qū)的投資者?？赏?1世紀(jì)初開始，外資在投入上海房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上保持相當(dāng)力度的同時，會加大力度投入于服務(wù)環(huán)節(jié)。21世紀(jì)初開始，住宅比例有所提高。21世紀(jì)初，外資對上海房地產(chǎn)的投資高潮將呈現(xiàn)以下特點：（1）總量不低于80年代后5年，甚至超過。（2）在對外開放既定國策的指導(dǎo)下，中國政府積極爭取加入WTO。在上述危機(jī)因素的影響下，加上當(dāng)時上海房地產(chǎn)某種程度的供給過熱，部分開發(fā)稍晚的外資房地產(chǎn)項目賠了錢（其中，不無投資者決策有所失誤的主觀原因）。這是一個任何人都會予以正確評價的數(shù)據(jù)。相信21世紀(jì)初，舊公房物業(yè)管理的市場化將緊跟商品住宅，踏出堅定有力的步伐。當(dāng)然，物業(yè)管理市場化的進(jìn)程，在21世紀(jì)第一個五年尚難完成，但它的實質(zhì)性進(jìn)步是可期望的。其原因是，物業(yè)管理的實踐在上海的時間不長，居民普遍對物業(yè)管理價值的理解不足，對市場化收費的心理承受力很弱；同時，大多數(shù)居民收入的增長有限，對于按市場價值收費的經(jīng)濟(jì)承受能力也不足。3．物業(yè)管理的市場化水平進(jìn)一步提高。由于購買舊公房后再出售增值前景的確定性，加上政府出售成本價的提高、優(yōu)惠條件收縮的意向不斷表露，因此，居民購買舊公房的動力將進(jìn)一步提高，估計21世紀(jì)初舊公房出售接近結(jié)束。90年代中后期，政府和社會對此問題的改進(jìn)，已經(jīng)有了共同的認(rèn)識。80年代末，上海開始了土地使用權(quán)的有償出讓。在這種情況下，已經(jīng)不是上海要不要遵守WTO規(guī)則的問題，而是由國內(nèi)外各類企業(yè)構(gòu)成的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要求上海一定要按照WTO的規(guī)則行事。21世紀(jì)初，上海面臨著提高房地產(chǎn)市場化程度——直至完成市場化的極好機(jī)會。三、運行機(jī)制基本完成市場化1992年，在鄧小平理論的指導(dǎo)下，中國確認(rèn)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制。其中：（1）引入專線寬帶光纜為基礎(chǔ)的小區(qū)公共電子信息平臺，將得到特別的考慮。實際上，僅僅在品質(zhì)較高的樓盤中，采用了若干宗新技術(shù)而已，如對講、紅外監(jiān)控系統(tǒng)等。為達(dá)此目的，要保證住宅的足夠間距。即小品要避免繁瑣、喧嘩、浮夸、過分雕琢的視覺或噪音污染；為此，容易造成光污染、化學(xué)污染的材料，如玻璃、不銹鋼、化學(xué)建材等將盡量不用或少用，多用竹木磚石鐵等自然材料。簡言之，良好的微生物存在促進(jìn)植物的良好生長，引誘了適宜的動物，反復(fù)循環(huán)形成良好的小區(qū)生物群落，促進(jìn)良好的小區(qū)生態(tài)的形成。根據(jù)一部分住宅區(qū)的實踐，竹林在生態(tài)、美化及文化上的效果，均相當(dāng)好，有進(jìn)一步推廣的可能性。因此，在綠化的設(shè)計中應(yīng)予以體現(xiàn)。大生態(tài)是由大環(huán)境造成的，無法根本改變，但小生態(tài)可以通過環(huán)境設(shè)計予以局部改善。由于把美觀置于首位，許多小品或失之于過多、或過于雕琢、或不倫不類，總之無文化可言；許多大面積草坪（包括車庫復(fù)土綠地），甚至花大代價建造的噴水池等，缺乏生態(tài)意義。3．住宅環(huán)境設(shè)計以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。因此在設(shè)計時，要仔細(xì)安排門前空間，門廳寬度、長度及同起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間的銜接和過渡等，為家裝奠定基礎(chǔ)。即對住宅主體的每一個方面每一個角度，尤其是住宅的內(nèi)部，在適度面積的前提下，還要從人的各種需要出發(fā)，仔細(xì)深入地進(jìn)行安排。上海自1998年開始，連續(xù)三年舉行的住宅優(yōu)秀房型評比中，參評者踴躍，從一個側(cè)面反映了對住宅內(nèi)部設(shè)計的重視。住宅主體是指居民家庭直接居住、而非小區(qū)共享的空間，它由一套套的住房集合而成。首先，中國風(fēng)格尤其是江南風(fēng)格和上海本土風(fēng)格的住宅，將有明顯的發(fā)展；其次，西洋風(fēng)格將會細(xì)化、深化，會出現(xiàn)發(fā)達(dá)國家的各種風(fēng)格，如北美、北歐、中歐、南歐風(fēng)格等等。但是，借大的上海，新建住宅僅有一種主導(dǎo)風(fēng)格實在是太單調(diào)了。同時，普遍接受了大客廳概念。90年代，上海住宅風(fēng)格的發(fā)展，經(jīng)歷了兩個發(fā)展階段。例如，老人、學(xué)生、單身、單親、傷殘等人群所需要的住宅就沒有考慮到。在檔次愈來愈多、愈來愈細(xì)化、各檔次的質(zhì)量全面提高的前提下，發(fā)展的主要趨勢是：低檔品種較多地向中檔發(fā)展。這為21世紀(jì)初上海住宅質(zhì)量的全面提高，提供了良好的人文和市場需求基礎(chǔ)。他們的進(jìn)入，不僅帶來了資金，而且?guī)砹税l(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)和住宅的新觀念、新思路、新材料、新工藝和新產(chǎn)品。再次，房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)品的市場競爭會更加激烈，迫使開發(fā)商全面提高住宅質(zhì)量。以上數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計技術(shù)的不足（如未能剔除流動人口占用的住宅面積等）可能有些誤差。首先，最重大的影響因素是，中國的“十五”計劃規(guī)定，改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的重點內(nèi)容之一（見前文）。90年代中后期，上海的住宅市場一度呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。二、住宅質(zhì)量全方位的提高這里討論的住宅質(zhì)量，并不是指工程建造質(zhì)量；而是指住宅適合、滿足人類居住要求的程度。因為：首先，這次的需求增長有較深、較廣泛的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)動因，而非1992年式的突然啟動和跳躍。3．需求增長的持續(xù)時間較長、較穩(wěn)定。由表可知，未來2年住宅需求還呈增長趨勢。非住宅價格雖然也在回升，但是，仍然處于空置量比較大、價格和租金相對低的階段。因為，在90年代后期，中國和上海經(jīng)濟(jì)的增長速度比較平緩，對于上海非住宅房地產(chǎn)的需求也呈疲軟之勢。在90年代最后5年中，上海房地產(chǎn)需求增長的主要表現(xiàn)是住宅，而辦公樓、商鋪、廠房等（以下簡稱非住宅）的需求是疲軟的。本研究運用數(shù)量模型及經(jīng)驗估計相結(jié)合的方法，預(yù)測上海房地產(chǎn)需求的總規(guī)模（見下表第5欄），從2002年到2005年每年幾乎都在2000萬平方米及其以上。同時，會進(jìn)一步在社會上產(chǎn)生住宅消費的漪漣效應(yīng)。方案也許還要完善，技術(shù)可能還要細(xì)化，但補(bǔ)貼一說是變不了的。上海政府對于各項工作的處理，歷來是積極和穩(wěn)妥兩面兼顧，對住房貨幣化的處理也是如此。在2002年的上海市人大通過的“十五”計劃中，規(guī)定了到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積要達(dá)到18－20平