【正文】 項目區(qū)依托**市、杭州和近年迅速發(fā)展的臨安市旅游產業(yè)優(yōu)勢，地處長江三角洲南翼，位于未來第六個世界級城市群中的滬、寧、杭三大中心城市三角地帶的外圍，處于杭州、千島湖、黃山旅游大網絡的中心，杭州至黃山的陸路黃金旅游線的中段。（3）項目開發(fā)基礎良好**世界木屋村經過多年的發(fā)展，已經具有一定的生態(tài)旅游接待能力，是一處集觀光旅游、休閑度假、商務洽淡為一體的生態(tài)旅游度假區(qū)，度假區(qū)內建有大門景觀、千畝銀杏園、特色林果園、水上樂園、木屋別墅群、**民俗風情園等主要景點和一處四星級旅游酒店，總投入資金為 億元，日接待能.世界木屋村接待中心新建項目可行性研究報告力達 5000 人。為適應旅游業(yè)發(fā)展需要，旅游資源開發(fā)和景區(qū)景點建設將向廣度和深度方向發(fā)展，新的旅游景點會越來越多，旅游者的活動范圍將越來越廣，各地掀起了游客接待中心建設的熱潮。全年新增 4A 級景區(qū) 3 家，3A 級景區(qū) 3 家，全市 A 級景區(qū)數達到 26 家。市內各景區(qū)接待游客比上年同期增長都超過二位數，除門票收入外，由此而帶動的農家樂、特色購 物等的高收入；2022 年“十一”黃金周期間，全市共接待游客 萬人次，同比增長 %；實現旅游收入 萬元，同比增長 %。旅游產業(yè)“吃、住、行、游、購、 娛”六大要素基本形成，在擴大消費、解決就業(yè)、提高 **的知名度、美譽度等方面起到了積極的作用，已從破題啟步升溫期轉到快速健康發(fā)展期。在全省、宣城市旅游行業(yè)中各項工作名列前茅。此外，還有部分來自于南京、杭州、上海以及**周邊城市。（2）客源市場定位**世界木屋村接待中心項目的客源市場定位結合本地區(qū)近年發(fā)展的實際及發(fā)展趨勢，將其客源市場定位在：立足國內，主攻鄰近地區(qū)市場，逐步開發(fā)機會市場。新的市場需求給全國旅游產品的結構轉型與升級帶來了機遇和挑戰(zhàn)。全年旅游總收入 億元，增長 %，其中：國內旅游收入 億元，增長 %，國際旅游創(chuàng)匯 億美元，增長 %。（5）目標客源市場世界木屋村的遠景市場定位是：“通過休閑度假產品及環(huán)境的打造，吸引對先進休閑及度假生活方式認同的大眾、商務及高端群體，成為長三角地區(qū)最具價值的生態(tài)觀光休閑度假社區(qū)”。2022 接待游客 37 萬余人次，2022 年共接待中外游客 46 萬人次，2022年共接待游客近 84 萬人次。（2）預測方法①年游人量（M ）M＝N （1+Pi）j （i＝1， 2； j＝1，2，…，6）②旺季日游人量（m）m＝M/ （nB） 式中：n——年旅游旺季天數 B——游人量飽和系數，取 （3）預測結果隨著景區(qū)休閑度假定位的確立以及市場的不斷開辟，人均消費將突飛猛進。2022 年—2020 年項目區(qū)游客人數預測 單位：萬人次 年份項目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020游人量 2 3 .世界木屋村接待中心新建項目可行性研究報告增長率 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 市場營銷**世界木屋村接待中心市場營銷，以4Ps（production、price、place、promotion）營銷理論為核心。品牌營銷應貫穿項目開發(fā)與經營的全過程，使客源市場自始至終保持對項目的關注度。②體驗營銷營銷過程強調全程跟進的服務產品銷售。④事件 營銷以項目的基礎和產品，把握和創(chuàng)造各種具有社會和經濟關注效應的事件，以其產生擴大化的營銷效應。 促銷策略對于不同的客源市場，**世界木屋村接待中心應采取不同的促銷方式。對內， 組建旅游區(qū)自身的旅游營銷機構，進行廣告策劃、信息制作、對外信息發(fā)布，組織旅游宣傳活動。將旅游形象樹標識牌于各入口處，并印制門票、明信片、宣傳冊、紀念品等處。③積極 舉辦和參加各類旅游促銷活動積極參加各類旅游促銷活動，并針對目標客源市場，適時舉辦相關旅游促銷活動。.世界木屋村接待中心新建項目可行性研究報告 市場風險分析 市場風險因素分析 項目產品市場風險主要有兩個方面：一是競爭風險。 防范和降低風險對策針對周邊景區(qū)景點的競爭，**世界木屋村要通過準確市場定位鎖定目標消費群體。在競爭日益激烈的旅游市場上，一方面要提升項目區(qū)環(huán)境建設的硬件設施，另一方面也要提升服務質量的軟件設施。在項目建設上，遵循弘揚綠色環(huán)保、低碳節(jié)能主題，追求以和諧為主題。三高：高起點、高標準、高品位。三大：大視野、大手筆、大旅游。設計 出符合時代潮流和趨勢游客接待中心項目；大旅游內容很豐富，首先要瞄準大市場，市場定位準確。通過景觀建設、建筑 風格、 環(huán)境規(guī)劃、服 務方式、節(jié)慶事件等共同營造氛圍，并以廣告、標識 等烘托強化主題形象，使之在較短的時間內激起旅游者的共鳴。（4）服務性原則游客接待中心要充分為旅游者提供住宿、休息、餐飲、交通、娛樂、購物等服務，以便使旅游者滿意，為游客提供優(yōu)質的服務。 建設內容及規(guī)模 新型接待中心建設新建游客接待中心 1 座，套房 25 套，餐廳 2 套、會議室 1 套，貴賓廳 1套及其相應附屬設施。基礎采用配筋擴展基礎的形式，以（嵌入）基巖作為持力層，必要 時采用巖石錨桿擋墻。 以上用陶粒自保溫砌塊。 以下墻體采用 M10 水泥砂漿，其他采用混合砂 漿。接待中心區(qū)內的會議室、宴會廳都配有自動感應的的溫度調節(jié)裝置，套房內除了節(jié)能照明設備外，還采用了自動感應的制熱和制冷系統(tǒng)，并且只有旅客進入時才開啟，接待中心內部的玻璃、塑料和鋁制品，采用了新型材料而可以循環(huán)利用。地域性原則：考慮**市地域特征和氣候條件，充分利用鄉(xiāng)土樹種和現有景觀元素，創(chuàng)造富有地方特色的景觀風貌。常綠闊葉樹（灌木類）：珊瑚樹、黃楊、枸骨、紅葉石楠、桂花、迎春、撒金珊瑚、南天竹、六月雪、小葉女貞、八角金盤 、梔子、山茶、杜 鵑等?；ɑ埽禾柣?、一串紅、美人蕉、五色 莧、甘藍、菊花、 蘭花等。盡端式道路的端頭設有 12m12m 的回車場。（2）給排水系統(tǒng)①設計 依據國家有關給排水及消防設計規(guī)范：《建筑給水排水設計規(guī)范》(GB500152022).世界木屋村接待中心新建項目可行性研究報告《室外給水設計規(guī)范》(GBJ1386)《室外排水設計規(guī)范》(GBJ1487)《建筑設計防火規(guī)范》(GB 50016—2022)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》(GB501402022)②生活 給水水源:本項目水源從一期給水管網引入 DN150 供水管網，在二期內成支狀供水管網；室外消防用水與生活用水合用管道。用水量：各用水部位統(tǒng)計結果如下表：項目用水計算表用水部位用水標準單位數量(L)用水時間（ H）變化系數最大日 最大時 平均時度假木屋 300 L/人 全線暗敷，長度 5km。④消防系 統(tǒng)消火栓系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)采用低壓制。管材及接口：采用熱鍍鋅鋼管；DN＜100mm者采用螺紋連接， DN≥100mm者采用溝槽連接。在項目區(qū)域內設置若干臺室外配電柜，室外配電柜電源由低壓配電柜接入，套房內電源由就近室外配電柜接入；每個套房內設置配電箱，建筑單體內照明、插座、空調等電源均由該配電箱供電。⑤路燈系 統(tǒng)（含景觀庭園燈系統(tǒng)）在接待中心區(qū)域道路兩側設置路燈，路燈電源就近變配電所引來，路燈的開啟，關閉按照度和時間雙重控制，同時也可由物業(yè)管理部門手動控制。 項目實施進度項目實施期為 1 年，即 2022 年 4 月至 2022 年 3 月。為了加強項目的管理，提高經營管理水平，確保項目的順利實施，項目管理機構設置**世界木屋村接待中心項目辦公室和項目管理小組。 經營管理模式項目由**林業(yè)集團有限公司承建，采取市場化經營管理模式，把**世界木屋村接待中心項目作為單一來對待，作為景區(qū)基礎設施配套，經營管理納入**世界木屋村一、二期景區(qū)統(tǒng)一管理。項目過程中，項目建 設單位負責組織技術人員，對工程建設質量狀況、項目的執(zhí)行情況、及工程運行情況進行全程監(jiān)理，及時組織項目評估和竣工驗收，并對資金管理使用情況作出綜合評價。 技術培訓勞動者素質是影響項目成敗的一個重要因素，它直接影響項目接受新技術，向社會化、現代化 發(fā)展的能力。技術培訓由項目建設單位提出計劃并組織實施，聘請項目技術支撐單位專家或當地專業(yè)技術人員授課。第七章 環(huán)境影響評價及節(jié)能減排措施 環(huán)境影響旅游觀光必須有高質量的環(huán)境，即清潔衛(wèi)生、無污染、無噪聲、風景優(yōu)美.世界木屋村接待中心新建項目可行性研究報告等，才能給游客一種良好的精神享受。 環(huán)境保護與節(jié)能減排措施 大氣保護措施為使**世界木屋村的大氣質量達到國家大氣質量 GB309596 所規(guī)定的一級標準，必 須采取以下措施：（1）生活鍋爐等必須安排煙除塵設備使**世界木屋村內的生活鍋爐及其它用途的煙囪，必須安排煙除塵設備，或將煙囪的高度增高直達到環(huán)保的要求。（2）不得播放高音喇叭**世界木屋村內不得播放高音喇叭，游樂項目要注意隔音，不可徹夜營業(yè)。 節(jié)能減排措施（1）通過增強建筑圍護結構保溫隔熱性能提高采暖、空調能效比。如接入衛(wèi)生器具的沖洗裝置內，使其變?yōu)闆_洗用水，以達到循環(huán)利用，節(jié)約用水的目的。（4）在接待中心邊的山頂風口處將安裝風力發(fā)電機，屋面的瓦下都將自背太陽能板，在日常使用中，當自然能源不能滿足電器的使用要求時，系統(tǒng)將自動切換到日常電網上來，以保證電器設備的正常使用。本項目在施工建設過程中，由于擾動地表，對植被造成破壞，不可避免地造成水土流失。該項目廢氣污染源包括建設施工和建成營運兩個環(huán)節(jié)。營運期，項目產生的廢氣主要為餐飲服務區(qū)產生的廚房油煙廢氣和少量的汽車尾氣，在嚴格控制進入項目區(qū)的車輛數、使用清潔能源及對廚房油煙廢氣處理達標的情況下，其對項目區(qū)景觀及空氣環(huán)境的不利影響是有限的。項目產生固體廢棄物主要是施工期棄土、棄石和建筑垃圾和營運期游客、工作人員產生的生活垃圾。（10）其它費用按現行國家有關部門規(guī)定的指標。 自籌資金及來源**世界木屋村農業(yè)觀光項目需自籌資金 萬元，占總投資的%，全部由**林業(yè)集團有限公司自籌解決。確定有關估算指標的依據當地的物價水平、周邊地區(qū)消費水平、同類型旅游區(qū)的估算指標。（2）估算結果**世界木屋村接待中心項目規(guī)劃期內營業(yè)收入估算結果為 40934 萬元，營運期（8 年）收入 萬元。.世界木屋村接待中心新建項目可行性研究報告③管理 費用按年可變成本的 15%計算。規(guī)劃期內經營成本估算結果為 萬元，建設期（1 年）、營運期（10 年）項目的經營成本分別為 萬元、 萬元。建設期（1 年）、營運期（10 年）項目的分別為 萬元、 萬元。根據靜態(tài)指標分析，到 2022 年可收回**世界木屋村農業(yè)觀光項目建設全部投資。由于利潤＝總收入固定成本可變成本 營業(yè)稅金及附加①若以 營運期第一年計算盈虧平衡點為：固定成本／（年總收入可變成本營業(yè)稅金及附加）100%＝／（）＝%即營運期第一年盈虧平衡點旅游人數＝%＝ 萬人次，這是較高的盈虧平衡點計算的游客人次。具體分析詳見下表：敏感性分析表.世界木屋村接待中心新建項目可行性研究報告序號 不確定因素 不確定因素變 化率（%） 財務內部 收益率 敏感度系數 臨界點　 基本方案 　 % 　 　5% 　% 　 建設投資變化5% %　 　 23%　5% 　% 　 營業(yè)收入變化5% % 　 8%5% 　% 　 營業(yè)成本變化5% 　% 　 　16%（二）敏感性分析結果　 從分析表看出，本項目建設投資、營業(yè)收入、營業(yè)成本在177。（2）帶動了自身及周邊地區(qū)的經濟發(fā)展**世界木屋村接待中心項目的建設，為社會增加了就業(yè)機會。敏感性分析圖如下：敏感性分析圖 社會效益分析.世界木屋村接待中心新建項目可行性研究報告通過項目的實施可以有效地引導當地群眾投入到生態(tài)旅游經營中去，有利于農村經濟產業(yè)結構的調整，增加農民收入，促進本地及周邊地區(qū)的經濟發(fā)展，社會效益非常顯著。 （2）敏感性分析敏感性分析是考察項目涉及的各種不確定因素對項目基本方案經濟評價指標的影響，找出敏感因素，估計項目效益對他們的敏感程度，粗略估計項目可能承擔的風險，為進一步的風險分析打下基礎。（3）內部收益率項目稅前、稅后財務內部收益率為 %和 %，分別超出基準收益率（8% ） 和 個百分點，符合項目建設目 標要求。 利潤估算根據公式：利潤＝收入—成本—稅金估算**世界木屋村接待中心項目規(guī)劃期內的所得稅后凈利潤為 萬元。營業(yè)稅按營業(yè)收入%，城市建設維護稅、教育附加費分別按 營業(yè)稅的 7%、3%計。（2）估算結果①總成本：規(guī)劃期內總成本估算結果為 萬元，估算建設期（1 年）、營運期（10 年）項目的總成本分別為 萬元、 萬元。其中：門票成本按 20%，交通為 60%，購物為 65%，住宿為 50%，飲食為 50%，娛樂為 45%，其它 為 50%。人、二級床位：600 元/日第九章 效益分析 經濟效益分析 營業(yè)收入估算項目收入包括門票、交通、娛樂、 飲食、住宿、 購物及其它收入。項目總投資 萬元，其中：土建費用 萬元，占總投資的 %；水電費用 萬元，占總投資的 %；裝飾費用 萬元，占總投資的 %；綠化費用 萬元，占總投資的 %；基本預備費 200 萬元，占總投資的 %。生活垃圾由專人統(tǒng)一收集、清運，按要求進行無害化處理后不會對景觀和環(huán)