【正文】 項(xiàng)目區(qū)依托**市、杭州和近年迅速發(fā)展的臨安市旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，地處長(zhǎng)江三角洲南翼，位于未來第六個(gè)世界級(jí)城市群中的滬、寧、杭三大中心城市三角地帶的外圍，處于杭州、千島湖、黃山旅游大網(wǎng)絡(luò)的中心，杭州至黃山的陸路黃金旅游線的中段。（3）項(xiàng)目開發(fā)基礎(chǔ)良好**世界木屋村經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)具有一定的生態(tài)旅游接待能力，是一處集觀光旅游、休閑度假、商務(wù)洽淡為一體的生態(tài)旅游度假區(qū)，度假區(qū)內(nèi)建有大門景觀、千畝銀杏園、特色林果園、水上樂園、木屋別墅群、**民俗風(fēng)情園等主要景點(diǎn)和一處四星級(jí)旅游酒店，總投入資金為 億元，日接待能.世界木屋村接待中心新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告力達(dá) 5000 人。為適應(yīng)旅游業(yè)發(fā)展需要，旅游資源開發(fā)和景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)將向廣度和深度方向發(fā)展，新的旅游景點(diǎn)會(huì)越來越多，旅游者的活動(dòng)范圍將越來越廣，各地掀起了游客接待中心建設(shè)的熱潮。全年新增 4A 級(jí)景區(qū) 3 家，3A 級(jí)景區(qū) 3 家，全市 A 級(jí)景區(qū)數(shù)達(dá)到 26 家。市內(nèi)各景區(qū)接待游客比上年同期增長(zhǎng)都超過二位數(shù)，除門票收入外，由此而帶動(dòng)的農(nóng)家樂、特色購(gòu) 物等的高收入；2022 年“十一”黃金周期間，全市共接待游客 萬人次，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)旅游收入 萬元，同比增長(zhǎng) %。旅游產(chǎn)業(yè)“吃、住、行、游、購(gòu)、 娛”六大要素基本形成，在擴(kuò)大消費(fèi)、解決就業(yè)、提高 **的知名度、美譽(yù)度等方面起到了積極的作用，已從破題啟步升溫期轉(zhuǎn)到快速健康發(fā)展期。在全省、宣城市旅游行業(yè)中各項(xiàng)工作名列前茅。此外，還有部分來自于南京、杭州、上海以及**周邊城市。（2）客源市場(chǎng)定位**世界木屋村接待中心項(xiàng)目的客源市場(chǎng)定位結(jié)合本地區(qū)近年發(fā)展的實(shí)際及發(fā)展趨勢(shì)，將其客源市場(chǎng)定位在：立足國(guó)內(nèi)，主攻鄰近地區(qū)市場(chǎng)，逐步開發(fā)機(jī)會(huì)市場(chǎng)。新的市場(chǎng)需求給全國(guó)旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與升級(jí)帶來了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。全年旅游總收入 億元，增長(zhǎng) %，其中：國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %，國(guó)際旅游創(chuàng)匯 億美元，增長(zhǎng) %。（5）目標(biāo)客源市場(chǎng)世界木屋村的遠(yuǎn)景市場(chǎng)定位是：“通過休閑度假產(chǎn)品及環(huán)境的打造，吸引對(duì)先進(jìn)休閑及度假生活方式認(rèn)同的大眾、商務(wù)及高端群體，成為長(zhǎng)三角地區(qū)最具價(jià)值的生態(tài)觀光休閑度假社區(qū)”。2022 接待游客 37 萬余人次，2022 年共接待中外游客 46 萬人次，2022年共接待游客近 84 萬人次。（2）預(yù)測(cè)方法①年游人量（M ）M＝N （1+Pi）j （i＝1， 2； j＝1，2，…，6）②旺季日游人量（m）m＝M/ （nB） 式中：n——年旅游旺季天數(shù) B——游人量飽和系數(shù)，取 （3）預(yù)測(cè)結(jié)果隨著景區(qū)休閑度假定位的確立以及市場(chǎng)的不斷開辟，人均消費(fèi)將突飛猛進(jìn)。2022 年—2020 年項(xiàng)目區(qū)游客人數(shù)預(yù)測(cè) 單位：萬人次 年份項(xiàng)目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020游人量 2 3 .世界木屋村接待中心新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增長(zhǎng)率 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 市場(chǎng)營(yíng)銷**世界木屋村接待中心市場(chǎng)營(yíng)銷，以4Ps（production、price、place、promotion）營(yíng)銷理論為核心。品牌營(yíng)銷應(yīng)貫穿項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的全過程，使客源市場(chǎng)自始至終保持對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度。②體驗(yàn)營(yíng)銷營(yíng)銷過程強(qiáng)調(diào)全程跟進(jìn)的服務(wù)產(chǎn)品銷售。④事件 營(yíng)銷以項(xiàng)目的基礎(chǔ)和產(chǎn)品，把握和創(chuàng)造各種具有社會(huì)和經(jīng)濟(jì)關(guān)注效應(yīng)的事件，以其產(chǎn)生擴(kuò)大化的營(yíng)銷效應(yīng)。 促銷策略對(duì)于不同的客源市場(chǎng)，**世界木屋村接待中心應(yīng)采取不同的促銷方式。對(duì)內(nèi)， 組建旅游區(qū)自身的旅游營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，進(jìn)行廣告策劃、信息制作、對(duì)外信息發(fā)布，組織旅游宣傳活動(dòng)。將旅游形象樹標(biāo)識(shí)牌于各入口處，并印制門票、明信片、宣傳冊(cè)、紀(jì)念品等處。③積極 舉辦和參加各類旅游促銷活動(dòng)積極參加各類旅游促銷活動(dòng)，并針對(duì)目標(biāo)客源市場(chǎng)，適時(shí)舉辦相關(guān)旅游促銷活動(dòng)。.世界木屋村接待中心新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素分析 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)方面：一是競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)周邊景區(qū)景點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，**世界木屋村要通過準(zhǔn)確市場(chǎng)定位鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的旅游市場(chǎng)上，一方面要提升項(xiàng)目區(qū)環(huán)境建設(shè)的硬件設(shè)施，另一方面也要提升服務(wù)質(zhì)量的軟件設(shè)施。在項(xiàng)目建設(shè)上，遵循弘揚(yáng)綠色環(huán)保、低碳節(jié)能主題，追求以和諧為主題。三高：高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位。三大：大視野、大手筆、大旅游。設(shè)計(jì) 出符合時(shí)代潮流和趨勢(shì)游客接待中心項(xiàng)目；大旅游內(nèi)容很豐富，首先要瞄準(zhǔn)大市場(chǎng)，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。通過景觀建設(shè)、建筑 風(fēng)格、 環(huán)境規(guī)劃、服 務(wù)方式、節(jié)慶事件等共同營(yíng)造氛圍，并以廣告、標(biāo)識(shí) 等烘托強(qiáng)化主題形象，使之在較短的時(shí)間內(nèi)激起旅游者的共鳴。（4）服務(wù)性原則游客接待中心要充分為旅游者提供住宿、休息、餐飲、交通、娛樂、購(gòu)物等服務(wù)，以便使旅游者滿意，為游客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 新型接待中心建設(shè)新建游客接待中心 1 座，套房 25 套，餐廳 2 套、會(huì)議室 1 套，貴賓廳 1套及其相應(yīng)附屬設(shè)施?；A(chǔ)采用配筋擴(kuò)展基礎(chǔ)的形式，以（嵌入）基巖作為持力層，必要 時(shí)采用巖石錨桿擋墻。 以上用陶粒自保溫砌塊。 以下墻體采用 M10 水泥砂漿，其他采用混合砂 漿。接待中心區(qū)內(nèi)的會(huì)議室、宴會(huì)廳都配有自動(dòng)感應(yīng)的的溫度調(diào)節(jié)裝置，套房?jī)?nèi)除了節(jié)能照明設(shè)備外，還采用了自動(dòng)感應(yīng)的制熱和制冷系統(tǒng)，并且只有旅客進(jìn)入時(shí)才開啟，接待中心內(nèi)部的玻璃、塑料和鋁制品，采用了新型材料而可以循環(huán)利用。地域性原則：考慮**市地域特征和氣候條件，充分利用鄉(xiāng)土樹種和現(xiàn)有景觀元素，創(chuàng)造富有地方特色的景觀風(fēng)貌。常綠闊葉樹（灌木類）：珊瑚樹、黃楊、枸骨、紅葉石楠、桂花、迎春、撒金珊瑚、南天竹、六月雪、小葉女貞、八角金盤 、梔子、山茶、杜 鵑等?；ɑ埽禾?yáng)花、一串紅、美人蕉、五色 莧、甘藍(lán)、菊花、 蘭花等。盡端式道路的端頭設(shè)有 12m12m 的回車場(chǎng)。（2）給排水系統(tǒng)①設(shè)計(jì) 依據(jù)國(guó)家有關(guān)給排水及消防設(shè)計(jì)規(guī)范：《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500152022).世界木屋村接待中心新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ1386)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ1487)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB 50016—2022)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB501402022)②生活 給水水源:本項(xiàng)目水源從一期給水管網(wǎng)引入 DN150 供水管網(wǎng)，在二期內(nèi)成支狀供水管網(wǎng)；室外消防用水與生活用水合用管道。用水量：各用水部位統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表：項(xiàng)目用水計(jì)算表用水部位用水標(biāo)準(zhǔn)單位數(shù)量(L)用水時(shí)間（ H）變化系數(shù)最大日 最大時(shí) 平均時(shí)度假木屋 300 L/人 全線暗敷，長(zhǎng)度 5km。④消防系 統(tǒng)消火栓系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)采用低壓制。管材及接口：采用熱鍍鋅鋼管；DN＜100mm者采用螺紋連接， DN≥100mm者采用溝槽連接。在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)設(shè)置若干臺(tái)室外配電柜，室外配電柜電源由低壓配電柜接入，套房?jī)?nèi)電源由就近室外配電柜接入；每個(gè)套房?jī)?nèi)設(shè)置配電箱，建筑單體內(nèi)照明、插座、空調(diào)等電源均由該配電箱供電。⑤路燈系 統(tǒng)（含景觀庭園燈系統(tǒng)）在接待中心區(qū)域道路兩側(cè)設(shè)置路燈，路燈電源就近變配電所引來，路燈的開啟，關(guān)閉按照度和時(shí)間雙重控制，同時(shí)也可由物業(yè)管理部門手動(dòng)控制。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施期為 1 年，即 2022 年 4 月至 2022 年 3 月。為了加強(qiáng)項(xiàng)目的管理，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置**世界木屋村接待中心項(xiàng)目辦公室和項(xiàng)目管理小組。 經(jīng)營(yíng)管理模式項(xiàng)目由**林業(yè)集團(tuán)有限公司承建，采取市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)管理模式，把**世界木屋村接待中心項(xiàng)目作為單一來對(duì)待，作為景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套，經(jīng)營(yíng)管理納入**世界木屋村一、二期景區(qū)統(tǒng)一管理。項(xiàng)目過程中，項(xiàng)目建 設(shè)單位負(fù)責(zé)組織技術(shù)人員，對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量狀況、項(xiàng)目的執(zhí)行情況、及工程運(yùn)行情況進(jìn)行全程監(jiān)理，及時(shí)組織項(xiàng)目評(píng)估和竣工驗(yàn)收，并對(duì)資金管理使用情況作出綜合評(píng)價(jià)。 技術(shù)培訓(xùn)勞動(dòng)者素質(zhì)是影響項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要因素，它直接影響項(xiàng)目接受新技術(shù)，向社會(huì)化、現(xiàn)代化 發(fā)展的能力。技術(shù)培訓(xùn)由項(xiàng)目建設(shè)單位提出計(jì)劃并組織實(shí)施，聘請(qǐng)項(xiàng)目技術(shù)支撐單位專家或當(dāng)?shù)貙I(yè)技術(shù)人員授課。第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)及節(jié)能減排措施 環(huán)境影響旅游觀光必須有高質(zhì)量的環(huán)境，即清潔衛(wèi)生、無污染、無噪聲、風(fēng)景優(yōu)美.世界木屋村接待中心新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，才能給游客一種良好的精神享受。 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能減排措施 大氣保護(hù)措施為使**世界木屋村的大氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家大氣質(zhì)量 GB309596 所規(guī)定的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，必 須采取以下措施：（1）生活鍋爐等必須安排煙除塵設(shè)備使**世界木屋村內(nèi)的生活鍋爐及其它用途的煙囪，必須安排煙除塵設(shè)備，或?qū)焽璧母叨仍龈咧边_(dá)到環(huán)保的要求。（2）不得播放高音喇叭**世界木屋村內(nèi)不得播放高音喇叭，游樂項(xiàng)目要注意隔音，不可徹夜?fàn)I業(yè)。 節(jié)能減排措施（1）通過增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能提高采暖、空調(diào)能效比。如接入衛(wèi)生器具的沖洗裝置內(nèi)，使其變?yōu)闆_洗用水，以達(dá)到循環(huán)利用，節(jié)約用水的目的。（4）在接待中心邊的山頂風(fēng)口處將安裝風(fēng)力發(fā)電機(jī)，屋面的瓦下都將自背太陽(yáng)能板，在日常使用中，當(dāng)自然能源不能滿足電器的使用要求時(shí)，系統(tǒng)將自動(dòng)切換到日常電網(wǎng)上來，以保證電器設(shè)備的正常使用。本項(xiàng)目在施工建設(shè)過程中，由于擾動(dòng)地表，對(duì)植被造成破壞，不可避免地造成水土流失。該項(xiàng)目廢氣污染源包括建設(shè)施工和建成營(yíng)運(yùn)兩個(gè)環(huán)節(jié)。營(yíng)運(yùn)期，項(xiàng)目產(chǎn)生的廢氣主要為餐飲服務(wù)區(qū)產(chǎn)生的廚房油煙廢氣和少量的汽車尾氣，在嚴(yán)格控制進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)的車輛數(shù)、使用清潔能源及對(duì)廚房油煙廢氣處理達(dá)標(biāo)的情況下，其對(duì)項(xiàng)目區(qū)景觀及空氣環(huán)境的不利影響是有限的。項(xiàng)目產(chǎn)生固體廢棄物主要是施工期棄土、棄石和建筑垃圾和營(yíng)運(yùn)期游客、工作人員產(chǎn)生的生活垃圾。（10）其它費(fèi)用按現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的指標(biāo)。 自籌資金及來源**世界木屋村農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目需自籌資金 萬元，占總投資的%，全部由**林業(yè)集團(tuán)有限公司自籌解決。確定有關(guān)估算指標(biāo)的依據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)水平、周邊地區(qū)消費(fèi)水平、同類型旅游區(qū)的估算指標(biāo)。（2）估算結(jié)果**世界木屋村接待中心項(xiàng)目規(guī)劃期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入估算結(jié)果為 40934 萬元，營(yíng)運(yùn)期（8 年）收入 萬元。.世界木屋村接待中心新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告③管理 費(fèi)用按年可變成本的 15%計(jì)算。規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)營(yíng)成本估算結(jié)果為 萬元，建設(shè)期（1 年）、營(yíng)運(yùn)期（10 年）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本分別為 萬元、 萬元。建設(shè)期（1 年）、營(yíng)運(yùn)期（10 年）項(xiàng)目的分別為 萬元、 萬元。根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)分析，到 2022 年可收回**世界木屋村農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目建設(shè)全部投資。由于利潤(rùn)＝總收入固定成本可變成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加①若以 營(yíng)運(yùn)期第一年計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)為：固定成本／（年總收入可變成本營(yíng)業(yè)稅金及附加）100%＝／（）＝%即營(yíng)運(yùn)期第一年盈虧平衡點(diǎn)旅游人數(shù)＝%＝ 萬人次，這是較高的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算的游客人次。具體分析詳見下表：敏感性分析表.世界木屋村接待中心新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告序號(hào) 不確定因素 不確定因素變 化率（%） 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 敏感度系數(shù) 臨界點(diǎn)　 基本方案 　 % 　 　5% 　% 　 建設(shè)投資變化5% %　 　 23%　5% 　% 　 營(yíng)業(yè)收入變化5% % 　 8%5% 　% 　 營(yíng)業(yè)成本變化5% 　% 　 　16%（二）敏感性分析結(jié)果　 從分析表看出，本項(xiàng)目建設(shè)投資、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本在177。（2）帶動(dòng)了自身及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展**世界木屋村接待中心項(xiàng)目的建設(shè)，為社會(huì)增加了就業(yè)機(jī)會(huì)。敏感性分析圖如下：敏感性分析圖 社會(huì)效益分析.世界木屋村接待中心新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告通過項(xiàng)目的實(shí)施可以有效地引導(dǎo)當(dāng)?shù)厝罕娡度氲缴鷳B(tài)旅游經(jīng)營(yíng)中去，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)本地及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)效益非常顯著。 （2）敏感性分析敏感性分析是考察項(xiàng)目涉及的各種不確定因素對(duì)項(xiàng)目基本方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，找出敏感因素，估計(jì)項(xiàng)目效益對(duì)他們的敏感程度，粗略估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，為進(jìn)一步的風(fēng)險(xiǎn)分析打下基礎(chǔ)。（3）內(nèi)部收益率項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %和 %，分別超出基準(zhǔn)收益率（8% ） 和 個(gè)百分點(diǎn)，符合項(xiàng)目建設(shè)目 標(biāo)要求。 利潤(rùn)估算根據(jù)公式：利潤(rùn)＝收入—成本—稅金估算**世界木屋村接待中心項(xiàng)目規(guī)劃期內(nèi)的所得稅后凈利潤(rùn)為 萬元。營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入%，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)分別按 營(yíng)業(yè)稅的 7%、3%計(jì)。（2）估算結(jié)果①總成本：規(guī)劃期內(nèi)總成本估算結(jié)果為 萬元，估算建設(shè)期（1 年）、營(yíng)運(yùn)期（10 年）項(xiàng)目的總成本分別為 萬元、 萬元。其中：門票成本按 20%，交通為 60%，購(gòu)物為 65%，住宿為 50%，飲食為 50%，娛樂為 45%，其它 為 50%。人、二級(jí)床位：600 元/日第九章 效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析 營(yíng)業(yè)收入估算項(xiàng)目收入包括門票、交通、娛樂、 飲食、住宿、 購(gòu)物及其它收入。項(xiàng)目總投資 萬元，其中：土建費(fèi)用 萬元，占總投資的 %；水電費(fèi)用 萬元，占總投資的 %；裝飾費(fèi)用 萬元，占總投資的 %；綠化費(fèi)用 萬元，占總投資的 %；基本預(yù)備費(fèi) 200 萬元，占總投資的 %。生活垃圾由專人統(tǒng)一收集、清運(yùn)，按要求進(jìn)行無害化處理后不會(huì)對(duì)景觀和環(huán)