【正文】 .........2 結論 ................................................2 存在的問題及建議 ....................................2附件 .......................................................2高新商品房建設項目可行性研究報告 第 7 頁附件 1: 高新區(qū)房地產個案分析 ..............................2附件 2: 某市房地產市場需求調查問卷 ........................2附件 3 財務報表 ...........................................2高新商品房建設項目可行性研究報告 第 1 頁1 總論 項目概況 項目簡介本項目名稱為“建賞該項目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀金花等大型購物超市，有便利的商業(yè)活動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學校、銀行、商場等生活設施配套齊全。高新商品房建設項目可行性研究報告 第 3 頁本報告通過研究該項目的建設地址、規(guī)模、建設內容與方案等是否可行，以及對項目開發(fā)的產品有無銷路、有無競爭能力、投資效果等進行研究，從而得出該項工程應不應該建或建設時應按哪種方案會取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設項目投資決策的依據(jù)；籌集建設資金的依據(jù)；與有關部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)。（2）建議開發(fā)商在項目的開發(fā)過程中加強資金和投資的管理，高新商品房建設項目可行性研究報告 第 5 頁開發(fā)進度上也要慎重考慮和嚴格安排，同時，在項目的銷售過程中，開發(fā)商要加強銷售收入的管理。其中，第一產業(yè)增加值 24700 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 102022 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 82703 億元，增長 %。工業(yè)品出廠價格上漲 %。70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %。由此，可以樂觀地推測 2022年我國國民經濟仍會持續(xù)、快速、健康發(fā)展。（2）房地產開發(fā)現(xiàn)狀：土地開發(fā)面積和新開工面積均達到 2022 年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與 2022 年相比均有所減少。111 月，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資比上年同期增長 19．5％，增幅雖高新商品房建設項目可行性研究報告 第 8 頁比 2022 年同期高 1．7 個百分點，但比同期中西部地區(qū)分別低 13．6個和 12．9 個百分點，與中西部地區(qū)的差距比今年 1 季度分別擴大1．7 個和 6．9 個百分點；而中西部地區(qū)比上年同期增長均超過30．0％，分別達 33．1％和 32．4％，增幅比 2022 年 1 季度分別高3．6 個和 8．8 個百分點。從商品住宅來看，2022 年以來，全國商品住宅開發(fā)建設投資額、新開工面積、銷售面積一直增長，2022 年達到最大值。 ”接著，針對這一要求，十五條意見又進行了進一步的規(guī)定，要求自 2022 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。其次還表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）登記前不得轉讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉移登記前房屋不得轉讓他人。（4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在 2022 年 12 月 31 日以前向稅務機關申報辦理減免稅手續(xù)。 2022 年房地產業(yè)發(fā)展預測 隨著國家和地方政府各項調控措施的不斷落實，預計 07 年房地產投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價位的普通住房以及經濟適用房投資規(guī)模有望擴大。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產生的被動性需求也會有所下降。而各地方政府貫徹落實中央精神的積極性有所提高，對當?shù)胤康禺a市場的調控將更加有效，預計 07 年房地產價格漲幅將趨緩。 宏觀經濟形勢2022 年某市國民經濟繼續(xù)保持良好運行態(tài)勢。從某市 2022 年各城區(qū)分物業(yè)均價數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類物業(yè)均價城內區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價城內區(qū)依然是最高，城南第二，西高新商品房建設項目可行性研究報告 第 14 頁高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。 某市房地產市場通過以上某市房地產市場供給市場與需求市場的分析，我認為某市房地產市場具有以下特點：政府調控職能趨于深化隨著房地產市場的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，某商品房市場在政策的引導下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢。旅游產業(yè)的發(fā)展帶動房地產市場的繁榮隨著某市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，某市房地產市場必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。2022 年某商品房銷售平均價格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2022 年回落 個百分點。受國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響，2022 年某市土地交易價格上漲 ％。房屋銷售價格上漲 ％，土地交易價格上漲％，房屋租賃價格上漲 ％，物業(yè)管理價格上漲 ％。高新商品房建設項目可行性研究報告 第 18 頁4 高新區(qū)房地產市場狀況分析 西高新及其房產市場簡介某高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占某市土地面積不足5‰，但其經濟總量占到某市的 1/5，對某的經濟發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動和支撐作用。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。 市場調研分析這次調研主要是針對以下三個方面進行的：基本需求信息（圖 18） 。通過對消費者對建筑類型的調研可以發(fā)現(xiàn)目前消費者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這就要求我在設計建筑類型的時候主要要考慮的建筑類型應該是小高層和高層建筑。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45平 方米 以 下4570平 方米7090平 方米90110平 方米110140平方 米140平方 米 以上住房單價: 被調查者中能接受的價位在 35004000 元的占了 67%，單價在高新商品房建設項目可行性研究報告 第 23 頁4000—4500 元房子有 19%的消費者能夠接受，單價在 4500—5000 元住宅有 7%的消費者認為自己能夠接受，單價在 5000—5500 元計 5500元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費者能夠接受，由此可見在制定銷售價格時不能把價格定得太高，以 35004000 為好，這樣更能讓消費者接受，從而有利銷售工作的進展?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價時應從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價格水平。通過該項調查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費者還是喜歡毛坯房和全房簡裝修，這在調研的過程中通過和消費者的交談也可以看了解到.0%5%10%15%20%25%30%35%40%毛 坯 房廚 衛(wèi) 簡 裝 修 廚 衛(wèi) 經 裝 修 全 房 簡 裝 修 全 房 精 裝 修高新商品房建設項目可行性研究報告 第 27 頁1住宅風格的選擇：0%10%20%30%40%50%60%70%80%中國古典 現(xiàn)代簡潔 現(xiàn)代豐富 其他通過對消費者對建筑風格的調研可以發(fā)現(xiàn)，對于大多數(shù)某的消費者而言，他們都更傾向于現(xiàn)代簡潔的建筑風格，同時中國古典和現(xiàn)代豐富的建筑風格各有 15%的消費者傾向于該建筑風格。個體經營者占總調研人數(shù)的 %，中層管理者和高層管理者分別占總調研人數(shù)的 18%和 2%。1目前居住形式：商 品 房租 賃 房自 建 房房 改 房其 他通過調研發(fā)現(xiàn)，有 32%的消費者目前居住的已經是商品房，有 36%的人目前仍是居住的仍然是租賃房，有 10%的消費者居住的市自建房，有 6%的人居住的是房改房，有 16%的人選擇了其他。c．商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀金花等，生活配套完備。g．該項目具有強大的規(guī)模優(yōu)勢，占地 117 畝，凈用地達 97 畝，在高新區(qū)具有如此強大的規(guī)模用地是不多的，同時，紫薇房產在某具有一定的品牌知名度，消費者對其也有一定的品牌認可度。 C． 項目開發(fā)機會（O）a．項目周圍繁榮的商業(yè)環(huán)境可極大地吸引客戶的關注度，提高該項目的知名度。D．項目開發(fā)威脅（T）a．供應量增加，競爭加劇。 c. 投資期長，前期投資大，受政策和市場影響大，融資風險和市場風險較大 項目對策分析以上分析了本項目的優(yōu)勢、劣勢以及外部環(huán)境提供的機會和帶來的威脅。2. 項目前期投資大，受政策和市場影響大，所以某紫薇地產有限公司應加強與政府的合作，爭取政府部門的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。 市場分析結論與開發(fā)建議 消費者獲取房地產信息的渠道多種多樣，開發(fā)商應根據(jù)項目特點和目標顧客群的不同而選取不同的媒體組合。 價格：總價 20－40 萬受歡迎 某市民到底能承受多少的房價？這可以從兩方面分析：一是總價預算，63%的被調查者購房預算支出在 40 萬以內；二是付款方式，選擇分期和按揭的人最多。但是同時我們更要考慮到國家相關的政策法規(guī)，應當提高小戶型的面積，尤其是 90 平米以下的戶型的面積。 房屋類型：平層大有市場、復式也比較受歡迎在本次調查中選擇平層的消費者占到 36%，說明某市民對這種最傳統(tǒng)的房屋結構還比較鐘愛。 裝修：毛坯房仍然是大多數(shù)人的首選， 在對“希望房地產商交方式提供什么樣的裝修標準”的選擇上，38%的人選擇了毛坯房，同時還有 25%的消費者認為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有 23%的消費者認為可以使全房精裝修，有 13%的消費者高新商品房建設項目可行性研究報告 第 37 頁認為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費者認為可以是廚衛(wèi)簡裝修。這恐怕是有些開發(fā)商在開發(fā)過程中的不規(guī)范所造成的。由于本項目開發(fā)的是商品住宅，結合本項目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項目的目標客戶定位如下：（1）項目附近的中高收入家庭；（2）某市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；（3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領等；（4）有意對房地產進行保值、增值的投資商人；（5）有意在高新區(qū)進行二次置業(yè)的高收入者。 形象定位本項目是新建項目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關注，據(jù)此提出項目的形象定位為：某市高新區(qū)一個 “現(xiàn)代中國 、現(xiàn)代某”的特色小區(qū)。在規(guī)劃設計時，充分考慮市場需求，戶型主要設計成面積在 80 平方米至 130 平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。市場比較法要經過搜集交易實例、選擇可比案例、確定修正因素、計算修正系數(shù)、確定案例權重、計算修正價格以及確定項目價格等七個步驟。因三個可比實例目前仍在銷售之中，因此我們取其在 2022 年初的價格，則各可比實例的修正系數(shù)為：(1+5%) 2 =2） 交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準，三個可比實例的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。高新商品房建設項目可行性研究報告 第 44 頁B、高層價格確定a、選擇案例高層住宅的可比案例選擇與項目在用途、功能和結構以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭等三個案例。③求取交易日期調整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)取為 。 開發(fā)建設的用地情況該項目位于科技路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配