【正文】 判斷恒大華府所在地為102，九郡世紀(jì)廣場所在地為99，新星美地所在地為100。商務(wù)廣場地理位置包頭市昆區(qū)黃河路與林蔭南路交匯處東100米包頭市昆區(qū)校園路9號包頭市昆區(qū)團(tuán)結(jié)大街與三八路交叉口西北角均價16000元∕平方米12500元∕平方米10000元∕平方米（2）修正因素的確定三個案例與本項目在距離上較遠(yuǎn)，并存在差異：區(qū)位因素、個別因素、交易情況、交易時間。拉菲公館三期恒大名都九晟 個別因素比較表 可比實例個別因素保利商務(wù)廣場攬勝苑為99。拉菲公館三期：4 恒大名都：3 九晟 營銷方式內(nèi)蒙古大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司有自己的營銷隊伍，采取自行銷售的方式進(jìn)行銷售。制作宣傳資料，突出賣點、更具吸引力，符合項目定位，進(jìn)行美案設(shè)計，有渲染力度。最好在迎著主干道（或主要人流）的方向，人車都能方便到達(dá)，周圍環(huán)境和實現(xiàn)較好，也能方便到達(dá)樣板房。選擇主力戶型兩室室兩廳兩衛(wèi)作為樣板房，設(shè)在朝向、視野、環(huán)境最好的位置。本項目的正式銷售還未開始，為使開盤時能達(dá)到開門紅，在此期間可以對下一期的銷售提前進(jìn)行準(zhǔn)備。出本項目與其他樓盤的差異，提高企業(yè)的知名度。（2）報刊。住宅部分突出本項目的生活品質(zhì)，商鋪部分突出投資價值。 （4）精美售樓書、宣傳海報。3．適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)整價格調(diào)整一般每次不應(yīng)超過1％，在客戶可以接受的前提下，可以采用小步慢跑式價格調(diào)整（即提價可多次，每次較少） 銷售持續(xù)期策略項目經(jīng)過大規(guī)模的廣告及促銷后，進(jìn)入平穩(wěn)的銷售期。 清盤期的銷售策略項目進(jìn)入清盤期，銷售速度明顯減緩。（4）以工程形象、人脈關(guān)系進(jìn)行尾盤促銷。 住宅類本項目擬定預(yù)售期間資金回籠按全部房價的10%收取訂金，項目開盤后回收30%的房款，本期竣工后再回收60%。 車位本項目車位均為既有地下車位也有地面車位，其中地下停車位有兩層，總共1100個 。 項目建設(shè)的投資估算 項目建設(shè)的投資估算 1. 建筑安裝工程費 建筑安裝工程費估算表名稱面積（平方米）單位價格標(biāo)準(zhǔn)總計費用（萬元）高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅1580元∕m2 高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商鋪100001800元∕m21800 雙層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)會所40001600元∕m2640雙層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)地下車庫1800元∕m2 合計：總的建筑安裝工程費：+1800+640+=（萬元）其中三通一平的費用，按建筑面積每平米12元計取，則：12元/㎡22000=（萬元）即房屋建筑工程費為：。這里主要指開發(fā)建設(shè)單位在項目建設(shè)期間從事工程管理所要的費用，包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、折舊費、修理費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費等，按以上1至3項總和的2%計取。 3. 項目前期費用前期工程準(zhǔn)備費用包括土地征用費、規(guī)劃勘察設(shè)計費、其他基建費用。 第七章 項目總投資估算及資金籌措 項目投資估算的依據(jù)（2003）；；；；、低檔建造水平計算；；；。 在對銷售價格的調(diào)整后，使得最終銷售價格與初步所定價格有差異，高層住宅的最終銷售價格為6627元/m2， 商鋪的最終銷售價格為13181萬元/m2，地下車庫的最終銷售價格為120000元/個。其中住宅和商鋪的價格由市場比較法得出。（2）這時的宣傳應(yīng)重點放在優(yōu)惠促銷上，同時為了企業(yè)將來的品牌也應(yīng)體現(xiàn)出對消費者的大力支持表示感謝。如果中小戶型暢銷，可以將面積過大的戶型進(jìn)行分割出售。制作的售樓書和海報應(yīng)當(dāng)注重品質(zhì)，因為它不僅傳遞著本項目的各種信息，而且傳遞著項目開發(fā)單位的品牌。在包頭搜房網(wǎng)、中國房產(chǎn)超市等相關(guān)網(wǎng)上發(fā)布信息，適時開展網(wǎng)絡(luò)營銷。此時推出項目理念、廣告主題，并在價格上給以優(yōu)惠。2．廣告宣傳（1）媒體。項目雖然不具備銷售條件，但提前發(fā)布將要銷售的信息可以吸引客戶等待。各階段有不同的銷售策略。保證路線盡可能短，有充足的采光、照明。 人員準(zhǔn)備選擇綜合素質(zhì)較強(qiáng)的銷售人員，同時要對他們進(jìn)行培訓(xùn)，包括物業(yè)詳情、銷售技巧、簽訂買賣合同等程序等。因此應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。拉菲公館三期：16000 ＝ 16640 元/m2恒大名都： 12500 ＝ 12750元/m2九晟拉菲公館三期恒大名都九晟商務(wù)廣場項目規(guī)模相同稍大稍小通過對個別情況比較，估價對象為100，則保利拉菲公館三期所在地為103，恒大名都所在地為101，九晟（3）計算修正系數(shù)、?？杀葘嵗饕蛩匦拚禂?shù)計算表 可比實例比較因素恒大華府九郡世紀(jì)廣場和發(fā)紫薇園區(qū)位因素100/102100/99100/100個別因素100/103100/99100/98交易情況100/99100/99100/101交易日期100/100100/100100/101修正系數(shù)（4）權(quán)重確定恒大華府離本項目稍近，競爭較大，仍對項目有不小的影響，所以權(quán)重確定如下：恒大華府：5 九郡世紀(jì)廣場：4 和發(fā)紫薇園:4（5）比準(zhǔn)價格的確定根據(jù)以上結(jié)果，各實例比準(zhǔn)價格的確定如下：恒大華府：8500=8840元∕m2九郡世紀(jì)廣場：5450=∕m2和發(fā)紫薇園：5200=5200元∕m2（6）項目最終比準(zhǔn)價格的確定項目的價格為以上三個案例的比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均，計算如下：項目價格=（88405+4+52004）∕（5+4+4）=6627元∕m2綜合考慮，高層住宅最終定價為6627元∕m2 （1）選取交易實例 可比實例 名稱 項 目保利 高層住宅價格確定（1）選擇可比案例從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：恒大華府、九郡世紀(jì)廣場、和發(fā)紫薇園三個項目，：可比實例情況 實 例項 目恒大華府九郡世紀(jì)廣場和發(fā)紫薇園地理位置九原政府東側(cè)，巴音高勒公園北門九原步行街沙河一小對面 九原哈屯高勒路與文明路交匯處路南均 價8500元/m25450元/m25200元/m2（2）修正因素的確定三個方案與本項目在結(jié)構(gòu)上比較接近,功能上相同，但在以下因素存在差異：區(qū)域因素、個別因素、交易情況、交易時間?？杀葘嵗ㄟ^個別因素、區(qū)位因素和交易價格的調(diào)整，再取調(diào)整后的均價，最終得出本項目各類物業(yè)的價格。 2. 內(nèi)部設(shè)施：(1)項目配有近4000m2的三重廳雙會所、 10000m2商業(yè)購物中心、13000 m2五感養(yǎng)生園林；(2)約1：1的車位配比，結(jié)合項目打造的人車分流系統(tǒng)，未來的有車家庭將更加從容和便利；(3)入戶大堂均采用中空設(shè)計，并設(shè)計有無障礙通道。、青山區(qū)、高新區(qū)工作、創(chuàng)業(yè)的人群；、高品質(zhì)住宅的居民。滾動開發(fā)，由此確定計算期為16個季度，即為4年。本項目的二期基礎(chǔ)的開發(fā)在一期主體完工后進(jìn)行，即與一期裝飾同步進(jìn)行。本項目施工定額工期為2年，考慮到一些不確定因素，定為9個季度。 項目開發(fā)的程序1. 選址研究，即選址定點；2. 對項目進(jìn)行可行性研究；3. 與土地所有者就行協(xié)商，獲得土地使用權(quán)；4. 規(guī)劃總圖、審查及確定規(guī)劃設(shè)計；5. 辦理項目招投標(biāo)，簽訂有關(guān)合作協(xié)議；6. 施工報建7. 竣工驗收備案；8. 進(jìn)行市場營銷和物業(yè)管理。采暖通風(fēng)工程 本項目區(qū)熱力工程只供應(yīng)本項目采暖及空調(diào)工程，室內(nèi)外設(shè)計為一次管網(wǎng)，本方案采暖供熱管網(wǎng)使用氰聚塑管直埋保溫管，敷設(shè)于冰凍線以下。電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電，市電力部門具有為本項目供電的能力；（2）樓中設(shè)有線電視線路；（3）樓內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口；（4）小區(qū)內(nèi)各房間、路邊、停車場均采用節(jié)能型燈具照明；（5）安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。植物材料將采用適合本地生長的植物做多層次的密集種植，并布置于住宅與車道之間，以減少噪音、美化環(huán)境。道路設(shè)計貫徹“通而不暢，順而不穿”的原則，以限制區(qū)內(nèi)車速、噪音，確保小區(qū)內(nèi)的安靜及交通安全，從而基本實現(xiàn)人車分流。，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結(jié)構(gòu)的安全等級取為二級， KN/㎡， KN/㎡，設(shè)計使用年限取為50年。依據(jù)包頭市九原區(qū)對本項目的規(guī)劃要求，建筑立面強(qiáng)調(diào)突本地民居文化的底蘊與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的本地民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。在靠近沙河六小一面建設(shè)底商，這樣不僅方便本小區(qū)居民，也利于附近居民的采購，把服務(wù)范圍輻射到周邊小區(qū)。 大成項目北抵40米寬城市主干道沙河西街，東臨30米幸福路，西接30米寬日陶亥街，南面毗鄰規(guī)劃中的城市次干道，交通出行非常便利。（3）周邊其他設(shè)施：臨近扶貧醫(yī)院、包頭平祿骨科醫(yī)院等，周邊還有許多酒店方便居民就餐，還有很多銀行配套，建設(shè)銀行、農(nóng)行、工行、中國銀行等，方便居民的各項生活。本項目各項基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件：供電：主要是設(shè)備及生活用電，市電力部門具有為本項目的供電能力；給水：主要是生活及消防用水，為城市自來水水源，就近引接城市供水管；排水：市政給排水系統(tǒng)接口；通迅：網(wǎng)通、移動、鐵通等；熱源：市政集中供暖；供氣：天然氣。逐鹿會坐落于包頭市九原區(qū)新都市中心區(qū)的東部，北側(cè)緊鄰沙河西街，位于210國道與沙河西街交匯處的南面，毗鄰600多畝的世界級生態(tài)園林。 項目的形象定位 根據(jù)目前包頭市的房地產(chǎn)發(fā)展方向和步伐，該項目屬于環(huán)境好、綠化多、集文化、商業(yè)、休閑于一體的高品質(zhì)住宅小區(qū)，該項目的優(yōu)質(zhì)建設(shè)、良好環(huán)境、文化氛圍、配套設(shè)施、交通位置等條件必然會確定其能夠引領(lǐng)包頭高品質(zhì)住宅小區(qū)的風(fēng)尚。（4）本樓盤銷售均價與其他樓盤相比優(yōu)勢不大，價格略高。（2）樓市新政的壓制；“新國十條”出臺踏入十月，各細(xì)則紛紛出臺，調(diào)控力度不斷加大。逐鹿會位于包頭市新都市區(qū)中軸線上，是包頭市新的政務(wù)商務(wù)核心區(qū)域，包頭市黨政辦公大樓及各行政機(jī)構(gòu)從今年開始陸續(xù)遷入該區(qū)，增加了該項目的市場競爭力。劣勢分析（weaknesses） （1）周邊緊挨商業(yè)中心、鬧市、國道，相比較而言，周邊環(huán)境略微喧囂。在這里，可以讓您及您的家人尊享上層生活。逐鹿會由上海博城建筑設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計，導(dǎo)入我國先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念，人車分流、新風(fēng)換氣、恒溫恒濕、智能化管理，打造包頭市一流的高尚人居典范。（3）交通條件優(yōu)異。優(yōu)勢分析（strengths）（1）大成從包頭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，包頭大成逐鹿會項目符合西部大開發(fā)、住房制度改革和加快實現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策。九原區(qū)也是包頭市的重點規(guī)劃區(qū)域，今后的大規(guī)模建設(shè)將會連接?xùn)|西城區(qū)，可以說是包頭未來都市新中心。九原區(qū)是全國重點產(chǎn)煤區(qū)縣之一，煤可采儲量4800萬噸，發(fā)熱量40007500大卡；黃金遠(yuǎn)景儲量50噸，平均品位56克/噸；鐵礦石儲量約1000萬噸。九原區(qū)是東西城區(qū)的結(jié)合部，全區(qū)轄1個鄉(xiāng)、6個鎮(zhèn)，10個居委會，115個村民委員會，總面積1700平方公里。針對豪宅市場長期來看，更是受到歡迎。早期進(jìn)駐包頭房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商，隨著市場的發(fā)展，以其自身的優(yōu)勢占領(lǐng)了大半的市場，而隨著時間的推移，消費者優(yōu)先選擇本地的開發(fā)商的觀念也更深入人心。包頭房地產(chǎn)市場的供給特點：1. 包頭市房地產(chǎn)市場供應(yīng)較充足，市場監(jiān)管嚴(yán)格。2012年包頭市部分區(qū)域房地產(chǎn)銷售狀況 2012年昆區(qū)成交樓盤詳情樓盤名稱成交套數(shù)成交均價成交戶型一室兩室三室四室四室以上保成上元名府3075167159148保利拉菲公館941562229115583209北大恒苑20598020碧水山莊13948285913112東亞世紀(jì)城136049217112821213富華雅苑11441963480華發(fā)新城17682543892415恒大名都319531024204109嘉園泊景灣2715315763315192京奧港帝景750517011112749220禧瑞都5915090126731571聚福園3736342116凱旋中央公園216737674214819昆侖國際50682250米蘭春天224312798126睿瀛豪庭6752853829神龍苑140332812515新星美地6165142480136燕趙大廈52596152中冶世家85658531531紫金華府354445613219725中恒商務(wù)樓20598020保利香檳花園60545933378224東方紅CBD9253108723東源大廈250002番茄社區(qū)7063475490216海