【正文】 事日常工作所需各部門定員（本報(bào)告只作初步分析）。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 表81 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算項(xiàng)目規(guī)劃總用地為28040m2，總建筑面積49100m2，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為98000萬元，其中：，其它費(fèi)用26980萬元，預(yù)備費(fèi)2000萬元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金3000萬元（詳見項(xiàng)目投資估算表）。（3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅421200m2，地下車庫(kù)33000m2（2200個(gè)停車位），地上停車位1000個(gè)，公共配套設(shè)施14000m2。②銷售稅費(fèi)稅（費(fèi)）種　　　　計(jì)稅依據(jù)　　　　稅（費(fèi)）率營(yíng)業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅　 7%教育費(fèi)附加　　　 　 營(yíng)業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營(yíng)期間銷售稅費(fèi)額：營(yíng)業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護(hù)建設(shè)稅：7%＝教育費(fèi)附加：%＝合計(jì)：。項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測(cè)算的主要指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元 所得稅后萬元 項(xiàng)目敏感性分析本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價(jià)格）、項(xiàng)目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響程度。（3）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見成效。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，%，投資回收期（稅后），故本報(bào)告認(rèn)為，項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。 財(cái)務(wù)效益分析項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部2008年4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的2%估算：營(yíng)業(yè)費(fèi)用：2%＝管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，%估算：管理費(fèi)用：%＝財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。（1）價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場(chǎng)及門面銷售價(jià)格進(jìn)行的抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì)城區(qū)區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫(kù)的價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅均價(jià)為4,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為4,600元/ m2，車庫(kù)12萬元/個(gè)。 資金籌措項(xiàng)目總投資98000萬元，所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款40000萬元，項(xiàng)目資本金48000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。①土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。定員的詳表如下：職工定員表序 號(hào)部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財(cái)務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營(yíng)部1實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)5維修部2簡(jiǎn)單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù)6合 計(jì)845 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期24個(gè)月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。重大問題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。第九章 項(xiàng)目的組織管理項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段 建設(shè)階段（1）組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛，推廣使用無鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。污染治理措施（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場(chǎng)內(nèi)。該項(xiàng)目建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。第八章 環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對(duì)自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)?；A(chǔ)選型該項(xiàng)目地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。采用框架和剪力墻結(jié)構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。第七章 地震安全性評(píng)價(jià)分析及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)該公司新建的商住樓工程設(shè)計(jì)層數(shù)為三十三層，地下二層，建筑高度99米，根據(jù)遼寧省人民政府164號(hào)令附件十一（五）之規(guī)定，屬于重大建設(shè)工程。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。一般采用孔板或用壓力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約生活用水的途徑之一。各種經(jīng)濟(jì)和行政管理措施的實(shí)行會(huì)不斷的增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)，公民節(jié)水意識(shí)是在全社會(huì)推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識(shí)的增強(qiáng)可對(duì)其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。 ⑴、增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí) 　　對(duì)于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認(rèn)為水是取之不盡、用之不竭的，沒必要珍惜，節(jié)約用水意識(shí)極為淡薄。只要結(jié)合我國(guó)國(guó)情和實(shí)際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。⑷、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)的設(shè)計(jì)負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動(dòng)力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組；提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；⑸、運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施在實(shí)際運(yùn)行中,對(duì)于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物,其運(yùn)行能耗也存在較大的差別。⑶、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對(duì)屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考