【正文】 事日常工作所需各部門定員（本報告只作初步分析）。項目實施進度表 表81 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算項目規(guī)劃總用地為28040m2，總建筑面積49100m2，經(jīng)測算，項目總投資為98000萬元，其中：，其它費用26980萬元，預(yù)備費2000萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資金3000萬元（詳見項目投資估算表）。（3）其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費等。 經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入本項目設(shè)計用途為商品住宅區(qū)，項目建成后，共形成高層商品住宅421200m2，地下車庫33000m2（2200個停車位），地上停車位1000個，公共配套設(shè)施14000m2。②銷售稅費稅（費）種　　　　計稅依據(jù)　　　　稅（費）率營業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅　 7%教育費附加　　　 　 營業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額：營業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護建設(shè)稅：7%＝教育費附加：%＝合計：。項目總成本費用上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總成本費用。根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示：項目主要經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元 所得稅后萬元 項目敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費用、銷售費用）兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。（3）本項目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟效益。 經(jīng)濟評價結(jié)論綜上所述，%，投資回收期（稅后），故本報告認為，項目建設(shè)從經(jīng)濟角度分析是可行的。 財務(wù)效益分析項目根據(jù)國家計委、建設(shè)部2008年4月頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的要求進行經(jīng)濟評價。營業(yè)費用營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費用：2%＝管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，%估算：管理費用：%＝財務(wù)費用財務(wù)費用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。（1）價格預(yù)測根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對項目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行的抽樣調(diào)查，本報告對城區(qū)區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫的價格預(yù)測如下：商品住宅均價為4,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價為4,600元/ m2，車庫12萬元/個。 資金籌措項目總投資98000萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款40000萬元，項目資本金48000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。①土建工程：包括整個建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。定員的詳表如下：職工定員表序 號部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實行有償服務(wù)，負責(zé)開拓性經(jīng)營活動5維修部2簡單的水、電及設(shè)備維修、維護6合 計845 第十章 項目實施進度 項目建設(shè)期本項目建設(shè)期24個月 項目實施計劃項目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進行，項目的建設(shè)實施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。重大問題由業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負責(zé)。第九章 項目的組織管理項目的組織管理分為兩個階段：建設(shè)階段和經(jīng)營管理階段 建設(shè)階段（1）組織機構(gòu)對項目建設(shè)實施過程中建設(shè)單位的組成機構(gòu)、人員配備作出初步分析。另外，嚴格控制進入小區(qū)內(nèi)的機動車輛，推廣使用無鉛的高標號汽油，大力提倡使用電動車，達到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。污染治理措施（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點內(nèi)，由專人管理，定時清運至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)。該項目建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。第八章 環(huán)境保護該項目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護均有較高要求和標準?；A(chǔ)選型該項目地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。采用框架和剪力墻結(jié)構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。第七章 地震安全性評價分析及結(jié)構(gòu)設(shè)計該公司新建的商住樓工程設(shè)計層數(shù)為三十三層，地下二層，建筑高度99米，根據(jù)遼寧省人民政府164號令附件十一（五）之規(guī)定，屬于重大建設(shè)工程。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。一般采用孔板或用壓力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。推廣節(jié)水型洗碗機也是節(jié)約生活用水的途徑之一。各種經(jīng)濟和行政管理措施的實行會不斷的增強公民節(jié)水意識，公民節(jié)水意識是在全社會推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識的增強可對其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。 ⑴、增強公民節(jié)水意識 　　對于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認為水是取之不盡、用之不竭的，沒必要珍惜，節(jié)約用水意識極為淡薄。只要結(jié)合我國國情和實際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。⑷、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)的設(shè)計負荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機組應(yīng)該選用機組風(fēng)機風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機組；提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；⑸、運行管理節(jié)能技術(shù)措施在實際運行中,對于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物,其運行能耗也存在較大的差別。⑶、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護結(jié)構(gòu)。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計規(guī)劃、維護結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考