【正文】 研究方法 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產建成價格－（建筑費＋專業(yè)費＋租售費用＋稅費）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得的利潤求地價 運用《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》進行宗地的財務評價建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資金的財務效果評價。由于它不考慮投資資金的來源構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行性。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項目主要經濟指標分別見表3－1和表3－2。按兩層考慮，其占地計1500 m2垃圾站50 m2停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設成深圳的豪宅區(qū)，故應至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為 則93544＝14031 m2表3－1 項目 用地面積（m2 ） 所占比重(%) 人均面積（m2 /人） 備注 一、居住用地 18730 20 　 　 低層住宅用地 7680 　 　 道路用地 14032 15 　 　 二、其他用地 9176 　 　 　表3－2 項目 數(shù)量 單位 居住人口 2744 人 108503 M2 3350 M2 車位數(shù) 720 個 綠化率 65 ％ 最佳開發(fā)建設方案設計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。 該宗地地價需在成交后5日內一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。具體測算詳見附表1。具體測算詳見附表1。根據房地產行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應繳額基本在銷售收入的1％左右。 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負變正均要發(fā)生在最后一個年度。銷售稅金及附加表 序號 項目 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 1銷售收入 3 土地增值稅 （單位：萬元）項目 合計 1～12 1銷售收入 利潤總額 敏感性分析影響本宗地投資財務效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設成本的高低、建設經營期的長短、銷售稅率等。表5－4 項目敏感性分析表全部投資 基準方案 地價變動 售價變動 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% FNPV升降幅度 % % % % % % % % IRR升降幅度 % % % % % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % % % % % %售價下降5％、10％時，％、％。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當?shù)貎r上升10％時，％，已不能滿足預期的投資利潤率15％。對于內部收益率來說，地價比售價更為敏感。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產大勢把握、政策研判等能力要求很高。 有關說明及建議本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收益情況。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財務指標在決策中所占權重將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。本報告中的最佳土地開發(fā)利用方案設計是基于筆者既往工作經驗來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設想不一定是最優(yōu)的。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項目的檔次感，建議開發(fā)商在項目的規(guī)劃設計上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設計機構來擔綱項目此項工作，包括對項目風水問題的綜合研究，這一點在粵港房地產市場尤其要受到重視。 本范文只是原文檔部分內容簡介，如需完整內容請到文庫巴巴網站下載完整版本44。隨著通貨膨脹的確認，未來銀行利率調整已經在所難免，利率調整對于資金密集的房地產企業(yè)來說，影響是巨大的。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關政策規(guī)定。顯然，本報告缺乏充分的市場調查支持。同時，財務年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每12個月為一財務年度。經計算，E(FNPV) = 萬元風險標準偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計算結果表明，處于較高盈利水平，％，遠低于70％，說明其風險程度在合理的范圍之中。除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。從上分析可以看出，對財務凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。（2）地價、售價變動對財務內部收益率的影響地價上升5％、10％時，％、％；％時，該項目的財務內部收益率等于基準收益率（Ic=8%）,到達臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。由表中數(shù)據可得：（1）地價、售價變動對財務凈現(xiàn)值的影響％時，項目的凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點。 32% 26% 14% % % % % % 20% 投資利潤率 % % % % % % % % % IRR FNPV 因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計算售價上下波動5％、10％和宗地獲取價格上下波動5％、10％時，對經濟指標的影響。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≦70％ 時，項目風險較小。 13～24 序號 交易管理費 防洪工程維護費 城市維護建設稅 合計 建設經營期 ?。▎挝唬喝f元）　 表5－1原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設周期相對較短，故投資回收期指標也較為理想。第二、三年內盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。 項目盈利能力分析 稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內無銷售收入。則該宗地的地價范圍為74291～87416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元。具體測算詳見附表1。因為項目的融資結構不明，且項目全部投資的財務評價又與融資結構無關，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。 其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準備階段為6個月，宗地競買后18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。 　 容積率 人/公頃 293 人口密度 M2 25200 M2 19148 M2 156200 總建筑面積 戶 784 總戶數(shù) 項目主要技術經濟指標 　 65 60803 公共綠地 　 　 1850 公建用地