【正文】 作。在完成接管驗收后，全面對設(shè)備建立檔案。但由于相關(guān)的交接方不同，驗收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)別對待。 裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門柜及附件；護欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）； 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。資料交接：產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等。具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。外立面無破損，如發(fā)現(xiàn)外立面裝飾物脫殼、鼓起或剝落等現(xiàn)象，及時報告廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓所方領(lǐng)導和全體業(yè)主，經(jīng)委托方同意出資后安排修復。完善廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)標志 廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)主要出入口設(shè)置總引路方向平面圖。廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)建筑物狀況以移交管理時的狀況為準，我們將對所有建筑物進行登記造冊，方便管理。建立維修回訪制度，對維修質(zhì)量進行監(jiān)控、跟蹤，并向業(yè)主提供時間不等的保修服務(wù)，建立回訪資料檔案。以上檔案資料，分類歸檔，并利用計算機統(tǒng)一管理。 對于各類不同型設(shè)備、設(shè)施，我們將給予編號，并編制圖表，以利管理維護。 對于設(shè)備及機房環(huán)境，我們將做到無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。高、低壓電房，供水系統(tǒng)的管理 我們將建立定期巡值班制度，以確保水電供應(yīng)并及時排除故障，工作期間，管理員工均須填寫相應(yīng)的值班記錄備查。建立相應(yīng)的設(shè)施管理臺帳及平面分布圖，及時修補、清潔消防栓（箱）等設(shè)施，滅火器要定期檢查并登記造冊，及時更新、補充。我們將制定突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散標志，并確保各標志的完好。編制排水管網(wǎng)，設(shè)置平面圖并建立相應(yīng)資料檔案。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場搶修，避免發(fā)生大面積跑水、泛水、長時間停水等事故。廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)信報箱整齊、潔凈、完好、有序。 保安管理采取三層防衛(wèi)控制方式，充分利用人防、物防、技防三防結(jié)合，為廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓提供安全嚴密、快捷全面的保安服務(wù)。六、日常清潔保潔服務(wù) 我們除提供專業(yè)化的清潔保潔服務(wù)（具體清潔保潔細則如下），以確保所有公共場所的清潔外，我們還將在全體管理處員工中推行“全員保潔制度”，要求全體管理員工在廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)對任何污染物及時清除，以維持高標準的環(huán)境質(zhì)量。 4 、其它（1）收集各層垃圾、打包及運至小區(qū)指定垃圾房 每日一次（2）垃圾房清潔清洗 每日一次（3）垃圾房消毒 每周一次清潔標準：干凈，無青苔、無積水、無臭味。活動富教于樂、井然有序。節(jié)日前，針對各方對活動的需求，有針對性的制訂活動計劃。指定活動項目工作人員。整個活動期間，工作人員應(yīng)注意各方面的情況，尤其注意安全防范工作。我們在長期運作中確立的“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的養(yǎng)護計劃，建立和健全科學的服務(wù)制度能為廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2）燈具施工技術(shù)標準燈泡正常使用，燈罩完好清潔，無破損，完好率99%3溝渠池井1）雨水井2）污水井閥門井3）化糞池每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時維修。4園林綠地1）綠化2）雕塑小品、花圃每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時維修。1）排水管施工技術(shù)標準2）消防設(shè)施施工標準1）管道暢通，無堵塞，無泄露2）消防設(shè)施正常有效。由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施。3公共屋面1）隔熱層破損 2）防水層破損 3）避雷網(wǎng)脫落 4）層面積水每天巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門按相應(yīng)維修規(guī)程實施。7本體消防設(shè)施每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即維修由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1）標識制定及維護管理規(guī)定 2）消防栓、消防報警系統(tǒng)維修操作規(guī)程1）設(shè)施有效，標志清楚，完好無損 2）靈敏，準確報警8公共通道、梯間1）公用地面的維修改造 2）公共通道、墻、天棚維護 3）梯間、扶手、樓梯的維護每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題立即維修由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程 2）房屋修繕標準1）整潔、無缺損、無霉跡 2）扶手完好。這類公眾文件由管理處起草，并發(fā)給各業(yè)主以共同遵守。任何違反《裝修管理規(guī)定》的行為，管理處有權(quán)要求施工方賠償、罰款直至搬離現(xiàn)場。 業(yè) 主 來訪、電話及信函的投訴 管理處任何人員 回訪 回訪并解釋 否 是否確認 是 相關(guān)部門 否 能否自行處理 是 否 立即處理并判斷是否屬于重大投訴 是 管理處主任 記錄備案 服務(wù)投訴處理及回訪流程圖（六）報修、維修工作報修 不滿意 業(yè)主服務(wù)中心分類并通知相關(guān)部門處理接到報修的有關(guān)部門 急需處理 非急需處理的 一時無法解決或 的問題，5 問題，半個工 根本無法解決的 分鐘趕到 作日內(nèi)與報修 。意見征詢工作按“首問責任制”的原則進行閉環(huán)操作，絕不允許任何理由的推諉、拖延及無反饋。（三）裝修管理由于在入住前室內(nèi)裝修基本完成，對今后日常管理中的裝修控制，主要指各種改修裝修等零星工程，為維護小區(qū)的裝飾環(huán)境及生活秩序，業(yè)主（租戶）各種外包的裝修工程經(jīng)管理處批準后，施工分包方還需要按照《裝修管理規(guī)定》在管理處辦理相關(guān)手續(xù)，交納施工保證金。一、事務(wù)管理事 務(wù) 管 理 入 進 業(yè) 投 保 伙 駐 主 訴 修 及 前 的 處 及 裝 準 意 理 維 修 備 見 及 修 管 工 征 回 控 理 作 詢 訪 制 事務(wù)管理分項框圖（一）業(yè)主服務(wù)中心為方便業(yè)主（租戶）和往來客人咨詢、求助、投訴、管理處設(shè)立業(yè)主服務(wù)中心和24小時值班電話，由粵語、普通話熟練的專人接聽、接待來訪及處理其它服務(wù)事項，負責各種信息的收集、歸納、整理和反饋，協(xié)調(diào)指導相關(guān)各部門處理日常物業(yè)事務(wù)和緊急事項。1）無積水，無滲漏 2）隔熱層完好無損 3）避雷網(wǎng)無間斷4機電設(shè)備1）水泵等維護保養(yǎng) 2）日常機電設(shè)備零部件易耗品維修、更換每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門組織實施各機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程無故障、 保障安全運行5安全監(jiān)控系統(tǒng)1）系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 2）線路檢修每周巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門組織實施智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程系統(tǒng)完好，無故障使用正常有效。1）房屋修繕標準2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范1）安全、正常使用2）功能完好2外墻面1）外墻面破損，脫落 2）局部滲漏每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門按項目維修規(guī)程實施。由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施。1）綠化工作標準2）園林工作標準1）綠化管理設(shè)施齊全完好。2）化糞池無堵塞，井蓋標志清晰。2）人行道鋪設(shè)修繕標準平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率99%。 八、廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護是廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理的重要內(nèi)容。購獎品和紀念品。根據(jù)公司及所方審批意見，制訂活動具體方案。氣氛歡快熱烈，使人留連忘返。把大樓建設(shè)成為溫暖、安全、祥和、文明的“小社區(qū)”是我們的目標。公共通道（1） 樓宇地面拖抹 每日二次（2） 指示牌抹凈 每日一次（3） 玻璃抹塵 每周一次（4） 廢物箱清理及表面清潔 每日一次（5） 電器開關(guān)、桿座等表面清潔 每周一次（6） 消防設(shè)施表面清潔 每周一次（7） 大廈外面地面清洗 每月一次（8） 墻腳線清潔 每月一次（9） 天花、風口、燈具表面除塵、清潔 每月一次清潔標準：地面無塵、無污漬；門頭、窗頭無積塵；內(nèi)玻璃明亮、無指印；天花、燈具、風口無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。 充分利用保安系統(tǒng)對大院進行全面監(jiān)控。對委托方在重大假、節(jié)日的特殊需要，我們將積極配合，滿足委托方的需要。 確保廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)公共路燈、通道、樓梯照明設(shè)備完好、干凈，能正常使用。保證汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水及浸泡發(fā)生。最大限度地避免火災(zāi)事故的發(fā)生，消滅各種消防隱患。管理處全體員工是廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)的義務(wù)消防員。 對業(yè)主的臨時性用電要求，嚴格采取管理措施，做到既提供方便，又嚴格控制負荷并做好安全指引。 為確保設(shè)備管理的質(zhì)量，我們配備的專業(yè)人員均做到持證上崗，以確保所有管理員工的服務(wù)素質(zhì)。對于不同用途的管道組，我們將根據(jù)色標圖噴涂標準顏色，并標上流向標志。 我們將結(jié)合廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的實際，對設(shè)備安全運行、崗位責任制定期巡回檢查測試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)；運行記錄管理制度和操作規(guī)程等規(guī)范性文件進行修訂，使之更切合廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的需要，并嚴格執(zhí)行。建立樓宇資料檔案根據(jù)國家建設(shè)部頒發(fā)的《接管驗收標準》及廣東省建委的有關(guān)規(guī)定，收集各類機電設(shè)備技術(shù)資料，并建立檔案。提倡及時、快捷、優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)對于巡檢中發(fā)現(xiàn)的維修項目及業(yè)主的維修申請及時處理，對影響業(yè)主正常工作的維修項目做到即報即修，一般性維修項目一個工作日內(nèi)處理完成。確保房屋完好率每年根據(jù)國家建設(shè)部制定的《房屋完損等級評定標準》對所轄房屋狀況進行普查，由符合資格的建筑工程師提交房屋安全評定報告，并建立房屋安全記錄，確保房屋完好率達到98%。定期對樓宇頂蓋、承重結(jié)構(gòu)進行檢查，做到安全使用和功能完好。設(shè)施設(shè)備試運行為保證新物業(yè)公司進駐后設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)備接管驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個期間，管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備試運行期間所方單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓。接管驗收注意事項 在接管驗收前，管理處應(yīng)該主動與所方領(lǐng)導協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），