【正文】 作。在完成接管驗(yàn)收后，全面對(duì)設(shè)備建立檔案。但由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)別對(duì)待。 裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門柜及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）； 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；公共洗手間、會(huì)議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。資料交接：產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同（保修協(xié)議也可）等。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。外立面無(wú)破損，如發(fā)現(xiàn)外立面裝飾物脫殼、鼓起或剝落等現(xiàn)象，及時(shí)報(bào)告廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓所方領(lǐng)導(dǎo)和全體業(yè)主，經(jīng)委托方同意出資后安排修復(fù)。完善廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)標(biāo)志 廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)主要出入口設(shè)置總引路方向平面圖。廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)建筑物狀況以移交管理時(shí)的狀況為準(zhǔn)，我們將對(duì)所有建筑物進(jìn)行登記造冊(cè)，方便管理。建立維修回訪制度，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控、跟蹤，并向業(yè)主提供時(shí)間不等的保修服務(wù)，建立回訪資料檔案。以上檔案資料，分類歸檔，并利用計(jì)算機(jī)統(tǒng)一管理。 對(duì)于各類不同型設(shè)備、設(shè)施，我們將給予編號(hào)，并編制圖表，以利管理維護(hù)。 對(duì)于設(shè)備及機(jī)房環(huán)境，我們將做到無(wú)雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲害發(fā)生。高、低壓電房，供水系統(tǒng)的管理 我們將建立定期巡值班制度，以確保水電供應(yīng)并及時(shí)排除故障，工作期間，管理員工均須填寫相應(yīng)的值班記錄備查。建立相應(yīng)的設(shè)施管理臺(tái)帳及平面分布圖，及時(shí)修補(bǔ)、清潔消防栓（箱）等設(shè)施，滅火器要定期檢查并登記造冊(cè)，及時(shí)更新、補(bǔ)充。我們將制定突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散標(biāo)志，并確保各標(biāo)志的完好。編制排水管網(wǎng)，設(shè)置平面圖并建立相應(yīng)資料檔案。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)搶修，避免發(fā)生大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水等事故。廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)信報(bào)箱整齊、潔凈、完好、有序。 保安管理采取三層防衛(wèi)控制方式，充分利用人防、物防、技防三防結(jié)合，為廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓提供安全嚴(yán)密、快捷全面的保安服務(wù)。六、日常清潔保潔服務(wù) 我們除提供專業(yè)化的清潔保潔服務(wù)（具體清潔保潔細(xì)則如下），以確保所有公共場(chǎng)所的清潔外，我們還將在全體管理處員工中推行“全員保潔制度”，要求全體管理員工在廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)對(duì)任何污染物及時(shí)清除，以維持高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境質(zhì)量。 4 、其它（1）收集各層垃圾、打包及運(yùn)至小區(qū)指定垃圾房 每日一次（2）垃圾房清潔清洗 每日一次（3）垃圾房消毒 每周一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：干凈，無(wú)青苔、無(wú)積水、無(wú)臭味?；顒?dòng)富教于樂、井然有序。節(jié)日前，針對(duì)各方對(duì)活動(dòng)的需求，有針對(duì)性的制訂活動(dòng)計(jì)劃。指定活動(dòng)項(xiàng)目工作人員。整個(gè)活動(dòng)期間，工作人員應(yīng)注意各方面的情況，尤其注意安全防范工作。我們?cè)陂L(zhǎng)期運(yùn)作中確立的“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)制度能為廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡正常使用，燈罩完好清潔，無(wú)破損，完好率99%3溝渠池井1）雨水井2）污水井閥門井3）化糞池每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時(shí)維修。4園林綠地1）綠化2）雕塑小品、花圃每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時(shí)維修。1）排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2）消防設(shè)施施工標(biāo)準(zhǔn)1）管道暢通，無(wú)堵塞，無(wú)泄露2）消防設(shè)施正常有效。由工程技術(shù)部門維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。3公共屋面1）隔熱層破損 2）防水層破損 3）避雷網(wǎng)脫落 4）層面積水每天巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門按相應(yīng)維修規(guī)程實(shí)施。7本體消防設(shè)施每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即維修由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修1）標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定 2）消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)維修操作規(guī)程1）設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無(wú)損 2）靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警8公共通道、梯間1）公用地面的維修改造 2）公共通道、墻、天棚維護(hù) 3）梯間、扶手、樓梯的維護(hù)每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題立即維修由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程 2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1）整潔、無(wú)缺損、無(wú)霉跡 2）扶手完好。這類公眾文件由管理處起草，并發(fā)給各業(yè)主以共同遵守。任何違反《裝修管理規(guī)定》的行為，管理處有權(quán)要求施工方賠償、罰款直至搬離現(xiàn)場(chǎng)。 業(yè) 主 來(lái)訪、電話及信函的投訴 管理處任何人員 回訪 回訪并解釋 否 是否確認(rèn) 是 相關(guān)部門 否 能否自行處理 是 否 立即處理并判斷是否屬于重大投訴 是 管理處主任 記錄備案 服務(wù)投訴處理及回訪流程圖（六）報(bào)修、維修工作報(bào)修 不滿意 業(yè)主服務(wù)中心分類并通知相關(guān)部門處理接到報(bào)修的有關(guān)部門 急需處理 非急需處理的 一時(shí)無(wú)法解決或 的問題，5 問題，半個(gè)工 根本無(wú)法解決的 分鐘趕到 作日內(nèi)與報(bào)修 。意見征詢工作按“首問責(zé)任制”的原則進(jìn)行閉環(huán)操作，絕不允許任何理由的推諉、拖延及無(wú)反饋。（三）裝修管理由于在入住前室內(nèi)裝修基本完成，對(duì)今后日常管理中的裝修控制，主要指各種改修裝修等零星工程，為維護(hù)小區(qū)的裝飾環(huán)境及生活秩序，業(yè)主（租戶）各種外包的裝修工程經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，施工分包方還需要按照《裝修管理規(guī)定》在管理處辦理相關(guān)手續(xù)，交納施工保證金。一、事務(wù)管理事 務(wù) 管 理 入 進(jìn) 業(yè) 投 保 伙 駐 主 訴 修 及 前 的 處 及 裝 準(zhǔn) 意 理 維 修 備 見 及 修 管 工 征 回 控 理 作 詢 訪 制 事務(wù)管理分項(xiàng)框圖（一）業(yè)主服務(wù)中心為方便業(yè)主（租戶）和往來(lái)客人咨詢、求助、投訴、管理處設(shè)立業(yè)主服務(wù)中心和24小時(shí)值班電話，由粵語(yǔ)、普通話熟練的專人接聽、接待來(lái)訪及處理其它服務(wù)事項(xiàng)，負(fù)責(zé)各種信息的收集、歸納、整理和反饋，協(xié)調(diào)指導(dǎo)相關(guān)各部門處理日常物業(yè)事務(wù)和緊急事項(xiàng)。1）無(wú)積水，無(wú)滲漏 2）隔熱層完好無(wú)損 3）避雷網(wǎng)無(wú)間斷4機(jī)電設(shè)備1）水泵等維護(hù)保養(yǎng) 2）日常機(jī)電設(shè)備零部件易耗品維修、更換每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門組織實(shí)施各機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程無(wú)故障、 保障安全運(yùn)行5安全監(jiān)控系統(tǒng)1）系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 2）線路檢修每周巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門組織實(shí)施智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程系統(tǒng)完好，無(wú)故障使用正常有效。1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范1）安全、正常使用2）功能完好2外墻面1）外墻面破損，脫落 2）局部滲漏每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。由工程技術(shù)部門維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)1）綠化管理設(shè)施齊全完好。2）化糞池?zé)o堵塞，井蓋標(biāo)志清晰。2）人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率99%。 八、廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理的重要內(nèi)容。購(gòu)獎(jiǎng)品和紀(jì)念品。根據(jù)公司及所方審批意見，制訂活動(dòng)具體方案。氣氛歡快熱烈，使人留連忘返。把大樓建設(shè)成為溫暖、安全、祥和、文明的“小社區(qū)”是我們的目標(biāo)。公共通道（1） 樓宇地面拖抹 每日二次（2） 指示牌抹凈 每日一次（3） 玻璃抹塵 每周一次（4） 廢物箱清理及表面清潔 每日一次（5） 電器開關(guān)、桿座等表面清潔 每周一次（6） 消防設(shè)施表面清潔 每周一次（7） 大廈外面地面清洗 每月一次（8） 墻腳線清潔 每月一次（9） 天花、風(fēng)口、燈具表面除塵、清潔 每月一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)塵、無(wú)污漬；門頭、窗頭無(wú)積塵；內(nèi)玻璃明亮、無(wú)指??；天花、燈具、風(fēng)口無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 充分利用保安系統(tǒng)對(duì)大院進(jìn)行全面監(jiān)控。對(duì)委托方在重大假、節(jié)日的特殊需要，我們將積極配合，滿足委托方的需要。 確保廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)公共路燈、通道、樓梯照明設(shè)備完好、干凈，能正常使用。保證汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水及浸泡發(fā)生。最大限度地避免火災(zāi)事故的發(fā)生，消滅各種消防隱患。管理處全體員工是廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)的義務(wù)消防員。 對(duì)業(yè)主的臨時(shí)性用電要求，嚴(yán)格采取管理措施，做到既提供方便，又嚴(yán)格控制負(fù)荷并做好安全指引。 為確保設(shè)備管理的質(zhì)量，我們配備的專業(yè)人員均做到持證上崗，以確保所有管理員工的服務(wù)素質(zhì)。對(duì)于不同用途的管道組，我們將根據(jù)色標(biāo)圖噴涂標(biāo)準(zhǔn)顏色，并標(biāo)上流向標(biāo)志。 我們將結(jié)合廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的實(shí)際，對(duì)設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)；運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程等規(guī)范性文件進(jìn)行修訂，使之更切合廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的需要，并嚴(yán)格執(zhí)行。建立樓宇資料檔案根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及廣東省建委的有關(guān)規(guī)定，收集各類機(jī)電設(shè)備技術(shù)資料，并建立檔案。提倡及時(shí)、快捷、優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)對(duì)于巡檢中發(fā)現(xiàn)的維修項(xiàng)目及業(yè)主的維修申請(qǐng)及時(shí)處理，對(duì)影響業(yè)主正常工作的維修項(xiàng)目做到即報(bào)即修，一般性維修項(xiàng)目一個(gè)工作日內(nèi)處理完成。確保房屋完好率每年根據(jù)國(guó)家建設(shè)部制定的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)所轄房屋狀況進(jìn)行普查，由符合資格的建筑工程師提交房屋安全評(píng)定報(bào)告，并建立房屋安全記錄，確保房屋完好率達(dá)到98%。定期對(duì)樓宇頂蓋、承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，做到安全使用和功能完好。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證新物業(yè)公司進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)備接管驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備試運(yùn)行期間所方單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng) 在接管驗(yàn)收前，管理處應(yīng)該主動(dòng)與所方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），