【正文】 理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠整個行業(yè)的支持。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。而且，越是高檔的樓宇質量要求越高。良好的物業(yè)管理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用?！　》康禺a業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃開發(fā)建設營銷管理”一條龍經營服務模式，就能使開發(fā)項目及時實現(xiàn)其使用價值和經濟價值，取得全行業(yè)全過程的經濟效益和社會效益，樹立良好的聲譽和行風。這種扶助也是政府對物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控?！　。?）對物業(yè)管理人員定期培訓和考核；公有房屋的售后管理在數量上占據了物業(yè)管理的主體，受到居民經濟承受能力的限制，服務收費只能保本或難以保本?！　∥飿I(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導物業(yè)管理運作的基本要求和理順物業(yè)管理方方面面的依據。　　這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、權利和義務，其具體要求包括：　　　　有科學的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實施.條塊結合有利于發(fā)揮多方面的積極性?！　。ㄋ模┫嚓P部門　　這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務兩方面，并且有機地結合在一起。這個原則實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”?！　∥飿I(yè)區(qū)域內的建筑物、構筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。如要聘請專業(yè)服務公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。業(yè)主、使用人、承租人有關物業(yè)管理的事務只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題?！　　　　　∥飿I(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權，接受主管部門的指導。這個原則適應二權不分離的情況，即物業(yè)所有權與經營權不分離；也可以是物業(yè)二權分離的，即物業(yè)的所有者與經營權者不屬于同一法人單位。這個原則的具體要求有：特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經營的管理服務型企業(yè)?！　I(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務關系。　　物業(yè)管理的經營活動要實現(xiàn)經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經濟效益的基礎上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設的最終目標?！　∥?、企業(yè)化與全過程效益的原則　　（一）實施主體要按企業(yè)化的原則組建　　物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經濟關系中嚴格按照經濟規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商的委托關系方面雖然業(yè)務聯(lián)系密切，或屬于同一企業(yè)集團，但在經濟方面應按照合同和有關規(guī)定劃清各自的職權。首先要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎工作。　?。ㄋ模﹦?chuàng)建名牌　　六、物業(yè)管理的宗旨并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務的拓展和管理水準的提高，根據每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務水準、拓展服務范圍?！　∥飿I(yè)管理應該是：第一是服務，第二是服務，第三還是服務?！　∥飿I(yè)管理是受業(yè)主委托的經營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權益?！　∫?、計劃經濟下我國物業(yè)管理的狀況從市場學的角度來考察，在當時，房地產業(yè)作為實行商品經濟的產業(yè)實際上已不復存在?！　∮捎诂F(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象?！　≡谝恍┬^(qū)經?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序?！　≡谟媱澖洕?，各主管部門對住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產管理、市政、園林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區(qū)管理發(fā)號施令，可遇到實際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。文化大革命前，每戶按20平方米居住面積計算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降，房租才有所上調，～，而工資卻增加了8～10倍。　　因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房兩頭得利。　　由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固定的一大筆收入。據核算，才能維持簡單的生產。　　在計劃經濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領導既管生產，又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產，而忽視住房建設與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產進展。據聯(lián)合國統(tǒng)計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。為了適應社會主義市場經濟，順應房地產綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進住房管理經驗，并從我國的實際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法?！　〗┠陙恚擎?zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產權的多元化，這使過去以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費用需樓內住戶共同承擔，其中屬于該單位職工承擔的那部分，單位代出，其余部分應由其他住戶分擔，而其他住戶不愿意出，由于經費問題無法落實，此問題無法解決，住戶怨聲載道?！　　Ｎ飿I(yè)管理則適應了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內，它只須根據與業(yè)主簽定的有關協(xié)議（契約），按照社會化、專業(yè)化、經營型管理形式就能解決。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產權歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產權歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產權歸房管部門。其具體體現(xiàn)在以下幾個方面：新建5萬平方米的住宅小區(qū)5000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。　　二、市場經濟呼喚著物業(yè)管理　　我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產流失嚴重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：　　（四）住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門由于過多強調了房地產的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產權歸屬形成的格局，由國家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來。辦公和商務區(qū)域則強調高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務服務和智能化管理等?！　。ㄒ唬I造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境創(chuàng)建名牌，應關注規(guī)模經濟效益和拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。介入的時間要根據物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。　?。ㄈ┰缙诮槿肫髽I(yè)在其經營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念?！　∥飿I(yè)管理服務于社會，理應得到社會有關各方的支助，社會有關各方則在自己職責范圍內做好物業(yè)區(qū)域建設的工作?！　‖F(xiàn)代社會不同產業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產業(yè)的綜合效益?！　∷摹⑸鐣c平等競爭的原則因此，市場的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的基本保證。　　綜合服務是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務活動。就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務的活力所在?！　【C合服務是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務既要達到一般服務業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求?！　　　　　　　。ㄒ唬┙y(tǒng)一管理　　屬地管理有利于協(xié)調好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區(qū)組織的關系，協(xié)調好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設和社區(qū)建設相結合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)?！　⌒袠I(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。　?。ㄒ唬┲鞴懿块T　　指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自職責范圍共同負責小區(qū)的管理工作?！　∮袑I(yè)管理人員和工程技術人員，這些人員還要經過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資格證書，以保證服務質量和樹立良好的行風和職業(yè)道德?！　　　。?）權利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權；　　業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié)調好相互間的關系?！　∥飿I(yè)管理的基本原則有：　?。?）完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促進小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府調控的基本工作；　?。ㄋ模┱谋O(jiān)控和法規(guī)的完善總之，也是避免“前期后遺癥”。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設計、施工到驗收都要考慮到后期使用和管理的需要。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。　　第一，住房制度改革深化的支持。房地產經營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運作要求保持行業(yè)內部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調發(fā)展，要求內部結構的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經濟效益作為行業(yè)的經營思想和目標。這種消費意愿的轉換和提升，當然會對物業(yè)管理的服務范圍在量和質兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。國家有關方面規(guī)劃：第一步，到本世紀末，“基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機遇，使行業(yè)的業(yè)務范圍的拓展同社會的需求同步、協(xié)調發(fā)展?！　「?，不僅對房地產業(yè)本身是個警鐘，對社會經濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。其結果，積極方面是房地產逐步成為國民經濟的支柱行業(yè)，消極方面是房地產開發(fā)的規(guī)模、結構和價格超越了社會的承受能力。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經濟條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付能力制約。物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要有：　?。?）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和相互關系的理順；但是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，還要有良好的內部環(huán)境和外部環(huán)境的支持?！　。?）有比較高的技術含量，有利于企業(yè)設備更新，加快對傳統(tǒng)產業(yè)的技術改造，促進產業(yè)結構的優(yōu)化和升級；產業(yè)結構的調整已從實現(xiàn)產業(yè)比例關系的協(xié)調轉向全面提高產業(yè)素質和國際競爭能力。　?。?）物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內拓展業(yè)務，也有國內的著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務貿易向外拓展?！　。?）物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)?；洜I，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務企業(yè)集團。物業(yè)管理區(qū)域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升；這個階段的特點是：　　（6）物業(yè)管理的經費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環(huán)。（3）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。　　這個階段的特點是：1994年4月，建設部頒布了建國以來有關物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產行業(yè)中的獨立地位。80年代物業(yè)管理開始在內地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預測。這種多類型、多方位、多功能的服務體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。從最基本的物業(yè)本體和設備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設相結合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質和精神兩方面的服務。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權利。與此相適應，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。這一切要轉化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實現(xiàn)條件。自主經營型也就向委托管理型轉換了。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經營管理自己的出租物業(yè)，實質上是一個擁有自己產業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)?！　∽灾鹘洜I型按其對物業(yè)的使用和經營方式又可分為：　　開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內部設立物業(yè)管理部門來管理?！　　　∵@種方式，按照自用或出租又可分為：開發(fā)商、業(yè)主采用招投標或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理服務合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的管理行為?！　∥飿I(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門?！　∈紫饶転閺氖聜鹘y(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向?！　。?）作出不懈努力，爭取改善健康服務質量，并能使更多市民享受到健康服務；　?。?）能使市民一道參與制定涉及他們日常生活，特別是健康和福利的各項政策決定；　　（1）為市民提供清潔和安全的環(huán)境；因而都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。建筑物的容貌構成城市形象的主體。這種居住環(huán)境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會的安定團結。優(yōu)質的物業(yè)管理不是單純的事務性操辦和技術性保養(yǎng)，而是要在此基礎上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質