【正文】 下垂枝，下緣線以下的蔭蘗枝要及時(shí)剪除。 4． 注意事項(xiàng) 修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。不準(zhǔn)在草地上踢足球及進(jìn)行損害花木的體育活動(dòng)，不準(zhǔn)在樹(shù)上掛標(biāo)語(yǔ)、晾曬衣物等。綠地設(shè)施遭到破壞，要自覺(jué)修補(bǔ)維護(hù)，保證綠地和設(shè)施完整。使用完畢，及時(shí)保潔并歸還存放保管。制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個(gè)人衣物，制服外不得顯露個(gè)人物品（如紀(jì)念章、筆、BB機(jī)、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過(guò)大過(guò)厚物品。精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。認(rèn)真參加培訓(xùn)和消防演習(xí)。 外來(lái)臨時(shí)車輛進(jìn)入：敬禮，確認(rèn)是辦事人員，在《臨時(shí)停車卡》上填寫車牌號(hào)碼、車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，交車主（或輸入車牌號(hào)碼）放行，其他閑雜車輛眼睛進(jìn)入。 軍警車輛出場(chǎng)時(shí)，敬禮，憑《臨時(shí)停車卡》核對(duì)車牌號(hào)無(wú)誤后放行。清點(diǎn)車場(chǎng)內(nèi)車輛及停放位置，隨時(shí)與崗?fù)ぢ?lián)系，以核對(duì)車輛數(shù)量，確保安全。協(xié)助保潔班維護(hù)好車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)的保潔衛(wèi)生，保持停車場(chǎng)（庫(kù)）的整潔。同時(shí)我公司接管小區(qū)后，樓梯間照明將全部改造成紅外感應(yīng)控制二、給排水系統(tǒng)（一）生活水泵巡 查每 日外表保潔，無(wú)銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無(wú)松動(dòng)斷裂，附件齊全；運(yùn)行無(wú)異常振動(dòng)和噪音，軸承溫升正常；壓力表指針靈活，讀數(shù)準(zhǔn)確檢 查1個(gè)月主、備泵切換是否正常，控制柜電壓電流是否正常，水池浮球是否完好；添加潤(rùn)滑油，緊固各部位螺栓年 檢1 年檢查調(diào)整電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油；添加或更換密封填料；測(cè)試絕緣電阻大 修3 年包括年檢內(nèi)容；解體清洗，檢查葉輪、泵體密封環(huán)、軸套、軸的磨損及沖蝕程度，修復(fù)或更換；更換泵及電機(jī)軸承，更換磨損零部件；檢查基礎(chǔ)牢固及完整程度，校正泵體縱橫水平度（二）排污泵巡查每日檢查控制箱有無(wú)異常，手動(dòng)/自動(dòng)運(yùn)行平穩(wěn)，排水暢通，無(wú)異常振動(dòng)和噪音；單向閥位置正確年 檢1 年沖洗外表、濾網(wǎng)、支架上的雜物，做防腐處理；水管和泵體連接緊固；測(cè)試電機(jī)線圈電阻和絕緣情況，必要時(shí)拆開(kāi)泵體處理。建議物業(yè)管理合同簽訂三到五年，這樣也便于創(chuàng)建優(yōu)秀示范小區(qū)。由于現(xiàn)階段對(duì)富田太陽(yáng)城的了解未夠充分和細(xì)致，本方案可能會(huì)有各方面的缺陷和不足，若雙方合作成功，待xx物業(yè)全面、深入的考察完后，將再次提供更加完善和具體的物業(yè)管理服務(wù)方案。其它未盡事宜，雙方另行協(xié)商。創(chuàng)建國(guó)際文明生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)是xx物業(yè)人的奮斗目標(biāo)。清洗后取水樣化驗(yàn)，需達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（四）井室巡 查3個(gè)月井蓋、井裙完整，啟閉方便；防蟲(chóng)網(wǎng)完好無(wú)損；爬梯牢固，井底干凈，流槽暢通（五）管網(wǎng)巡 查每 周發(fā)現(xiàn)問(wèn)題（漏水、銹蝕等）及時(shí)處理刷 漆1 年對(duì)公共部位的管網(wǎng)及支架進(jìn)行除銹刷漆，保持漂亮的外觀，延長(zhǎng)設(shè)施的使用壽命三、消防系統(tǒng)（一）消火栓泵、穩(wěn)壓泵巡 查1個(gè)月外表保潔，無(wú)銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無(wú)松動(dòng)斷裂，附件齊全；手盤動(dòng)軸轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，軸承無(wú)雜音保 養(yǎng)3個(gè)月啟動(dòng)13分鐘，運(yùn)行應(yīng)無(wú)異常振動(dòng)和噪音；穩(wěn)壓泵添加潤(rùn)滑油小 修2 年檢查清洗泵，調(diào)整電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油；檢查聯(lián)軸器不同軸度和軸向間隙；更換磨損零部件和填料；空載試車5分鐘，測(cè)試電機(jī)電流和絕緣電阻；檢查基礎(chǔ)和防震墊有無(wú)損壞（二）消防風(fēng)機(jī)巡查保養(yǎng)1個(gè)月外表保潔，無(wú)銹蝕損壞及明顯變形；緊固螺栓無(wú)松動(dòng)斷裂，附件齊全；啟動(dòng)13分鐘，運(yùn)行應(yīng)無(wú)異常振動(dòng)和噪音；風(fēng)機(jī)進(jìn)出口接頭完好年 檢1 年檢查、調(diào)整風(fēng)機(jī)及電機(jī)軸承、皮帶傳動(dòng)裝置，更換磨損件；檢查風(fēng)機(jī)葉輪、防震墊和風(fēng)機(jī)基礎(chǔ)有無(wú)損壞；添加或更換潤(rùn)滑油；測(cè)試電機(jī)電流和絕緣電阻（三）消防設(shè)施消火栓每 周箱門啟閉靈活、箱體完整；水槍、水龍帶齊全無(wú)損壞，水槍卡口無(wú)變形；閥門無(wú)銹蝕滴漏，卡口無(wú)變形；報(bào)警按鈕封閉玻璃完整水泵接合器1個(gè)月接口完整無(wú)損壞，表面無(wú)銹蝕；無(wú)滴漏；卡口無(wú)變形消防管網(wǎng)壓力表1個(gè)月有無(wú)跑冒滴漏，壓力表指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確六、房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng) 目周 期內(nèi) 容 及 標(biāo) 準(zhǔn)（一）建筑結(jié)構(gòu)1地基基礎(chǔ)1 年有足夠承載能力,無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降(肉眼觀察無(wú)明顯裂縫)2承重構(gòu)件:梁、柱、墻、板、屋架1 年肉眼觀察承重構(gòu)件,平直牢固,無(wú)傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕3非承重墻1 年磚墻平直完好,無(wú)風(fēng)化破損4屋面1 年不滲漏,防水層、隔熱層、保溫層完好,積塵甚少,排水暢通5樓地面1 年砼塊料面層平整、無(wú)碎裂6地下室頂板1 年不滲漏（二）房屋裝修1廣場(chǎng)地面磚1 年地面平整,無(wú)破損2室外墻面裝飾6個(gè)月完整牢固,無(wú)空鼓、剝落、破損和裂縫(風(fēng)裂除外)3室內(nèi)墻面裝飾6個(gè)月完整牢固，無(wú)破損，空鼓和裂縫（風(fēng)裂除外）4門窗（含防火門、窗）3個(gè)月完整無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活,玻璃、五金齊全，油漆完好（允許個(gè)別鋼門、窗輕度銹蝕）5細(xì)木裝修6個(gè)月完整,牢固,油漆完好第九章 幾點(diǎn)說(shuō)明l 按建設(shè)部《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施及大型設(shè)備的大、中修及更換的費(fèi)用由房屋專用維修資金承擔(dān)或業(yè)主分?jǐn)偂９?jié)約用電，做到人走燈滅，用戶下班后，值班人員及時(shí)巡檢，關(guān)閉不必要的照明。引導(dǎo)車輛有序停放，嚴(yán)密注視車輛情況和駕馭員的行為，若遇酒后或疲勞駕車者，應(yīng)及時(shí)勸阻，并報(bào)告車管主管及時(shí)處理，避免交通意外的發(fā)生。 所有車輛進(jìn)出，必須在《車輛出入記錄表》上詳細(xì)填寫車牌號(hào)碼，進(jìn)、出場(chǎng)時(shí)間。 未經(jīng)批準(zhǔn)，大貨車、泥頭車、集裝箱車、拖拉機(jī)及其他作業(yè)車輛不得進(jìn)入轄區(qū)；禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入轄區(qū)；出租車進(jìn)出不得無(wú)故停留拉客，屬搬家物品，值班人員查驗(yàn)用戶《出入物品申報(bào)表》后予以放行，同時(shí)收回《出入物品申報(bào)表》，涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料，要有業(yè)主委員會(huì)或管理處批準(zhǔn)的《出入物品申報(bào)表》方予放行，否則拒絕進(jìn)場(chǎng)。（出入口）固定崗位1． 車輛進(jìn)出 內(nèi)部車輛進(jìn)場(chǎng)：敬禮，發(fā)《車輛出入卡》給車主（或核對(duì)車牌號(hào)，輸入電腦或記錄）。按規(guī)定著裝上崗。值勤時(shí)不得抽煙、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不得隨地吐痰、亂丟雜物。行為舉止上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。上崗須佩戴好工作牌。熟悉各種工具的使用方法，保養(yǎng)要點(diǎn)，愛(ài)護(hù)工具。保護(hù)好護(hù)樹(shù)架。發(fā)現(xiàn)綠地及設(shè)施受損壞要立即上報(bào)。3． 灌木修剪 修剪以修枝為主，剪除枯枝、弱枝、病蟲(chóng)枝、過(guò)長(zhǎng)的徒長(zhǎng)枝、過(guò)密枝、交叉枝等。2． 喬木修剪 喬木修剪要注意冠形美觀，下緣線整齊，枝葉不宜密集、重疊，也不能太疏。修 剪1． 草坪修剪 草坪修剪的標(biāo)準(zhǔn)是草坪高度不超過(guò)8cm—12cm。 噴施時(shí)間以8:00～10:00點(diǎn)、14:00～15:00點(diǎn)為宜。病蟲(chóng)害防治1． 病蟲(chóng)檢查 調(diào)查采用隨機(jī)抽樣法：以每個(gè)管理區(qū)為單位，根據(jù)面積大小，間隔20－30米為一檢查點(diǎn)，檢查有無(wú)病、蟲(chóng)害存在。4． 注意事項(xiàng) 施肥要根據(jù)花卉不同品種及生育期，適時(shí)、適量、氮磷鉀配合施用。3． 喬、灌木施肥細(xì)則 在喬、灌木根部挖條形溝，或在樹(shù)冠外緣的投影線下，每株挖對(duì)稱兩穴。 施用化肥應(yīng)在陰天或雨前撒于草坪場(chǎng)地，或與草坪灌溉澆水密切結(jié)合進(jìn)行，以防施用不當(dāng)損壞禾苗。 化肥施用多以氮肥為主，以促進(jìn)其莖葉繁茂。 草坪澆水要噴灑均勻，免于遺漏，無(wú)固定噴灌設(shè)備的，澆水要先遠(yuǎn)后近，逐步后移，避免重復(fù)踐踏。 草坪澆水，最重要的是一次澆足透水，避免只澆表土。干旱的秋冬季修成水窩狀，多雨的春夏季修成丘狀。淋水、施肥，保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。蕎灌木養(yǎng)護(hù)做好喬、灌木修剪和造形，及時(shí)修剪枯枝、病蟲(chóng)害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。加土滾壓，填平坑洼。愛(ài)護(hù)各種機(jī)械器具，使用時(shí)按操作規(guī)程，使用完后妥善保管，未經(jīng)主管同意不得外借。按規(guī)定著裝上崗。行為舉止上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。上崗須佩戴好工作牌。屬三無(wú)人員，應(yīng)驅(qū)趕出轄區(qū)；屬推銷、擺賣人員，應(yīng)勸其離開(kāi)轄區(qū)。巡邏時(shí)要多走、多看、多聽(tīng)、多嗅。協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見(jiàn)相關(guān)程序文件）。外來(lái)人員進(jìn)出，值班人員填寫《來(lái)訪登記表》，謝絕推銷和其他閑雜人員進(jìn)入。8．護(hù)管器械不用時(shí)，應(yīng)由當(dāng)事人交管理處統(tǒng)一保管。5．執(zhí)勤中禁止使用對(duì)講機(jī)聊天、說(shuō)笑、以及談一些無(wú)關(guān)工作的話題。2．護(hù)管器械只供護(hù)管員執(zhí)行公務(wù)時(shí)使用，嚴(yán)禁用作其他用途。上體正直，兩臂前后自然擺動(dòng)。 向右（左）轉(zhuǎn)：右（左）腳跟為軸，向右（左）轉(zhuǎn)90176。嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出3小時(shí)以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。室內(nèi)應(yīng)保持安靜，不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將，以免影響其他隊(duì)員休息。內(nèi) 務(wù)保持宿舍保潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?。非?dāng)值班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不得穿著或攜帶制服離開(kāi)轄區(qū)。二、公共秩序維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容著 裝上崗須著公司統(tǒng)一的護(hù)管員制服，戴好帽子，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。1綠化帶（池）：抽查10盆花草，盆內(nèi)無(wú)煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物；抽查室外綠化帶30平方米內(nèi)無(wú)煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。各類標(biāo)牌、指示牌：抽查23個(gè)，用衛(wèi)生紙擦拭無(wú)明顯灰塵，光亮。玻璃及鏡面（室內(nèi)所有玻璃門、窗、墻、鏡）：抽查不同位置35處，每處抽查1平方米，質(zhì)量達(dá)到無(wú)水漬、污漬、手印，潔凈、明亮。l 每年春、秋對(duì)草地及園林進(jìn)行全面施肥，針對(duì)不同的喬灌木種類，做好入冬前的保暖防護(hù)。l 對(duì)一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其保潔。工作要點(diǎn)：l 熟悉區(qū)內(nèi)的綠化布局、花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。l 消殺人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，備齊裝備，注意自我保護(hù)。l 擦玻璃、燈飾、電制開(kāi)關(guān)等處時(shí)要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。l 定時(shí)巡回檢查，勤于打掃。工作要點(diǎn)：l 集中保潔工作一定在日常生活開(kāi)始之前完成。l 事件處理后，所有人員必須做好詳細(xì)的質(zhì)量記錄備查。 緊急事件處理程序l 各安全崗遇緊急突發(fā)事件，應(yīng)作出快速反應(yīng)，并與機(jī)動(dòng)崗取得聯(lián)系，以求同伴的快速支援，并通知相關(guān)固定崗加強(qiáng)戒備，密切注意事態(tài)發(fā)展。l 每年不少于二次組織員工進(jìn)行防火演習(xí)，熟悉掌握各種消防器材和設(shè)施的使用方法，提高對(duì)火警的應(yīng)付能力。l 建立消防制度：根據(jù)小區(qū)樓層平面建立消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護(hù)措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員職責(zé)，并定期邀請(qǐng)消防專業(yè)人員進(jìn)行專題消防講課并指導(dǎo)培訓(xùn)，以做到防患于未然。日間重點(diǎn)在廣場(chǎng)、車場(chǎng)區(qū)域，夜間重點(diǎn)在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場(chǎng)區(qū)域等。l 重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)管理。l 冬季下雪天，及時(shí)清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。l 注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶。l 發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，快速報(bào)案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。工作要點(diǎn)：l 禮貌注視往來(lái)行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)向機(jī)動(dòng)崗報(bào)告；l 作好車輛進(jìn)出登記，嚴(yán)禁違規(guī)車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。作用：區(qū)內(nèi)車輛、人流進(jìn)出管制，對(duì)安全重要部位進(jìn)行定崗防范。富田太陽(yáng)城巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，小區(qū)各入口、車場(chǎng)固定崗構(gòu)筑了小區(qū)的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了小區(qū)第三道安全防線，巡樓護(hù)管員構(gòu)筑了小區(qū)第四道安全防線。定期測(cè)試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。工作要點(diǎn)：l 定期對(duì)小區(qū)附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。l 定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)，組織有關(guān)專家會(huì)診，提出意見(jiàn)。l 加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動(dòng)作是否可靠等。l 24小時(shí)安全值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行，認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一臺(tái)消防設(shè)備的動(dòng)作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。l 水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證。l 在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開(kāi)關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。l 值班人員每班對(duì)配電室巡檢，加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認(rèn)真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。 供配電設(shè)備工作內(nèi)容：維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài)，確保小區(qū)電源供應(yīng)正常，為營(yíng)業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。l 工程改造資料：在小區(qū)運(yùn)作中，不可避免的會(huì)發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細(xì)編目留存，以備日后詢查。（二） 運(yùn)行管理資料l 對(duì)所有設(shè)備設(shè)施及機(jī)房、管井進(jìn)行編號(hào)掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標(biāo)示，各類安全警示牌放置到位；劃分責(zé)任區(qū)，指定責(zé)任人，并記錄在案。l 各種信息反饋處理時(shí)間：信息反饋類型處理時(shí)間備 注一般的水電維修5~15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量的投訴接到投訴即時(shí)提出誠(chéng)懇的處理意見(jiàn)，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行回訪消防事故3分鐘之內(nèi)有關(guān)人員必須趕到現(xiàn)場(chǎng)其他各類緊急事件接報(bào)后有關(guān)人員最遲不超過(guò)3分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)７． 物業(yè)資料管理物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。l 每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)調(diào)查，廣泛征求客戶意見(jiàn)，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，查找問(wèn)題原因，提出改進(jìn)方案。６．信息反饋（投訴處理）渠道及時(shí)間為了確保小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達(dá)到和保持95%以上，管理處將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。l 由行政管理制度、ISO9000質(zhì)量體系文件組成的制