【正文】 利用項(xiàng)目現(xiàn)有景觀資源進(jìn)行設(shè)計(jì)，例如山體的利用等；d、要考慮回避熊虎山莊的氣味和動(dòng)物叫聲；e、應(yīng)該設(shè)計(jì)數(shù)個(gè)項(xiàng)目所獨(dú)有的景點(diǎn)或配合景觀產(chǎn)生的配套，例如高爾夫練習(xí)場(chǎng)、小型果齡、生態(tài)池塘、室外攀巖練習(xí)場(chǎng)、流水瀑布、養(yǎng)生植物園（農(nóng)場(chǎng)）等；f、考慮對(duì)項(xiàng)目山體和熊虎山莊后面綠化用地進(jìn)行整體布局規(guī)劃，將來建設(shè)成為項(xiàng)目業(yè)主的私家果園（植物園）；g、在項(xiàng)目會(huì)所附近設(shè)計(jì)體現(xiàn)項(xiàng)目親水性的景觀，例如噴泉等；h、在項(xiàng)目會(huì)所（售樓處）附近以及通往各個(gè)不同建筑類型第一期開發(fā)范圍的道路兩側(cè)設(shè)計(jì)相對(duì)具有代表性及完整性的景觀布置，以利于項(xiàng)目第一期的銷售。結(jié)合項(xiàng)目地塊環(huán)境的特點(diǎn)，新基地認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)具備的全方面配套設(shè)施。d、會(huì)所設(shè)施：詳見下文；e、室外體育設(shè)施：游泳池、兒童戲水池、網(wǎng)球場(chǎng)、攀巖練習(xí)場(chǎng)、射箭練習(xí)場(chǎng)、高爾夫揮桿練習(xí)場(chǎng)、高爾夫小型果嶺，晨跑徑、登山小道、太極圈、老人門球場(chǎng)等；f、室外娛樂休閑設(shè)施：生態(tài)池塘、野鳥喂食場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、沙坑、旱地噴泉、野趣茶室（棋牌）、養(yǎng)生農(nóng)場(chǎng)（植物園）等g、其他設(shè)施：私家果園，山頂觀星臺(tái)等六、會(huì)所配套設(shè)施建議本項(xiàng)目是高檔的休閑別墅社區(qū)，對(duì)配套要求標(biāo)準(zhǔn)更高于一般的小區(qū)。新基地建議會(huì)所位置選在靠近機(jī)場(chǎng)路的地方，收費(fèi)站東面。、。b、有償服務(wù)項(xiàng)目安裝：空調(diào)、熱水器、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、浴室潔具、防盜門鎖、燈具、門鈴、室內(nèi)電路、玻璃、水表、水管、閥門等；滲漏、堵塞處理：洗臉盆、洗菜盆、浴缸、馬桶、上下水管等；修理、更換：抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、熱水器、水閥、龍頭、水表、開關(guān)、插座、門鈴、信箱鎖、門、窗、拉手、照明燈具、空調(diào)、電話、室內(nèi)電路等；修補(bǔ)瓷磚；刷油漆；清洗排風(fēng)扇、抽油煙機(jī)、空調(diào)過濾網(wǎng)、房屋；常年房屋定期保潔；地板打臘；清洗車輛；代送洗衣物；代送牛奶；家庭綠化、盆景造型；代搬家私；電腦維護(hù)；殘疾人特別服務(wù)；特設(shè)專車（專接送物業(yè)住戶的孩子們上小學(xué)或中學(xué)）。月。八、裝修方案建議根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，基本上潛在客戶都表示不需要提供裝修套餐，這一點(diǎn)也符合項(xiàng)目作為高檔物業(yè)的特性，建議發(fā)展商選取一家較具實(shí)力的深圳裝修公司作為合作伙伴，在低價(jià)進(jìn)行樣板房設(shè)計(jì)和裝修的基礎(chǔ)上，將其推薦給客戶進(jìn)行選擇，在項(xiàng)目推廣時(shí)，可以進(jìn)行相關(guān)的講座咨詢以及設(shè)計(jì)方案展示。具體的設(shè)施建議如下圖所示： 就調(diào)查所知，小區(qū)智能化在桂林市已經(jīng)得到一定程度的普及，但是考慮到項(xiàng)目作為別墅產(chǎn)品的特殊性，建議可以提供數(shù)個(gè)獨(dú)有的功能作為項(xiàng)目的賣點(diǎn)，如家庭緊急呼叫系統(tǒng)等。注：①以上數(shù)據(jù)由發(fā)展商提供；②由于項(xiàng)目地塊的拆遷費(fèi)用均由土地出讓方支付，故拆遷成本為零。c、建筑安裝費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)總投入7380萬元，單位成本為600元/㎡。注：以上數(shù)據(jù)由發(fā)展商提供； f、不可預(yù)測(cè)費(fèi)。開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用表項(xiàng) 目總 投 資（萬元）銷售費(fèi)用 推廣銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅 合 計(jì) 說明：a、管理費(fèi)用。c、推廣銷售費(fèi)用。注：%計(jì)算所得。項(xiàng)目銷售周期方案設(shè)計(jì)a、一期銷售進(jìn)度表銷售階段時(shí)間安排 銷售進(jìn)度 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 30% 公開發(fā)售期 20% 強(qiáng)銷期 30% 跟進(jìn)期20%注：①項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備階段工作包括售樓處裝修、樣板房設(shè)計(jì)裝修、部分園林設(shè)計(jì)布置、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售資料準(zhǔn)備、相關(guān)證件申請(qǐng)、人員培訓(xùn)等各項(xiàng)工作；②初步假定各銷售期內(nèi)每月銷售額平均分配，下同。凈現(xiàn)值(NPV)凈現(xiàn)值（NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1. 項(xiàng)目敏感性分析影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為銷售價(jià)格及投資成本。附 錄臨桂縣工程投資估算匯總表項(xiàng)目總建面積 ㎡序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬元）單位成本（元/㎡）備注一土地轉(zhuǎn)讓 3660 二前期工程費(fèi) 含三通一平1規(guī)劃報(bào)建 502設(shè)計(jì)費(fèi) 4003勘探費(fèi) 204策劃費(fèi) 42三建筑工程費(fèi) 600含土建四 大配套 128 水電站五基礎(chǔ)設(shè)施 1排水排污 5002給水管 3003供電系統(tǒng) 3004綠化道路 7005智能化 300六不可預(yù)測(cè)費(fèi) （三+四+五）2%七 監(jiān)理費(fèi) 八 廣告費(fèi) 九銷售費(fèi)用 300按銷售額3億1%十管理費(fèi)用 十一財(cái)務(wù)費(fèi)用3000萬元%2十二營(yíng)業(yè)稅 1680 3億%＋% 總 計(jì) 67 。保本點(diǎn)分析保本點(diǎn)分析表（單位：萬元）項(xiàng)目變化情況稅后利潤(rùn)回報(bào)率售價(jià)不變成本上升99%666,185 %售價(jià)不變成本上升100%—339,835 —%售價(jià)下降39%成本不變 —608,840 —%售價(jià)下降38%成本不變 1,977,596 %售價(jià)下降16%成本上升16%3,265,852 % 由上表結(jié)果可知，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)售價(jià)及成本的變化有極強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，當(dāng)成本上升99%時(shí)，項(xiàng)目仍可保本，當(dāng)項(xiàng)目售價(jià)下降38%時(shí)。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度、項(xiàng)目目標(biāo)及要求，行內(nèi)一般選擇等于或略大于銀行同期貸款利率作為貼現(xiàn)率，%。項(xiàng)目開發(fā)周期間的現(xiàn)金流量 見附表內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是計(jì)算項(xiàng)目贏利能力的一種分析方法，內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)凈現(xiàn)值等于0時(shí)的貼現(xiàn)率。120000㎡ =㎡分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e上的單位成本=247。d、財(cái)務(wù)費(fèi)用。b、銷售代理費(fèi)用。g、工程監(jiān)理費(fèi)；。注：以上數(shù)據(jù)由發(fā)展商提供； e、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中包括：、設(shè)計(jì)費(fèi)用400萬元、勘探費(fèi)用20萬元、營(yíng)銷策劃費(fèi)用42萬元。項(xiàng)目投資成本項(xiàng)目開發(fā)成本表項(xiàng)目總投資（萬元）小 計(jì)土地成本 36603660項(xiàng)目建設(shè)成本前期工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 7380大配套 128 基礎(chǔ)設(shè)施 其他投資成本不可預(yù)測(cè)費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 合計(jì)說明：a、土地及拆遷成本本項(xiàng)目土地成本為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。九、項(xiàng)目智能化建議小區(qū)智能化系統(tǒng)是在現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上，通過完善、多功能的小區(qū)綜合布線系統(tǒng)，以成熟的信息處理技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)等為手段，所實(shí)現(xiàn)的集小區(qū)安防、物業(yè)管理、信息網(wǎng)絡(luò)及智能家居系統(tǒng)于一體的智能化管理系統(tǒng)。月，所以建議項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)為：㎡物業(yè)管理費(fèi)建議桂林市民對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知度不是太高，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格比較敏感可接受價(jià)位比較低。七、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)社區(qū)服務(wù)內(nèi)容建議由于本項(xiàng)目周邊配套欠缺，社區(qū)服務(wù)顯得特別重要。會(huì)所設(shè)施功能建議a、運(yùn)動(dòng)設(shè)施：乒乓球室、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)臺(tái)球廳、飛鏢、壁球練習(xí)場(chǎng)、健身房等（壁球是現(xiàn)在國(guó)家正在推廣的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，在桂林還沒有出現(xiàn)，本項(xiàng)目可以考慮率先引進(jìn)。項(xiàng)目主題會(huì)所的相關(guān)建議如下：會(huì)所位置建議本項(xiàng)目會(huì)所建設(shè)存在一個(gè)比較大的特殊性：對(duì)配套設(shè)施的要求很高而物業(yè)管理收費(fèi)又不能太高。b、商業(yè)設(shè)施：小型超市（凈菜市場(chǎng)）。3園林設(shè)計(jì)類型 配合不同的建筑類型，可以考慮設(shè)計(jì)不同的園林主題，整體而言，TOWNHOUSE部分將更加注重人文景觀的營(yíng)造，例如雕塑、油畫長(zhǎng)廊、文化廣場(chǎng)等的設(shè)計(jì)，以期體現(xiàn)TOWNHOUSE獨(dú)有的人文氛圍，而獨(dú)立別墅以及聯(lián)體別墅部分，則更加需要體現(xiàn)景觀的自然性，在項(xiàng)目容積率允許的情況下，要考慮充分表達(dá)項(xiàng)目的親水性。外觀特色考慮到項(xiàng)目自身定位于休閑主題，我們建議在項(xiàng)目建筑的外觀立面上盡量采用鮮明跳躍的顏色作為外墻的主立面顏色，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的主題，同時(shí)也應(yīng)該考慮到項(xiàng)目的園林特點(diǎn)加以配合。三、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格定位建筑風(fēng)格建議采用“新歐陸風(fēng)格”作為項(xiàng)目的建筑風(fēng)格。就桂林市場(chǎng)而言，Townhouse與另外兩類別墅對(duì)比最大的優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格，所以Townhouse的面積也應(yīng)與獨(dú)體式和雙拼式拉開差距，以拉開總價(jià)差距，新基地建議Townhouse的單棟面積在180—220㎡之間，且應(yīng)向下限靠攏。所以新基地建議雙拼式別墅的面積在220—240㎡范圍內(nèi)，面積越小越佳；一般樓層在兩層半或三層。排屋是一種比TOWNHOUSE具備更高容積率的建筑形式，如果規(guī)劃的好，其上下兩戶入口分開，同樣可以具有別墅該有的一些特質(zhì)，但是通過前期的市場(chǎng)