物業(yè)管理質(zhì)量與成本(文件)
【正文】 規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！? ? 此外，根據(jù) 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對個(gè)別條文的文字作了修改。土木工程學(xué)院 三：物業(yè)管理（服務(wù)）的質(zhì)量 ? 質(zhì)量，如同美麗一樣，出自于旁觀者的眼睛。 2020/11/29 蘇州科技學(xué)院 土木工程學(xué)院 ? 計(jì)數(shù)值 —— 當(dāng)質(zhì)量特性值只能取一組特定的數(shù)值，而不能取這些數(shù)值之間的數(shù)值時(shí)，這些特性值稱之為計(jì)數(shù)值。土木工程學(xué)院 ? 可信性（可靠性，維護(hù)性、保障性、可用性）： 在規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)和規(guī)定的條件下，完成規(guī)定工作任務(wù)的能力。房地產(chǎn)研究所 23 ?根據(jù)物業(yè)服務(wù)所提供產(chǎn)品的特征，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量特性主要表現(xiàn)在： ① 功能性 ② 經(jīng)濟(jì)性 ③ 安全性 ④ 時(shí)間性 ⑤ 舒適性 ⑥ 文明性 質(zhì)量的承諾 對質(zhì)量承諾的要求 ? 應(yīng)與機(jī)構(gòu)發(fā)展目標(biāo)相一致，與同行業(yè)企業(yè)比較，應(yīng)具有一定的競爭力 ? 應(yīng)具體、可操作、可檢查 ? 承諾必須兌現(xiàn) 質(zhì)量承諾的內(nèi)容 ? 對滿足客戶要求的持續(xù)性改進(jìn)的承諾 ? 對服務(wù)細(xì)節(jié)的承諾 ? 對貫徹標(biāo)準(zhǔn)的承諾 ? 對質(zhì)量管理的承諾 ? 對開發(fā)人力資源的承諾 2020/11/29 蘇州科技學(xué)院 ③ 物業(yè)管理服務(wù)的衛(wèi)生、安全性、保密性和可靠性。 ? 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。其中第二項(xiàng)至第六項(xiàng)費(fèi)用支出，是不包括工資和福利費(fèi)的物資及能源消耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。房地產(chǎn)研究所 四：物業(yè)管理（服務(wù)）費(fèi)用與成本 ? 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。土木工程學(xué)院 另：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。房地產(chǎn)研究所 31 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成 2020/11/29 蘇州科技學(xué)院 房地產(chǎn)研究所 33 。房地產(chǎn)研究所 32 序號(hào) 費(fèi)用構(gòu)成因素 費(fèi)用 (元 /月 ) 備注 1 管理服務(wù)人員的工資 、 社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 2 物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用 3 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用 4 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 5 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用 6 物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用 7 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用 8 物業(yè)公共部位 、 公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 9 管理費(fèi) 10 法定稅費(fèi) 11 利潤 合計(jì) ?謝謝！ THE AND 2020/11/29 蘇州科技學(xué)院 2020/11/29 蘇州科技學(xué)院 土木工程學(xué)院 ? 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 ? 酬金制 是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。m 2) Fi—— 代表費(fèi)用 (單位：元／月 ) i—— 代表費(fèi)用項(xiàng)數(shù) (i=1,2,3,……,n) ST—— 表示參加測算的住宅總建筑面積 (單位： m2) 蘇州科技學(xué)院 土木工程學(xué)院 三：物業(yè)管理的質(zhì)量 四：物業(yè)管理（服務(wù)）費(fèi)用與成本 ? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。房地產(chǎn)研究所 24 2020/11/29 物業(yè)服務(wù)常見的質(zhì)量問題 ?服務(wù)意識(shí)和態(tài)度 ?清潔 （如
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