【正文】 售障礙小高層的低層特別是1－3樓則享受不到小高層種種優(yōu)勢，而且1－3樓住戶也要承擔包括電梯維修管理等在內的同樣金額的物業(yè)管理費用，低層的銷售非常緩慢。或者僅一樓不交電梯維修管理和運營費，其他一視同仁。改變購房者的觀念首先要改變發(fā)展商以及銷售人員的觀念，現(xiàn)在不少銷售人員本身就不認同小高層，在介紹時本身低氣不足，這樣本身就會給購房者一種“小高層不如多層”的誤解。在這一方面，小高層住宅形態(tài)與多層和高層相比，具有其特殊的優(yōu)勢。我國已進入老齡化社會，無障礙設計越來越受到關注，成為住宅設計中的重要理念和重要內容。有調查資料表明，％的居民認為主臥室應朝南，％同時認為次臥室也應朝南。一般而言，多層得房率為80％以上，高層由于須設置兩座防煙樓梯、兩臺電梯、前室友、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在70％左右。在節(jié)約用地這一點上，小高層相對于多層具有明顯的優(yōu)勢。而高層住宅一般采用剪力墻結構，室內空間不可隨意改動，給裝修帶來諸多不便。二、城郊高層住宅瓶頸有待突破 一位地產(chǎn)策劃人告訴記者，郊區(qū)和城郊接合處的購房者大多屬于工薪階層，從經(jīng)濟實惠的角度考慮，價格便宜的多層自然是首選。 記者采訪時發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)位于非中心區(qū)的小高層戶型品種比較單一，僅有三四種，有的只有兩種，大多為100平方米以上，而旁邊的多層樓房大多有十幾種戶型可供選擇、甚至有的達到二十幾種戶型，選擇范圍從幾十平方米到兩百平方米，選擇面十分大。同多層比起來，小高層由于造價較高、公攤面積大，因此，相對價格也要高。小高層開發(fā)商如果從這些方面著手，讓小高層達到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場”。板式在避免了這兩個問題的同時，和多層一樣的結構還會帶來相似的居住感受；最后，還要將小高層的尊貴程度與多層區(qū)分開來。泰合李經(jīng)理介紹，泰合百花公園一期曾推出兩棟小高層，由于當時有多層住宅可供選擇，大多購房者不愿意選擇小高層，最后公司以比多層住宅優(yōu)惠的價格將小高層銷售完畢。再看房價，以一套2800元／平方米的小高層為例，購買100平方米需要28萬元左右，而相同地段的多層只要2600元／平方米左右，30萬元的總價可以購買114平方米，比購買小高層多出了一間房間。 華工光谷的消費群以高知人群居多，一方面，他們有足夠的購買能力，做小高層與高層建筑，最主要的是要保證居住的舒適度。充分利用小高層的觀景優(yōu)勢，設計上要讓小高層更好用。姚總認為，“創(chuàng)新”也是必不可少的。麗景灣副總經(jīng)理陸怡認為，市郊樓盤一般擁有大的社區(qū)環(huán)境，開發(fā)商也要考慮在利用稀缺的土地資源時，在整體規(guī)劃設計方面如何將產(chǎn)品突出出來。她分析說，從購房者的需求層面上來講，購房是個綜合的過程。首先，小高層的戶型不能參照多層，應在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在130~140平方米，那么小高層的三室二廳放在120平方米左右會比較合適。板式在避免了這兩個問題的同時，和多層一樣的結構還會帶來相似的居住感受。附錄2：鄭州小高層發(fā)展（2005）很多人都會贊嘆聳入云層的建筑師杰作，但是真正讓他們把家安在高層之上時，他們卻突然都患上了恐高癥。雖然比多層略高，但還是在一個合理范圍內。對于購房者來說，選擇什么樣的樓盤意味著享受什么樣的服務。城市公園是一個倡導人與自然相融的江南山水園林，精心打造了坡景建筑小高層。城市公園，讓您真正得到50％以上的綠化率，享受高品質的公園生活，完善的小區(qū)配套：時尚休閑沙龍、體閑娛樂廣場等。在鄭州，小高層與多層住宅的差價并不大，這與鄭州的發(fā)展和消費水平有關。但是在今后的幾年．小高層價值日益上漲．成為市場的寵兒?！按瞄|中無人識”的“小高層”，而今已逐漸成為武漢市住宅建設的重要形式。其次，從節(jié)地原則出發(fā)，小高層住宅提高了建筑容積率，節(jié)約用地，但建筑密度卻縮小，從而可空出更多土地營造環(huán)境，提高綠化率，小區(qū)環(huán)境質量因而可大幅度改善。專家認為，由于土地的稀缺性，使節(jié)地原則在未來住宅建設中占有主導地位，小高層既順應了這種要求，其結構設計也十分符合人居需要。二、小高層在各區(qū)域分布狀況在武漢市現(xiàn)有93個項目中，在售小高層達到85個，％；漢陽地區(qū)共有7個小高層樓盤，％；武昌地區(qū)共有小高層樓盤36個，％。另外，武昌徐東片區(qū)近年來小高層發(fā)展態(tài)勢良好2000年在對徐東片區(qū)住宅市場的調查過程中，我們發(fā)現(xiàn)徐東片區(qū)小高層項目銷售不暢，且小高層項目僅有鵬程花園、秦園居等少數(shù)樓盤。◆區(qū)域土地資源日漸稀缺。小高層住宅經(jīng)過幾年的發(fā)展，消費者的消費心理日趨成熟，商業(yè)中心已不再是商家和消費者的首選。表：武漢小高層產(chǎn)品一覽表主要片區(qū)各細分片區(qū)小高層個數(shù)代表樓盤漢口地區(qū)（42個）江岸老城區(qū)5個永清庭園、金惠公寓江漢老城區(qū)3個江城華庭、滿春花園東西湖片區(qū)3個嘉禾園、麗水佳園常青片區(qū)5個天梨豪園、東方帝園后湖片區(qū)6個黃埔雅苑、亞安花園金融片區(qū)14個藝樹家、晴雅軒寶豐片區(qū)6個東輝公寓、漢華公寓漢陽地區(qū)（7個）沌口片區(qū)2個新都國際嘉園漢陽大道片區(qū)3個麗水花園鸚鵡大道片區(qū)2個藍江花園、東方江景園武昌地區(qū)（36個）南湖片區(qū)3個碧云天、寶安加州花園老城區(qū)7個鳳凰世紀家園、東龍世紀花園楚雄光谷片區(qū)9個麗島花園、勝景華庭徐東片區(qū)10個和盛世家、新新花園水果湖片區(qū)3個銀海山莊青山片區(qū)4個雅苑、青翠苑小區(qū)29 / 29。于是住宅開始偏離中心商業(yè)城區(qū)，以中心商業(yè)城為中心向四周發(fā)展。例如漢口的金融片區(qū)和武昌的徐東片區(qū)以及部分老城區(qū)，這些片區(qū)主要小高層住宅達到53個，％。中心城區(qū)為小高層聚集的主要區(qū)域而更深入的觀察，可發(fā)展小高層住宅項目主要集中在經(jīng)濟較為繁榮的中心城區(qū)，其主要特征有如下幾點：◆區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民消費水平相對較高。武漢市小高層項目主要集中在漢口地區(qū)，其中金融片區(qū)香港路、臺北路沿線是漢口地區(qū)小高層住宅項目主要聚集地該地區(qū)近年來隨著政府的支持引導，以及城市建設力度的加強，區(qū)域住宅項目建筑形態(tài)從多層住宅逐漸向小高層、高層住宅轉變。一、小高層樓盤數(shù)量統(tǒng)計根據(jù)對武漢市小高層住宅市場的調查統(tǒng)計，武漢市目前現(xiàn)有住宅樓盤430個(不完全統(tǒng)計)，其中小高層住宅樓盤有93個(不完全統(tǒng)計)，％，多層住宅仍是市場的主導，％，其中小高層所占比例較2000年、2001年已有較大的突破。目前，武漢市小高層項目的售價一般在2100元／平方米至3000元／平方米之間，約高出多層10％；電梯、環(huán)境的維護，使物業(yè)管理費用提高，武漢市民的消費觀相對滯后，高價產(chǎn)品受認同的程度相對較低。與傳統(tǒng)的多層住宅和高層住宅相比，小高層住宅有許多優(yōu)點，可以說是更“人性化”的住宅。附錄3：武漢市小高層住宅市場研究小高層住宅近年來已成為武漢住宅發(fā)展的新趨勢。叫得太低，成本不保；叫得太高，很多人難以接受。 從投資價值來看，在二、三線城市，小高層住宅一般位于城市土地資源缺乏的繁華地段和正在發(fā)展的第二城市中心。從居住價值來看，通風良好、戶戶朝陽．視野開闊，收納更多的風景；空氣質量好、噪音污染小，帶給我們的是更高的生活質量。他們更看中的是居住品質和樓房的潛在價值。相對于多層住宅，小高層的公攤其實就是多了電梯面積，通過建筑新技術、新材料的采用，加上合理的設計，公攤面積會變小，因此小高層的得房率與多層已不差上下。但是，每一個新事物的出現(xiàn)，必定給人們帶來的好處要多于它的缺點，它的發(fā)展也是一個逐步完善的過程。這主要是從一些附加設施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點式”。小高層開發(fā)商如果從這些方面著手，將小高層的劣勢降到最低，優(yōu)勢發(fā)揮得最大，讓小高層達到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場”。 德盛行物業(yè)顧問有限公司市場部經(jīng)理吳曉分析，由于售價相對較高，因此，小高層在市場推廣時有一定的難度，但也并非不能逾越。如果小高層的建筑材料、電梯的品質等各方面都比多層做得更好，越來越理性的購房者會將目光更多地投向小高層。姚總認為，與消費者的溝通也很重要。聯(lián)合置業(yè)的策劃總監(jiān)姚華說，麗島從兩方面融解了小高層的銷售難度。因此，“觀景”可以說是該項目小高層最主要的功能。 沿海麗水佳園開發(fā)的小高層，在江城首創(chuàng)夾復式，可以提高使用面積一半以上，一推出市場立即受到市場追捧，反映良好。李經(jīng)理介紹，該公司前不久做了一項市場調查，市民對小高層的認可度為39％，比起3年前的10％大大提高，％的認可率，還是有一定距離。小高層的購買成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物業(yè)管理更為周到，會給購房者帶來心理上的滿足感，從而樂意購買小高層。首先，小高層的戶型不能參照多層，應在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在130~140平方米，那么小高層的三室二廳放在120平方米左右會比較合適，總價降低，減小了購房者的付款壓力；其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點式”。如此一來，兩者同時推出的時候，小高層便會有銷售阻力。 湯遜湖小高層陽光海岸是目前湯遜湖區(qū)域惟一建有小高層的項目。郊區(qū)小高層應以中等戶型為主的業(yè)內人士認為，雖然小高層是市場發(fā)展的必然趨勢，但至少在幾年內，多層仍是非中心區(qū)的市場主流。但是，客觀地看多層住宅仍比小高層銷售得好，原因之一是居民的消費觀念滯后，需要市場的引導。有利于開發(fā)建造和室內裝修。容積率合理。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來，大多坐北朝南，日照充沛，通風良好，能充分滿足居民采光的要求。與多層相比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因層次不多，電梯服務戶數(shù)相應較少，流量降低，運行速度加快，等待時間較短，人們普遍感受到居家住行更為方便、舒適。生理學表明，當人們居住達到一定高度時，往往在視覺上、產(chǎn)生對地面人物、景物失去明確特征的感覺，況且高層上下交通完全依賴電梯，距離尺度甚遠，使人感到壓抑、不自然。附錄附錄1：多層、小高層和高層的優(yōu)劣勢對比分析摘錄自博客之家：，作者 yunyunyou 20060603 00:48:00一、進一步加大小高層住宅開發(fā)