關(guān)于西湖組團(tuán)樓市的專(zhuān)題報(bào)告(文件)
【正文】 主要以個(gè)體戶和小企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)。 客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)細(xì)分：區(qū)域來(lái)源 購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析 首要考慮要素 泉州中心市區(qū) 西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)/西湖項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高，樓盤(pán)居住品質(zhì)高總價(jià)/增值空間 本區(qū)域居民看好本案所處區(qū)位地段/認(rèn)同西湖板塊的居住環(huán)境品質(zhì)/價(jià)格晉江、石獅 等周邊區(qū)域以及其他客戶西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)/樓盤(pán)的居住品質(zhì)/靠近市區(qū)，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)扎根泉州市區(qū)位/品質(zhì) 216。216。月份項(xiàng)目名稱(chēng)各媒體投放次數(shù)總投資次數(shù)訴求內(nèi)容泉晚海都東早5月西湖1號(hào)4206開(kāi)盤(pán)公告、宣傳推廣寶宏湖畔0101形象訴求奧林匹克花園1001交房公告6月西湖1號(hào)2103形象訴求西湖豪庭2103公開(kāi)廣告、形象宣傳西湖印象1001開(kāi)盤(pán)公告7月西湖1號(hào)1001宣傳推廣8月西湖1號(hào)2013宣傳推廣、開(kāi)盤(pán)公告西湖豪庭2709開(kāi)盤(pán)公告、形象訴求9月西湖豪庭010010促銷(xiāo)宣傳、形象訴求西湖1號(hào)0101形象訴求10月西湖豪庭0202促銷(xiāo)宣傳、形象訴求聚賢莊觀點(diǎn)：西湖一號(hào)和西湖豪庭都是與8月底9月初開(kāi)盤(pán)，所以在8月份和9月份項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)廣告轟炸，進(jìn)入10月，只有西湖豪庭還在做廣告宣傳，西湖一號(hào)并沒(méi)有做相應(yīng)廣告，并不是因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)工作進(jìn)展順利，而是整體市場(chǎng)太冷，在消費(fèi)者普遍持觀望的狀態(tài)下，高密度的廣告轟炸已經(jīng)很難把客戶吸引進(jìn)售樓部，這也反應(yīng)出西湖片區(qū)潛在的客戶群體嚴(yán)重萎縮。以多種產(chǎn)品滿足不同層次客戶群的需求，達(dá)到擴(kuò)容市場(chǎng)的目標(biāo)同時(shí)突破區(qū)域市場(chǎng)，站在更高層級(jí)的市場(chǎng)分析項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)。4R 190280㎡ 周邊居民、經(jīng)商人士、個(gè)體工商戶、公務(wù)人員、企業(yè)管理階層等 30—45 購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)，注重居住環(huán)境品質(zhì)，購(gòu)買(mǎi)傾向于選擇中間樓層以自住為主，屬于換房客 3R 130220㎡ 周邊居民、經(jīng)商人士、個(gè)體工商戶、公務(wù)人員、企業(yè)管理階層等3555購(gòu)買(mǎi)能力有限，對(duì)住宅總價(jià)較為敏感，購(gòu)買(mǎi)能力一般。表二：客群特征客戶來(lái)源 購(gòu)房目的 購(gòu)房需求 所占比例 泉州市區(qū) 自?。阂蛭骱珗@的景觀優(yōu)勢(shì)而選擇購(gòu)買(mǎi)（占50%左右） 二房/三房/四房/別墅 約50% 區(qū)域居民、180醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員自?。〒Q房客）：因原有居住地在該區(qū)域（約80%） 二房/三房/四房/別墅約30% 主要用于資產(chǎn)性投資，起到保值功能（約20%）二房/三房晉江石獅購(gòu)買(mǎi)物業(yè)作為扎根泉州的基點(diǎn)，多為二次置業(yè)者。 客群特征表一：西湖板塊客群特征區(qū)域來(lái)源 職業(yè)身份 年齡特征 購(gòu)房目的 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 購(gòu)買(mǎi)力 區(qū)域原住民 個(gè)體戶、小企業(yè)家和其他商人3050歲之間，具有一定的閑錢(qián)和具備較強(qiáng)的投資意識(shí)和眼光?？偭抗?yīng)結(jié)構(gòu)表項(xiàng) 目在售總量（萬(wàn)㎡）去化率去化量（萬(wàn)㎡）未售量（萬(wàn)㎡）西湖豪庭%西湖1號(hào)36%寶宏湖畔72%西湖印象13%合計(jì)從總供應(yīng)量看，㎡，㎡，占9%，㎡，占81%，西湖項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)局面的很?chē)?yán)峻。而又由于城市規(guī)劃和定位的問(wèn)題，泉州市舊城改造一直得不到上游政府的支持。發(fā)展重點(diǎn)從中心城區(qū)看，經(jīng)過(guò)“十五”的5年發(fā)展，泉州的城市已有很好的基礎(chǔ)，已初步具備從小城市轉(zhuǎn)變到大城市的雛形。 西街整治 要求以風(fēng)貌的完整性和生活的延續(xù)性為西街保護(hù)的根本原則。確定15條歷史街巷，并提出相應(yīng)的規(guī)劃要求。古城控規(guī)確定15條歷史街巷七大片區(qū)統(tǒng)一整治，按照古城控規(guī)，初步擬定對(duì)米倉(cāng)巷、西街西段、水門(mén)巷、龍頭山（包括甘棠巷拓寬）、城南片二期（舊車(chē)站片區(qū)）、南俊巷北拓、縣后街北拓、何衙埕—菜巷拓改等片區(qū)實(shí)施局部統(tǒng)一整治。政府的上游規(guī)劃決定了該片區(qū)的經(jīng)濟(jì)生態(tài)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)美的自然景觀是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)良好催化劑，政府在大的城市規(guī)劃構(gòu)建下積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，希望通過(guò)營(yíng)建漂亮、上檔次以及與區(qū)域形象相符合的樓盤(pán)來(lái)逐步提升城市美感，達(dá)到促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。216。消費(fèi)娛樂(lè)西湖公園、清源山、泉州博物館、閩臺(tái)緣博物館商業(yè)布局沃爾瑪、百姓超市。其中鯉城區(qū)規(guī)劃以“展示多元文化，彰顯名城風(fēng)采”為目標(biāo)，把老城區(qū)深厚的文化旅游資源和西湖清源山優(yōu)美的自然景觀資源有機(jī)的結(jié)合起來(lái)；房地產(chǎn)業(yè)，利用西湖公園周邊土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，西湖一號(hào)、西湖豪庭、西湖印象等諸多行業(yè)圍繞西湖公園公園資源，打造高端休閑住宅。同時(shí)新區(qū)的生活配套、景觀建設(shè)和道路規(guī)劃等方面，都可以考慮得更加全面和完善?？傊途幼…h(huán)境而言，西湖片區(qū)無(wú)疑是泉州各大板塊最高的，而且這種優(yōu)勢(shì)還將繼續(xù)保持并拉大。結(jié)論：相關(guān)政策的出臺(tái)不僅保護(hù)了晉江鯉城段沿岸和西湖周邊的水土環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，還為城市添加一道絢麗的風(fēng)景線，豐富了城區(qū)居民的業(yè)余生活。結(jié)論：西湖定位為文化休閑旅游服務(wù)中心，這一方面保證了區(qū)域居民人口行政單一，工業(yè)派生的人口隨著西湖片區(qū)定位的提升，以及西湖山水資源的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，人文景觀和公園配套的逐漸增多，西湖公園的環(huán)境效應(yīng)和人文優(yōu)勢(shì)都在凸顯，這些都將為西湖板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)良好的發(fā)展契機(jī) 216。政策有充裕的財(cái)政收入，必然投入相當(dāng)多的部分于市政建設(shè)。泉州市第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，但近年來(lái)政府持續(xù)加大對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)的護(hù)持力度，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的與快速發(fā)展，包括西湖片區(qū)的旅游、商貿(mào)、文化產(chǎn)業(yè)是泉州市努力擴(kuò)大第
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