【正文】 1號 2號 3號 4號 5號 6號 推盤原則 選擇合適的入市時機(jī)，對項目銷售、回籠資金、工程預(yù)期的成敗作用至關(guān)重要。看重區(qū)域交通環(huán)境，戶型和價格以及未來發(fā)展?jié)摿? 。 東立 .清水河畔報版瀏覽 三、項目定位 項目定位 客戶定位 價格定位 整體定位 項目整體定位 通過對項目產(chǎn)品深入分析及核心競爭力的深入研討，結(jié)合市場其它項目定位參考，我們得出項目整體定位依據(jù)如下： 環(huán)境＋前景＋配套＋情感 項目核心競爭力 項目整體定位 “ 外金沙 具體改進(jìn)方案見附件 《 星彥銷售中心服務(wù)流程 》 本案現(xiàn)狀及解決方案 售樓處包裝： 從星彥地產(chǎn)長期對該區(qū)域樓盤銷售情況的監(jiān)控來看，外地客戶在客戶構(gòu)成中占較大比例，建議在現(xiàn)場增加部分區(qū)域介紹展板。 本案現(xiàn)狀及解決方案 從目前項目戶型設(shè)計來看，部份戶型存在一定缺陷，較為滯銷，結(jié)合目前項目工程進(jìn)度，為后期拉升項目整體價格，建議有針對性的對部份戶型設(shè)置樣板房。如左圖所示 本案現(xiàn)狀及解決方案 從目前本案道旗設(shè)計來看，圖案過于繁瑣，重點不突出，且尺寸較小，建議調(diào)整，如左上圖：龍湖道旗 本案現(xiàn)狀及解決方案 從目前周邊環(huán)境來看，比較雜亂，因此本案的圍墻廣告不宜內(nèi)容較多以免更顯繁瑣，建議調(diào)整，如上圖花郡圍墻廣告。 ? 小戶型比例增加，帶來客戶層面走低，影響高形象的建立； ? 周邊配套不足，社區(qū)配套依然滯后； ? 交通問題依然嚴(yán)重，客戶上門困難； ? 片區(qū)不屬于近期的置業(yè)熱點區(qū)域 機(jī)會（ O） 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 利用機(jī)會，克服劣勢 ? 一期入伙后可能帶來更多的口碑傳播 ?南沿線政府辦公樓的提前封頂 利用超過客戶期望的產(chǎn)品展示打動上門客戶； 公務(wù)員在此區(qū)域購房比例將會大幅度增加 通過口碑傳播帶來更多的到訪客戶 通過巡展吸引公務(wù)員來此區(qū)域購買 威脅（ T） 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ? 周邊工廠的規(guī)劃造成負(fù)面影響 突出大盤產(chǎn)品的自身亮點以及居住品質(zhì) 加強(qiáng)交通及配套設(shè)施建設(shè)，針對目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳推廣。此外，藍(lán)光、興元等知名開發(fā)商的進(jìn)入也再度提高片區(qū)品質(zhì)，利于土地及樓盤價值的提升。 ? 在西單商場等有戶外廣告，展示性較強(qiáng)，對其項目開盤前期蓄客較為有效；項目銷售中心外設(shè)有道旗等指示系統(tǒng)； ? 其報媒大多選擇居周刊，周三、周四、周五均有發(fā)布，以半版為主，共計報版 4次，營銷費用約為 24萬。目前項目處于開盤前蓄客期，預(yù)計 9月 20日左右開盤。 綠化率 30% 容積率 銷售進(jìn)度 銷售率：未開盤 ， 預(yù)計 9月 20日左右推出 價 格 預(yù)計均價約 4000元 /平米 發(fā) 展 商 四川長豐置業(yè) 營銷推廣 開盤時間：預(yù)計 9月 20左右 營銷賣點 片區(qū)環(huán)境較好 ， 交通便捷； 周邊配套相對完善 ， 公園環(huán)抱； 不超過 4000元 /平米的價格優(yōu)勢； 主力戶型為 60— 90平米的套二 、 套三 ， 投資居住兩相宜 。 ? 推廣主題：雙景漣城 龍耀清波 ? 推廣賣點： 充分利用各類落地窗、轉(zhuǎn)角窗及陽光花園，無限延伸水景入戶， 每戶均設(shè)入戶花園； 良好的采光通風(fēng)，并為入駐業(yè)主提供新風(fēng)系統(tǒng)； 實行“半軍事化管理”的物業(yè)服務(wù)，全面保障業(yè)主的居住品質(zhì)。雙龍灣 廣告表現(xiàn) 導(dǎo) 示 牌 戶外廣告 銷售中心 道 旗 報 版 報版情況一覽表 約151萬 典型樓盤個案分析 — 中鐵 雙龍灣 戶型賞析 此戶型布局緊湊合理，戶型方正，外挑空中花園，三面采光，設(shè)計成兩房也較合理，而且價格較之其他戶型是較低，其戶型正對著中庭景觀。 設(shè)施配套 中小學(xué) :清波小學(xué) 、 貝森小學(xué) 、 成都市 37中 、 青羊?qū)嶒炛袑W(xué)； 幼兒園 :規(guī)劃幼兒園 、 蘇坡未來幼兒園 、 金蘋果幼兒園； 綜合商場 :西單商場 、 金沙銀座 、 永樂電器 、 國美電器 、 紅旗連鎖 、 互惠超市 、 百安居 、 國際家居廣場 、 易初蓮花 、 麥德龍等 銀行 :工商銀行 、 農(nóng)業(yè)銀行 、 交通銀行 、 建設(shè)銀行 、 商業(yè)銀行 、 興業(yè)銀行 、 中國銀行； 醫(yī)院 :規(guī)劃醫(yī)院 、 蘇坡橋西街青羊區(qū)九醫(yī)院 、 健康醫(yī)院 、 滿地可醫(yī)院 、 金沙醫(yī)院 、 光華大道青羊區(qū)六醫(yī)院； 其他 :金沙遺址 、 市政公園 、 天鵝湖公園 、 凱斯特體育公園 、 西郊藝術(shù)公園 、 摸底河公園 、 兩河森林公園 （ 6657畝 ） 、 青羊綠舟公園 （ 4000畝 ） 、 永康森林公園 （ 2166畝 ） 戶型配比 套 2 約 8391平米 配比：約 47％ 套 3 約 119139平米 配比：約 39％ 套 4 約 143185平米 配比：約 27％ 套 6 約 210232平米 配比：約 2％ 綠化率 30% 容積率 銷售進(jìn)度 銷售率： 99%（ 住宅 ） ；商業(yè)未售 價 格 均價 4900元 /平米 發(fā) 展 商 中鐵八局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷推廣 開盤時間： 1批次 20220415； 2批次 2022051 銷售周期：共 1期 ， 分 2批次開發(fā) ， 住宅銷售周期約 5個月 營銷賣點 充分利用各類落地窗 、 轉(zhuǎn)角窗及陽光花園 ， 無限延伸水景入戶 ， 每戶均設(shè)入戶花園； 良好的采光通風(fēng) ， 并為入駐業(yè)主提供新風(fēng)系統(tǒng) ， 讓室內(nèi)空氣常年保持清新； 實行 “ 半軍事化管理 ” 的物業(yè)服務(wù) ， 全面保障業(yè)主的居住品質(zhì) 。 1期蓄客期 3期開盤 7月 1日 1期開盤 2期開盤 7月 22日 2期蓄客期 06年 4月 20日 春交會亮相 5月 26日 產(chǎn)品品鑒會 10月 14日 3期蓄客期 07年 5月 4期推出 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 整體價格：均價 4300元 /平米 最低價 4200元 /平米 最高價 4700元 /平米 日期（ 06年） 星期 媒體 版幅 版位 顏色 建筑類型 廣告語 備注 4月 19日 星期二 成都商報 35 24 房產(chǎn) 42 彩色 87148平米寬景洋房 海闊天空，時尚米蘭 － 25首現(xiàn)房交會 5月 16日 星期二 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 2022，情傾米蘭香洲 金沙新域開篇華章，恭迎品鑒 5月 19日 星期五 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 高貴品質(zhì)，攜手平易價格，輕松步入美好生活 品鑒會明日共享 5月 25日 星期四 華西都市報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 高貴品質(zhì)，攜手平易價格，輕松步入美好生活 品鑒會明日共享 5月 26日 星期五 成都商報 35 24 7 彩色 87148平米寬景洋房 高貴品質(zhì)，攜手平易價格，輕松步入美好生活 品鑒會明日共享 5月 18日 總第 116期 居周刊 整版 輕涂紙 1 彩色 87148平米寬景洋房 海闊天空，時尚米蘭 5月 20日晚優(yōu)雅共賞 5月 26日 星期五 天府房產(chǎn) 整版 2 彩色 87148平米寬景洋房 高貴品質(zhì)，攜手平易價格，輕松步入美好生活 品鑒會今日盛邀駕臨 6月 2日 星期五 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 締造金沙國際新區(qū)的榮耀 6月 8日 星期四 華西都市報 35 24 房產(chǎn) 33 彩色 87148平米寬景洋房 代言金沙國際新區(qū)人居形象 6月 9日 星期五 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 代言金沙國際新區(qū)人居形象 6月 13日 星期二 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 尋找，美麗得米蘭香洲 6月 15日 星期四 華西都市報 35 24 房產(chǎn) 37 彩色 87148平米寬景洋房 尋找，美麗得米蘭香洲 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 日期（ 06年） 星期 媒體 版幅 版位 顏色 建筑類型 廣告語 備注 6月 20日 星期二 成都商報 35 24 7 彩色 87148平米寬景洋房 榮耀面世 現(xiàn)場接待中心全面開放，情景示范區(qū)靚麗呈現(xiàn) 6月 22日 星期四 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 榮耀面世 現(xiàn)場接待中心全面開放，情景示范區(qū)靚麗呈現(xiàn) 6月 22日 星期四 華西都市報 35 24 房產(chǎn) 31 彩色 87148平米寬景洋房 榮耀面世 現(xiàn)場接待中心全面開放，情景示范區(qū)靚麗呈現(xiàn) 6月 30日 星期五 成都商報 35 48 7 彩色 87148平米寬景洋房 精選家園日 6月 30日 星期五 華西都市報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 精選家園日 6月 15日 總第 120期 居周刊 整版 輕涂紙 彩色 87148平米寬景洋房 代言金沙國際新區(qū)人居形象 7月 6日 星期四 華西都市報 35 24 房產(chǎn) 31 彩色 87148平米寬景洋房 海闊天空 時尚米蘭 1期尊貴席次遞減中 7月 7日 星期五 成都商報 35 24 4 彩色 87148平米寬景洋房 海闊天空 時尚米蘭 7月 14日 星期五 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 海闊天空 時尚米蘭 7月 20日 星期四 成都商報 35 48 房產(chǎn) 26 彩色 87148平米寬景洋房 園景動人，品質(zhì)動心 2期隆重推出 7月 21日 星期五 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 園景動人，品質(zhì)動心 2期隆重推出 7月 27日 星期四 成都商報 35 24 17 彩色 87148平米寬景洋房 2期全城公開 7月 28日 星期五 成都商報 35 24 5 彩色 87148平米寬景洋房 2期全城公開 典型樓盤個案分析 — 米蘭香洲 日期（ 06年） 星期 媒體 版幅 版位 顏色 建筑類型 廣告語 備注 7月 13日 星期四 晚報樓市 整版 新聞紙 彩色 87148平米寬景洋房 海闊天空 時尚米蘭 7月 13日 總第 124期 居周刊 整版 輕涂紙 彩色 87148平米寬景洋房 海闊天空 時尚米蘭 7月 21日 星期五 成都日報 35 24 房周刊 A9 彩色 87148平米寬景洋房 園景動人，品質(zhì)動心 2期隆重推出 7月 20日 總第 125期 居周刊 整版 輕涂紙 彩色 87148平米寬景洋房 園景動人，品質(zhì)動心 2期隆重推出 7月 21日 總第 126期 居周刊 整版 輕涂紙 彩色 87148平米寬景洋房 園景動人，品質(zhì)動心 2期隆重推出 8月 2日 星期三 成都商報 35 24 7 彩色 87148平米寬景洋房 前花廳，后露臺 至尊禮遇的寬景生活 8月 8日 星期二 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 2期開盤宅基，珍貴席位預(yù)約 8月 4日 星期五 成都商報 35 24 4 彩色 87148平米寬景洋房 2期開盤在即，珍貴席位預(yù)約 8月 11日 星期五 成都商報 35 24 12 彩色 87148平米寬景洋房 2期開盤盛典千人共賞 1期售磬， 2期 87*147平米現(xiàn)正熱銷 8月 15日 星期二 成都商報 35 24 2 彩色 87148平米寬景洋房 2期開盤盛典千人共賞 1期售磬， 2期 87*147平米現(xiàn)正熱銷 8月 18日 星期五 成都商報 48 5 彩色 87148平米寬景洋房 身在米蘭，心在聽海 2期 87－ 147平米全面熱銷 8月 22日 星期二 成都商報 48 3 彩色 87148平米寬景洋房 身在米蘭，心在聽海 2期 87－ 147平米全面熱銷 8月 25日 星期五 華西都市報