【正文】 閑度假人群，享受到其他地方所沒有的獨特的農(nóng)耕體驗和田園風情。 板塊功能內(nèi)在結構分析 某 國際溫泉度假小鎮(zhèn)項目，初步布置有職工安置區(qū)、高爾夫球場區(qū)、健康養(yǎng)生園區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)四大功區(qū)，同時安排一部分支撐項目資金回籠的配套的商業(yè)及居住房地產(chǎn)。因為項目區(qū)域規(guī)劃 36 洞高爾夫球場，屬于度假小鎮(zhèn)的主要項目，以下我們以高爾夫的建設經(jīng)營為切入點，對高爾夫、旅游、地產(chǎn)的功能梯次做詳細的分析。 分析觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)的成功秘訣，大致可以歸結為以下幾點：一是對高爾夫球場品牌十幾年如一日的大力投入，用高端高爾夫球場品牌建立了觀瀾湖在中國乃至世界的知名度與影響力。 B、標桿成功案例二 —— 華彬莊園，非產(chǎn)權別墅天價銷售的鼻祖 華彬莊園， 50 萬美元高爾夫會籍， 200 萬美元非產(chǎn)權別墅， 3000 萬美元領袖官邸，開創(chuàng)了中國高爾夫及地產(chǎn)領 域之新貴。華彬莊園已經(jīng)不只是 高爾夫球場，而更是中國最高端領袖資源圈子與階層的代表。依托已經(jīng)形成的客戶口碑，于 08 年成功導入高端地產(chǎn)項目，幾乎在零推廣成本的情況下，實現(xiàn)了非產(chǎn)權別墅及領袖官邸的超溢價銷售，創(chuàng)造了高端地產(chǎn)銷售的奇跡。二是深挖高爾夫球場會員資源，以會員資源作為地產(chǎn)項目的最大客戶群體 ，以會員客戶帶動其他周邊朋友及人際社交圈子，從而為地產(chǎn)項目的銷售積累了大量的客戶資源。 以高爾夫品牌影響為核心模式探討 A、標桿成功案例一 —— 深圳觀瀾湖，百億地產(chǎn)神話背后的高爾夫力量 觀瀾湖，世界第一大球會， 216 洞規(guī)模，以高爾夫構筑高端生活的典范。 除職工安置區(qū)以外，我們將度假小鎮(zhèn)分為高爾夫、旅游、地產(chǎn)三大功能板塊。 總之，現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)將是本項目的前導，觀光農(nóng)業(yè)體驗將是本項目的重點，而不同凡響的黎族村寨農(nóng)耕生活參與將是本項目獨一無二的亮點和特色。本項目將建立熱帶高效農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，在提高作物、瓜果、蔬菜豐產(chǎn)豐收方面繼續(xù)進行投入和試驗。獨特的 某 溫泉資源，將為本項目的養(yǎng)生注入新的內(nèi)容。這是其他項目所無法復制的。然而，與本項目類似的是，大部分健康養(yǎng)生園區(qū)幾乎都是旅游地產(chǎn)的一個組成部分。 其次，要明確的是，由于健康養(yǎng)生園區(qū)屬地的原因，不同地區(qū)的健康養(yǎng)生項目之間，在距離比較遠的情況下，也基本不能構成競爭關系。 目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟總量較小。國內(nèi)各地球場都在競爭韓國客源，受中日國家關系影響，日本客源自 2020 年以來下降趨勢明顯，海南球場的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場。而目前海南大多數(shù)球場的年接待量均在 3 萬輪次上下徘徊，一個重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營狀況很不穩(wěn)定。海南球場在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應接不暇，人滿為患，造成球場經(jīng)營很 不穩(wěn)定。 據(jù)統(tǒng)計，全世界商務、貿(mào)易成交量的 20%是在高爾夫球場邊打邊談、邊走邊談中達成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國際會議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對話交流、增進友誼的流行社交方式。 海南球場平均員工在 300 人左右，其中約 70%雇用的是球場周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場 做草坪養(yǎng)護，子女在球場做球童，大大地改善了球場所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟狀況，同時也提高了本地人口的綜合素質(zhì)。 D、海南高爾夫前景看好 如果運作有序，一個 18 洞球場一天極限接待容量為 280 人次，因為臺風和其它不可預見的因素造成不能打球的時間以 35 天計，理論上海南球場全年可 接待打球的時間為 330 天，全年接待量為 萬人次。海南的一些球場已多次入選“中國十大最佳球會”、“全國十佳高爾夫球場” (提名獎 )、“亞洲最佳高爾夫球場”、“世界百佳球場”，在全國高爾夫行業(yè)占有重要地位。近年來，國內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點，為中國的職業(yè)高爾夫運動做出了貢獻。同時，海南球場還培育出一部分專業(yè)的高爾夫旅行機構，其在整合航機、酒店、地面交通、球場等旅游要素方面的能力在全國范圍內(nèi)都較為專業(yè)。 （ 2）經(jīng)營理念獨辟蹊徑。 （ 1）球場度假氛圍濃郁。 市場前景與競爭分析 27 高爾夫球場的數(shù)量和高爾夫運動的普及在相當大的程度上反映了該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的水平和外商企業(yè)投資的踴躍度。 2020 年，受金融危機的影響，韓團數(shù)量銳減，海南各家球會都出現(xiàn)了不同幅度的客流下降。 2020年，來海南打球人口出現(xiàn)回落跡象，約為 38 萬人次。一般情況下，高爾夫球場的經(jīng)營管理非常低調(diào)，在當今傳媒手段如此發(fā)達的條件下，國內(nèi)高爾夫球場幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內(nèi)的口碑相傳，或者是業(yè)內(nèi)的少數(shù)專業(yè)雜志進行極少的宣傳。 市場前景與競爭分析 25 項目目標市場及競爭分析 高爾夫球場競爭分析 （一）國內(nèi)高爾夫球場競爭現(xiàn)狀 雖然中國的高爾夫運動基本上是以 1984 年廣東中山溫泉高爾夫球會的成立作為正式開始的標志，但是最初一些高爾夫球場的建設主要目的是為了配合對外開放、招商引資工作的 需要，給外商提供一個休閑運動的場所。二是我國地域遼闊，氣候類型、地貌類型復雜多樣，擁有豐富的農(nóng)業(yè)資源，并形成了景觀各異的農(nóng)業(yè)生態(tài)空間，具備發(fā)展觀光 農(nóng)業(yè)的天然優(yōu)勢。 一是觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。 不久前年我國分別啟動了國家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)建設工程。 觀光農(nóng)業(yè) 市場前景與競爭分析 24 既然屬于旅游業(yè)，其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展密切相關。 在北京、上海、江蘇和廣東等地的一些大城市的近郊，還出現(xiàn)了引進國際先進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。據(jù)不完全統(tǒng)計，19961997 年已動工和計劃投資在一億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目在 7 個以上。 觀光農(nóng)業(yè)是為滿足人們對精神和物質(zhì)需求而開展的、可吸引游客前來觀、賞、 市場前景與競爭分析 23 習、品、考 、釣、書、畫、攝、購的農(nóng)業(yè)，是旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)之間交叉性的新興產(chǎn)業(yè)。 農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 在“綠色”和“生態(tài)”概念日漸普及、農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)產(chǎn) 業(yè)地位不斷提升的今天，走觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展的道路已經(jīng)成為“綠色經(jīng)濟”大背景下的一種自然選擇。三是所有制形式由過去單一私有制向股份制、股份合作制、外資經(jīng)營等多種形式轉變。目前，健康養(yǎng)生企業(yè)主要有綜合養(yǎng)生、咨詢、汗蒸、足浴、溫泉、 SPA 會所等。綜合浴場連鎖店以權金城國際酒店管理（北京）有限公司位居第一，共有 31 家。 （二）連鎖經(jīng)營步伐明顯加快 。從經(jīng)營情況看，根據(jù)國家相關機構對 102 家健康養(yǎng)生企業(yè)和調(diào)查結果顯示，從 2020年到 2020 年健康養(yǎng)生行業(yè)整體經(jīng)營狀況良好 ，在營業(yè)額、利潤和納稅上都有交大增長。 健康養(yǎng)生服務業(yè)已成為新興的一個朝陽產(chǎn)業(yè)，正處于快速發(fā)展的上升態(tài)勢。 養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 健康養(yǎng)生在中國有著悠久的歷 史和深厚的文化積淀，特別是改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，帶動了健康養(yǎng)生業(yè)的快速發(fā)展，成為服務業(yè)的重要組成部分，為提高人民生活質(zhì)量發(fā)揮了重要作用。中國進一步融入全球經(jīng)濟一體化的進程，國際貿(mào)易、國際交流、國際經(jīng)濟合作日益頻繁，這些都將促進高爾夫運動和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。預計在未來 35 年中國的高爾夫人口將達到近 100萬，在 21 世紀末，中國高爾夫球場建設數(shù)目可達 7580 個。而高爾夫核 心人口的增長，在 2020 年達到了 %。這種格局的美國高爾夫產(chǎn)業(yè)每年創(chuàng)造了價值相當可觀的市場規(guī)模。這種球會的收入非常固定，同時投入也非常大。在崇尚休閑，追求自然、綠色和健康的社會大背景下，高爾夫運動成為體育休閑運動中的寵兒。特別是在中國對外開放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運動已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來。 1984 年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會 —— 廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高 爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。 B、國內(nèi)高爾夫運動與市場現(xiàn)狀 二十世紀初，高爾夫運動傳入中國。目前，中國大陸高爾夫球市場仍處在初期成長階段，高爾夫核心消費人數(shù)僅為 30 萬人，但值得注意的是，大陸地區(qū)高爾夫球設施及打球人群以每年超過 20%的速度在增長，未來發(fā)展?jié)撃芫薮?。有?shù)據(jù)表明，占據(jù)全世界高爾夫球場一多半的美國，男子和女子在空暇世界最喜愛的 15 項活動中，體育活動排前十位。同時，項目開發(fā) 建設可以帶動項目周邊土地的開發(fā)跟進和滾動升值，促進了該地區(qū)土地資源的綜合利用與開發(fā)。度假小鎮(zhèn)的開發(fā)建設，將吸引來 自四面八方的城市都市居民和旅游者來此放松、休閑、度假和體驗，將為區(qū)域的旅游市場帶來充沛的客流，為地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展帶來無窮不竭的活力與支撐。他們的到來，將極大地促進項目所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展，徹底改善區(qū)域生活、生產(chǎn)方式，造福農(nóng)場職工和當?shù)鼐用?，為區(qū)域經(jīng)濟社會的 又好又快可持續(xù)發(fā)展帶來源源不斷的動力。 經(jīng)過近 30 年的快速發(fā)展，我國經(jīng)濟總量已經(jīng)躍居全球經(jīng)濟第二位，人民的生活水平已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，人們開始逐步關注健康問題、養(yǎng)生問題，人們也開始 有能力、有條件投入精力進入休閑體驗及進行健康養(yǎng)生和保健活動。度假小鎮(zhèn)項目的開發(fā)，在給 某 農(nóng)場帶來可觀的經(jīng)濟效益的同時，將為 某 農(nóng)場職工生活居住條件升級以及富余人員待業(yè)人員就業(yè)帶來扎扎實實的實惠和利好。繼續(xù)完善農(nóng)場職工住房、水、電、路等基礎設施建設，切實改善農(nóng)場職工的生產(chǎn)條件和生活居住環(huán)境，為農(nóng)場社會經(jīng)濟的發(fā)展提供良好的內(nèi)外部環(huán)境，實現(xiàn)農(nóng)場社會經(jīng)濟“十二五”發(fā)展目標。 “十二五”規(guī)劃同時指出，在黨中央國務院為海南建設國際旅游島提供優(yōu)越政策支持下，農(nóng)場將抓住歷史機遇，繼續(xù)深化改革，以改革促發(fā)展，以發(fā)展保穩(wěn)定。 某 國際溫泉度假小鎮(zhèn)項目，因為對 某 溫泉的充分開發(fā)、對熱帶農(nóng)業(yè)觀光的充分發(fā)掘，屬于特色旅游項目，隨著高爾夫球會的建立和發(fā)展，將吸引一些重要的賽事在這里舉行，創(chuàng)新而積極地貫徹了海南國際旅游島發(fā)展規(guī)劃精神，必將成為海南旅游南部組團及關鍵旅游線路上的新的景點，最具魅力的旅游目的地。 按照《海南國際旅游島發(fā)展規(guī)劃綱要》，陵水縣屬于海南國際旅游島發(fā)展規(guī)劃中的南部組團。其它建制鎮(zhèn)為各自鎮(zhèn)域范圍經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心，以地方資源開發(fā)為主。以中心地區(qū)為全縣經(jīng)濟發(fā)展的核心地區(qū)，東北沿海區(qū)和西部濱海區(qū)作為全縣經(jīng)濟發(fā)展的重點地區(qū)，北部山區(qū)作為全縣經(jīng)濟發(fā)展的外層地區(qū)。 項目總論 10 編制依據(jù) 本可行性分析報告主要依據(jù)以下文獻及法規(guī)： 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）； 投資項目可行性研究指南（試用版）； 海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要； 海南省陵水黎族自治縣總體規(guī)劃（ 2020— 2020）； 陵水縣國民經(jīng)濟及社會發(fā)展的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料； 海南省國營 某 農(nóng)場經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃 ； 海南省建筑工程概預算定額； 國家、部委及地方有關標準、規(guī)范、法規(guī)等。產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游就是將生態(tài) 產(chǎn)業(yè)與生態(tài)旅游進行有機整合，發(fā)掘與利用生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)交通業(yè)等產(chǎn)業(yè)生態(tài)工程、生態(tài)技術與生態(tài)產(chǎn)品中的旅游價值，通過旅游生態(tài)工程進行生態(tài)旅游產(chǎn)品開發(fā)和展示，吸引廣大旅游消費者運用生態(tài)旅游方式（即吃、住、行、游、購、娛等旅游系統(tǒng)六大要素生態(tài)化）進行旅游消費的一種旅游產(chǎn)業(yè)。建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必須用現(xiàn)代物質(zhì)條件裝備農(nóng)業(yè)，用現(xiàn)代科學技術改造農(nóng)業(yè)，用現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體 系提升農(nóng)業(yè)，用現(xiàn)代經(jīng)營形式推進農(nóng)業(yè)，用現(xiàn)代發(fā)展理念引領農(nóng)業(yè)，提高土地的產(chǎn)出率、資源利用率和農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率，提高農(nóng)業(yè)的素質(zhì)、效益和競爭力，加快發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，切實轉變農(nóng)業(yè)增長方式，促進農(nóng)業(yè)又好又快發(fā)展。隨著時代的變化，人們更渴望的是一種時尚、高雅、健康、享受的消費形式。而且市場規(guī)模擴大的空間依然很大。 健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的行業(yè)背景 目前，世界已經(jīng)出現(xiàn)過四次分別由農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務業(yè)和信息業(yè)驅(qū)動的經(jīng)濟變革浪潮，未來的第五次浪潮將由休閑產(chǎn)業(yè)、生命科學、新原子時代和航天時代共同推動。高爾夫運動已經(jīng)由傳統(tǒng)的貴族休閑運動發(fā)展轉變?yōu)橐豁椚竦钠矫窠∩磉\動，在社會各階層得到了廣泛的普及。以下是對三個板塊所涉及的三大產(chǎn)業(yè)背景進行簡單介紹。 合作單位 陵水 某 XX 投資發(fā)展有限公司（以下簡稱 XX 公司）隸屬于海南金富源投資控股有限公司，于 2020 年 5 月注冊成立，注冊資本 2020 萬元人民幣。 這里有南灣猴島、香水灣、椰子島、楓果山瀑布、白水嶺自然保護區(qū)、 某 溫泉、蘇維埃政府舊址、石貢遺址、大港村遺址、土福灣伊斯蘭古墓群、海陵珍珠養(yǎng)殖場等。 地理區(qū)位 陵水黎族自治縣位于海南島東南部，東鄰萬寧，西毗保亭，北依瓊中，南連三亞。報告對項目建設中及運營后的環(huán)境保護問題進行闡述與論證。 報告在對高爾夫運動、健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)與觀光等相關產(chǎn)業(yè)背景及發(fā)展趨勢進行充分闡述分析的基礎上，對上述幾大功能板塊進行了科學的邏輯主次定位和規(guī)劃安排，牢牢抓住高爾夫品牌拉動與黎族民族地方文化發(fā)掘的兩個牛鼻子，牽一發(fā)而活全局，并對目標市場人群的整合做了合理的建議與提示。 海南國際旅游島上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略的今天，乘著海南省農(nóng)墾系統(tǒng)體制改革的東風，為充分解決改善和提升農(nóng)場職工及相鄰集體農(nóng)民的民生水平