【正文】 出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)。三個獨立回路（照明、空調(diào)、插座）； 按每30 M2使用面積配備一個空調(diào)插座，每15 M2使用面積配備一個普通電源插座。精神享受： 360度全方位滿足貴族生活（品質(zhì)決定價值）私密空間+陽光居室+和風(fēng)美景+互動會館+智能安保=萬豪精品生活配套彌補：獨立社區(qū)AND共享社會21世紀(jì)，新經(jīng)濟時代，我們尊崇價值的“共享”；長風(fēng)大街——龍城全新CBD核心區(qū)域，日新月異、突飛猛進，價值時刻增值中。在小區(qū)內(nèi)的主要出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)并保留72小時、以便發(fā)生意外事故的追查。三． 市場定位及分析概念提煉：與世界同步的居住模式。3) 消費者對住宅安全性需求的增多，將為本案這類非園林社區(qū)找到新的市場機會。5)目前項目交房標(biāo)準(zhǔn)等詳細內(nèi)容還未來明確，將不利于項目核心賣點的提煉。１）項目規(guī)模較小，難形成優(yōu)勢景觀及社區(qū)配套。 2．項目SWOT分析優(yōu)勢(S) 劣勢（W）1) 項目地處太原最具潛力與活力的長風(fēng)街，是人們公認(rèn)的未來黃金區(qū)域，生活、休閑配套完備。l 收費與付費 關(guān)于買房支出的最高額度：有百分之四十九選擇20萬以下，百分之三十四選擇20—30萬之間，說明中檔房在太原需求較大，人們能接受的物業(yè)管理費是1元以下。l 設(shè)計與裝修方面，大部分人選擇一般裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子，選擇毛坯房的也不少，選擇精裝修的只占百分之十五。大部分人希望購買的面積是70—100平方米，然后是100—150平米，希望購買70平米以下和150平米以上的很少，所以主力戶型在70—150之間的戶型應(yīng)該是中檔房屋的主力戶型。）二． 市場調(diào)研結(jié)果（調(diào)研數(shù)據(jù)見附件一）：l 據(jù)調(diào)查1500人中，約80%的人對于長風(fēng)街地段未來發(fā)展的潛力比較認(rèn)可，主要客戶群是小店周圍的人群，普遍關(guān)心的問題是價格。裕豐家園：屬于前期開發(fā)項目，現(xiàn)已售完規(guī)模小。開發(fā)商實力雄厚，信譽度高。長風(fēng)街周邊房地產(chǎn)狀況分析附周邊項目詳細情況表（見附件）長風(fēng)?捷座的地段具有無可爭議的優(yōu)勢，同時也不可避免的被眾多區(qū)域競爭者所包圍，其中可比對像及其簡單情況如下：華宇綠洲：主要以別墅群為主，占地面積廣，戶型偏大，價格偏高，屬于中高檔主要面對較高收入者。 本案位于體育西路和長風(fēng)街十字路口向南200米， 共兩棟15層建筑，其中一、二層為商鋪（），三到十五層為住宅（）。在太原新的規(guī)劃中全省、泛太原都市圈及全市經(jīng)濟社會發(fā)展服務(wù)的功能將由長風(fēng)新中心一力承擔(dān)。長風(fēng)街位于太原市城南，是政府新規(guī)劃建設(shè)的重點工程和重點發(fā)展區(qū)域，是未來的城市中心，地理位置絕佳。 小店區(qū)是省城的主要門戶，地理位置非常優(yōu)越。C，無霜期165天，年降水量485毫米。山西浩斯房地產(chǎn)商務(wù)有限公司 長風(fēng)?捷座（住宅）項目營銷策劃方案長風(fēng)?捷座（住宅）項 目 營 銷 策 劃 書山西浩斯房地產(chǎn)企業(yè)中心2005年12月4日方 案 目 錄市 場 分 析P03市 場 調(diào) 研 結(jié) 果P08市 場 定 位 及 分 析P07項 目 推 廣 細 則P14營銷周期及內(nèi)容P22附件一 項目市場調(diào)查結(jié)果P26附件二　區(qū)域內(nèi)樓盤調(diào)查資料另附附件三 長風(fēng)?捷座12月份推廣計劃P35附件四　銷售部現(xiàn)場營銷文化P38附件五 部分宣傳稿件彩樣另附長風(fēng)?捷座（住宅）項目營銷策劃書一． 市場分析 小店區(qū)是山西省省會太原市市轄區(qū)之一，位于太原市的東南部，是太原市的南大門。這里交通便捷，高新技術(shù)密集。雖然目前，太原仍是以柳巷商圈為核心的單中心城市。長風(fēng)街業(yè)態(tài)分布以汽貿(mào)和汽修居多（30%），另有裝飾設(shè)計占20%（如南方設(shè)計、大和大），餐飲占30%（如三晉飯莊、交通大酒店），商場占10%（如和信摩爾、東方家園、沃爾瑪）。長風(fēng)?捷座交通便捷，與機場、高速路通道、環(huán)城路近在咫尺。陽光地帶：集住宅、商鋪、寫字樓為一體，規(guī)模大、實力雄厚、地段優(yōu)越，價格偏高，但銷量很好，廣告宣傳較好，硬件設(shè)施優(yōu)良。一品嘉園：規(guī)模小，共155套房，銷售率高，價格偏高。其中文華苑、御公館、一品嘉園等將是強有力的競爭者， 長風(fēng)?捷座在眾多周邊競爭者的包圍之中，要想一鳴驚人，在銷售進度與價格上得到雙豐收，首先要在概念上與競爭者區(qū)別開來。北城的人認(rèn)可柳巷、迎澤街，對本區(qū)域興趣不大。百分之五十八的人希望居住在7層以下（多層），百分之三十四的人希望居住在8—15層（小高層），希望居住在高層的較少占百分之八。大部分人喜歡一梯兩戶的房子，一梯三到四戶的也可接收。人們認(rèn)為房價不要超過2000元最為理想，但是不符合太原現(xiàn)在的市場價格，有百分之三十二的人對3000元左右之間認(rèn)可。2) 本案樓體即將封頂，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，更具可信度。２）無地下停車場，車位可能會出現(xiàn)緊缺現(xiàn)象。機會（O）威脅（T）1) 南移西進，省市政府的搬遷，將與萬豪做鄰居。1)由于地段熱門，周邊競爭者較多，也各有特色，若不能提煉出核心定位，將很難取勝。太原建議門窗設(shè)置磁簧感應(yīng)裝置，以防宵小侵入。自然景觀、城市基礎(chǔ)配套、商務(wù)資源和交流、生活和文化娛樂，完全共享，不需要“大而全”的社區(qū)，只需要安全、私密、舒適的“長風(fēng)?捷座”。配備發(fā)電機組，保障電梯運行24小時不間斷。門窗設(shè)置磁簧感應(yīng)裝置，以防宵小侵入。家庭結(jié)構(gòu)：23人。交通工具：出租車（TAXI）、私有汽車各占一半。購物：品牌商場和專賣店。金融消費：信用卡及現(xiàn)金（消費規(guī)模有限）c．心理描述自信：充滿自信，敢于提前消費。資產(chǎn)量：100萬元以上。購物：品牌百貨公司和專賣店。交通：以私有汽車為主。他們一般已擁有住房，但由于住房檔次相對偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時的身份和工作需要都不能滿足高品位的需求，因而存在再次購置住房的可能，同時投資也將是其目的之一。收入數(shù)額：不固定資產(chǎn)量：50萬元以上為主。運動：無固定運動種類及時間。收入數(shù)額：300010000元/月資產(chǎn)量：20萬元以上。購物：品牌百貨公司和專賣店。不自信：缺乏自信。該類客戶群的存在對于項目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。b．行為描述工作：無準(zhǔn)確工作地點、時間。嗜好：夜總會、桑拿、麻將等。3．價格定位本案的價格定位建議以成本導(dǎo)向與總價控制相結(jié)合，在成本與贏利的前提下，盡量將總價控制在當(dāng)?shù)叵M水平可承受的前提下，希望達成性價比較高的住宅產(chǎn)品。故本案必須高度重視成本控制問題，以實現(xiàn)成本領(lǐng)先的價格優(yōu)勢戰(zhàn)略。四． 項目推廣細則 萬 豪 苑 釋意 “長風(fēng)?捷座”三個字充分體現(xiàn)出本案的價值趨向與性格定位。整個案名可釋意為：財富 俠道 貴族領(lǐng)地，可謂對本項目及其業(yè)主最契合的詮釋。5) 獨立社區(qū)AND共享社會6) 人生百年 安全第一 龍城首席安全住宅：活動營銷＋傳播媒介通道＋案場布布置＋DM直達+優(yōu)勢渠道銷售（優(yōu)勢渠道銷售：我公司在省內(nèi)具有同類企業(yè)不可比擬的優(yōu)勢渠道。采光性——板式結(jié)構(gòu)建筑本就擁有優(yōu)秀的采光，再加上XX米的超大樓間距更讓陽光無處不在。通透性——通透是視覺的連續(xù)，社區(qū)任意一點，至少有三條視線可以看到天空，在社區(qū)外圍也能看到小區(qū)中心的風(fēng)景。很生活，很方便。24小時保安員定時尋查，門廳對講機無障礙溝通。選擇，只在于你的鐘情，而空間的大小，完全在于你是否有心情去支撐。獨立式豪華公寓/Single Apartment——長風(fēng)?捷座最早起源于北美的獨立式公寓（single apartment），建筑形式為非庭院式、高品質(zhì)自住或投資性住宅，通常位于地段優(yōu)勢明顯的核心區(qū)域。每層以樓梯為中心，安排最少的戶數(shù)，各戶自成一體，讓消費者擁有都市生活方便、快捷的同時，充分享受獨院獨戶的舒適、愜意。在充分保有私密性的前提下，保證了鄰里之間的交往，幫助您與鄰居形成大同盟，因為他們和您一樣成功。我們擁有足夠大的生活空間（150——300平米任選）。我們享受更優(yōu)秀的酒店式的管理和服務(wù)。 活動營銷三攀巖墻　耐力大比拼時間：06年春夏 攀巖墻就是隨著建筑設(shè)計的新需求而產(chǎn)生的，現(xiàn)在人們的生活需要以遠遠不是吃好、住好、穿好那么簡單，還要玩好，也就是新名字“休閑”。賣場包裝包括：l 引導(dǎo)路旗（道旗）l 導(dǎo)示牌（售樓處、停車場）l 區(qū)位隔間及標(biāo)識（洽談空間、簽約空間、休息空間等）l 主題墻、展板、裝飾畫l 設(shè)計理念提示牌l 條幅、彩旗、巨幅l 現(xiàn)場清理及看房通道五． 營銷周期及內(nèi)容1．銷售周期售量計劃根據(jù)項目工程進度和市場情況,我們計劃項目的整個銷售周期為7個月，計劃銷售量達到95%以上，依照項目的工程進度把“長風(fēng)?捷座”的銷售分為四個階段:銷售時段起止時間銷售目標(biāo)市場引導(dǎo)期2005年12月3日—2006年2月28日 25％開盤強銷期2006年3月1日－2006年4月30日 75％續(xù)銷期2006年5月1日－2006年5月31日 88％