精品文案-同策青島保利2009年海云庵項(xiàng)目定位及營銷策劃報(bào)告(文件)
【正文】 如何創(chuàng)造 創(chuàng)造傳統(tǒng)，而非模仿；引領(lǐng)時(shí)尚，成為焦點(diǎn) 知 己 一期商業(yè)體量較大，無大面積集中商業(yè)可設(shè)置主力店進(jìn)行人流引導(dǎo) 一期商業(yè)將進(jìn)行分割銷售，快速回籠資金 商業(yè)業(yè)態(tài)定位需提升商業(yè)品質(zhì)，拉動(dòng)商業(yè)價(jià)值 一期商業(yè)定位需有主題性與集客力，帶動(dòng)目的性消費(fèi) 商業(yè)業(yè)態(tài)定位需充分考慮到本區(qū)域居民的生活需求 商業(yè)定位需與住宅整體品質(zhì)形象相契合 定位思考 —— 自身需求 點(diǎn) 石成金 時(shí)尚現(xiàn)代生活 立面表現(xiàn) 商業(yè)外立面裝飾體現(xiàn)街區(qū)文化氛圍 點(diǎn) 石成金 文化概念商街 里街，象征了一種成熟的商業(yè)模式，是于成熟生活圈內(nèi)成熟商業(yè)店鋪。 四方 文化創(chuàng)意風(fēng)情 咖啡茶坊、餐飲娛樂 本區(qū)域?yàn)椴叫薪趾诵膮^(qū)域，商鋪均為 2層，住宅非直接建于商鋪之上，所以此區(qū)域的業(yè)態(tài)布置以文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)為主題店，并引入與之相契合的咖啡茶坊、特色餐飲、休閑娛樂。 泊里紅席 青島草編 業(yè)態(tài)表現(xiàn) 傳統(tǒng)文化主題店 點(diǎn) 石成金 玻 璃 工 坊 創(chuàng) 作 陶 吧 業(yè)態(tài)表現(xiàn) 創(chuàng)意文化特色店 點(diǎn) 石成金 餐飲娛樂 本區(qū)域位于步行街入口處，具有很好的展示面，且面積較大，可進(jìn)行餐飲娛樂業(yè)態(tài)的設(shè)置。 零售服飾 售樓處 商鋪面積 套數(shù) 119194㎡ 37 200320 ㎡ 6 本區(qū)域位于主干道上，有較好的對外展示面，可進(jìn)行品牌零售服飾的引入，這類業(yè)態(tài)的租金承受能力較強(qiáng)，可體現(xiàn)出本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。 業(yè)態(tài)布置 點(diǎn) 石成金 建議改建成緩坡，方便客流導(dǎo)入。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 點(diǎn) 石成金 在整個(gè)過程中建議在二期商業(yè)中設(shè)置展示區(qū)，可為本區(qū)域文化主題商業(yè)商家提供對外展示、交流的平臺。 在把本商業(yè)街的文化創(chuàng)意商業(yè)做大做強(qiáng)的同時(shí)，其本身就可以很好的拉動(dòng)其他商業(yè)業(yè)態(tài)的共同發(fā)展，這兩者是相輔相成的，在有了這樣的商業(yè)理念下，本項(xiàng)目的其他商鋪就可以很好的落實(shí)到一些基本的商業(yè)業(yè)態(tài)中，如餐飲、娛樂、零售、服飾等，這些業(yè)態(tài)都會得到很好的發(fā)展，并且其商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)品質(zhì)都會逐步得到進(jìn)一步的提升。 商住兼容 院落式住宅模式 保證住宅的私密性 保證住宅內(nèi)的活動(dòng)不受周邊活動(dòng)人群窺視 革 凡成圣 次干道 次干道 主干道 地面車位 革 凡成圣 組團(tuán)社區(qū)入口 次干道 次干道 主干道 組團(tuán)社區(qū)入口 革 凡成圣 組團(tuán)庭院 圍合家的溫馨 ?以最少的硬景、最生態(tài)的種植，通過層次多樣的植物配置，營造現(xiàn)代園境。 重點(diǎn)隱蔽、為景開放 整個(gè)社區(qū)景觀以中央景觀貫穿，并在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)出不同層次的景觀空間，包括 公共空間、半公共空間以及私密的庭院空間 ，空間主題不同但風(fēng)格統(tǒng)一。 社區(qū)內(nèi)活動(dòng) —— 植物認(rèn)養(yǎng) ? 利用社區(qū)中心廣場優(yōu)勢舉辦 Block間、家庭間趣味運(yùn)動(dòng)會或各種小型主題親民活動(dòng)（親子主題、創(chuàng)作主題等） 社區(qū)內(nèi)活動(dòng) —— 趣味民俗活動(dòng) 革 凡成圣 當(dāng)前方案主要弊?。? ? 部分核心功能間采光面寬過于狹??； ? 部分戶型核心功能間尺度與戶型空間定位不匹配； ? 部分戶型存在暗衛(wèi)； ? …… 革 凡成圣 方案調(diào)整范例 。 11號樓平層修改建議 方案調(diào)整范例 革 凡成圣 社區(qū)外活動(dòng) 革 凡成圣 革 凡成圣 組團(tuán)景觀 里院內(nèi)的圍合院落 革 凡成圣 住區(qū)優(yōu)化第二層級 榮耀品味 —— 一個(gè)有心理榮耀感的生活住區(qū) 入戶大堂 設(shè)施小品 組團(tuán)景觀 核心：開放、交流、共生 樓宇公共空間 社區(qū)公共空間 入則得尊貴，出則得景致 圍合住區(qū)組團(tuán)內(nèi)形成第二重圍合活動(dòng)空間 景觀打造 —— 簡潔、時(shí)尚、自然的現(xiàn)代社區(qū) ? 建筑的圍合、景觀的圍合、廊庭的圍合 ，最終形成一種院落套院落的圍合感 。 合理入戶 ? 入戶模式多樣化，充分考慮人 、住宅、商業(yè)的和諧共生； ? 每個(gè)組團(tuán)社區(qū)入口設(shè)置標(biāo)志，較為醒目。 增強(qiáng)空間的層次感 秉承“深宅”特質(zhì) Quiet 靜 入戶視線的遮擋 入戶軸線的轉(zhuǎn)折 入戶模式的多樣化 人車分流立體化社區(qū) 景觀打造 入戶大堂打造 革 凡成圣 革 凡成圣 以政府打造四方文化的理念，借助政府的推動(dòng)能力，由本商業(yè)提供運(yùn)作平臺，聯(lián)動(dòng)旅游局、文化局以及四方區(qū)政府等相關(guān)部門，定期組織舉辦各類文化活動(dòng)，拉動(dòng)本區(qū)域的商業(yè)人氣，促進(jìn)本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展。 核心操作一：文化主題商業(yè)的引入，保證商業(yè)街的樣板品質(zhì)形象 運(yùn)作方式 點(diǎn) 石成金 項(xiàng)目一期的主題定位為文化創(chuàng)意，同時(shí)本項(xiàng)目商業(yè)為對外銷售型商業(yè)，故建議在樓層層高的設(shè)置上進(jìn)行挑高設(shè)計(jì)，可使商家進(jìn)行自由分隔，使得商鋪形式更為靈活多樣，同時(shí)提高商鋪的性價(jià)比，吸引投資者購買。 業(yè)態(tài)表現(xiàn) 生活配套 點(diǎn) 石成金 業(yè)態(tài)表現(xiàn) 服飾零售 點(diǎn) 石成金 業(yè)態(tài)表現(xiàn) 特色餐飲店 點(diǎn) 石成金 手工巧克力 業(yè)態(tài)表現(xiàn) 創(chuàng)意文化特色店 點(diǎn) 石成金 時(shí)尚攝影工作室 業(yè)態(tài)表現(xiàn) 創(chuàng)意文化特色店 點(diǎn) 石成金 青 島 剪 紙 業(yè)態(tài)表現(xiàn) 傳統(tǒng)文化主題店 點(diǎn) 石成金 城市地標(biāo)商業(yè) 糖球廣場 /里院街區(qū) /整合規(guī)劃 /臨街底商 青島 前所未見 糖球廣場 /里院街區(qū) /整合規(guī)劃 /臨街底商 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 餐飲 娛樂 零售 服飾 文化創(chuàng)意 風(fēng)情 生活 配套 咖啡 茶坊
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