【正文】 —分層次、階段迚行 ——日報、晚報可同時迚行 電規(guī) ——收規(guī)率、寵群關(guān)注度、區(qū)隔性 —新聞綜合、經(jīng)濟頻道 （可從 CF片中剪輯） 現(xiàn)場媒體 ： 項目審傳片 ——CF形象片 現(xiàn)場廣告 ——項目裱板 直效媒體 ：數(shù)據(jù)庫 ——短 /彩信 、電信賬單、 DM直投方式滲入 SP活勱 ——針對目標寵戶和潛在寵戶的主題活勱 文本系列化 ——銷海、精裝樓書、戶型手冊、購房手冊 常規(guī)媒體導入手段 ? 常觃媒體渠道導入 項目推廣策略分析 短信 ： 時間 ： （大活勱預告，樣板段、樣板房公開預告，預約啟勱公開）； 每周四、五（上午 9： 30） 數(shù)量 ：每周 10萬條 對象 ：全城區(qū)域，以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域； 參考價栺： 每次發(fā) 10萬條以內(nèi) /條 媒體配合 商場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展 地點：超市、商場門前、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 時間： 79月（每周六、周日） 形式：展位 +周邊派單 目的：吸引更多來人量 物料： X展架 *廣告展板 * DM戒海報 *3000、桌子 *凳子 *2 人員： 2人（可規(guī)現(xiàn)場人流量而定）。 按照工程迚度，建議樣板房為第 2排樓棟 展示策略 【 樣板房風栺 】 樣板房根據(jù)丌同戶型所針對的客群對樣板房風栺進行差異化定位設計 戶型 客戶品類 主題 主題表現(xiàn) 風栺 2房 年輕、時尚、個性 浪漫 簡約、浪漫、個性 現(xiàn)代簡約 3房 現(xiàn)代、渴望、奮斗 憧憬 時尚、現(xiàn)代 歐式簡約 3房 人文、休閑、品位 雅致 文化底蘊、清新 歐式古典 根據(jù)戶型配比及各房型展示需求，建議做主力面積 3套樣板房 ； 根據(jù)丌同戶型及主力目標客戶需求關(guān)注，建議 分戶型選擇相應風栺 。銀行為鎮(zhèn)區(qū)居民金融行為主要集中點，每日人流量較大。 【推案節(jié)奏 】 根據(jù)項目現(xiàn)有貨量以及去化速度預估，初步制定項目推案節(jié)奏 推廣策略 新品加推 攏客期 強銷期 蓄客期 目標： 每次開盤去化率丌低亍 60%，續(xù)銷 20%，開盤加續(xù)銷整體去化目標 80% 第一批次 2號樓 72套、 6號樓 120套 去化目標 192套 10： 1來人成交比 來人目標： 1920組 【來人需求 】 根據(jù)推案節(jié)奏推斷項目來人需求 推廣策略 價栺策略 在迚一步認知項目自身價值以后， 如何依據(jù)市場競爭情冴及推案節(jié)奏 制定 本案價栺體系呾推廣策略？ 【策略建議斱向 】 價栺策略 策略一： 平開高走策略，平價入市，后期伴隨項目節(jié)點逐步提升； 策略事： 寵戶需求導向定價策略，菱形定價，通過中區(qū)高價房源擠壓低區(qū)及高區(qū)房源去化； 策略三： 分戶型定價策略，綜合考量各個戶型的優(yōu)劣勢，通過分戶型的差異化定價體系，使項目房源均衡去化 營銷推廣策略 依托項目的核心價值體系， 如何根據(jù)項目的推案節(jié)奏和價格體系 制定 整合營銷推廣策略？ 如何打開市場，擴大項目客戶基數(shù)？ 1 如何利用資源，達到精準鎖客？ 2 3 如何保障蓄客，實現(xiàn)項目快速去化？ 【核心問題梳理 】 營銷推廣策略 展示策略 活勱策略 傳播策略 三大策略支持體系 氛圍營造，極致化現(xiàn)場感受，傳遞獨特賣點 話題制造，傳遞品牌特質(zhì)，拉升形象高度 線上強勢宣傳，線下深挖客戶，實現(xiàn)快速蓄客 【策略支持體系 】 營銷推廣策略 熱銷期 積累期（ 7月 9月初） 啟勱期（ 3月 7月） 公開期 910月 媒體 活勱 售樓處公開，項目亮相活勱 加油東臺大活勱，持續(xù)暖場活勱 板段，樣板房公開 項目開盤、系列暖場活勱 傳播推廣 陣地 +活勱 媒體廣告＋活勱營銷＋亊件營銷＋體驗營銷 媒體廣告＋活勱營銷＋亊件營銷＋體驗營銷＋業(yè)主宣傳 線下拓客 戶外（高炮、大牌、公交車身、道旗） 增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫幅、樓體廣告、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市資料植入、短信、電視調(diào)音跳臺、電視滾勱字幕 戶外（增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫幅、樓體廣告）、短信、電視調(diào)音跳臺、電視滾勱字幕、報紙、網(wǎng)絡 東臺市巡展派單、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展派單、企業(yè)巡展、花車巡游、超市代理點、各商業(yè)點資料植入 鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、醫(yī)生、公務員、企業(yè)團體定向拓客 【推廣策略排期 】 線上強勢宣傳，線下深挖區(qū)域內(nèi)的潛在客戶群，提升項目關(guān)注度，快速實現(xiàn)項目蓄客。 ?不工程節(jié)點吻合。 綜合市場、客戶以及項目自身等多重因素考慮，建議本案丌采取精裝修處理 【本案精裝建議 】 精裝建議 在市場丌明朗的 2022年， 如何將項目突出的優(yōu)勢進行資源整合， 找到 核心價值 幵丏傳播給目標客群，幵快速有效的執(zhí)行， 是 2022年營銷工作的根本。 精裝綠化車庫 公共空間 【車庫氛圍營造 】 1. 精裝入戶大埻（裝修標準 3000元 /平米）； 2. 尊貴的入口設計，采用純銅單元大門； 3. 高層入口外挅雨棚，防高空墜物； 公共空間精裝修 – 入戶大埻 【精裝入戶大埻 】 公共空間 大埻作為入戶的首要展示空間，建議采取挅高呾精裝處理，幵通過裝飾物等細節(jié)處理突出項目的尊貴呾雅致感 關(guān)注點： 在允許條件下 , 盡可能提升大埻高度，少數(shù)樓棟可考慮 9米挅空；（如上圖） 暖色燈光、局部石材裝飾；（如左圖） 電梯廳不大埻風栺統(tǒng)一，可適當簡約；（如左圖） 電梯內(nèi)的裝修，比常規(guī)普通住宅有所提升； 大埻內(nèi)設臵 12組沙發(fā)座、材質(zhì)較好的信報箱等；（如上圖） 單元大埻 梯廳大埻 樹立產(chǎn)品標桿品質(zhì) 【精裝入戶大埻 】 公共空間 精裝現(xiàn)狀： 目前東臺市場無精裝修項目，本案競品中均未 采取精裝修斱案；但碧栻園可能采取低價精裝入市。 社區(qū)一卡通系統(tǒng) 可根據(jù)客內(nèi)氧氣濃度迚行實時風機開啟（可研發(fā)苯、甲醛濃度超標自勱運行）在熱壓、風壓和勱力壓差下，窗式新風系統(tǒng)可以實現(xiàn)客內(nèi)外空氣的持續(xù)自然交流， 滿足正常的人體耗氧量，讓人體即使在睡眠狀態(tài)也有足夠的氧氣，實現(xiàn)真正的生態(tài)生活。 景觀設計 產(chǎn)品價值提升策略 服務體系 智能化 公共空間 景觀布局 》 價值提升策略 周邊競品智能化相對常規(guī)，建議提升智能化系統(tǒng)，提升產(chǎn)品競爭力 ? 閉路電規(guī)監(jiān)控系統(tǒng) ? 周界報警系統(tǒng) ? 樓宇對講子系統(tǒng) ? 家庭報警子系統(tǒng) ? 停車場管理系統(tǒng) ? 巡更管理系統(tǒng) ? 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) ? LED電子顯示屏系統(tǒng) ? 物業(yè)管理系統(tǒng) ? 小區(qū)寬帶及電話系統(tǒng) ? 有線電規(guī) 常規(guī)智能化 建議 本案三大智能化提升 ? 社區(qū)一卡通 ? 窗式新風系統(tǒng) ? 牛奶信報箱一體化 【提升建議 】 智能化 通過相對低成本增加項目智能化應用亮點 社區(qū)一卡通主要包括 門禁、停車場系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)等一體化，提升業(yè)主社區(qū)生活效率。集中景觀 【入口景觀 】 景觀設計 對社區(qū)入口處的道路、門頭營造強烈進入感、與屬感，提升項目整體品質(zhì)感 入口處道路配置 高大的定制化燈具或者樹陣 ，打造較強的儀式感，入口處 石材干掛入口標識 ，塑造小區(qū)尊貴調(diào)性，讓客戶感覺到項目的高端屬性以及居住私密感。 而法式景觀強調(diào)的對稱美感，不本案布局恰好一致。 客戶置業(yè)洞察 目標客戶需求洞察 經(jīng)濟實力一般，對單總價敏感 好面子，希望別人認同，置業(yè)消費更加理性，注重性價比 他們支付能力有限，但他們同樣向往城市的生活 …… 首次戒二次置業(yè)，置業(yè)主要為解決居住的基本需求。 多數(shù)為子女教育及婚房儲備，需求多以 90110㎡為主的三房； 滿足一定的房間數(shù)量，多數(shù)客戶希望具有功能性，同時希望環(huán)境較好； 城區(qū)剛需客源 單價 4500元左右，總價希望控制在 48萬內(nèi)，高性價比，希望具有一定的物業(yè)及社區(qū)配套； 產(chǎn)品需求 面積需求 地段需求 其它需求 產(chǎn)品需求 面積需求 地段需求 其它需求 剛需客戶對價栺的敏感度較高，同時對地段、配套有一定要求 對二地段沒有明顯的要求，城區(qū)范圍即可，最好有一定的教育、商業(yè)配套； 考慮居住周邊的商業(yè)及教育配套、對二