房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理(文件)
【正文】 性保護(hù)條款 ? 貸款專款專用 ? 不準(zhǔn)企業(yè)投資于短期內(nèi)不能收回資金的項(xiàng)目 ? 限制企業(yè)高級(jí)職員的薪金和獎(jiǎng)金總額 ? 要求企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人在合同有效期間擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) ? 要求企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人購(gòu)買(mǎi)人身保險(xiǎn)等等 （ 5）長(zhǎng)期借款的籌資特點(diǎn) ? 籌資速度快（對(duì)比發(fā)行債券） ? 借款彈性大（用款條件可洽商） ? 借款成本較低（對(duì)比發(fā)行債券） ? 籌資風(fēng)險(xiǎn)高 ? 限制性條款比較多，制約了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和借款的作用 ? 籌資數(shù)量有限 發(fā)行公司債券 ? 債券是經(jīng)濟(jì)主體為籌集資金而發(fā)行的，用以記載和反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券 ? 由公司制企業(yè)發(fā)行的債券稱為企業(yè)債券或公司債券，約定在一定期限內(nèi)向債權(quán)人還本付息 ? 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的目的通常是為建設(shè)大型項(xiàng)目籌集大筆的長(zhǎng)期資金 ? 期限通常超過(guò)一年 1. 債券種類 ? 記名債券和不記名債券 ? 抵押債券 P59 和信用（無(wú)擔(dān)保）債券 ? 可轉(zhuǎn)換公司債券和不可轉(zhuǎn)換債券 ? 無(wú)息公司債券（貼現(xiàn)發(fā)行的債券） ? 固定利率債券和浮動(dòng)利率（抗通脹）債券 ? 參加（利潤(rùn)分配）公司債券和不參加公司債券 ? 可（提前）贖回公司債券和不可贖回公司債券 ? 上市債券和非上市債券 ? 到期一次債券和分期（附息票）債券 ? 收益公司債券 P5附認(rèn)股權(quán)債券、 附屬信用債券 等等 2. 債券的發(fā)行 （ 1）發(fā)行資格和條件 P59 （ 2）發(fā)行方式：私募（定向）發(fā)行和公募（非特定對(duì)象）發(fā)行 （ 3） 債券發(fā)行價(jià)格的確定 ? 債券發(fā)行價(jià)格的決定因素 債券面值 F 債券票面利率 i 市場(chǎng)利率（投資回報(bào)率） k 債券期限 n ? 發(fā)行價(jià)格的構(gòu)成 ★到期還本的面值按 市場(chǎng)利率 的折現(xiàn) ★各期利息按 市場(chǎng)利率 的折現(xiàn) ——以上二者之和 （ 3） 債券發(fā)行價(jià)格的確定 ? 單利計(jì)息 ? 復(fù)利計(jì)息 （ 3） 債券發(fā)行價(jià)格的確定 ? 規(guī)律： ★ ik 時(shí)，溢價(jià)發(fā)行 ★ ik 時(shí)，折價(jià)發(fā)行 ★ i=k 時(shí)，等價(jià)（平價(jià)）發(fā)行 （ 3） 債券發(fā)行價(jià)格的確定 3. 債券的信用等級(jí)和優(yōu)缺點(diǎn) ?信用等級(jí) （ AAA到 C九級(jí)， B以下為投機(jī)級(jí)） 國(guó)內(nèi)五大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) —中誠(chéng)信國(guó)際，聯(lián)合資信，大公國(guó)際，上海遠(yuǎn)東資信，上海新世紀(jì)評(píng)級(jí)； 美國(guó)三大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) —穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾和惠譽(yù) ?優(yōu)缺點(diǎn) ? 相對(duì)股票的籌資成本低 ? 不分散控制權(quán) ? 籌資對(duì)象廣、市場(chǎng)大 ? 風(fēng)險(xiǎn)大、限制條件多，籌資額有限 融資租賃 ? 定義：就是由融資租賃公司按承租單位要求融通資金購(gòu)買(mǎi)機(jī)械設(shè)備，在較長(zhǎng)的契約或合同期內(nèi)提供給承租企業(yè)使用的信用性業(yè)務(wù)。 3. 融資租賃租金的計(jì)算 （ 3）計(jì)算方法 ②等額年金法：分為后付年金和先付年金兩種情況 后付年金法 ? ?niAPPA ,//?先付年金法 ? ?? ?11,// ??? niAPPA等額年金法例題 后付年金法 ? ?? ?? ?8%,18,/400000,//??????APAniAPPA先付年金法 ? ?? ?? ?? ?? ? 3 1 3 48 1 1 0 0 0 0 017%,18,/4 0 0 0 0 011,//?????????APniAPPA某房地產(chǎn)企業(yè)采用融資租賃方式于 2022年 1月從某租賃公司租入一臺(tái)設(shè)備，價(jià)款 40萬(wàn)元，租期 8年，到期后設(shè)備歸企業(yè)所有。 ? 分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票，期限在 6個(gè)月以內(nèi) ? 利率低于同期銀行借款利率，無(wú)限制條款，不能按期兌付須繳納罰金 ? 買(mǎi)方被要求開(kāi)具票據(jù)的情況：一是應(yīng)付賬款被展期，賣(mài)方風(fēng)險(xiǎn)增加；二是標(biāo)的價(jià)值過(guò)高，賣(mài)方風(fēng)險(xiǎn)較大。 4. 融資租賃的優(yōu)缺點(diǎn) ? 籌資速度快 ? 限制條款少 ? 設(shè)備淘汰的風(fēng)險(xiǎn)?。ㄒ话阌沙鲎馊素?fù)責(zé)設(shè)備過(guò)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)） ? 分期負(fù)擔(dān)租金，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低 ? 租金及折舊可在所得稅前列支，減少稅收負(fù)擔(dān) ? 籌資成本相對(duì)借款或發(fā)行債券為高 ? 定期支付的高額租金也會(huì)一定程度形成財(cái)務(wù)壓力 商業(yè)信用 ：是指在商品交易中由于延期付款所形成的企業(yè)間的借貸關(guān)系 ? 是短期負(fù)債籌資的最主要形式 ：應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)收工程款 ：無(wú)需手續(xù)；無(wú)現(xiàn)金折扣或使用不帶息票據(jù)時(shí)不負(fù)擔(dān)籌資成本 ? 缺陷是期限較短，放棄折扣時(shí)所負(fù)擔(dān)的成本較高 （ 1） 預(yù)收賬款 ? 向購(gòu)房單位或個(gè)人預(yù)收的購(gòu)房定金 ?
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