【正文】 ， [海上海新城 ]小區(qū)物業(yè)管理處籌備?前期開辦費?，應(yīng)由項目開發(fā)商提供。根據(jù)以上測算，我們建議生態(tài)小區(qū)管理費元 〃月， LOFT 創(chuàng)意居管理費 元 /m2〃月， LOFT裙樓商鋪管理費 元 /m2〃月，創(chuàng)意商業(yè)街管理費 元 /m2〃月，可以基本持平運營。 海上講堂 是傳播世界最新學術(shù)成果和人文思考結(jié)晶的場所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣潔感，每一位演講者的大幅照片將在講堂內(nèi)永久懸掛，成為超越時代和國度的人類文明象征。 海上會館 是將隨著策展經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展而產(chǎn)生，這里，將是文化與藝術(shù)的展示場。 I 消防安全管理 管理概要 消防是關(guān)系到 [海上海新城 ]生存的?命脈?，無論是開發(fā)商、業(yè)戶、物業(yè)公司、消費者（或來?城區(qū)、街區(qū)?的人流）都有著密不可分的關(guān)聯(lián)，也是物業(yè)管理運作中?第一要務(wù)?。 [上實物業(yè) ]將定期組織專職消防隊員、保安隊員及維修人員定期實施檢查管理制度，確保 [國際服裝城 ]各項消防設(shè)施能最大限度地保證有效性。 《防火手冊》發(fā)至業(yè)主或使用人，并要求商業(yè) 業(yè)戶設(shè)一名安全責任人和聯(lián)系人，并記錄在《業(yè)戶安全責任人和聯(lián)系單》上。并對消防當事 人予以教育。 ?海上海新城?消防演習 消防演習是消防工作的重要環(huán)節(jié)，對消防演習， [上實物業(yè) ]準備聯(lián)合消防部門，利用消防月、消防日等進行消防演習，主要是人員的疏散路線、消防中人員的搶救、初起火災(zāi)的撲滅、 119 正確使用方法等系列過程，因目前對 [國際服裝城 ]詳細的消防配臵無法確定，等正式入場后，制訂詳細的消防演習策劃方案。建立專業(yè)化的安保隊伍，預(yù)防和終止任何危及或影響業(yè)主、訪客和工作人員的生命財產(chǎn)與身心健康的行為和因素，確保街區(qū)內(nèi)人員正常生活秩序以及設(shè)施設(shè)備不受損失。 監(jiān)控員： 負責 24 小時對區(qū)域內(nèi)的情況進行監(jiān)控，控制調(diào)動安保崗位，防范突發(fā)事件和案件。 管理措施 1)出入控制：使用訪客呼喚系統(tǒng)，來訪人員需登記。 5)三個標志文化場所管理： 完善使用規(guī)則，確保使用者使用 [海上 劇院 ]、 [海上講堂 ]、 [海上會館 ]公共設(shè)施時的人身和財產(chǎn)安全。 ?來訪者及施工人員攜帶物品離開轄區(qū)時，當值安保員應(yīng)禮貌檢查及執(zhí)行放 行 手續(xù)：如已經(jīng)辦理了有效的放行手續(xù)時，禮貌核查放行物品與放行單列明的物品是否相符，不相符只放行放行條列明的物品；如沒有辦理有效的放行手續(xù)時，應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行；物品經(jīng)核對無誤放行后 ，當值安保員應(yīng)及時在放行條上簽署姓名及日期。 安保交接班管理 安保主管編制完《安保部崗位安排表》，報主管經(jīng)理審批，全體安保員依據(jù)《安保員崗位安排表》進行當值。 ?集合過程應(yīng)在 10 分鐘內(nèi)完成。 ?認真查閱上一班值班記錄，詢問上一班工作完成情況，如有需要繼續(xù)跟進的 工作應(yīng)記錄以便跟進。 ?認真做好值班記錄，收集整理好相關(guān)的工作記錄。 ?互相簽名后，方可離崗，并及時趕往集合地點。 地面車場安保管理 [海上海 ]一條 400 米開放式?創(chuàng)意商業(yè)街?，臨市區(qū)主干道大連路的 LOFT 創(chuàng)意居（包括連接它們?nèi)箻牵? ?符合《安保員崗位 職責及工作規(guī)范》 ?準時接班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。 ?在正常情況下，應(yīng)在管轄區(qū)域內(nèi)做不停頓的巡查，檢查停放車輛門、窗是否 關(guān)閉，如發(fā)現(xiàn)異常情況及時向領(lǐng)班匯報，通知車主確認并做好記錄。 電視監(jiān)控中心安保管理 ?符合《安保員崗位職責及工作規(guī)范》 ?準時當崗接班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。 ?認真保管好錄像帶，遇早班調(diào)換 電視監(jiān)控錄像帶，遇中班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，并作記錄。 ?夜班下班前詳細匯總當天巡邏檢查發(fā)現(xiàn)的情況，并填寫《巡邏情況匯總表》。 ?巡邏時接到監(jiān)控中心火災(zāi)報警應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查明情況。 交通管理標準作業(yè)規(guī)程 交通管理的原則 ?依法辦事的原則 交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準繩，只有嚴格執(zhí)行交通法規(guī)，維護良好的交通秩序，才能保障交通安全與道路暢通。 ?時效性原則 當值安保員在接到交通事故求助時，按《突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程》的時效原則進行。 ?留意進入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品。 ?提醒司機關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。 ?文明服務(wù)的原則 安保執(zhí)勤人員在維護交通秩序、糾正違章停車或行駛時，必須以禮待人，文明服務(wù)。 ?火警 — 立即向監(jiān)控中心報告并及時采 取有效消防急救措施，具體參照《突發(fā)事件處理程序》處理。 ?接客車輛進出高峰時，應(yīng)協(xié)助管理車輛有序進出，規(guī)范停放。 ?準時交班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。 監(jiān)控中心是突發(fā)事件的調(diào)度中心，當班安保不得脫崗，并嚴格執(zhí)行《監(jiān)控中心管理制度》。 ?發(fā)生意外交通事故，安保員應(yīng)立即報告領(lǐng)班及主管以上管理人員或向? 110?報警、具 體操作按《突發(fā)事件處理程序》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ?如遇違章停車，應(yīng)在該車的擋風玻璃上粘貼標記，并作記錄。 ?各區(qū)域的班長對區(qū)域值班情況進行講評工作。 ?將未完成的工作如實向接班人員交待清楚。 ?交接雙方在確認無誤后在上一班值記錄本上簽名，并開始接崗值勤。 ?交接班人員相互敬禮并問好。 ?當值班長集合隊伍，點名并統(tǒng)計、做好記錄。 ?當值安保員在具體工作中，言行舉止應(yīng)嚴格依照《管理處員工服務(wù)管理標準 作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定進行工作。 物品 /人員出入管理標準作業(yè)規(guī)程 物品出入管理 ?來訪者及施工人員進入轄區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時，當值安 保員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類物業(yè)帶入轄區(qū)內(nèi)。 3)監(jiān)控管理：實行 24 小時監(jiān)控，制訂并嚴格執(zhí)行監(jiān)控程序和規(guī)章制度。 2)消防報警系統(tǒng) ： 會所配備煙感報警系統(tǒng)和消防噴淋系統(tǒng)， 3)對講系統(tǒng)：入口處設(shè)有訪客呼喚系統(tǒng)，作用類似于門警系統(tǒng)。 安保員：分 門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗。設(shè)備內(nèi)容包括手提式 CO2 氣體滅火器（或推車式 ABC 干粉滅火器、推車式 CO2 氣體滅火器）。力爭使 [海上海新城 ]的火災(zāi)控制在零。 加強消防培訓(xùn)、做好預(yù)防工作 定期請專家或有經(jīng)驗的消防人員對義務(wù)消防員、經(jīng)營戶、業(yè)主進行培訓(xùn)，使他們掌握基本的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材，并組織消防演習，提高滅火技能。 ，確定人選，明確職責。同時，加強對 [上實物業(yè) ]專職消防隊員及保安隊員的各項培訓(xùn)、考核工作，積極做好各項防范工作，一旦發(fā)生火災(zāi)，能夠迅速有效地予以撲滅，最大限度地防止和減少火災(zāi)所造成的各項損失。 ● 商業(yè)文化街三標志建筑的服務(wù)定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT 商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述 運作篇 物業(yè)管理實務(wù)運作 Ⅰ 消防安全管理 Ⅱ 安保與交通管理 Ⅲ 環(huán)境營造與維護管理 Ⅳ 設(shè)備設(shè)施維護和工程維修管理 Ⅴ 客戶服務(wù)管理 Ⅵ 行政事務(wù)管理 其他 物 業(yè)管理運作 方案 概述： 物業(yè)管理運作通常的工作就是?四保?（保安、保潔、保綠、保全）等具體事務(wù)工作。日后小劇場上演的劇目，一是試驗 性的現(xiàn)代藝術(shù)作品，一是?海上海?大社區(qū)本身大身的生活故事。分別位于商業(yè)街主要入口 海上講堂、海上劇院、海上會館 就是這靈魂的載體。 ● 物管運營財務(wù)收支預(yù)案 物業(yè)管理費用支出匯 總表 項目 內(nèi)容 月支出 （元 /月） 年支出 （元 /年） 備注 管 理 費 管理人員工資 90,200 1,082,400 表一 管理人員福利 63,687 764,244 表二 辦公費用 10,000 120,000 表三 小計 163,887 1,966,644 保 安 費 保安人員工資 61,400 736,800 表四 保安人員福利 51,992 623,904 表五 保安設(shè)備設(shè)施費用 4,000 48,000 表六 小計 117,392 1408,704 保 潔 費 保潔人員工資 39,600 475,200 表七 保潔人員福利 28,166 337,992 表八 清潔衛(wèi)生費用 28,000 336,000 表九 小計 95,766 1,149,192 相關(guān)費用 其他費用 8,000 96,000 表十 酬金及稅金費用 81,904 982,848 表十一 小計 89,904 1,078,848 設(shè)備設(shè)施相關(guān)費用 公共能耗費用 101,750 1,221,000 表十二 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護 71,000 852,000 表十三 小計 172,750 2,073,000 支出合計 639,699 4,436,388 ? 管理費用支出（ RMB） 表一：人員工資費用 崗位 人數(shù) 工資標準（人 /月） 月工資 物業(yè)經(jīng)理 1 6,500 6,500 副經(jīng)理（兼工程經(jīng)理） 1 5,200 5,200 經(jīng)理助理（客戶經(jīng)理） 1 4,500 4,500 行政主管 1 2,800 2,800 客戶主管 2 3,100 6,200 客戶接待 5 1,700 8,500 財務(wù)兼文員 1 1,900 1,900 出納兼接待 2 1,600 3,200 電腦維護員 1 2,100 2,100 倉管員 1 1,500 1,500 設(shè)備工程師（強、弱電） 2 4,200 8,400 工程領(lǐng)班 2 2,100 4,200 強電工 10 1,850 18,500 水電維修 8 1,300 10,400 泥木雜工 2 1,000 2,000 小計 10 90,200 表二：管理人員福利費用支出（ RMB） 項目 計算式 月費用 四金 90,200 元 51％ 46,002 工會及教育附加 90,200 元 ?％ 3,157 雙薪 (年終獎 ) 90200 元 ?12 月 7,517 服裝 450 元 /套 2 套 41 人 ?30 月 1,230 保險 120 元 /年 ?41 人 ?12 月 410 管理人員節(jié)假日值班 (2,0000?7 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?6 人 ?12 月 2,041 工程人員節(jié)假日值班 (1,5000?12 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?10 人 ?12 月 1,500 工程人員值班 2 人 ?10 元 /人 ? 天 1,830 小計 63,687 表三：辦公及折舊費用支出（ RMB） 項目 月費用 文具費 800 通訊費（手機、 BP 等） 2,500 交通費 800 公共交際費 2,400 廣告宣傳（節(jié)假日布臵） 1,000 書報雜志 300 水電費 1,000 辦公設(shè)備維保費 500 辦證費 600 小計 10,000 ? 保安費用支出（ RMB） 表四：人員工資費用 崗位 人數(shù) 工資標準（人 /月） 月工資 保安經(jīng)理 1 3,500 3,500 保安班長 6 1,700 10,200 保安隊員 28 950 26,600 監(jiān)控安保 10 850 8,500 值崗保安（巡邏） 14 900 12,600 小計 61 61,400 表五：保安人員福利費用支出（ RMB） 項目 計算式 月費用 四金 61,400 元 51％ 31,314 工會及教育附加 61,400 元 ?％ 2,149 雙薪 61,400 元 ?12 月 5,117 餐費 61 人 6 元 /天 21 天 7,686 服裝 500 元 /套 2 套 61 人 ?24 月 2,542 保險 120 元 /年 ?61 人 ?12 月 610 保安人員節(jié)假日值班 (10,000?40 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?25人 ?12 月 744 保安人員值班 15 人 ?4 元 /人 ? 天 1,830 小計 51,992 表六：保安設(shè)備設(shè)施費用支出（ RMB） 項目 月費用 易耗品 800 保安警用設(shè)備維修 1,200 消防設(shè)備養(yǎng)護費 1,200 社會聯(lián)防費 800 小計 4,000 ? 保潔費用支出（ RMB） 表七：保潔人員工資費用 崗位 人數(shù) 工資標準（人 /月） 月工資 保潔主管 1 2,200 2,200 保潔領(lǐng)班 3 1,400 4,200 保潔工 28 900 25,200 綠化工 8 1000 8,000 小計 40 39,600