【正文】 按 % 注：個體工商戶 出租住房，包括登記為一般納稅人的個體工商戶。 ? 其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。 18號公告 適用范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的增值稅處理。 土地價款按對應(yīng)的當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目來扣除，可能不是一次扣除。一般納稅人應(yīng)就土地價款扣除情況建立臺賬，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。 18號公告 稅款計算 – 36號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的，應(yīng)按 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 一般納稅人和小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2020年 4月 30日前 收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款， 未開具營業(yè)稅發(fā)票 的，可以 開具增值稅普通發(fā)票 ，但 不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票 。 18號公告 ? 征管罰則 – ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，未按規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國稅機(jī)關(guān)按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 and it was dark on the face of the deep: and the Spirit of God was moving on the face of the waters ? And God said, Let there be light: and there was light And the earth was waste and without form。 / 11 127 貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。 在中華人民共和國境內(nèi)銷售金融服務(wù)的單位和個人為增值稅納稅人 （丌僅指金融機(jī)構(gòu)） 單位 個人 / 11 126 征稅范圍 金融服務(wù) 務(wù) 直接收費(fèi)金融服務(wù)，是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)并且收取費(fèi)用的業(yè)務(wù)活動 保險服務(wù)，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費(fèi)，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)仸，或者當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限等條件時承擔(dān)給付保險金責(zé)仸的商業(yè)保險行為。 第 26號公告 金融服務(wù)“營改增”政策 介紹 營改增政策特點(diǎn) 1 應(yīng)稅范圍迚一步明確 2 營業(yè)稅優(yōu)惠政策基本沿用 3 未給予過渡政策 4 部分政策項目較以前有變化 / 11 122 政策調(diào)整一 租賃服務(wù) 金融服務(wù) 有形勱產(chǎn)融資性售后回租（金融服務(wù)6%）：丌得抵扣迚項； 融資租賃服務(wù)（現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 租賃服務(wù)6%）：可以抵扣迚項； 經(jīng)營租賃服務(wù)：有形勱產(chǎn)經(jīng)營租賃（ 17%）；丌勱產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（ 11%） / 11 123 17% 6% 融資租賃售后回租 ? At the first God made the heaven and the earth ? And the earth was waste and without form。 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。 納稅時點(diǎn) – 納稅人需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。 18號公告 房地產(chǎn)老項目 – 對于可選擇適用簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目， 18號公告在 36號文的基礎(chǔ)上對其定義進(jìn)行了調(diào)整， 使其接近于建筑業(yè)的建筑工程老項目范圍 。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積 ，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積， 不包括 銷售房地產(chǎn)項目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 差額計算銷售額 – 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計稅方法計稅時，可以從全部價款和價外費(fèi)用中扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款，以計算銷售額。 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號公告 ?征管罰則 – ?出租不動產(chǎn)時，如果自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起， ?超過 6個月沒有向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的， ?機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)可以按照征管法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 16號公告 ? 納稅地點(diǎn) – ? 一般情形下，納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。 一般3% 一般 3% 簡易 5% 不 動產(chǎn)經(jīng)營租賃 16號公告 小規(guī)模納稅人 老項目 住房 不在同一縣（市、區(qū)）的，所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。 取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項稅額（即40%的部分）記入 “應(yīng)交稅金 —待抵扣進(jìn)項稅額” 科目核算，在可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金 —應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目。（第八條） 不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法 第 15號 不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法 第 15號 特殊規(guī)定： 在 2年不動產(chǎn)進(jìn)項稅額抵扣期間，如果發(fā)生銷售該不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程的，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額，允許于 銷售當(dāng)期 從銷項稅額中抵扣。 不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法 第 15號 特殊規(guī)定： 已抵扣的進(jìn)項，發(fā)生用途改變或非正常損失的處理。 上述購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 這里的 合法有效憑證 是指： 稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票 法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告 稅款計算 – 納稅人按 5%的預(yù)征率或征收率預(yù)繳稅款的，按以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款： 以全額方式計算預(yù)繳基數(shù)的： 應(yīng)預(yù)繳稅款 = 全部價款和價外費(fèi)用 / (1+5%)*5% 以差額方式計算預(yù)繳基數(shù)的： 應(yīng)預(yù)繳稅款 = (全部價款和價外費(fèi)用 – 不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價 ) / (1+5%)*5% 在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 房地產(chǎn)行業(yè) 二、管理規(guī)定 房地產(chǎn)行業(yè) 《 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 》 14號公告 《 不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法 》 15號公告 《 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 》 16號公告 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法 》 18號公告 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告 一般 納稅人 一般 簡易 老項目 轉(zhuǎn)讓丌勱產(chǎn) （價款 +價外）5% 征收率 （價款 +價外）5% 預(yù)征率 丌勱產(chǎn)所在地預(yù)繳 機(jī)構(gòu)所在地申報 一般 一般 一般 簡易 （價款 +價外 取得價） 5% 征收率 （價款 +價外 取得價） 5% 預(yù)征率 （價款 +價外 取得價） 5% 預(yù)征率 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告 小規(guī)模納稅人 老項目 轉(zhuǎn)讓丌勱產(chǎn) 自 建 丌勱產(chǎn)所在地預(yù)繳， 機(jī)構(gòu)所在地申報 取 得 一般 （價款 +價外取得價）5% 征收率 丌噸個人 （價款 +價外）5% 征收率 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 14號公告 個人 轉(zhuǎn)讓丌勱產(chǎn) 差 額 丌勱產(chǎn)所在地繳稅 全 額 一般 （價款 +價外）5% 征收率 個體工商戶和其他個人 （價款 +價外 差額） 5% 征收率 全 額 免 稅 ? 實施辦法第五十一條 ? ……納稅人銷售取得的不動產(chǎn)增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 注意：實施辦法第 45條第（二）款：納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指乢面合同確定的付款日期 。 融資租入的丌勱產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其迚項稅額 丌適用上述分 2年抵扣的規(guī)定 。 其他個人出租其取得的丌勱產(chǎn)（丌噸住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 試點(diǎn)前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2020年 4月 30日前的高速公路。 個體工商戶應(yīng)按照上述計稅方法在丌勱產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)迚行納稅申報。 稅率（征收率） 計稅方法 01 一般納稅人 02 小規(guī)模納稅 人 年應(yīng)稅 銷售額未超過 500萬 的納稅人為小規(guī)模納稅人 稅率為 11% 年應(yīng)稅 銷售額超過 500萬 元 (噸本數(shù) )的為一般納稅人 征收率為 5% 銷售丌勱產(chǎn)、提供丌勱產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的稅率為 11% 銷售丌勱產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定 稅率為 11% 銷售丌勱產(chǎn)的增值稅征稅規(guī)定 一般計稅方法 簡易計稅方法 一般計稅方法 簡易計稅方法稅率 1 1 % （按5 % 預(yù)征） 1 1 % （按5 % 預(yù)征）征收率5 % （按5 % 預(yù)征）銷售額取得的全部價款和價外費(fèi)用 （注意：預(yù)征環(huán)節(jié)應(yīng)按取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項丌勱產(chǎn)購置原價或者取得丌勱產(chǎn)時的作價后的余額預(yù)征）取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項丌勱產(chǎn)購置原價或者取得丌勱產(chǎn)時的作價取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項丌勱產(chǎn)購置原價或者取得丌勱產(chǎn)時的作價稅率征收率5 % （按5 % 預(yù)征）5 % （按5 % 預(yù)征）銷售額取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項丌勱產(chǎn)購置原價或者取得丌勱產(chǎn)時的作價取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項丌勱產(chǎn)購置原價或者取得丌勱產(chǎn)時的作價非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售丌勱產(chǎn)（取得）增值稅征稅規(guī)定納稅人類型項目