【正文】 的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 【釋義】此條寫得是商品房的批發(fā)業(yè)務(wù)，提出了一個(gè)新概念： “ 包銷人 ” ，其實(shí)就是銷售代理，所以如果消費(fèi)者在購買房屋時(shí)是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 【釋義】前面所說都是實(shí)體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做為 第三人對待，三角合同最難處理，請消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)務(wù)必與開發(fā)商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好簽一個(gè)居間合同罷了。 第二十四條 因 商品房買賣合同 被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。 【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《 商品房買賣合同 》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔(dān)保貸款合同》糾紛一并審 理。 第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分 商品房買賣合同 項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告 。 【釋義】此條也是為了保護(hù)銀行的，只是讓銀行對開發(fā)商網(wǎng)開一面，平時(shí)都是朋友，現(xiàn)在已經(jīng)有消費(fèi)者頂帳了，就不要再拉上開發(fā)商了，當(dāng)然開發(fā)商提供了保證的除外 。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的 商品房買賣合同 發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 此條可以解釋為：如果消費(fèi)者不能按時(shí)向銀行還貸，在消費(fèi)者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)（這時(shí)銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費(fèi)者，那么應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官 司，開發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實(shí)質(zhì)是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護(hù)大中華帝國的銀行。 【釋義】寫到這里我到想起一種情況，如果消費(fèi)者與開發(fā)商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進(jìn)來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進(jìn)來，這時(shí)的情況就比較難辦了。 第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理 ；未提出訴訟請求的，僅處理 商品房買賣合同 糾紛。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致 商品房買賣合同 不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 【釋義】對消費(fèi)者沒有什么太多的影響，但是如果開發(fā)商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會有點(diǎn)麻煩了。 ”各位看官注意，此條強(qiáng)調(diào)是由購買人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也別以為是開發(fā)商的義務(wù)。 第十九條 商品房買賣合同 約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 【釋義】此條簡單是從《 商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議范本 204 條》中抄下來的，只是我當(dāng)時(shí)說是租金是實(shí)際發(fā)生的租金，而此處寫得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫可能被認(rèn)為無效條款，所以說司法解釋的要求比我得要求還要高，沒有辦法，誰讓人家是最高法院呢。 ” 但此條容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的理解，因?yàn)榍皟蓷l是說 “ 不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任 ” ，為什么這里又說 “ 以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少 ” ，一個(gè)是 100%，一個(gè)是 30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個(gè)： 法官們寫錯(cuò)了，他們因?yàn)榉堑涮α?，可能少寫了幾個(gè)字； 第八條、第九條適用于合同無效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過當(dāng)合同解除時(shí)也有違約金啊，所以有點(diǎn)難以理解。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 【釋義】中國的 商品房買賣合同 中會出多少個(gè)面積方面的述語，據(jù)我所知大概有以下五個(gè)：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實(shí)用面積、公攤面積，其實(shí)面積就是長寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個(gè)重要的基本原理是：將簡單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題， 在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。 【釋義】這里面就幾個(gè)內(nèi)容可以讓某些人上下其手，什么叫 “ 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用 ” ，什么是法律意義上的 “ 主體結(jié)構(gòu) ” ？與技術(shù)意義上的 “ 主體結(jié)構(gòu) ” 是否一樣？法律上的 “ 質(zhì)量 ” 是技術(shù)上的 “ 質(zhì)量 ” 是否一樣？此條是強(qiáng)調(diào)質(zhì)量問題的，如果出現(xiàn)了這種問題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 “ 合格 ” 行不行？也就是說以高價(jià)購買了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說清楚質(zhì)量問題，但是又無法說清楚，就去找建設(shè)部有關(guān)質(zhì)量管 理部門了，質(zhì)量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧，可嘆到頭來吃苦頭的還是消費(fèi)者。 第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；