《商品房買賣合同司法解釋》全文解讀(文件)
【正文】 的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。 【釋義】此條寫得是商品房的批發(fā)業(yè)務，提出了一個新概念： “ 包銷人 ” ，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風險。 【釋義】前面所說都是實體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做為 第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時務必與開發(fā)商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好簽一個居間合同罷了。 第二十四條 因 商品房買賣合同 被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。 【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《 商品房買賣合同 》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一并審 理。 第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分 商品房買賣合同 項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告 。 【釋義】此條也是為了保護銀行的，只是讓銀行對開發(fā)商網開一面，平時都是朋友，現在已經有消費者頂帳了，就不要再拉上開發(fā)商了，當然開發(fā)商提供了保證的除外 。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答〉》。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的 商品房買賣合同 發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 此條可以解釋為：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)（這時銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應當通知開發(fā)商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官 司，開發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實質是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護大中華帝國的銀行。 【釋義】寫到這里我到想起一種情況，如果消費者與開發(fā)商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進來，這時的情況就比較難辦了。 第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理 ；未提出訴訟請求的，僅處理 商品房買賣合同 糾紛。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致 商品房買賣合同 不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 【釋義】對消費者沒有什么太多的影響，但是如果開發(fā)商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會有點麻煩了。 ”各位看官注意，此條強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也別以為是開發(fā)商的義務。 第十九條 商品房買賣合同 約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 【釋義】此條簡單是從《 商品房買賣合同補充協議范本 204 條》中抄下來的，只是我當時說是租金是實際發(fā)生的租金，而此處寫得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫可能被認為無效條款，所以說司法解釋的要求比我得要求還要高，沒有辦法，誰讓人家是最高法院呢。 ” 但此條容易與第八條、第九條產生矛盾的理解，因為前兩條是說 “ 不超過已付購房款一倍的賠償責任 ” ，為什么這里又說 “ 以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少 ” ，一個是 100%，一個是 30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個： 法官們寫錯了，他們因為非典太忙了，可能少寫了幾個字； 第八條、第九條適用于合同無效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過當合同解除時也有違約金啊，所以有點難以理解。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。 第十五條 根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 【釋義】中國的 商品房買賣合同 中會出多少個面積方面的述語，據我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內實用面積、公攤面積，其實面積就是長寬之積，為什么要做得這么復雜呢？其中一個重要的基本原理是：將簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。 交付使用的房屋存在質量問題， 在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。 【釋義】這里面就幾個內容可以讓某些人上下其手，什么叫 “ 主體結構質量不合格不能交付使用 ” ，什么是法律意義上的 “ 主體結構 ” ？與技術意義上的 “ 主體結構 ” 是否一樣？法律上的 “ 質量 ” 是技術上的 “ 質量 ” 是否一樣？此條是強調質量問題的，如果出現了這種問題什么辦：主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量 “ 合格 ” 行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說清楚質量問題，但是又無法說清楚，就去找建設部有關質量管 理部門了，質量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧，可嘆到頭來吃苦頭的還是消費者。 第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
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