【正文】 窗口指導(dǎo)。未來的土地、金融、稅收政策調(diào)控，主要會(huì)從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程 建設(shè)、打擊捂盤和囤地行為、抑制投資投機(jī)性購房、繼續(xù)支持居民自住需求和改善型住房消費(fèi)、規(guī)范土地招拍掛這六方面入手。而打擊捂盤和囤地，會(huì)加快房地 產(chǎn)商的土地開發(fā)速度，增加供給；抑制投資和投機(jī)需求；規(guī)范招拍掛，則降低了土地 價(jià)格，這些措施將對(duì) 2020 年房?jī)r(jià)漲幅起到一定的遏制作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)是當(dāng) 前經(jīng)濟(jì)的支柱，如果在沒有新的消費(fèi)和投資需求增長(zhǎng)點(diǎn)出現(xiàn)的情況下，打擊房地產(chǎn)投資客勢(shì)必會(huì)投鼠忌器，為了避免 驚群 現(xiàn)象發(fā)生，主要采取增加供給的措施；另外，在地方政府財(cái)政已經(jīng)得到補(bǔ)充的情況下，遏制地王行為也應(yīng)采取增加土地供給和打擊囤地相結(jié)合。分季度看，一季度增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %，四季度增長(zhǎng) %。油料產(chǎn)量預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 5%左右，糖料下降 9%左右。 2）工業(yè)生產(chǎn)逐季回升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)由大幅下降轉(zhuǎn)為增長(zhǎng) 全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)看， 39 個(gè)大類行業(yè)全部實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。在 39個(gè)工業(yè)大類中， 30個(gè)行業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長(zhǎng) %，中部地區(qū)增長(zhǎng) %，西部地區(qū)增長(zhǎng)%。居民服務(wù)和其他服 務(wù)業(yè)增長(zhǎng) %，教育增長(zhǎng) %，衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)增長(zhǎng) %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額 105413 億元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額17998億元，增長(zhǎng) %。其中，城市下降 %，農(nóng)村下降 %。全年原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格下降 %；商品零售價(jià)格下降 %。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差 1961 億美元，比上年減少 994億美元。農(nóng)村居民人均純收入 5153 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)%。 8）貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，新增貸款大幅增加 12月末，廣義貨幣（ M2）余額 萬億元，比上年末增長(zhǎng) %，增幅同比加快 ；狹義貨幣（ M1） ，增長(zhǎng) %，加快 ；市場(chǎng)貨幣流通量（ M0） 38246 億元，增長(zhǎng) %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %；房屋新開工面積 億平方米，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。其中，國(guó)內(nèi)貸款 11293 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 470億元，下降 %；企業(yè)自籌資金 17906 億元，增長(zhǎng) %；其他資 金 27459 億元，增長(zhǎng) %。 分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 %；商品住宅銷售價(jià)格上漲 %，其中普通商品住宅銷售價(jià)格上漲%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲 %。 與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有 66 個(gè)，其中漲幅最大的 5 個(gè)城市是：三亞 %、北京 %、溫州 %、?？?%、蚌埠 %；價(jià)格下降的城市有 1個(gè)：錦州微降 %。 新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11月份擴(kuò)大 百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比 11月份縮小 。 5）全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為，比去年 12月份提高 點(diǎn)，比去年同期提高 點(diǎn)。 、宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升，企穩(wěn)趨勢(shì)明顯 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)期目 標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)明顯。從八大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)看，除貨款拖欠、企業(yè)融資外，生產(chǎn)總量、產(chǎn)品訂貨、固定資產(chǎn)投資、勞動(dòng)力需求、盈利變化和流動(dòng)資金等 6項(xiàng)指標(biāo)景氣指數(shù)均已回升到景氣區(qū)間。從單月物價(jià)水平看，兩大指數(shù) 均從 6 月份起連續(xù)7 個(gè)月環(huán)比上漲，顯示市場(chǎng)需求正逐步擴(kuò)大。充裕的存款為金融信貸的快速增長(zhǎng)提供了保障，年末金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額 億元， 比年初增加，是去年新增貸款額的 倍。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程加快推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 ，增速逐季攀升，由一季度、上半年和前三季度的 5%、 %和 %至全年的 %，高于預(yù)期目標(biāo) 個(gè)百分點(diǎn)。其中：城鎮(zhèn)項(xiàng)目完成投資 ，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比增 %；農(nóng)村投資 億元，增長(zhǎng) %。全年新批 外商投資企業(yè) 103 家，同比下降 %，降幅較上年縮窄 個(gè)百分點(diǎn)。從稅收收入情況看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等增長(zhǎng)迅速，增幅分別高達(dá) %、 %和 %；而增值稅和企業(yè)所得稅隨著企業(yè)生產(chǎn)和效益的逐步恢復(fù)，從上半年的下降轉(zhuǎn)為增長(zhǎng) %和 %。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %，同比提高 點(diǎn)。年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 億元，占人民幣存款余額的 %，比年初增加 億元。農(nóng)民人均消費(fèi)支出 6235元，增長(zhǎng) %。其中商品住房銷售 31210套，銷售面積 萬平方米，同比分別增加 %和 %.從季度的商品房累計(jì)銷售面積、商品住房累計(jì)銷售面積增幅情況看，增幅均 持續(xù)擴(kuò)大。分季度 13 季度當(dāng)季度分別銷售 萬、 萬和 萬平方米，銷量呈現(xiàn)逐季增長(zhǎng)。下降原因主要是受到商品住房一手市場(chǎng)的回調(diào)輻射的聯(lián)動(dòng)影響，居民購房意愿有所下降。隨著中小戶型持續(xù)熱銷，泉州市商品住房供給結(jié)構(gòu)也在市場(chǎng)需求的引導(dǎo)下逐步調(diào)整。2020 年全年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比增 %；商品房銷售面積 萬平方米，比增 %，創(chuàng)歷史最高水平；存量房交易面積 ，比增 %。自 3 月份起，泉州市區(qū)商品住房銷售保持良好增長(zhǎng)勢(shì)頭，單月銷量均高于往年歷史銷售的最高水平 (2020年單月最高銷售面積 )，全年月均銷售 ， 7月份達(dá)到 萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。 2020 年下半年以來住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)較為明顯的上揚(yáng)趨勢(shì)。 當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段決定我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。而實(shí)際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國(guó)家都無法逃避的一個(gè)過程。那么，就讓我們一起期待我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從 2020 年開始步入一個(gè)持續(xù)、健康發(fā)展的新里程。 ◆ 項(xiàng)目必須承擔(dān)起開拓者的角色，引導(dǎo)片區(qū)發(fā)展，前期商業(yè)。 地塊周邊主要為自然村，高素質(zhì)住宅較少。 、價(jià)格定位 考慮到本項(xiàng)目在地理位置、設(shè)計(jì)、及產(chǎn)品定位等方面的特點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法，將本項(xiàng)目住宅區(qū)初售均價(jià)定位在 3600 元 /平方米，一期商業(yè)部分均為 一 層商 鋪 ，定價(jià)為 12000 元 /平方米 ，二期商業(yè)部分，一層商鋪定價(jià)為 12000 元 /平方米，其它商業(yè)部分定價(jià)為 5000元 /平方米，停車位主要是指地上停車位，以 80%出售，定價(jià)為 50000 元 /個(gè)，地下停車位及部分地上停車位可做為臨時(shí)停車場(chǎng) 或采取其它形式贈(zèng)送給業(yè)主等， 、物業(yè)定位 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。 本項(xiàng)目為中高檔高層住宅樓盤，聘請(qǐng)實(shí)力雄厚的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，物業(yè)管理要體現(xiàn)人性化，保證業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，生活舒 適 ，環(huán)境和諧，氣氛融洽。交通便捷，區(qū)位條件優(yōu)越。北緯24176。 43′。晉江市作為中國(guó)縣級(jí)市中唯一的榮獲 2020年?品牌城市特別獎(jiǎng)?。通 閩南 方言。改革開放以來，晉江經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)率達(dá) %。 、東石鎮(zhèn)概括 東石鎮(zhèn)是福建省 11 個(gè)現(xiàn)代小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)之一，與金門隔海相望，面積 65 平方公里，海岸線 28 公 里，自古海運(yùn)發(fā)達(dá)，紡織業(yè)昌盛，素有‘海濱鄒魯、仁和之鄉(xiāng)’之譽(yù)。 工貿(mào)強(qiáng)鎮(zhèn) 今日的東石，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成紡織服裝、雨具 塑料、五金汽配、礦產(chǎn)建材四大支柱產(chǎn)業(yè)，尤其以傘業(yè)經(jīng)濟(jì)聞名遐邇。 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案 、項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)基本數(shù)據(jù)如下表： 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 總用地面積 ㎡ 道路面積 ㎡ 實(shí)際用地面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 其 中 一期 ㎡ 其中 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 二期（商業(yè)） ㎡ 含配套設(shè)施 地下建筑面積 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 其 中 一期 ㎡ 二期 ㎡ 建筑密度（ %） % 容積率 綠地面積 ㎡ 綠地率（ %） % 總戶數(shù) 617 戶 其 中 住宅戶數(shù) 515 戶 單身公寓戶數(shù) 102 戶 停車位 860 位 其 中 地上停車位 334 位 地下停車位 526 位 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 ㎡ 居住小區(qū)文化室 ㎡ 社區(qū)居委會(huì)辦公用房 ㎡ 社區(qū)物業(yè)管理用房 ㎡ 社區(qū)警務(wù)室 ㎡ 、項(xiàng)。 中國(guó)傘都 東石的傘業(yè)產(chǎn)品量大質(zhì)優(yōu)，有中國(guó)名牌產(chǎn)品、中國(guó)出口名牌產(chǎn)品恒順‘梅花牌’洋傘， 2020 年全鎮(zhèn)成品傘產(chǎn)量 ，占全國(guó)的18%；出口量 ，占全國(guó)的 %，行銷五大洲、 100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，是全國(guó)最大的傘具制品及制傘原輔材料生產(chǎn)和出口集散地。交通便捷，位置優(yōu)越，距泉州市區(qū) 33 公里，廈門市 90 公里，到晉江機(jī)場(chǎng)24 公里，境內(nèi)有石東、安金等高等級(jí)公路貫穿全境，與毗鄰的國(guó)道324線、省道 306線相銜接；配套設(shè)施齊全，東石港被批準(zhǔn)為閩南金 三角對(duì)外貿(mào)易的起點(diǎn)及臺(tái)輪停泊點(diǎn)，已列國(guó)家二類口岸，年吞吐量180 萬噸以上。2002 年又被評(píng)為?第二屆全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百強(qiáng)縣（市）?第 6 名； 2020 年更是名列全國(guó)百強(qiáng)縣（市）第 5 名。 晉江山川毓秀，人文薈萃，素有?聲華文物、雄稱海內(nèi)?、?泉南佛國(guó)?、? 海濱鄒魯 ?之美譽(yù)。 2020年末，戶籍人口 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬，非農(nóng)業(yè)人口 ，男女比例 :。海岸線長(zhǎng) 121公里，陸域面積 694 平方公里，海域面積 6345 平方公里。 54′，東經(jīng) 118176。 周邊無大型污染型企業(yè)，環(huán)境狀況良好。 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 、項(xiàng)目選址 、地理位置 本項(xiàng)目用地位于晉江市東 石鎮(zhèn)永湖村 ，地處東石鎮(zhèn)門戶位置。物業(yè)已經(jīng)成為人們選購住宅時(shí)考慮的主要因素之一。 、客戶定位 由于晉江市及東石鎮(zhèn)的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識(shí)、高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者為居民的 主要構(gòu)成。 、威脅分析（ T） ◆ 本項(xiàng)目客源必然是社會(huì)上層及收入較高的人群，客源層面的相對(duì)狹窄使本案的存在一定的市場(chǎng)威脅點(diǎn)； ◆ 國(guó)家近期對(duì)樓市采取從緊政策，使多數(shù)購房者持幣觀望的心態(tài)加強(qiáng)，在一定的程度上對(duì)本項(xiàng)目造成一定的威脅。安東公路西側(cè)，市政配套設(shè)施完善，交通便捷，人流，物流集中； ◆ 項(xiàng)目由 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，公司實(shí)力雄厚，資金充足，為項(xiàng)目的計(jì)劃實(shí)施提供了保障，并將傾力將項(xiàng)目打造成區(qū)域CBD； ◆項(xiàng)目 從質(zhì)量、規(guī)劃、模式、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)明顯，將成為東石鎮(zhèn)一座新的地標(biāo)建筑； ◆ 別具一格的建筑風(fēng)格，讓居住的人感覺到高貴 與典雅； ◆ 中高檔的市場(chǎng)定位，還將提升城市的 品位 。我們關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)是，如何盡可能延長(zhǎng)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)巨大的帶動(dòng)作用，從而使我們能夠順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā) 展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。 、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷 對(duì)于 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界已有一個(gè)基本共識(shí)： 像 2020 年下半年那樣瘋狂是不現(xiàn)實(shí)的，市場(chǎng)沒這么傻，政府也不會(huì)答應(yīng)，因此樓市適當(dāng)?shù)恼{(diào)整勢(shì)在必行。 2020 年全年，全市存量房交易面積 萬平方米，比增 %，其中存量住房交易10712 套，比增 %。市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米，比增 %； 其中商品住房銷售 15845 套，銷售面積 萬平方米，分別比增%和 %。 2020年以來，部分大戶型樓盤為了迎合市場(chǎng)需求，紛紛變更為中小戶型重新報(bào)規(guī)劃審批調(diào)整預(yù)售。19月，泉州市區(qū) 120 平方米以下的中小戶型商品住房銷售套 數(shù)占了總量的 %,較上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，存量住房交易 7047套，交易面積 ，分別比增 %和 %.泉州 市區(qū)存量房交易面積 ，比增 %,較上半年提高 了 ；其中，存量住房交易 3705套，交易面積 萬平方米，分別比增 %和 %,較上半年分別提高了 個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住房銷售 11329 套，銷售面積，分別比增 %和 %。 、 2020 年泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2020 年泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回歸健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其進(jìn)入第三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始企穩(wěn)回升，市場(chǎng)銷售理性回調(diào)，土地市場(chǎng)日趨活躍，房?jī)r(jià)整體運(yùn)行平穩(wěn)。全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 14558元，增 長(zhǎng) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。從收入構(gòu)成看，作為居民收入主要來源的工薪收入15007元，增長(zhǎng) %；財(cái)產(chǎn)性收入達(dá) 1897元，增長(zhǎng) %。 2020 年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成利潤(rùn)總額