【正文】 物業(yè) 之管理經(jīng)驗，根據(jù) 太陽城 之特點，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下 但不限于 ： ? 住戶手冊 ? 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 ? 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場管理制度 ? 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財務(wù)管理制度 ? 會所管理和有償服務(wù)制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 ? 完成員工入職培訓(xùn) 為保證太陽城的服務(wù)水準(zhǔn)，我 們 亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效的工作，更能保障對受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。 在業(yè)主入住率 85%時，物業(yè)公司就會有計劃地搞一些大中型的文體娛樂活動，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎比賽等活動，在業(yè)主入戶一周年之時或重大節(jié)日到來時，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動。所以，對順馳物業(yè)來說，安全管理就是我 們 的最根本的工作。 ? 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施 ? 小區(qū)人行進(jìn)出口實行 24 小時保安服務(wù) ? 在車庫出入口等重點部位設(shè)崗值守 ? 建立小區(qū)公共區(qū)域 24 小時保安巡邏制度 ? 用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施 ? 制訂并落實完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作 ? 保安人員培訓(xùn)后上崗等 ? 物業(yè)的環(huán)境維護(hù)和管理 我 們 將綜合已接管項目之良好管理經(jīng)驗，根據(jù) 太陽城 之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護(hù)計劃，力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面的管理更進(jìn)一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響，使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。 ? 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度 ? 確保外圍廣場、道路及車庫內(nèi)交通通暢 ? 物業(yè)內(nèi)無 車輛亂停亂放現(xiàn)象 ? 車庫 管理設(shè)施保持運行正常 ? 各種道路和交通標(biāo)志完好等 五、 客戶方針 ? 客戶滿意度調(diào)查 客戶的滿意程度對該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在順馳物業(yè)工作了一段時間，因此，在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理 中心 的 管理架構(gòu) ，熟悉順馳物業(yè)和 順馳水藍(lán) 的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達(dá)到較高的管理水平。此外，順馳物業(yè)還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的 設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約 》 ，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。 第四節(jié) 前期物業(yè)管理模式 ? 物業(yè)驗收移交 物業(yè)驗收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗收合格的基礎(chǔ)上，對物業(yè)設(shè)備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗收，物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。 D、拒絕驗收和移交的范圍 當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護(hù)順馳水藍(lán)和全體業(yè) 主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗收通過。 H、用戶單元內(nèi)的驗收和移交 住戶單元的驗收由物業(yè)管理處、順馳 水藍(lán)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。并重復(fù)程序至驗收通過。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗收交接日開始起計，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時間；順馳水藍(lán)支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質(zhì)保維修，順馳水藍(lán)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費用。 A、采用人防加技防的總體防范思路 根據(jù)順馳物業(yè)人防加技防的總體思路，該項目的周界由紅外線報警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對講門禁系統(tǒng)防范；同時用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。出入口門崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢指揮進(jìn)出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以 24 小時（輪換值日 ） 不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。為此，順馳物業(yè)將通過制定各項規(guī)章制度和工作計劃，通過嚴(yán)格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。 C、小區(qū)的綠化管理 綠化是一個優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及 開發(fā)商開發(fā)理念能否實現(xiàn)并長期保持。 A、建立社區(qū)信息平臺 順馳物業(yè)將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：太陽城最新動態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業(yè)主需求、報修、 投訴的告之和業(yè)主之間 式聊天等等。每年制定社區(qū)活動計劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動包括：股票沙龍、戲曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調(diào)劑會、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導(dǎo)班等。 A、智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障 由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對操作維護(hù)人員的要求也比較高，順馳物業(yè)的 IT 和機(jī)電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專 職對智能化系統(tǒng)進(jìn)行日常操作和維護(hù)保養(yǎng)工作。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長時間錄像機(jī)，按國家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。 F、背景及緊急廣播系統(tǒng) 利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。 A、建立巡回檢查制度 建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患。 G、智能化系統(tǒng)的日常維護(hù) 順馳物業(yè)將加強(qiáng)工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及 長期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。按順馳物業(yè)的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、 車庫等處設(shè)置巡更點。 C、周界入侵報警系統(tǒng) 在業(yè)主入住時，以周界紅外線報警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實際情況，順馳物業(yè)建議在 小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。 ? 智能化設(shè)施的維護(hù) 在許多順馳物業(yè)管理的項目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評。 B、定期組織各種活動 順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請晨操和健身操教練，鼓勵信戶走出家門積極參與全民健身。包括定期的澆水、施肥、及時翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補種合適的苗木和及時清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。 B、滅蟲管理 滅蟲主要包括兩個方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。其中包括：臺風(fēng)、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。實行定崗和機(jī)動巡邏相結(jié)合的管理模式，實行出入口 24 小時封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動巡邏，確保小區(qū)一方平安。嚴(yán)格控制第一個違章的業(yè)主，必要時提請政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時補種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。驗收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單元的號數(shù)，物業(yè)管理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整 改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項。驗收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗收交接表 》 。機(jī)房和設(shè)備驗收只對有表計量的讀數(shù)作驗收 ，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗收表》和《設(shè)備驗收表》。 F、公共區(qū)域的驗收和交接 公共區(qū)域的驗收應(yīng)由物業(yè)管理處、順馳水藍(lán)、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。 B、物業(yè)驗收首要條件 在物業(yè)竣工后，順馳物業(yè)物業(yè)將參照國家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對物業(yè)進(jìn)行驗收，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保順馳水藍(lán)和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗收合格、通過政府有關(guān)職能部門驗收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗收的小區(qū)獨立封閉、驗收 的場地和區(qū)域清潔干凈。 ? 完成物業(yè)保險工作 對物業(yè)進(jìn)行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案 》 、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案 》 、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 》 、《財務(wù)運行方案 》 、《人事管理方案 》 、《物業(yè)客戶服務(wù)方案 》 、《小區(qū)的交通管理方案 》 、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案 》 、《小區(qū)社區(qū)活動方案 》 等。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗收和接管做好各項準(zhǔn)備工作。在人員到位后，順馳物業(yè)利用各種培訓(xùn)手段，對所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客 戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對不同的專業(yè)人員，進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。一旦 順馳水藍(lán) 確定收費標(biāo)準(zhǔn)后，順馳物業(yè)將與當(dāng)?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時間內(nèi)，通過申報審批程序 ，并最終獲得批準(zhǔn)?？蛻魸M意度調(diào)查不光會提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時亦能將一些方面的長處帶到其它需要改進(jìn)的方面。我 們 將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù)，使之生命力更長久，我司之設(shè)施長效管理更全面。 通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。通過對整個小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入 荊州楚文化的城市 特點，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣 大業(yè)主一個 稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。 在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)者與被服務(wù)者 ） 的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊涵在“服務(wù)”中。 在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。如下 但不限于 ： ? 物業(yè)驗收方案 ? 物業(yè)保安方案 ? 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案 ? 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 ? 財務(wù)運行方案 ? 人事管理方案 ? 物業(yè)服務(wù)方案 ? 交通和停車管理方案 ? 小區(qū)活動方案等 ? 物業(yè)管理的其他籌備工作 ? 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系 ? 申報其他有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn) ? 定制員工制服 ? 落實和布置管理處辦公用房 ? 跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通 ? 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收移交 ? 招標(biāo)確定物業(yè)保險公司等 三、 對太陽城的人文管理 順馳物業(yè)在 物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，相對而言， 荊州 的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在 荊州 要爭得更多人的認(rèn)可。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計劃。同時還會積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會上人的安全保衛(wèi)工作。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易 就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。 ? 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)的購臵應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。 ? 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因此為借口 安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。 ? 建筑設(shè)計介入 : 介入基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象 ? 圍墻和大門的設(shè)臵； ? 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ?設(shè)計與施工； ? 單元戶型及實用功能； ? 建筑物外立面的控制； ? 公共環(huán)境裝飾和綠化的布臵；