【正文】 在地方飲食方面 ,由于玉溪的餐飲業(yè)檔次普遍較低 ,城區(qū)居民宴客時只能到紅塔大酒店、中玉酒店等賓館場所消費(fèi) 。 便利店進(jìn)駐居民生活社區(qū)。主要表現(xiàn)在以下二方面 : 商業(yè)區(qū)集中多種業(yè)態(tài) ,周邊區(qū)域則只有為數(shù)不多的業(yè)態(tài)。商業(yè)區(qū)由于有多種業(yè)態(tài) ,具備購物、休閑、娛樂、餐飲功能 ,像小廟街等區(qū)域還具有旅游等功能 。 外國商業(yè)零售企業(yè)登陸玉溪 ,帶來新的經(jīng)營理念 ,促進(jìn)商業(yè)體系的提升。 小結(jié) :玉溪的商業(yè)主要集中在商業(yè)區(qū) ,而周邊的商業(yè)氛圍仍比較淡 。受供應(yīng)量影響 ,全市的成交量也有大量的增加 ,增幅達(dá) %,顯示玉溪全市的商業(yè)營業(yè)用房具有一定的市場需求。 2020年商業(yè)營業(yè)用房的成交面積為 5200平方米 ,而這部分的成交物業(yè)主要是小廟街商業(yè)物業(yè)。一個是位于鳳凰路上的新州城 ,另一個是位于明珠路的天賜家裝 .建材市場 ,由于天賜家裝 .建材市場為專業(yè)市場 ,對項目的影響有限 ,對項目影響較大的新增商業(yè)物業(yè)只有新洲城。小廟街商鋪的售價水平基本上就可以代表玉溪中心城區(qū)的商業(yè)物業(yè) 的售價水平。 玉溪現(xiàn)時的 商業(yè)體系仍不完善 ,主要體現(xiàn)在現(xiàn)時玉溪商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不成熟 ,還未出現(xiàn)一個多種業(yè)態(tài)、多種功能真正意義上的購物中心。 玉溪全市商業(yè)物業(yè)供求量大幅增加 ,全市商業(yè)物業(yè)具有較大的市場空間。 商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較興旺 ,居民的經(jīng)商意識較強(qiáng) ,若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn) ,就會有許多的居民樂意去經(jīng)營。南北大街商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū) ,可擴(kuò)大規(guī)模的難度較大 ,從而影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級 ,但短期內(nèi)仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè) 區(qū)。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中低檔次為主 ,商鋪經(jīng)營情況良 好 ,常年可保持 95%以上的出租率 ,首層商鋪的租金水平在 70?130 元 /平方米 .月范圍內(nèi)。 南北大街是玉 溪市區(qū)唯一一條有百貨商場的商貿(mào)街 ,具有多種業(yè)態(tài) ,集購物、休閑、娛樂、餐飲多種商業(yè)功能于一體 ,同時又是玉溪市區(qū)商品檔次最高的一條商業(yè)街之一。國際品牌有金利來、杰西、華倫天奴、金盾、阿迪達(dá)斯、耐克、恩寶、肯德基、德克士等。 消費(fèi)者特點(diǎn) 玉溪市外來人口較少 ,購物消費(fèi)以本地消費(fèi)為主 ,非節(jié)假日期間 ,南北大街商業(yè)區(qū)以 25 歲以下的市區(qū)年輕女性消費(fèi)者為主 ,其中晚上的人流量會比白天要大 。以上兩個原因使到南北大街商業(yè)區(qū)的商鋪很少有出售或出租現(xiàn)象。 小廟街商業(yè)區(qū) 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況 小廟街商業(yè)區(qū)為小廟街商貿(mào)城和棋陽路所圍合的區(qū)域。 (資料來源 :玉溪日報 ) 紅塔區(qū)政府當(dāng)初的設(shè)想是將商貿(mào)城創(chuàng)辦成為中心城區(qū)一流的商貿(mào)城 ,將商貿(mào)城所經(jīng)營的商品定位為一樓鋪面經(jīng)營高、中檔精品服裝和精品皮鞋、古董、字畫等 。到目前為止 ,已有 109 戶電子通訊產(chǎn)品商家進(jìn)駐小廟街商貿(mào)城。 相對其它兩個商業(yè)區(qū) ,小廟街的品牌專賣店數(shù)量最少 ,只有 18 個 ,所占的比例為 %,品牌專賣店主要有凱莎、蔓妮詩菲、葛來娣、天意、佐丹奴、安 真美、宇宙女孩等品牌 ,商品價格以中檔偏低為主。 物業(yè)租售情況 在小廟街商業(yè)區(qū)內(nèi) ,只有小廟街商貿(mào)城有部分商鋪可供出租或出售 ,棋陽路一帶基本上沒有租售的信息。 在現(xiàn)時可供出售的商鋪中 ,面積由 33?65 平方米不等 ,銷售均價為 10000 元 /平方米 ,最高價為 15000 元 /平方米。 由于有政策引導(dǎo) ,小廟街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展。 在 561間商鋪中 ,品牌專賣店有 24間 ,所占比例為 %,主要為服裝和鞋類 ,其 中有袋鼠、啄木鳥、紅蜻蜓、佐岸、米奇、播、安踏、匡威等 ,部分商品為中檔 ,主要是服裝、皮具和鞋類 ,其它大部分為中檔偏低的檔次。 節(jié)假日期間 ,周邊縣的居民也會前來該商業(yè)區(qū)購物消費(fèi) 。 發(fā)展前景 位于傳統(tǒng)老城區(qū) ,商業(yè)區(qū)擴(kuò)大規(guī)模的難度較大 ,影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級 ,但由于具備良好的區(qū)位 ,貼近大眾消費(fèi) ,仍將是玉溪城區(qū)居民購物消費(fèi)的主要地方之一。商貿(mào)城內(nèi)白天人流量較少 ,商業(yè)氛圍較淡。非節(jié)假日 期間 ,東風(fēng)中路西側(cè)軟件店人流量較少 ,節(jié)假日期間則比較多。 項目周邊有多個大型的商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施 (見下表 ),具備娛樂、休閑、餐飲、文化、旅游等多種商業(yè)功能。 玉溪百貨大樓 概況 玉溪百貨大樓位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū) ??南北大街 ,業(yè)主是玉溪百貨公司 ,原為國營企業(yè) ,現(xiàn)轉(zhuǎn)制為股份制公司。 改造后 :共 4層 ,負(fù)一層停車場、設(shè)備層 , 。四層倉庫 , 平方米 ,總建筑面積 平方米 功能業(yè)態(tài)組合 百貨商場現(xiàn)時主營藥店、珠寶、家電、中檔服裝 。 經(jīng)營模式 百貨型經(jīng)營模式 ,由發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā) ,統(tǒng)一經(jīng)營 ,統(tǒng)一管理 。是玉溪老字號百貨 。 價格水平 根據(jù)調(diào)查 ,玉溪百貨大 樓的租金水平如下 : 樓層 最高價 均價 最低價 備注 首層 300 200 ?? 元 /平方米 .月 二層 83 57 30 元 /平方米 .月 優(yōu)勢 區(qū)位條件 ??位于南北大街 ,玉溪市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū) ,擁有穩(wěn)定的客源。 樓層 經(jīng)營種類 首層 珠寶、皮具、化妝品、眼鏡、小家電、電器、藥店 二層 男女服裝、童裝 消費(fèi)者特征 玉溪市中高收入人士 ,以女性居多 。二層 4762 平方米 。大樓層高 米 ,柱距 5 5 米。 在現(xiàn)階段項目所處區(qū)域缺乏大型具有購物功能的商業(yè)物業(yè)和玉溪市百貨商場面臨升級的情況下 ,若有亮點(diǎn)物業(yè)的帶動 ,將扭轉(zhuǎn)項目所在區(qū)域購物氛圍較淡的局面 ,使項目所在區(qū)域成為玉溪新興的商業(yè)區(qū)。區(qū)域的購物氛圍較淡 ,反映出項目所在的區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟。白天人流量較少 ,晚上則比較興旺 ,吸引一部分人士開車前來消費(fèi)。紅塔大道也有零散的商業(yè) ,例如小食店、雜貨店、作坊式維修店等。 舊城區(qū)商業(yè)街的臨街商鋪常年可保持 95%以上的出租率。 消費(fèi)者特點(diǎn) 舊城商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū) ,商品種類齊全 ,各種年齡層次的居民都可以在這里買到所需要的東西 ,特別是服裝。 舊城區(qū)商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū) ,一直是城區(qū)居民購物、休閑、餐飲的首選地方之一 ,區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富 ,商品種類齊全 ,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。 現(xiàn)時首層商鋪的租金水平普遍在 50?80 元 /平方米的范圍內(nèi)。2020 年 1 月開始公開發(fā)售 ,到目前為止 ,首層 261 個商鋪中尚余 7 個商鋪可供出售 。 消費(fèi)者特點(diǎn) 非節(jié)假日期間 ,以本地消費(fèi)為主 ,其中以青年男女居絕大多數(shù) 。 目前 ,小廟街商貿(mào)城所占比重最大的商品類型是服裝和電子通訊器材 ,由于電子通訊器材的經(jīng)營有政策引導(dǎo) ,分析電子通訊器材所占的比例對項目經(jīng)營的啟發(fā)意義不大 ,所以對小廟街商業(yè)區(qū)各種商品類型進(jìn)行分析時將電子通訊器材排除在 外。但是由于當(dāng)時商貿(mào)城經(jīng)營結(jié)構(gòu)單一 ,且多是自發(fā)式經(jīng)營 ,更有許多鋪面由于人為炒高而無法順利出租 ,造成商貿(mào)城內(nèi)生意清淡的局面。商業(yè)面積 10,386 平方米。 根據(jù)本 司的實(shí)地調(diào)查結(jié)果 ,南北大街商業(yè)區(qū)的百貨商店和臨街商鋪的首層租金水平在 200?300 元 /平方米 .月范圍內(nèi)。 物業(yè)租售情況 南北大街商業(yè)區(qū)位于城區(qū)中心 ,二條街道兩旁已布滿商鋪 ,可擴(kuò)充的機(jī)會不大 ,商鋪資源日益珍貴 ,商鋪業(yè)主很少出售手中的商鋪 。 整體上 ,南北大街商業(yè)區(qū)商戶經(jīng)營情況良好 ,其中臨街商鋪的經(jīng)營情況要比百貨商場要好。鳳凰路兩旁分布大量的商業(yè)物業(yè) ,有超市、百貨商場、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài) ,具備購物、休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)功能 ,是目前玉溪地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一條商業(yè)街。 南北大街是玉溪中心城區(qū)一條重要的商貿(mào)街 ,全長約 1000 米 ,為促進(jìn)南北大街商貿(mào)業(yè)的發(fā)展 ,玉溪政府于 2020 年 1 月對通過南北大街的車輛實(shí)行管制 :上午7:00 至下午 19:00,一切車輛由北向南單向行駛 ,機(jī)動車限速 20 公里 /小時 ?，F(xiàn)時商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中檔偏低檔次為主 ,商鋪經(jīng)營情況一般 ,首層商鋪的租金水平在 50?80 元 /平方米 .月范圍內(nèi)。 南北大街商業(yè)區(qū)擁有百貨商場、超市、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài) ,具備購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游等功能 ,是玉溪市目前唯一一個有百貨商場的商業(yè)區(qū) ,同時亦是目前玉溪地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一個商業(yè)區(qū)。 全市商業(yè)物業(yè)的售價呈現(xiàn)上升趨勢 ,而中心城區(qū)的售價則遠(yuǎn)高于其它區(qū)域。 隨著城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大 ,高新區(qū)將出現(xiàn)中高消費(fèi)的生活社區(qū) ,同時會出現(xiàn)大型的商業(yè)物業(yè)。 小結(jié) 紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域 ,但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城 ,區(qū)域面積小 ,業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一 ,其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi) 。在銷售面積大幅增加的情況下 ,全市平均價格仍能保持較大的增幅 ,顯示全市的商業(yè)物業(yè)仍具有較大的市場空間。另一方面也反映出商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較活躍 ,居民的經(jīng)商意識較強(qiáng) ,若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn) ,就會有許多居民樂意經(jīng)營。2020年中心城區(qū)商業(yè)營業(yè)用房