【正文】 儀容、儀表的培訓有落實； 公司文件的學習及時。栓：無滲漏、無銹蝕，開閉靈活。消防器材一年補換兩次。管理部主管每日巡查、監(jiān)督。結(jié)合消防監(jiān)控中心的硬件支持，確保小區(qū)的消防安全，將消防工作的重點放在“預防”上。 保持“廣地花園” 清潔，在公告內(nèi)設(shè)立公益性廣告，搞好公益宣傳。 有害垃圾——如各種廢電池、廢光管、藥劑罐、氣體罐、藥劑及藥品。（一）、現(xiàn)時小區(qū)基本情況但是廣地花園小區(qū)現(xiàn)時的設(shè)施損壞較嚴重，大部分已不能使用需要投入資金維修（附表）,現(xiàn)時小區(qū)公共設(shè)施問題如下：1. 現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)路燈殘缺嚴重，部分線路無法修復，需要重新敷線。7. 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預埋管線殘缺被損需要檢測。④ 2號橋裝飾柱損壞8個。9. 樓宇的防盜門對講系統(tǒng)長期缺乏維修養(yǎng)護,以致百分之九十的系統(tǒng)都不能正常使用.另：經(jīng)我司對廣地花園公共設(shè)施修復后現(xiàn)時情況：① 路燈已修復80%，尚余J區(qū)路燈，會所路燈，待查線路，靠塘西村及別墅圍墻路燈，北大門圍墻路燈等材料。（二） 、日常工程管理方法：實施規(guī)范、科學的管理意念，做到規(guī)范操作、精心維護、認真巡視、如實記錄、迅速處理、及時反饋、有效控制、確保安全，我司將根據(jù)小區(qū)的特點和使用要求，重點突出“預防為主，安全第一”的管理思想，采取運行與維護保養(yǎng)并重，工作計劃，技術(shù)管理和經(jīng)濟管理相結(jié)合的方式，建立完善的工程設(shè)備管理體系，在人員技術(shù)力量、物資材料、管理方案等方面作好充分的準備，用專業(yè)化管理手段來組織和控制工程管理體系的有效運行。（三） 、各系統(tǒng)設(shè)備管理要求：1） 設(shè)備設(shè)施實行目標管理，并在管理過程中實現(xiàn)計劃、檢查、總結(jié)與提高，設(shè)備管理要不斷對管理思想，管理方式，管理手段和管理流程進行調(diào)整，注意新技術(shù)和新材料的應(yīng)用。包括人員保障，資金保障，材料和備配件保障等供應(yīng)。（四） 、檢查與考核對容易產(chǎn)生重大事故的項目須進行定期的檢查與考核，考核的指標為設(shè)備完好率達95%，重點設(shè)備完好率100%，維修及時率100%，維修質(zhì)量返修率不高于1%，并且將維修記錄建檔在案照明及動力系統(tǒng)1） 變壓器、高低壓開關(guān)上無浮塵，每年定期清灰二次，保持變配電房內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。發(fā)現(xiàn)問題要及時查明原因，立即處理解決，確保正常運行。消防系統(tǒng)對各類消防設(shè)備如消防水箱，性能達到消防規(guī)范要求，保證設(shè)備功能正常。房屋及其設(shè)施1） 客戶報修或管理處員工在日常工作中檢查房屋設(shè)施的狀況，發(fā)現(xiàn)問題填寫《工程維修單》，由工程部統(tǒng)一維修。（流程圖如下） 客服務(wù)維修流程前臺管理人員在接受客戶電話或書面請示后，按照下列的流程處理，并記錄在案及存檔。 故障設(shè)備檢修程序出現(xiàn)重大設(shè)備重大故障后，工程主管除迅速派員前往現(xiàn)場排隊故障外，還應(yīng)將搶修方案和措施向管理處主任報告，管理處主任立即貼出緊急通告受影響的客戶并到現(xiàn)場監(jiān)督搶修工作，搶修完畢，管理處主任還需通知受影響的客戶，并填寫重大事故報告表，向片區(qū)經(jīng)理匯報。觀察與試機電梯廳門外呼按鈕、樓層顯示、轎廂內(nèi)呼按鈕、警鈴、電梯對講機、轎廂清潔、門機工作情況、井坑清潔故障記錄。觀察樓層設(shè)施設(shè)備墻面地面、樓梯、天花板、門窗、消防設(shè)備與器材、強弱電井設(shè)備及衛(wèi)生、照明、開關(guān)安全指示燈、水表井設(shè)備與管道，風柜設(shè)備等完好狀態(tài)、公共衛(wèi)生間。觀察備注：工程應(yīng)急事故處理方案 應(yīng)急事故定義火災(zāi)、停電、電梯故障困人、跑水、自然災(zāi)害等危及小區(qū)正常運作的事件。四、 綠化管理（一） 在綠化管理方面，現(xiàn)時首要的任務(wù)就是補種祼露地。（五） 隨時處理樹林底下的落葉，保持綠化常青、常綠、清潔美觀。216。 其它方面：1） 遇到老、弱、病、殘業(yè)/租戶要主動攙扶，扶老攜幼、尊老愛幼；2） 定期拜訪業(yè)/租戶，根據(jù)業(yè)戶的生活習慣，生活規(guī)律的環(huán)境，讓業(yè)主感覺到“廣地花園”是他們真正的“家”，是生活的“港灣”。故此，憑借多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，我處已制訂了一套行之有效的服務(wù)標準、作業(yè)標準及管理標準。2房屋零修、急修及時率98%95%及時維修次數(shù)/應(yīng)計報維修次數(shù)100%人力配備充足；崗位培訓服務(wù)意識培訓到位；技術(shù)人員有過硬的水平；強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。保潔員責任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴格，有考核、有獎罰；治安管理員經(jīng)常提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生；保潔監(jiān)督機制健全。11停車場、單車場完好率95%95%完好的設(shè)備設(shè)施/停車場設(shè)施設(shè)備總計100%依規(guī)劃使用停車場地；停車場設(shè)施設(shè)備正常運行。有否增加施工項目，及時整改；竣工驗收細致有重點，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全；管理員加強巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔，立即處理；每三年進行一次外觀全面整改、粉刷。處理率95%95%處理的有效投訴/有效投訴100%18管理人員專業(yè)培訓合格率90%100%培訓合格人員/培訓員總計100%人員培訓自學與培訓相結(jié)合，制度、計劃落實；培訓考核制度與獎罰相結(jié)合，強化培訓結(jié)果。 小區(qū)內(nèi)有二十個噴水池周圍長期停用，水池有滲漏現(xiàn)象和缺損電機，需要重新進行檢測補漏。 小區(qū)公共設(shè)施情況① 路面被汽車壓壞多處，兩大門的約有50平方米。⑤ J7對面小橋護欄側(cè)塌。⑥ 噴水池已修復，羅馬廣場三個，J1噴水池一個，雙龍噴水池。三、 綠化養(yǎng)護方面我司進場后發(fā)現(xiàn)有79處裸露現(xiàn)象。 草坪燈 120W 4盞 9W 4盞 景點射燈 100W 8支 400W 11支 1000W 2支 水底燈 80W 97盞 煙花燈 7000W 2組 彩虹燈 長度約3000米小區(qū)內(nèi)樓宇大堂車庫照明損壞嚴重，需購置配件才能修復 40W光管 2箱 40W鎮(zhèn)流器 20個 起輝器 30個 40W光管支架 10套 2X1平方護套線 2扎1小區(qū)內(nèi)各種燈具損壞情況 紅棉高桿燈 燈罩 24個 燈托 5個 支桿 5支 整套燈具 一套 球形高桿燈 燈罩 30個 燈托 30個 大玉蘭燈 燈罩 64個 燈托 21個 整套燈具 7套 小球形燈罩小玉蘭托 燈罩 41個 燈托 7個 支桿 11個 八角圍墻燈 燈罩蓋 60個 碗形高桿燈 燈罩 13個216。216。 小區(qū)其他公共設(shè)施情況1) 路面被汽車壓壞多處，兩大門的約有50平方米。5) J7對面小橋護欄側(cè)塌。 防盜門對講門鈴系統(tǒng) . 根據(jù)目前所掌握情況,對個樓宇的防盜門對講系統(tǒng)進行全面的檢查,發(fā)現(xiàn)概況是:長期缺乏維修養(yǎng)護,現(xiàn)將各樓宇存在的問題和預算費用介紹如下: 第一期E區(qū)聚字頭樓10個樓梯大門的情況：門花損壞3處，修復150元；全部閉門器是劣質(zhì)品，全部壞了，更換10個2200元；其中聚英樓主機被拆走，重購1800元；小記：4150元。7) 柱面有污跡，需要油漆，使用乳膠漆10桶。3) 1號橋缺照明。小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預埋管線殘缺不破損需要檢測。 供水情況1) 小區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)是采用環(huán)回式供水，供水管道的閥門已壞不能關(guān)閉，需要更換DN200閥門 9個、DN100閥門 12個、DN50 閥門 37個2) 小區(qū)水管網(wǎng)漏水，白天用水量的約2000噸，夜間用水量400噸（0~6時）需要檢查漏水點，委托檢查單位檢查費用是啟動資金， 3) J區(qū)變頻供水的控制系統(tǒng)只有一點輸出，亦即是以上能控制一臺泵，不利于運行及維修，滋技術(shù)改造則只能利用原有變頻其他器材需重新配置，費用待技術(shù)改造單位報價216。 路燈照明現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)路燈殘缺嚴重，部分線路無法修復，需要重新敷線。⑧ 維修綠化、用水設(shè)施，4分水龍頭10個，2寸水制1個，一寸球閥一個。⑦ 柱面有污跡，需要油漆，使用乳膠漆10桶。③ 1號橋缺照明。 J 區(qū)變頻供水的控制系統(tǒng)只有一點輸出，亦即是以上能控制一臺泵，不利于運行及維修，滋技術(shù)改造則只能利用原有變頻其他器材需重新配置 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預埋管線殘缺破損需要檢測 現(xiàn)在傳揚及住房部兩臺電梯停止使用，住房部電梯主板故障，維修費用待日立公司報價，會所電梯情況未明，其余七臺電梯正常運行，已到期年檢。20業(yè)/租戶對物業(yè)管理滿意率95%95%（對管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)）/參加業(yè)主評議戶數(shù)100%管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編織無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；加強重點業(yè)主的家庭走訪，重點解決問題；以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。16違章發(fā)生率1‰‰違章項目/發(fā)生項目總計100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)并加大處理力度；強化宣傳教育意識，把有關(guān)管理制度貫徹到每個人的行動中，依法管理。序號指標名稱國標投標指標測算依據(jù)管理主要措施13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)備/小區(qū)管理處負責的消防設(shè)備總數(shù)100%指定管理員維護，實行巡查制度，建檔記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。8化糞池、雨水井、污水井、完好率95%95%完好化糞池、雨水井、污水井數(shù)量/化糞池、雨水井、污水井總數(shù)量100%每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理；化糞池每年清理一次；雨水井、污水井每一年全面檢查一次。4管理費收繳率98%以上95%以上管理費實際收繳額/管理費應(yīng)計收繳額100%入伙同時實行辦理各種費用銀行托收；管理員及時到住戶家中提示按時交納管理費5綠化完好率95%95%完好綠地/總綠化面積100%綠化制度、工作計劃行之有效有執(zhí)行力度；保安員負責環(huán)境保護、日常維護、宣傳；治安管理員負責環(huán)境保護、日常監(jiān)督工作，提示住戶愛護環(huán)境；管理員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題進行反饋；發(fā)動住戶熱愛綠地，主動保護綠地，提合理建議，并參與管理。并且，我處將嚴格按照我司物業(yè)管理的標準、模式，完善各項的規(guī)章制度和操作規(guī)程，更好地為業(yè)/租戶提供高品質(zhì)、高品位的物業(yè)管理服務(wù)。 服務(wù)承諾與管理措施及指標：常言道：“無規(guī)矩何以成方圓”，不規(guī)范怎能有發(fā)展。每項收費開具正規(guī)發(fā)票。（七） 勸喻行人、車輛不要踐踏草地，在各個綠化地方設(shè)置各種警示標語。（三） 隨時觀察草木生長情況，保持草木消殺工作的質(zhì)量。 應(yīng)急事故處理應(yīng)急事故處理由工程主管統(tǒng)一組織和調(diào)度各級工程人員、搶修設(shè)備和必要的資源，按應(yīng)急預案，采取正確、及時、有效、安全的措施，在最短的時間內(nèi)，將事故影響范圍和損失控制在最小程度，在處理應(yīng)急事故的同時，管理處主任必須向公司本部匯報。觀察與試機地面停車場室內(nèi)衛(wèi)生、照明、道閘、監(jiān)控設(shè)備、風機風管、風閥、卷閘門工作、噴淋、煙感、消防器材等完好狀態(tài)、標識完好情況，保養(yǎng)記錄。觀察電梯機房室內(nèi)及設(shè)備衛(wèi)生、通風降溫設(shè)備工作情況、照明是否完好、機電設(shè)備工作溫度、齒輪箱及電機潤滑情況、鋼繩磨損、機械電氣響聲。工程部日工作表工程主管日工作時間安排8：00～8：30向值班室查看值班記錄和處理住戶申報、投訴；9：00～10：00跟蹤監(jiān)督、檢查；公共設(shè)施：10：00～11：30日常管理工作；14：00～15：30指導維修、養(yǎng)護；15：30～17：00回訪、檢查；～17：30班后會培訓、總結(jié)工作情況。中修兩天內(nèi)回音，憑票收費，不索小費，100%回訪住戶，征詢其對工程服務(wù)的意見。（五） 、“廣地花園”工程設(shè)備的程序管理為了提高工作效率，縮短相應(yīng)的工作時間，我處將日常工作加以程序化，亦就是將每天必須進行工作的順序，以制度，流程等形式加以固定和強化，使一線的人員工作目標清晰，過程程序化，從而保證工程質(zhì)量，省掉許多不必要的運作，降低成本。攝像機圖像清晰，焦距準確、位置合理，云臺控制正常。平時檢查要觀其避雷針與引線連接是否可靠，有無間斷及銹蝕。3） 每季度對照明柜，動力柜內(nèi)的線路，銅排以及總開關(guān)的下樁頭，分開關(guān)的上樁頭等設(shè)施進行檢查，確保無短路、拉弧、線路無過熱、無變色現(xiàn)象，熱繼電器等整定值正確無誤。5） 按設(shè)備系統(tǒng)對設(shè)備進行編號，設(shè)備編號與設(shè)備圖號相一致，并建立設(shè)備檔案。3） 實行重點設(shè)備重點管理：劃定重點設(shè)備，確定管理和維修方法，實行定人操作，維護保養(yǎng)、維修，優(yōu)先安排預防性檢修活動。4） 明確掌握機電設(shè)備的性能，發(fā)揮設(shè)備的最高效能。③ 修復加裝停車場、廁所公共照明。⑥ J區(qū)裝飾面瓷磚剝落70平方米。② 小區(qū)內(nèi)道路損壞面積約200平方米。3. 小區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)是采用環(huán)回式供水，供水管道的閥門已壞不能關(guān)閉，需要更換，而且小區(qū)水管網(wǎng)存在漏水現(xiàn)象，白天用水量的約2000噸，夜間用水量400噸（0~6時）需要檢查漏水點。三、 工程管理工程管理在物業(yè)管理中處于非常重要的地位，能否合理運用現(xiàn)代經(jīng)營手段修繕技術(shù)對小區(qū)建筑及其配套設(shè)備、設(shè)施、公共環(huán)境進行精心的維護、修繕和管理，是工程管理重中之重，由于“廣地花園”配套的設(shè)備損壞 ，我司將根據(jù)此損壞情況組織工程部對小區(qū)內(nèi)的所有公共設(shè)備設(shè)施進行修繕，對不能修繕的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，再向公司及產(chǎn)權(quán)交易所匯報，并收集和整理有關(guān)小區(qū)管網(wǎng)布置及電路圖的資料。 清潔垃圾箱、煙灰盅及花槽外表面 清潔所有告示牌窗櫥及指示牌 清潔所有花盆及植物 清潔所有出口大門 清除所有手印及污漬，包括樓梯墻壁，防煙門 清潔所有扶手、欄桿