【正文】 理 動(dòng) 物業(yè)管理投標(biāo)收費(fèi)報(bào)價(jià)一、軍區(qū)花園物業(yè)概況二、物業(yè)管理收費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)與費(fèi)用測(cè)算（一）、投標(biāo)報(bào)假：在對(duì)軍區(qū)花園項(xiàng)目進(jìn)行深入的了解之后，我們參照沈陽(yáng)市現(xiàn)行有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和本公司對(duì)軍區(qū)花園住戶消費(fèi)水平的調(diào)研及根據(jù)費(fèi)用開(kāi)支測(cè)算，我公司對(duì)軍區(qū)花園物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定為：。三、增收節(jié)紙措施對(duì)目前項(xiàng)目的改善和園區(qū)必須的投入所需資金，由沈陽(yáng)物業(yè)管理有限公司提出具體解決方案，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的溝通，并積極努力地商討可行的措施后立即著手實(shí)施，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)、高效、誠(chéng)實(shí)的管理、服務(wù)，取得住戶的認(rèn)同。同時(shí)，我們也力爭(zhēng)把一種最新的管理思想帶到軍區(qū)花園的物業(yè)管理中來(lái)，并在這種思想體系之下，把現(xiàn)有的管理模式發(fā)揮到極至。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：軍區(qū)花園文化居住區(qū)是“文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)園區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。聘請(qǐng)社會(huì)監(jiān)督員作為第三方對(duì)管理處日常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督，共同對(duì)存在的管理問(wèn)題進(jìn)行檢討。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的園區(qū)公共秩序。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí) 別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化家園”。通過(guò)“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作，管理成本會(huì)有所下降。構(gòu)想五 規(guī)范管理，促進(jìn)園區(qū)服務(wù)社會(huì)化隨著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個(gè)個(gè)相對(duì)封閉的居住小區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于園綜合服務(wù)體系的供給。軍區(qū)花園堅(jiān)決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的作法?！　≡谖覀兛磥?lái)，“垃圾是一種放錯(cuò)位置的資源”，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，并努力為垃圾的分類收集創(chuàng)造條件。2）計(jì)劃目標(biāo)管理物業(yè)管理有限責(zé)任公司，將按照全國(guó)優(yōu)秀住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，對(duì)管理處經(jīng)理明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)施過(guò)程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過(guò)程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況，存在問(wèn)題及時(shí)用圖表和文字表述出來(lái)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績(jī)，并與個(gè)人利益和待遇相結(jié)合。三是輿論動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。二是法規(guī)管理，制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。物業(yè)管理公司按照全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)，管理處將按此標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好每項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)懲。管理處依法與員工簽訂勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無(wú)后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運(yùn)作，否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)，聯(lián)系松散，沒(méi)有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定的無(wú)效的，這種封閉管理回路如圖所示：反饋渠道監(jiān)督機(jī)構(gòu)指令執(zhí)行機(jī)構(gòu)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)指揮機(jī)構(gòu)7）自我約束機(jī)制管理處建立決策實(shí)施過(guò)程中的自我約束機(jī)制，以便各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以順利進(jìn)行，一是經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)引導(dǎo)自我約束機(jī)制，充分適用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。物業(yè)管理工作流程：；；；；；；；；；；、保潔管理流程；；工作巡查流程發(fā)現(xiàn)員工 填寫(xiě)優(yōu)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)單或 報(bào)公司財(cái)務(wù)部實(shí)施優(yōu)績(jī)或過(guò)失 過(guò)失處罰單 并向全體員工通報(bào)每日 匯總、統(tǒng)計(jì)、分析后 統(tǒng)計(jì)例 的信息反饋至經(jīng)理處行巡視檢查發(fā)現(xiàn)管理事務(wù) 填寫(xiě)督察問(wèn)題 責(zé)任人采取正 處理完畢，及存在的問(wèn)題 處理單，交責(zé) 確行動(dòng)處理問(wèn) 時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)任部門(mén)簽收 題 并在處理單簽字A：信息反饋渠道調(diào)查統(tǒng)計(jì)住戶座談會(huì)住戶信箱業(yè)主委員會(huì)閉路監(jiān)控系統(tǒng)其他物業(yè)公司上級(jí)公司區(qū)房產(chǎn)局市主管部門(mén)業(yè)主住戶管理處管理處經(jīng)理 指示 反饋信息 其他保安部工程部保潔部1) 管理處，通過(guò)投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無(wú)線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代化工具，及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。5）通過(guò)反饋信息的總結(jié)評(píng)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。 隊(duì)長(zhǎng)公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序 重大項(xiàng)目 編制施工方案，報(bào)有關(guān)部門(mén) 審批管理人員日常巡視檢查 經(jīng)理簽字后由或其他途徑 維修主管簽發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填 維修單寫(xiě)維修單 班組人員分工，資金落實(shí)及 具體實(shí)施方案 監(jiān)督指導(dǎo) 維修工到現(xiàn)場(chǎng)維修 歸檔 驗(yàn)收合格，填寫(xiě)維修保 記錄表存機(jī)電設(shè)備維修流程出現(xiàn)運(yùn)行故障申報(bào)維修報(bào)有關(guān)單位至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督維修本單位無(wú)法維修，視維修費(fèi)用大小報(bào)管委會(huì)審批后實(shí)施組織維修人員至現(xiàn)場(chǎng)維修經(jīng)理；審批后交維修安排填寫(xiě)設(shè)備維修申報(bào)單日常巡視檢查記錄歸檔保存做好維修記錄維修完畢檢查，試運(yùn)行合格綠化管理流程環(huán)境管理人員巡視檢查 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，填寫(xiě)綠化問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，安排人員施工安排綠化人員實(shí)施整改更換長(zhǎng)勢(shì)不良的花草病蟲(chóng)害防治盆栽、花草修剪、澆水造型、清潔雕塑、小品檢查考核工作績(jī)效，填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表 物料控制流程倉(cāng)管員驗(yàn)收登記入 庫(kù)采購(gòu) 庫(kù)存無(wú)物料申請(qǐng)?zhí)铑I(lǐng)料 單經(jīng)理簽字審 批庫(kù)存有歸檔管理倉(cāng)管員做好領(lǐng)料登記每月物料清查結(jié)算申請(qǐng)人填領(lǐng)料單，到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料第五章、人力資源保障人才是組織機(jī)構(gòu)最寶貴的資產(chǎn)。采用先進(jìn)的培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)，提高員工的綜合素質(zhì)。培訓(xùn)的考核與評(píng)估是培訓(xùn)工作的一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓(xùn)功效，掌握員工的接受效果。 2 、崗位培訓(xùn)A． 目的：（1）使新員工對(duì)自己的崗位全面了解；（2）了解周?chē)沫h(huán)境與自己崗位的聯(lián)系；（3）熟悉本崗位設(shè)備性能、會(huì)操作及保養(yǎng)；B．內(nèi)容：（1）〈〈操作規(guī)范程序〉〉（2）〈〈崗位責(zé)任制〉〉（3）崗位知識(shí)考核與上崗操作考核；崗位再培訓(xùn)：（1）使員工對(duì)其崗位有更深一步的了解和認(rèn)識(shí)；（2）針對(duì)員工工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)一步培訓(xùn)；（3）崗位專業(yè)化人員培訓(xùn)；B、內(nèi)容：（1）〈〈操作規(guī)范程序〉〉（2） 工作中出現(xiàn)的典型問(wèn)題與典型錯(cuò)誤（3）〈〈我對(duì)崗位的認(rèn)識(shí)〉〉的考核論述（4） 全崗位培訓(xùn)二）管理人員培訓(xùn)及內(nèi)容培訓(xùn)目標(biāo)使全體普通員工的綜合素質(zhì)和技能水平打到要求標(biāo)準(zhǔn)，使管理處所有人員都能為業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。（3）在職培訓(xùn)：主要針對(duì)不同的工作崗位進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)或有計(jì)劃的知識(shí)培訓(xùn)，其中各部門(mén)的主任培訓(xùn)由公司負(fù)責(zé)安排，一般管理員和普通員工由部門(mén)負(fù)責(zé)落實(shí)?？疾榭荚u(píng)的結(jié)果直接記錄存檔作為部門(mén)主管和公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想的資料并作為評(píng)價(jià)培訓(xùn)成績(jī)的依據(jù)。我公司若能中標(biāo)軍區(qū)花園項(xiàng)目，我們將對(duì)該園區(qū)實(shí)施專業(yè)化，規(guī)范化管理?！?公眾制度：業(yè)主公約住戶手冊(cè)精神文明建設(shè)公約消防管理規(guī)定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定暫住人員管理規(guī)定出租房屋管理制度 ■ 內(nèi)部崗位責(zé)任制管理處經(jīng)理職責(zé)保安部主管職責(zé)工程部主管職責(zé)保潔部主管職責(zé)安全管理員職責(zé)車(chē)輛管理員職責(zé)設(shè)施管理員職責(zé)技術(shù)人員職責(zé)保潔服務(wù)員職責(zé)綠化管理員職責(zé)1社區(qū)文化主管職責(zé)1檔案管理員職責(zé)1出納員職責(zé)1倉(cāng)管員職責(zé)■ 管理運(yùn)作制度管理處管理制度配電房及特種作業(yè)人員安全制度 配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定水泵房管理制度5低壓配電房操作程序高壓環(huán)網(wǎng)柜安全操作給排水管理制度財(cái)務(wù)公開(kāi)制度員工工作服管理制度 工程臨時(shí)用電制度1員工工作指導(dǎo)及行為規(guī)范1管理人員培訓(xùn)制度1管理人員獎(jiǎng)懲制度1回訪制度■ 工作考核標(biāo)準(zhǔn)：管理處經(jīng)理考核標(biāo)準(zhǔn)管理處主管級(jí)人員考核標(biāo)準(zhǔn)管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)管理處保潔員考核標(biāo)準(zhǔn)管理處綠化員考核標(biāo)準(zhǔn)管理處保安員考核標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備維護(hù)員考核標(biāo)準(zhǔn) ■突發(fā)事件應(yīng)急處理A、 盜竊、匪警應(yīng)急處理a、 隊(duì)員在執(zhí)勤中遇有（或接報(bào)）公開(kāi)使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或毀壞住宅區(qū)和住戶財(cái)產(chǎn)或威脅住戶人身安全的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行安全管理員職責(zé)，迅速制止犯罪。e、 有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的（包括在偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自移動(dòng)任。c、 所有持對(duì)講機(jī)的安全管理員在聽(tīng)到救援信號(hào)后，要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知中控室并封鎖出事大堂出口或各出口并錄，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。在此我們歸納了軍區(qū)花園初步介入的基本規(guī)章制度（詳見(jiàn)標(biāo)書(shū)附件一），以便為中標(biāo)后的管理提供有效的管理保證。企業(yè)的“規(guī)矩”就是企業(yè)制度的“規(guī)章制度”，健全、完善、具有操作性的規(guī)章制度是我公司進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范化管理的準(zhǔn)繩和保證。（4）知識(shí)更新的培訓(xùn)：主要是結(jié)合公司的業(yè)務(wù)發(fā)展和新技術(shù)，新知識(shí)，在物業(yè)管理上的廣泛應(yīng)用，由公司專門(mén)安排，更新在職員工的知識(shí)結(jié)構(gòu)和管理觀念，不斷提高他們的管理水平。采用四項(xiàng)培訓(xùn)方法（1）入職培訓(xùn)：由公司負(fù)責(zé)對(duì)新招的員工進(jìn)行培訓(xùn)。并把理論應(yīng)用到實(shí)踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。在此基礎(chǔ)上擬訂培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式及時(shí)限等。要實(shí)現(xiàn)人員素質(zhì)的最大提高，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。 整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計(jì)表，分析管理上的 盲點(diǎn)、缺點(diǎn)。3）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。三是權(quán)力鏈條，造成相關(guān)機(jī)構(gòu)，相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。一是管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督，二是業(yè)主（住戶）對(duì)管理機(jī)構(gòu)幾工作人員是否依法從事管理活動(dòng)進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合的監(jiān)督體系。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績(jī)掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對(duì)先進(jìn)給予破格晉升，以形成晉升激勵(lì)機(jī)制，提高員工工作積極性。5）激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中的相互聯(lián)系，相互作用，相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)制，其作用旨在聯(lián)系的綜合機(jī)能，起作用旨在提高“內(nèi)聚力”。4）督導(dǎo)管理管理處在管理現(xiàn)場(chǎng)采用國(guó)際酒店業(yè)廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門(mén)實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。一是行政促進(jìn)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)懲為后盾的強(qiáng)制性促進(jìn)力。一、內(nèi)部管理架構(gòu)小區(qū)管理處將采取軍區(qū)花園業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司在業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合的管理機(jī)制下的管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，這是一種直線制的領(lǐng)導(dǎo)形式，由于管理處的編制本著精干、高效的原則，職責(zé)明確，管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，使經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控，各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由經(jīng)理直接安排，各主管屬下人員直接向其上級(jí)負(fù)責(zé)。而要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認(rèn)識(shí)，實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)管委會(huì)自治管理，物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理與街道辦事處管理在職能上的配合，既分工明確，又不忽視合作，這樣就一定能成為推動(dòng)居住區(qū)管理水平提高的助力。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理上看，社區(qū)市場(chǎng)形成與發(fā)展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰”的一般性規(guī)律，而在實(shí)際運(yùn)作中卻暴露出一些社會(huì)問(wèn)題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理的“人情化”、“無(wú)序化”導(dǎo)致裝修施工“游擊隊(duì)”出沒(méi)、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)傷及業(yè)主。構(gòu)想