房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行的一般規(guī)律(文件)
【正文】 求量的變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。 ? 房地產(chǎn)潛在需求 ? 居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。 ? 城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性（缺乏彈性） ? 房地產(chǎn)供給的層次性 ? 房地產(chǎn)供給的滯后性 ? 房地產(chǎn)供給的時(shí)期性 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 ? 土地價(jià)格和城市土地?cái)?shù)量 ? 資金供應(yīng)量和利用率 ? 稅收、信貸政策 ? 建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期 ? 供給彈性含義 ? 供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量的變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。 ? 增加房地產(chǎn)有效供給的主要途徑 ? 努力提高供給結(jié)構(gòu)的吻合程度 ? 努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度 ? 努力體現(xiàn)一定的超前性 ? 努力提高總供給與總需求的吻合程度 ? 房地產(chǎn)需求上升時(shí) ? 空置房的消化 →租金和價(jià)格 ↑→更多買家進(jìn)入既定供給量市場(chǎng)（價(jià)格持續(xù)上升到某一點(diǎn)） →投資者和開發(fā)商進(jìn)入開發(fā)市場(chǎng)（經(jīng)濟(jì)良好、政局穩(wěn)定） →建設(shè)項(xiàng)目陸續(xù)上馬，供給價(jià)格逐漸 ↑ ? 供給滿足部分需求之后空置率 ↑→租金、價(jià)格 ↓→房產(chǎn)商利潤(rùn) ↓（建設(shè)量的上升引起開發(fā)成本 ↑） →停止新項(xiàng)目啟動(dòng) ? 房地產(chǎn)需求較少時(shí) ? 空置率 ↑→租金、價(jià)格 ↓→空置房低價(jià)位消化 /繼續(xù)空置 /被迫拆除，保持該狀態(tài)直到需求再次上升 ? 房地產(chǎn)供求平衡的含義 ? 總量的均衡和結(jié)構(gòu)的均衡 ? 供給與需求的均衡狀態(tài)，即房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格一致，供給數(shù)量與需求數(shù)量一致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。 P Q D1 S1 N M4 N1 M2 M1 E O S0 D0 M3 ? 總量性供過于求狀態(tài) ?微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大生產(chǎn) ?宏觀缺乏調(diào)節(jié) ? 20世紀(jì) 90年代（ 92~93年）房 地產(chǎn)過熱， 90年代末供給過剩 ? 95年底，積壓 5031萬 m2， ? 96年 ↑6624萬 m2 ， 98年底 ↑ ? 8000萬 m2 ， 其中住房積壓 占 80%。 P Q D S N M E O ? 蛛網(wǎng)模型 房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)，其價(jià)格的變化與供給量之間存在一定的規(guī)律。 P Q S O P3 P2 P1 Q3 Q2 D D′ Q1 P Q S O P2 P1 Q2 D D′ Q1 （ 3）穩(wěn)定型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性 =需求彈性，或，供給曲線斜率 =需求曲線斜率。 ? 因此房地產(chǎn)供給與需求的變化蛛網(wǎng)模型可以分為： 收斂性蛛網(wǎng)模型、發(fā)散性蛛網(wǎng)模型、穩(wěn)定性蛛網(wǎng)模型 （ 1）收斂型蛛網(wǎng) 收斂型蛛網(wǎng)的條件：供給彈性 需求彈性，或，供給曲線斜率 需求曲線斜率。 P Q D0 S1 N M3 N1 M1 M2 E O S0 D1 M4 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的均衡是商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)條件 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的實(shí)現(xiàn)條件： ? 深化住房體制改革 ? 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系 ? 著重研究和培養(yǎng)商品房的有效需求，注重供給與需求總量的均衡 ? 以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào) 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡模型 ? 單一市場(chǎng)均衡模型 ? 該模型假定土地存量等于新建設(shè)用地?cái)?shù)量，并且土地質(zhì)量沒有差異。 ? 按功能特點(diǎn)：住宅、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房及其他房屋。 sEPP???? 特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性：如下圖 ? 短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，如下圖 a)： ? 短期內(nèi)房
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