【正文】 ........................................................... 40 建筑設(shè)計過程回顧及控制 ..............................................................................................40 精裝修及景觀設(shè)計過程回顧及控制 ................................................................................43 ..................................................................................................48 設(shè)備專業(yè)設(shè)計管理與控制 ..............................................................................................48 （本欄應(yīng)由財務(wù)填寫） ............................................................................... 49 況 ......................................................................................................................... 49 ...................................................................................... 49 項目設(shè)計管理突出經(jīng)驗 ..................................................................................................49 項目設(shè)計管理中吸取教訓(xùn) ..............................................................................................50 專項設(shè)計存在的問題及解決辦法 ....................................................................................51 .............................................................................................................................53 ................................................................................................................................ 53 ......................................................................................................................... 53 ........................................................................................................... 55 .................................................................................................................. 56 ....................................................................................................................................57 .................................................................................................... 57 ........................................................................................................... 57 ........................................................................................................ 59 ........................................................................................................... 60 .................................................................................................................. 61 8綜合評估 ............................................................................................................................................61 ......................................................................................................................... 61 ...................................................................................... 62 4 項目位于 工業(yè)園區(qū)金雞湖東側(cè)的金姬墩低密度高尚住宅區(qū)東側(cè)，地理位置較為優(yōu)越。 本地塊所屬的金姬墩緊鄰園區(qū)湖東 CBD，其自身配套標(biāo)準(zhǔn)極高，整個金姬墩就像伸入金雞湖的一個 ，其上主要以低密度高檔公務(wù)員小區(qū)為主，且配有市政公園和公共會所，而本項目用地是唯一商業(yè)出讓用地，具有較強(qiáng)的稀缺性。 在湖濱一號項目上的盈利壓力極大，且為爭取湖濱一號項目規(guī)劃條件突破，致使該項目發(fā)展進(jìn)度相對較慢。為公司在配套報建、施工管理等方面都較好地積累了經(jīng)驗、鍛煉了隊伍，同時在 市場建立了良好的品牌形象，為公司后期發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 項目開發(fā)期間 吸引了大量人口的進(jìn)入，宏觀經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展勢頭，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量提高，為項目的開發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境。 從經(jīng)濟(jì)總量變化來看， 全市 GDP在 2020年～ 2020 年三年間增長了 40%，第三2 0 0 2 2 0 0 7 年蘇州市及市區(qū)戶籍人口情況2605 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 56 0 6 . 2 2 6246 1 5 . 62 2 9 . 82 2 4 . 5 32 2 0 . 7 52 1 6 . 8 72 1 2 . 40100200300400500600700萬人全市 5 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 5 6 0 6 . 2 2 6 1 5 . 6 624市區(qū) 2 1 2 . 4 2 1 6 . 8 7 2 2 0 . 7 5 2 2 4 . 5 3 2 2 9 . 8 2602020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年蘇州市及市區(qū)戶籍人口 6 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，所占比重按照每年 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量不斷提高。具體見下圖。 7 2 0 0 1 2 0 0 7 年蘇州全市房地產(chǎn)投資開發(fā)情況1 4 5 7 . 7 6257638444600505857008 4 9 . 5 1 16001440160011297 9 9 . 15 5 7 . 34 6 7 . 1 41 0 7 . 3 41 7 7 . 9 43 3 4 . 3 25654 7 0 . 7 44206 8 . 6 2010002020300040005000600070002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年萬平方米0100200300400500600億元商品房施工面積 商品房竣工面積 房地產(chǎn)投資額 全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀指標(biāo) 從 市區(qū)的商品住宅預(yù)售情況來看， 2020年下半年以來，由于信貸緊縮、“國八條”等宏觀調(diào)控措施的出臺，促使市場觀望氣氛逐漸形成， 市區(qū)商品住宅的預(yù)售量在 2020年出現(xiàn)較大幅度的回落，但預(yù)售價格保持平穩(wěn)上升。從實(shí)際競爭情況，雖然本項目有 9 家單位參加拍賣，但經(jīng)過 17 輪競價（每輪競價幅度大都為100～ 400萬元），我司就以較為適合的價格獲得該項目，競爭不算特別激烈。 2020 年市場的波動給 項目的銷售帶來的巨大的挑戰(zhàn)，公司充分利用項目的稀缺性，依靠精準(zhǔn)的市場定位和戶型創(chuàng)新，克服了種種困難，勇于摸高，引領(lǐng)了市場。 本項目容積率為 ，首期開發(fā)南地塊為容積率 的純聯(lián)體別墅社區(qū)，北地塊確定由南向北開發(fā)聯(lián)體別墅和小高層相結(jié)合的混合社區(qū)，一方面為盡可能做足容積率，另一方面也可以充分利用地塊北界景觀河道和市政公園的自然資源。小高層借助不到TH 社區(qū)的品質(zhì)提升效應(yīng)（尤其是中間一排），銷售壓力較大；同時 TH的銷售也因品質(zhì)受太多小高層存在的降低而影響去化，項目發(fā)展風(fēng)險性較大。 本方案兩種物業(yè)搭配較方案一稍好，小高層對 TH 品質(zhì)有干擾，但也能倚靠 TH適當(dāng)提升價位出售，市場風(fēng)險介于方案一、三之間。 整體比較，雖然可售面積有所減少，但項目的品質(zhì)得以保證，聯(lián)體別墅為主的產(chǎn)品組合也最大程度上表現(xiàn)了產(chǎn)品的稀缺性，提升了各類型物業(yè)的售價，而且由于面積的減少，建安成本相應(yīng)減少了約 8%，整體項目投資成本回報率提升了 ，達(dá)到了 %，創(chuàng)造了較好的經(jīng)濟(jì)效益。這一方面是公司剛剛進(jìn)入 市場，沒有 可參照的成本數(shù)據(jù)，周邊兄弟公司當(dāng)時也沒有該類物業(yè)，因而造成我們成本預(yù)估不足，建安成本實(shí)際值比估計值高出了 30%；另一方面，隨著市場的變化，在定位和規(guī)劃設(shè)計階段，我們在建筑標(biāo)準(zhǔn)上有一定提高，建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也與可研階段有較大變化，這也是造成成本超標(biāo)的原因之一；此外，供電工程等因材料價格快速上漲造成單項成本超出較多。 3. 營銷管理評估 位于蘇勝路與星湖街交接處的金姬墩 內(nèi)，屬于金雞湖八景之一的金姬墩是沿湖唯一低密度住宅區(qū)。相信隨著小區(qū)不斷的成熟 和入住率的提高，車位將逐步緩慢的去化。 商品房一手房銷售面積快速上升，也表明了 房地產(chǎn)已經(jīng)步入了新一輪增長期，同時二手房的交易量保持穩(wěn)定上升也為一手房的交易提供良好的置換平臺。 二、三季度，投資性需求萎縮，自住型需求觀望 。 各區(qū)域商品住宅的發(fā)展差距拉開，區(qū)域產(chǎn)品開始出現(xiàn)分化。在這樣的宏觀政策面前，市場必然會自發(fā)的進(jìn)入一個調(diào)整階段。目前 各個樓盤的售樓處內(nèi)，明顯人氣要比以前減弱許多，平均每天的有效客戶也就在 3－ 4組左右。 市場的房價依然堅挺，只是在推盤節(jié)奏方面會跟據(jù)市場的反映狀況，作出調(diào)整。 2020年 房地產(chǎn)總體市場投資增長穩(wěn)定 近幾年 房地產(chǎn)投資快速增長，在國家宏觀調(diào)控下， 2020 年投資增幅回落，但依然以近 40％的幅度增長。但是，正如以上所述 ，房地產(chǎn)開發(fā)各項指標(biāo)增長幅度出現(xiàn)回落，市場趨于穩(wěn)定。 2020年園區(qū)房地產(chǎn)市場地位仍占主導(dǎo) 園區(qū)的房地產(chǎn)投資伴隨 總體市場的發(fā)展逐漸增長，而且在 市場的投 資比重日趨顯著， 05年投資額占市區(qū)市場的 40％以上。 2020年 2020年 市區(qū)竣工面積 園區(qū)竣工面積 200 市區(qū)新開工面積 710 14 園區(qū)新開工面積 340 園區(qū) 03年在 市場的銷售份額顯著， 銷售比重達(dá)到 68％，而相反的，在 04年 房產(chǎn)銷售大幅增長的情況下，園區(qū)的銷售面積卻出現(xiàn)萎縮。 2020年二手房市場小幅增長 在商品房供給不足的情況下， 03年 二手房成交面積突破 300萬方，而 04年， 各區(qū)域商品房開發(fā)膨脹，致使二手房成交出現(xiàn)萎縮， 05 年出現(xiàn)小幅增長?？梢哉f， 05 年是房地產(chǎn)發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，跨過本年度，房地產(chǎn)開發(fā)趨于平穩(wěn)，消費(fèi)需求趨于理