【正文】 成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。隨著一些具有實力的開發(fā)企業(yè)也相繼投入，房型住宅的開發(fā)，產(chǎn)品在近期內(nèi)急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現(xiàn)為： l 一梯多戶，電梯數(shù)量不足，私密性差。這些問題都將導(dǎo)致客戶的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愖≌銐虻男湃?，因此，在其市場發(fā)展過程中終究會被消費者遺棄 3． 配套要求來看，單身公寓對配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對開發(fā)商而言是一種考驗。 據(jù)一些中介公司的置業(yè)顧問透露，目前已出現(xiàn)一些單身公寓產(chǎn)品因為過分期待高回報，從而有價無市的情況。 總之，經(jīng)過本次針對單身公寓的市場調(diào)查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也據(jù)此歸納出以下幾點結(jié)論： l 單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是 合理的也是必然的； l 單身公寓作為房地產(chǎn)市場的一種過渡性細分產(chǎn)品，其市場容量畢竟有限，一時的 “稀缺 ”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。因為對有能力入住單身公寓的人群來說 ,他們有一定的經(jīng)濟能力和一定的生活質(zhì)量要求 ,地段的恰倒好處 ,不管是到市區(qū)購物還是到郊區(qū)休閑 ,都會方便許多 ,更重要的當(dāng)然 還有價格上 ,保持在中端水平 ,使更多初期就業(yè)無積蓄的 ,但是工資又相對較高的人能夠承受 ,這也是單身公寓的主要目標客戶群。 第三點 ,同樣要考慮朝向因素，不應(yīng)有純朝北的情況出現(xiàn)。 總之 ,杭州房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，單身公寓作為一個市場細分化的定位，未來是很有市場前景的，值得業(yè)內(nèi)花心思關(guān)注和嘗試。目前，下沙區(qū)塊的租賃市場較活躍，租金水平較高，也為單身公寓、小戶型創(chuàng)造了一部分潛在需求。從總體說來，福雷德廣場的推廣是與下沙板塊的總體競爭力提升密不可分的，由于高教園區(qū)建設(shè)還待成熟，下沙目前的生活配套還有待跟進。 四 . 市場推廣的現(xiàn)狀及未來 ―― 代表杭州小戶型物業(yè)市場未來發(fā)展趨勢的第四代產(chǎn)品小戶型群落 (以新青年廣場、中冠 ?現(xiàn)代印象廣場等為代表的第四代單身公寓的建設(shè) ) 新青年廣場、中冠 ?現(xiàn)代印象廣場等是繼產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的 SOHO 等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品之后杭州第四代小戶型物業(yè)，在房 價動輒上萬的杭州，單身公寓因總價低，深受市場的追捧。即將開盤的新青年廣場，首倡 “小戶型物業(yè)群落 ”，將為杭州市民呈現(xiàn)出一種新的小戶型物業(yè)概念，引領(lǐng)杭州 小戶型物業(yè)走向一個新的臺階。即地段周邊配套、交通、服務(wù)設(shè)施對居住人群的支撐能力。 二、配套專業(yè)化 杭州前三代的小戶型物業(yè)在配套設(shè)施方面雖然有了較大的改進，但存在著小戶型物業(yè)專用配套少、功能不夠完善等諸多問題。目前杭州乃至全國很少有此專業(yè)化配套，可喜的是，作為杭州第一個“小戶型群落 ”產(chǎn)品，位于德勝地區(qū)的新青年廣場，已經(jīng)率先引入了這一發(fā)達國家的先進配套理念，較好的滿足了入住年輕人士的日常生活要求。 四、高品位精裝修 小戶型物業(yè)的戶型面積較?。ㄒ话阍?30—80 平方米左右），客戶定位為年輕的單身人士，為了方便居住，小戶型群落要求房子必須是精裝修。因此，小戶型群落將成為市場中一個新的熱點。而且整體設(shè)計也相當(dāng)時尚 , 3 幢連為一體、風(fēng)格現(xiàn)代的高層建筑，由法國國家建筑師 Thierry Corre 擔(dān)綱主創(chuàng)，專為當(dāng)代青年量身打造。單身公寓投資回報的曙光初現(xiàn)，不少投資客都看好單身公寓市場，紛紛進入。一些多次置業(yè)的投資客也嘗到了甜頭，激發(fā)了更多資金走向單身公寓產(chǎn)品。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場，只不過是一種市場細分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補了原先的空白的同時也將使這一細分市場達到相 對飽和，不會成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。隨著一些具有實力的開發(fā)企業(yè)也相繼 投入，房型住宅的開發(fā)，產(chǎn)品在近期內(nèi)急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現(xiàn)為： l 一梯多戶，電梯數(shù)量不足，私密性差。這些問題都將導(dǎo)致客戶 的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愖≌銐虻?信任，因此，在其市場發(fā)展過程中終究會被消費者遺棄 3． 配套要求來看，單身公寓對配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對開發(fā)商而言是一種考驗。 據(jù)一些中介公司的置業(yè)顧問透露，目前已出現(xiàn)一些單身公寓產(chǎn)品因為過分期待高回報，從而有價無市的情況。 總之，經(jīng)過本次針對單身公寓的市場調(diào) 查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也據(jù)此歸納出以下幾點結(jié)論： l 單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理的也是必然的； l 單身公寓作為房地產(chǎn)市場的一種過渡性細分產(chǎn)品，其市場容量畢竟有限，一時的 “稀缺 ”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。因為對有能力入住單身公 寓的人群來說 ,他們有一定的經(jīng)濟能力和一定的生活質(zhì)量要求 ,地段的恰倒好處 ,不管是到市區(qū)購物還是到郊區(qū)休閑 ,都會方便許多 ,更重要的當(dāng)然還有價格上 ,保持在中端水平 ,使更多初期就業(yè)無積蓄的 ,但是工資又相對較高的人能夠承受 ,這也是單身公寓的主要目標客戶群。 第三點 ,同樣要考慮朝向因素，不應(yīng)有純朝北的情況出現(xiàn)。 總之 ,杭州房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，單身公寓作為一個市場細分化的定位，未來是很有市場前景的，值得業(yè)內(nèi)花心思關(guān)注和嘗試。 第六點 ,留出一定的交流空間。 第二點 ,面積主力應(yīng)在 45－ 60 平方米之間，一房或二房一廳為主。 單身公寓的出現(xiàn)是必然的 ,其發(fā)展也將不會停止 ,重點不是在量上 ,而是在戶型和檔次上 ,隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展 ,單身公寓的受眾群的經(jīng)濟承受能力和生活要求也會不段的提升 ,但是限度還是不會超過同屬高檔層次但是性質(zhì)不同的家庭型住宅 ,畢竟一個是過渡型的 ,一個是終身型的。一般打工階層要求單房租金不超過 600 元，因此一些由私人屋改造的單身公寓反而更搶手。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時要承諾 “生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住 ”的物業(yè)服務(wù)，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。 l 房型不合理。 從規(guī)劃設(shè)計來看，單身公寓本 身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。 單身公寓的市場發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的挖掘，市場前景也隨之有限。在西湖博覽 會的房交會上，我們進行了比較細致的調(diào)研和觀察，走訪了一些樓盤的項目推廣負責(zé)人，初步得出以下結(jié)論： 這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂 “小資階層 ”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會受到追捧。住這種酒店式公寓的好處是每天都有人打理樓道衛(wèi)生，保安 24 小時巡邏。 “每個人都有自己的舞臺 ”,如此個性十足的樓盤口號 ,還能有誰不愛呢 ? 新青年廣場以其優(yōu)越的地段、精致的裝修、成熟的配套、較高的性價比以及廣闊的發(fā)展空間，成為杭州次中心精致小戶型的絕版珍藏。所謂抽象概念 ,即前面所講的 “小戶 型群落 ”,新事物 ,即以新青年廣場為代表的第四代單身公寓 ! 在新青年的宣傳上 ,它主要采用了平面和動漫結(jié)合的廣告的形式在網(wǎng)絡(luò)媒體上對其樓盤進行報道 ,因為其針對的主要就是單身白領(lǐng)和因經(jīng)濟實力不足而選擇過渡性購房的年輕家庭 ,而這些人絕對和網(wǎng)絡(luò)脫不了關(guān)系 ,而且由于生活習(xí)慣他們也不可能太多關(guān)注報紙等媒體上的房產(chǎn)信息 ,又因為與網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系 ,使用網(wǎng)絡(luò)獲取房產(chǎn)信息必定是其主要手段。目前，杭州的新青年廣場邀請著名的設(shè)計機構(gòu)和設(shè)計師從功能、材質(zhì)、設(shè)備等多個 角度進行小戶型物業(yè)的室內(nèi)精裝修設(shè)計，營造出一個充滿異域氛圍的生活、工作空間。上塘路上的新青年廣場在毗鄰上塘路的一側(cè)設(shè)置了 6000 多平方米的城市廣場；在商業(yè)裙房的屋頂、辦公樓的局部設(shè)置了公共活動空間，從而形成了立體化的公共空間結(jié)構(gòu)。健身中心、酒吧、網(wǎng)吧、球類活動室等休閑娛樂設(shè)施，這些屬于引導(dǎo)配套設(shè) 施。從杭州城市格局來看，德勝地區(qū)由于緊鄰上塘高架，周邊擁有多家超市，其他配套設(shè)施也十分齊全，該地區(qū)的小戶型群落具有極佳的 “便捷度 ”。對于小戶型群落來說，地段的優(yōu)勢同樣重要。所謂群落是指生存在一起并與一定的生存條件相適應(yīng)的動植物的總體。福雷德廣場必然要在必然要在產(chǎn)品定位、生活配 套、景觀環(huán)境等方面提高水平，應(yīng)偏重舒適性，并在景觀資源的利用等方面充分 發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)勢。中外專家聯(lián)袂打造，位于杭州 ?下沙國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)最核心地段是該樓盤市場推 廣最根本的訴求點。下沙應(yīng)是下一個學(xué)院派房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。 第六點 ,留出一定的交流空間。 第二點 ,面積主力應(yīng)在 45－ 60 平方米之間，一房或二房一廳為主。 單身公寓的出現(xiàn)是必然的 ,其發(fā)展也將不會停止 ,重點不是在量上 ,而是在戶型和檔次上 ,隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展 ,單身公寓的受眾群的經(jīng)濟承受能力和生活要求也會不段的提升 ,但是限度還是不會超過同屬高檔層次但是性質(zhì)不同的家庭型住宅 ,畢 竟一個是過渡型的 ,一個是終身型的。一般打工階層要求單房租金不超過 600 元，因此一些由私人屋改造的單身公寓反而更搶手。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時要承諾 “生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住 ”的物業(yè)服務(wù)，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。 l 房型不合理。 從規(guī)劃設(shè)計來看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。 單身公寓的市場發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的挖掘，市場前景也隨之有限。在西湖博覽會的房交會上，我們進行了比較細致的調(diào)研和觀察，走訪了一些樓盤的項目推廣負責(zé)人，初步得出以下結(jié)論： 這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂 “小資階層 ”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會受到追捧。住這種酒店式公寓的好處是每天都有人打理樓道衛(wèi)生，保安 24 小時巡邏。 “每個人都有自己的舞臺 ”,如此個性十足的樓盤口號 ,還能有誰不愛呢 ? 新青年廣場以其優(yōu)越的地段、精致的裝修、成熟的配套、較高的性價比以及廣闊的發(fā)展空間，成為杭州次中心精致小戶型的絕版珍藏 。所謂抽象概念 ,即前面所講的 “小戶型群落 ”,新事物 ,即以新青年廣場為代表的第四代單身公寓 ! 在新青年的宣傳上 ,它主要采用了平面和動漫結(jié)合的廣告的形式在網(wǎng)絡(luò)媒體上對其樓盤進行報道 ,因為其針對的主要就是單身白領(lǐng)和因經(jīng)濟實力 不足而選擇過渡性購房的年輕家庭 ,而這些人絕對和網(wǎng)絡(luò)脫不了關(guān)系 ,而且由于生活習(xí)慣他們也不可能太多關(guān)注報紙等媒體上的房產(chǎn)信息 ,又因為與網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系 ,使用網(wǎng)絡(luò)獲取房產(chǎn)信息必定是其主要手段。目