【正文】 面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 寶安江南城 4700（公寓） 120 139 25% 151 203 40% 200 289 35% 長信海岸水城 4300 68 10% 92 93 15% 123 144 45% 180 15% 328 10% 海岸壹號 4600 78 10% 140 20% 168 286 60% 348 10% 奧林匹克 4300 102 110 20% 150 170 35% 175 195 35% 383 10% 耀江花園 3800 41 69 40% 99 102 25% 117 15% 153 175 20% 美麗沙花園 3200 60 74 30% 70 102 40% 128 136 20% 156 5% 263 5% 兆南綠島 3300 52 66 15% 88 105 20% 120 138 30% 143 157 20% 289 10% 伊甸家園 3200 50 10% 86 88 20% 115 35% 140 173 35% 萬恒城市花園 3000 81 125 20% 110 125 40% 140 183 40% 188 10% 都市海岸（一期） 3200 52 55 15% 93 99 40% 126 127 45% 南方明珠 2800 56 68 10% 86 102 20% 118 135 50% 147 159 10% 285 390 10% 對于中高檔項目，總體上面積設(shè)計適中。 購買中高檔項目的客戶，基本為中年人，他們是社會的中堅力量，有著穩(wěn)定的工作和較高的收入。 120160 平米的 34 居，設(shè)計靈活、舒適度高、方便實用，可 以滿足這類客群的要求。作為投資戶型， 1 居室自然是最好的選擇，在高檔項目中涌現(xiàn)出 1 居室，就是為了滿足投資客的需求。 本區(qū)域內(nèi)項目為彌補外部配套的不足配備了餐飲、娛樂等生活便利設(shè)施，這些設(shè)施也是區(qū)域住宅必不可少的配套。只有這樣才能最大程度的提升項目附加值，吸引更多的島外中高層客戶。平方米） 核心區(qū) （ 7個） 美麗沙花園 海南鴻恒物業(yè)管理公司 兆南綠島 海南兆南物業(yè)管理公司 伊甸家園 海南珠江物業(yè)酒店管理公司 萬恒城市花園 海南萬恒物業(yè)管理公司 都市海岸（一期） 中房集團物業(yè)管理公司 寶安江南城 深圳恒基物業(yè)管理有限公司 南方明珠 海南榮德物業(yè)管理公司 1 外圍區(qū) （ 8個） 外圍區(qū) （ 8個） 比華利山莊 新加坡新工集團物業(yè)管理 長信海岸水城 ?？陂L信卓爾物業(yè)管理 海岸壹號 代德梁行（顧問） 美源日月城 中海物業(yè)管理有限公司 金外灘 中原物業(yè)顧問有限公司 瀛寰名仕苑 待定 奧林匹克花園 海南奧林匹克花園物業(yè)公司 耀江花園 海南珠江物業(yè)酒店管理公司 區(qū)域住宅項目物業(yè)管理水平高低不一，有一部分項目的物業(yè)管理公司是開發(fā)商下屬的 物業(yè)管理公司，另外還有一部分項目聘請了有經(jīng)驗或知名度高的物業(yè)管理公司（如恒基物業(yè)、 代德梁行 等）。 可見高質(zhì)且價格合理的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)是本案開發(fā)商首選?？梢?，項目的綜合性價比最能夠左右人們的選擇，項目產(chǎn)品形式只是決定價格的一部分因素，而項目整體的均好性才是至關(guān)重要的。但是此加權(quán)均價并不能作為本項目進入市場的價格絕對參考。且由于本區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成良好的居住氛圍，甚至有大量的本地客戶也愿意選擇在本區(qū)域置業(yè)，因此本區(qū)域內(nèi)商品房價格會有一定的攀升。 因此在本項目定價時，要充分考慮市場單價的指導(dǎo)作用，同時結(jié)合本案綠化面積相對較大的特點，合理制定價格體系，確保銷售任務(wù)的順利完 成。除美源日月城外，大部分產(chǎn)品價 格符合市場規(guī)律，而美源日月城由于是通過國家 3A 住宅認(rèn)證的高檔次希缺性產(chǎn)品，且產(chǎn)品品質(zhì)較高，因此其超出市場單價還是有一定的必然性的。因此我們預(yù)測未 來一年該區(qū)域的整體價格將會上揚 10%左右。世紀(jì)大道以西還有較多塊土地未動工，預(yù)示著為來兩年本區(qū)位將會產(chǎn)生激烈的市場競爭。 外圍區(qū) 各項目銷售率比較 區(qū)域 物業(yè)名稱 銷售率 外圍區(qū) （ 8 個） 比華利山莊 40% 長信海岸水城 95% 海岸壹號 95% 美源日月城 66% 金外灘 54% 瀛寰名仕苑 未開盤 奧林匹克花園 45% 耀江花園 85% 銷售率是反映項目銷售進度的量化指標(biāo)，通過上表可以看出，風(fēng)格獨特、定位精準(zhǔn)的項目都有良好的市場表現(xiàn)，長信海岸水城和耀江花園就是市場認(rèn)同的兩個成功案例。鄰岸擁有海景的項目是首選，所以極其看中地理位置，及自然環(huán)境，對于世紀(jì)大道區(qū)域應(yīng)十分 認(rèn)可 ，他們大部分屬于沖動購買型，相對注重項目的附加值。 ，他們更加看中生活的便利性。 ，同時追求項目的附加值，以期項目升值。 2. 對產(chǎn)品形象、知名度的要求高過建筑質(zhì)量。 新世紀(jì)?？诿媾R新機遇，商品房市場供銷兩旺 ?？谧鳛楹Ｄ鲜〉氖?，擁有其他城市無法比擬的優(yōu)勢和資源。 產(chǎn)品 所選區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化形態(tài)，社區(qū)規(guī)劃趨于完善，配套水平提高，項目檔次有所上升；隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，板樓越來越受到更多消費者的認(rèn)可；從戶型設(shè)計角度來說，通過前邊的戶型配比分析在本區(qū)域內(nèi)中大戶型仍是區(qū)域內(nèi)的熱銷戶型 價格水平 區(qū)域內(nèi)整體 住宅 水平主要集中在￥ 28004700 元 /㎡左右，隨著市政府對海甸島整體規(guī)劃的重視和各配套建設(shè)的不斷推進，區(qū)域價格將會逐步上升，但近期價格不會出現(xiàn)大幅度上揚，只表現(xiàn)為平穩(wěn)增長態(tài)勢。 ： ◆我項目定位符合市場環(huán)境的客觀要求，但核心區(qū)內(nèi)可類比項目的開發(fā)量在短期內(nèi)快速增加，所以在操作過程中應(yīng)加快施工進度，迅速體現(xiàn)項目形象，以確保我項目占據(jù)有利的銷售時間； ◆項目運作應(yīng)遵循量力而行、整體前進的原 則，避免項目各運作部分的脫節(jié)和運作力量的分散。 銷售 多數(shù)樣本項目銷售業(yè)績比較平穩(wěn)，個別品質(zhì)相對優(yōu)越的項目業(yè)績比較突出。在海口 , 住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的絕對主力地位，商品住宅成為新的投資熱點和消費熱點，房地產(chǎn)與住宅產(chǎn)業(yè)有望成為省會經(jīng)濟高速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在宏觀經(jīng)濟運行良好的前提下，我國住房制度改革取得了實質(zhì)性的進展，住房分配制度初步建立了以市場機制為導(dǎo)向的分配體制，房地產(chǎn)與住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點，且有望成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 。 。 。 我項目一定要樹立獨特的項目氣質(zhì)，不僅匯集多種賣點，更要在推廣包裝上下足工夫，品牌營銷已成為主流。供給與需求均在穩(wěn)步增長，而隨著居住條件的進一步完善，周邊環(huán)境的整治及交通條件的改善，區(qū)域內(nèi)符合市場要求的項目必將會出現(xiàn)持續(xù)的熱銷，新上市的項目也會受到市場 的關(guān)注。在參考外圍區(qū)市場均價 4750 制訂本項目價格時，我們要充分考慮外圍區(qū)市場的特殊因素，通過對比制訂出相對合理的價格。不會有大幅度波動。 外圍區(qū)總體平均價格分析 總在售面積 總銷售額 加權(quán)均價 （元 /平方米） 312050 1482237500 4750 考慮區(qū)域整體價格，利用各項目的均價和在售面積計算區(qū)域的加權(quán)均價。 核心區(qū)價格分組分析 核心區(qū)域市場均價在 4000 元 /平方米以上和 5000 元 /平方米以下的項目所占比例最大，占調(diào)查項目總量的 38%（江南城）；均價在 2500— 3000 元 /平方米項目所占比例其次，為 35%（南方明珠），而均價在 30003500 元 /平方米的項目雖在售面積不多，但卻是核心區(qū)價格的主打。 因此在考慮本區(qū)域內(nèi)加權(quán)均價時應(yīng)當(dāng)從區(qū)域內(nèi)在售面積，開盤價格及工期進度等多角度考慮，同時排除像上元項目的特 殊產(chǎn)品形式對價格帶來的影響，正確評估區(qū)域加權(quán)均價。 核心區(qū)域 平均價格分析 總在售面積 總銷售額 加權(quán)均價 （元 /平方米） 178229 595819547 3343 考慮區(qū)域整體價格，利用各項目的均價和在售面積計算區(qū)域的加權(quán)均價。價格基本和產(chǎn)品、配套相符合的，比如核心區(qū)域較高價格的項目寶安江南城、兆南綠島，其產(chǎn)品綜合品質(zhì)還是比較高的。從上表可以看出，本區(qū)域的物業(yè)費整體水平適中，大部分集中在 1— 元 /月 /平方米。 從目前的房地 產(chǎn)市場整體形式看，車位合理配比應(yīng)在 1： 1，如果有可能的話可以適當(dāng)提高車位數(shù)量，為商業(yè)及臨時停車提供便利條件。 教育配套對項目配套能夠起到錦上添花的作用，本區(qū)域的項目都能享受到周邊幼兒園和 中小學(xué)的服務(wù)，而雙語幼兒園等知名品牌教育機構(gòu)也越來越多的定址在本區(qū)域。那 些大面積、甚至超大面積的戶型，一方面可以滿足這類客戶的居住需求，另一方面可以彰顯他們的經(jīng)濟實力和社會地位，所以大面積戶型在高檔樓盤中所占比例也比較大。 購買高檔項目的客群，擁有較強的經(jīng)濟實力，購房一般為 2 次置業(yè)或多次置業(yè)。在家庭人口構(gòu)成方面，以三口之家為核心，一些家庭還會帶有老人。 2 居室面積在 90110 平米， 3 居室面積在 120140 平米，而 23居合計比例基本占到了總體 的 7080%，根據(jù)項目具體情況不同，或側(cè)重于 2 居，或側(cè)重于 3 居，但總之是側(cè)重于中等偏大的戶型。 本區(qū)域內(nèi)高端項目基本沿襲了特色求勝原則，除美源日月城均有特色園林，如比華利山莊的人工湖分區(qū)，無不體現(xiàn)著項目的特別之處，給人賞心悅目之感。南北兩區(qū)形成不同風(fēng)格。 如長信海岸水城 利用波形綠草地、各種植被、鋪裝、入口處雕塑小品、小型水池與室外休憩坐椅等景觀元素。 都市海岸 （一期） 3200 由美國著名園林設(shè)計師 Snas 傾力設(shè)計的獨具特色的巴堤雅風(fēng)情園林，融入泰式大型主題水景景觀，使建筑與環(huán) 境和諧相生。 美麗沙花園 3200 小區(qū)中 部超萬平米圍合式園林綠地，空間與景觀錯落有致，人車分流，以人為本，充分保障安全的休閑空間。功能完備面積近 1000 ㎡ 陽光泳池，園林綠化精心設(shè)計，規(guī)劃了近萬平米的泰式中心園林。在景區(qū)和空間的設(shè)計上，為了在有限的面積內(nèi)構(gòu)成富于變化的風(fēng)景，參照蘇州古典園林的布局思路，結(jié)合小區(qū)總體規(guī)劃。他們的目標(biāo)客群明確，多是私營企業(yè)主或公司高層，這部分人群選擇高檔社區(qū)多是用于改善居住條件而二次或三次置業(yè)。 美源日月城 5000 著眼于創(chuàng)造海灣居住空間中的最大藝術(shù)力量，以打破泛濫單調(diào)的海口建筑形態(tài)，建筑特點以鸚鵡螺為創(chuàng)意起源，別具風(fēng)情的圓柱和半弧型建筑。 從樣本列表可以看出，多數(shù)項目在規(guī)劃方面都做了精心的安排，有部分項目由于規(guī)劃設(shè)計突出從而在區(qū)域市場內(nèi)迅速提升知名度，快速占領(lǐng)市場。 都市海岸 （一期） 3200 整體由 5 棟 9 層和 3 棟 6 層住宅以及 1 棟 2層商業(yè)組合成的社區(qū)。 伊甸家園 3200 總戶數(shù) 379 戶，綠化率達 57%，一梯兩戶的板式設(shè)計，南北通透，大氣實用的戶型，朝向采光具佳。住宅 12 萬余平米，商鋪 5000 余平米，車位 900 個，配比接近 1： 1。五大園林組團、雙會所、 16000 標(biāo)志性休閑廣場、 1000 ㎡多功能泳池。 規(guī)劃及建筑特點 樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項目容積率 （百分比） 項目綠化率 （百分比） 核心區(qū) （ 7 個） 美麗沙花園 33557 84756 % 兆南綠島 40498 92276 52% 伊甸家園 24261 57729 57%