【正文】 學(xué)專家教授是醫(yī)學(xué)權(quán)威的代表。 對區(qū)位和交通的關(guān)注實際上是要求就醫(yī)的方便性，一方面方便的就醫(yī)條件可以使病情得到及時控制，另一方面是為了降低就醫(yī)成本，包括就醫(yī)的時間成本和經(jīng)濟(jì)成本。如果類似某醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院（云大醫(yī)院）這樣的醫(yī)院級別，主治醫(yī)師月薪至少2500 以上，副主任醫(yī)師以上級別月薪 40005000 以上。 167。 但市場調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，被調(diào)查者在選擇醫(yī)院時，考慮醫(yī)保的比例是很小的。 167。 通過數(shù)據(jù)報告交叉分析我們可以看出，需要此醫(yī)院并愿意來此就醫(yī)的消費者的特征是：已婚，個人月收入在 800 元以上，家庭收入在 2020 元以上，交通工具以摩托車或私人汽車，年齡從主要是 45 歲以下，學(xué)歷以高中 /技校 /和大學(xué)本科級以上的消費者。 醫(yī)院的假設(shè)（定位）建議 根據(jù)前面的市場分析及消費者調(diào)查結(jié)果，我們認(rèn)為某 xx 醫(yī)院太平新院區(qū)的 17 定位應(yīng)該是： ? 立足于太平新區(qū)、服務(wù)安寧、某全市乃至某全省，面向中高收入人群的綜合性現(xiàn)代醫(yī)院，具有較高的科技性、學(xué)術(shù)性、前瞻性和生態(tài)康復(fù)性的高層次醫(yī)院。 18 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 167。 方案描述 ? 項目逐步建成后，可形成如下規(guī)模： 一期建成滿足日 1000 人次的門診部（二、三期根據(jù)實際情況另制定實施方案，初步預(yù)計一、二、三期合計為 2500 人次的門診部）。 建成康復(fù)中心及康復(fù)公寓 建成培訓(xùn)中心及相應(yīng)配套設(shè)施。 院區(qū)內(nèi)的綠化 19 為了使新院區(qū)的環(huán)境成為理想的診療、康復(fù)、保健、科研場所，在規(guī)劃中要考慮較高的綠化率，項目實施后，院區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率考慮在 40% 電力設(shè)施 新院區(qū)建蓋 200 平方米的配電室，并敷設(shè)高壓、低壓電纜供應(yīng)臨床、生活用的不同需要。 消防系統(tǒng) 醫(yī)院是一級消防單位，新院區(qū)的內(nèi)外都嚴(yán)格按國家要求敷設(shè)消防系統(tǒng)。 項目現(xiàn)狀概況 167。項目建設(shè)用地將由項目開發(fā)建設(shè)單位按國家和地方有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。 本項目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。 167。 區(qū)域性規(guī)劃 工業(yè)園區(qū)太平片區(qū)位于某市西郊、太平鎮(zhèn)腹地及連然鎮(zhèn)東部，距某市 18 公里、規(guī)劃面積 30 平方公里，是城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020）城市總體布局中的五大分區(qū)之一，是安寧市重點培育的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域。 項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價 太平規(guī)劃和建設(shè)條件良好，地方政府對于片區(qū)和諧發(fā)展和項目建設(shè)的支持顯得尤為重要，如此，可以切合地區(qū)發(fā)展的需要，使得區(qū)域成為某“醫(yī)療、康復(fù)的后花園” 整體提升該片區(qū)的核心競爭力 167。 167。 167。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施 項目地位于太平新區(qū)核心，水、電、通訊等設(shè)施齊全，交通為雙向 8 車道（現(xiàn)已部分建成）。 機(jī)構(gòu)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù) 1994 年 9 月 2 日衛(wèi)生部發(fā)布 的《醫(yī)療機(jī)構(gòu)基本標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合太平新區(qū) 20~30 萬居住人口的城規(guī)，按 每千人口３．６４－４．９７張的比列，規(guī)劃太平新院區(qū)病床數(shù) 760 張，門診量為 2500 人 /日。 總體介紹 新院區(qū)設(shè)置門診部、急診中心、住院部、手術(shù)中心、科研中心、教學(xué)培訓(xùn)中心、保健康復(fù)中心、康復(fù)公寓、專家公寓、生活服務(wù)中心、行政管理中心以及后勤保障系統(tǒng)。 ? 住院部設(shè)病床 760 張，包括： 婦科、產(chǎn)科、兒科、呼吸內(nèi)科、心血管科、消化內(nèi)科、內(nèi)分泌科、神經(jīng)內(nèi)科、血液科、血液凈化中心、普外科、肝腎移植中心、胸外科、骨科、眼耳鼻喉科、泌尿外科、 ICU、術(shù)后恢復(fù)中心、圍產(chǎn)醫(yī)學(xué)遺傳診斷中心、特需病區(qū)等。 ? 教學(xué)培訓(xùn)中心： 具備為醫(yī)院 35 個臨床科室及醫(yī)技、后勤輔助部門提供培訓(xùn)、再教育、學(xué)術(shù)交流、模擬操作的功能。 、項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項目由某 xx 醫(yī)院建設(shè)，項目總用地面積 1300 畝。 、項目工程進(jìn)度估計 2020 至 2020 年在太平鎮(zhèn)用 1300 畝左右土地，分三期完成門診，住院，醫(yī)學(xué)研究，教學(xué)培訓(xùn)，后勤輔助，專家公寓，康復(fù)公寓，生活配套，綠化建設(shè)為一體的現(xiàn)代綜合醫(yī)院。 、土地成本 土地使用權(quán)出讓金及使土地達(dá)到三通一平可使用狀態(tài)的所有費用。項目建造費用約為 萬元，以 229269 平方米的建 筑面積計算，約合 元 /平米，詳見下表。 、潔凈手術(shù)室造價（不含土建） 65 間不同潔凈級別的手術(shù)室，根據(jù)常規(guī)估計，除土建外建造費用為 2600 萬元。 、項目投資與籌資計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款。 、項目投資成本匯總 項目總成本匯總表 序號 項目 金額（萬元） 1 土地購置成本 9100 2 建造費用 3 手術(shù)室建造費用（不含土建） 2600 4 不可預(yù)見費 5 設(shè)備購置費 （三）合計 167。 住院收入 760 床，根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，病床周轉(zhuǎn)率為 ，故病床使用次數(shù)為 24548，常規(guī)經(jīng)驗住院人均支出 8300 元 康復(fù)中心和康復(fù)公寓 8640 600 床，常規(guī)經(jīng)驗人均支出 10000 元，周轉(zhuǎn)率 ，故病床使用次數(shù)為 8640 其它收入 1200 食堂、小賣部、停車、住宿等 合計 30 167。 藥費 經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，藥費一般占收入 ％ 耗材（高低值耗材）及管理費用及其它（ 水、電氣、燃料等） 5500 經(jīng)驗數(shù)據(jù) 合計 167。 31 項目建成后年收入、支出增長變化估算表 年份 2020－ 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 使用率 % % % % % % % % 年收入 0 累計年收入 0 269308 累計支出 342925 累計盈余 116150 119842 120665 118329 112521 102892 73617 年份 2018 2019 2020 2021 2022 使用率 % % % % % 年收入 累計年收入 累計支 出 累計盈余 投資回收期計算表（按累計收益額計算法） 年份 投資額 回收投資額 累計未回收投資額 經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 凈收入 1 0 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 32 12 13 14 15 16 167。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等零的項目是可以考慮接受的。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 33 市場調(diào)查數(shù)據(jù)資料 某市居民醫(yī)療消費調(diào)查新口味測試摘要 選擇醫(yī)院就醫(yī)時，考慮的主要因素： 選擇 因素 第一重要因素 第二重要因素 第三重要因素 綜合評分 醫(yī)術(shù) \知名醫(yī)師 51.87 品牌 \名氣 20.23 服務(wù) 19.80 價格 18.07 醫(yī)保定點 15.70 交通 12.07 規(guī)模 10.80 區(qū)位 0 專 \特長 3 其他 7 商業(yè)保險定點 0 醫(yī)療條件 7 醫(yī)院看病最讓消費者不滿意的因素： 麻煩因素 第一麻煩 第二麻煩 第三麻煩 綜合評分 排隊等待 7 手續(xù)復(fù)雜 0 服務(wù)態(tài)度不 好 0 醫(yī)生不負(fù)責(zé) 路標(biāo)不明 醫(yī)療費高 醫(yī)術(shù)不精 34 藥價貴 價格不公開 交通不方便 醫(yī)生夸大病情 做不必要的檢查 診斷慢 環(huán)境不好 假藥 老人和小孩就醫(yī)看病問題的不滿意因素： 老人 \小孩看病的麻煩 麻煩一 麻煩二 綜合評分 手續(xù)不簡便 服務(wù)態(tài)度不好 收費高 不負(fù)責(zé) 醫(yī)生亂開藥 醫(yī)術(shù)不好 不人性化 看病時間段方便 老人的護(hù)理 床位不夠 希望通過醫(yī)院幫助自己解決的問題： 希望醫(yī)院幫助您解決的問題 第一需要 第二需要 綜合評分 公開收費標(biāo)準(zhǔn) 手續(xù)簡便 診治快捷 日常保健咨詢 服務(wù)態(tài)度要好 尋醫(yī)問藥咨詢處 出診 多開方便門診 提高效率 護(hù)理 醫(yī)生實際告訴病情 病后注意事項 不要誤診 細(xì)心聽病人敘述 預(yù)約看病 輕重病人分開 35 對小孩和老人的看病就醫(yī)的希望： 對小孩 \老人就醫(yī)現(xiàn)狀的看法 看法一 看法二 綜合評分 價格要適中 簡化手續(xù) 服務(wù)好一些 設(shè)立一條龍服務(wù) 要及時診治 環(huán)境不好 應(yīng)設(shè)立專用通道 保健品太多 溝通不利 要認(rèn)真負(fù)責(zé) 準(zhǔn)確確診 醫(yī)療技術(shù)要好 設(shè)立老年人?？? 沒有上門服務(wù) 人性化 價格不講究 婦女兒童醫(yī)院少 希望醫(yī)院還應(yīng)增加的便利服務(wù)： 需要的便利服務(wù) 選擇百分比 簡化手續(xù) 上門出診 設(shè)立咨詢處 公開價格 延長看病時間 老年人通道 路標(biāo)清晰 醫(yī)院特色介紹 休息場所 專家門診 分重病區(qū)和普通區(qū) 固定醫(yī)生看病 化驗數(shù)據(jù)準(zhǔn) 確 建立健康檔案 心理咨詢 停車不方便 增加查房次數(shù) 開藥時多聽取病人的意見 36 冬天要有暖氣設(shè)備 電腦掛號 設(shè)立導(dǎo)醫(yī) 了解一家醫(yī)院的方式和渠道： 了解醫(yī)院的方式 方式一 方式二 方式三 綜合評分 朋友 \親戚 \同事 親身經(jīng)歷 報紙廣告 電視廣告 車身廣告 某建造一家現(xiàn)代醫(yī)院（作為項目新口味測試用），該醫(yī)院有花園酒店式的醫(yī)療環(huán)境、國際一流醫(yī)療設(shè)備及醫(yī)療技術(shù)、星級酒店式的醫(yī)療服務(wù)、交通便利，消費者對此的反映： 是否需要此類醫(yī)院 選擇頻數(shù) 百分比 。 、財務(wù)評價結(jié)論 從各財務(wù)指標(biāo)看，本項目有可以接受的靜態(tài)與動態(tài)盈利能力。 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。主要評價指 標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 指標(biāo)和財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)指標(biāo)。 、靜態(tài)評價 對于本項目的財務(wù)靜態(tài)評價，由于投資期較長，并且利潤的獲得會隨時間增加而增加，所以采用投資回收期法較為合理（由于醫(yī)院經(jīng)營的特殊性，不涉及稅收）。 167。 、收入預(yù)期 建成后，項目收入隨時間增長而增長，根據(jù)太平新區(qū)的規(guī)劃進(jìn)度，按開發(fā)和地塊成熟度來估計， 10 年后，即 2017 年，項目取得滿額年收入。同時，由于 29 醫(yī)院建設(shè)的特殊性，不產(chǎn)生財務(wù)費用。 、設(shè)備購置費用 根據(jù)三級甲等醫(yī)院常規(guī)設(shè)備購置標(biāo)準(zhǔn)，平均每床位為 萬元，本項目床位 760 張，項目設(shè)備購置費用合計為 萬元。 、不可預(yù)見費 由于建設(shè)周期較長，為建造費用的 5％，合計為 萬元。 167。 、項目投資構(gòu)成 項目的總投資主要包括以下幾項： （ 1）土地使用權(quán)出讓金及使土地達(dá)到三通一平可使用狀態(tài)的所有費用； （ 2）建造費用（含前期、土建、基礎(chǔ)設(shè)施、裝修、綠化、監(jiān)理建設(shè)期、開發(fā)期間費、管理費用等建設(shè)期內(nèi)所發(fā)生相關(guān)費用）； （ 3）不可預(yù)見費，由于建設(shè)周期較長，為建造費用的 5％； （ 4）手術(shù) 室建造（由于潔凈手術(shù)室建造費用很高，故單獨列出土建外費用）； （ 5）設(shè)備購置費用 167。項目建設(shè) 現(xiàn)代化綜合醫(yī)療服務(wù)體 ，總建筑面積 229269 平方米。 ? 專家公寓、生活服務(wù)中心以及后勤保障系統(tǒng)： 醫(yī)、學(xué)、研一體化為特色，為醫(yī)患提供現(xiàn)代化健康、全面生活配套服務(wù)設(shè)施，力爭建成某醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)的大后勤基地