【正文】 應(yīng)， 入住率有較大下降，但在四季度入住率就有了明顯上漲，主要由于其新盤受到市場(chǎng)快速吸納。 2020 年新增供應(yīng)的快速吸納，一方面由于產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)，另一方面也反映了旺盛的市場(chǎng)需求。具有高品質(zhì)、服務(wù)完 善的酒店式公寓始終保持著較高的入住率和租金，如“東亞公寓”、“雅詩(shī)閣公寓”、“華山公寓”、“嘉里中心”的出租率都在 90％以上。不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這部分酒店式公寓受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響比較大，同時(shí)也面臨高檔公寓的激烈競(jìng)爭(zhēng)，前景不明。經(jīng)歷了 2020 年的低谷時(shí)期后開(kāi)始反彈，此后一直保持穩(wěn)中有升的局面。同時(shí)受 全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，外資企業(yè)的外籍人士陸續(xù)由別墅市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格相對(duì)較低的酒店式公寓市場(chǎng)。月租金在 15004500 美金 /套的比例為85％。例如南京西路平均月租金為 2440 美元 /平方米 早期建造的酒店式公寓，多是高檔房轉(zhuǎn)化而來(lái)，在智能化配置、裝修和物業(yè)管理方面與新建酒店式公寓差距較大，價(jià)格自然也拉開(kāi)了檔次。而 2020 年 5 月上市的位于長(zhǎng)寧區(qū)華山路的嘉里華庭，按照酒店式公寓的要求進(jìn)行了設(shè)計(jì)、配置和包裝，整體定位明確，物業(yè)品質(zhì)有很大提升。這里講的樓盤品質(zhì)不僅僅是建筑方面硬條件，更多的是指一些軟條件，如室內(nèi)裝璜、物業(yè)管理服務(wù)等等。這主要是由于其定位不同，其中，雅詩(shī)閣品牌致力于提供優(yōu)雅華貴的一流豪華寓所，盛捷品牌致力于創(chuàng)造溫馨愜意的高尚公寓。另外浦東的鳳凰大廈在 2020 年 5月以 8700 元 /平方米的價(jià)格投放市場(chǎng)。 目前上海市場(chǎng)上高檔酒店公寓的供應(yīng)總量不多，特征較為明顯的典型物業(yè)總量為 52 個(gè)，且他們具有非常明顯的地域性特 征，主要集中在本市西區(qū)并以長(zhǎng)寧區(qū)為最。九大板塊集中分布在上海東西方向的軸線上，從虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)到浦東的小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，東西方向跨度 20多公里，而南北方向的覆蓋范圍不超過(guò) 6 公里。 區(qū)域租金分析 從區(qū)域來(lái)看 ，中心城區(qū)的靜安、盧灣和浦東小陸家嘴的租金價(jià)格比較高。 徐匯區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)由于區(qū)域覆蓋范圍比較大，地段差異較高，物業(yè)檔次差距大，因此平均價(jià)格偏低。由于新的酒店式公寓相繼在黃浦區(qū)出現(xiàn)，該區(qū)逐漸受人矚目。2020 年一季度，上海酒店式公寓的平均入住率為 ％。 華山路和鎮(zhèn)寧路板塊，近兩年的市場(chǎng)供應(yīng)比較集中，以較低的租金水平（ 18 美元 /平方米 /月左右），使出租率保持在 ％。 市場(chǎng)供需 增長(zhǎng)預(yù)測(cè) 由于酒店式公寓的開(kāi)發(fā)成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較大，今后幾年酒店式公寓的年供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，每年大約在 1000 套。在這里進(jìn)行一下預(yù)測(cè)：以上海租用賓館作公寓之用的最高峰時(shí)期 1994 年為例，個(gè)人租用作公寓之用僅 618間，占賓館總客房 數(shù)的 ％；到 2020 年，即使租用公寓客戶達(dá)到 1 萬(wàn)套，每套平均按 60 平方米計(jì)算，總需求量也只有 60 萬(wàn)平方米。從酒店式公寓的分布走向看，其發(fā)展與整體城市發(fā)展戰(zhàn) 略息息相關(guān)，而根據(jù)上海市的城市 CBD 規(guī)劃以及近幾年各區(qū)的酒店式公寓市場(chǎng)增長(zhǎng)率、占有率變化，可以預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的增長(zhǎng)點(diǎn)很可能集中在 浦東陸家嘴區(qū)域。這種類型的市場(chǎng)發(fā)展比較穩(wěn)定，但由于競(jìng)爭(zhēng)較多，也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性。 第四象限的物業(yè)市場(chǎng)占有率和市場(chǎng)增長(zhǎng)率都比較低。 酒店式公寓市場(chǎng)區(qū)位分析表 市場(chǎng)特點(diǎn) 價(jià)格 發(fā)展?jié)摿? 代表樓盤 徐匯 作為傳統(tǒng)的高級(jí)聚居地，目前市場(chǎng)比較成熟，供需平衡，依托徐家匯等商業(yè)中心以及衡山路，檔次較高。然而若經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，預(yù)算的進(jìn)一步降低，必將對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)，特別是高檔、中高檔市場(chǎng)產(chǎn)生壓力。 作為酒店式公寓，地段、產(chǎn)品、營(yíng)運(yùn)管理是其最重要的三大因素。 本文在前面已經(jīng)對(duì)區(qū)域分布進(jìn)行了探討，下面就從產(chǎn)品和營(yíng)運(yùn)管理兩個(gè)方面對(duì)現(xiàn)有酒店式公寓進(jìn)行分析。其次，產(chǎn)品定位要由特色，表現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能配置、輔助設(shè)施的安排要有針對(duì)性，看酒店式公寓是否按照酒店模式進(jìn)行配置，這是基礎(chǔ)；再次，營(yíng)運(yùn)上要選擇管理經(jīng)驗(yàn)成熟、管理水平高、客源多、營(yíng)銷能力強(qiáng)的專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)擔(dān)綱，提供酒店化專業(yè)服務(wù)，這 是保障。 由于以上原因，預(yù)計(jì)近期酒店式公寓的租金將保持穩(wěn)定狀態(tài)，而入住率將會(huì)逐漸提高。而另一方面，目前又處于全球經(jīng)濟(jì)回落階段，許多跨國(guó)公司降低住宅預(yù)算之際，這在目前對(duì)酒店式公寓的影響還為正。 結(jié)論： 隨著新的“泛 CBD 區(qū)”中心在南京西路形成可 能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公 一 A 二 C 三 E 四 D B 市場(chǎng)占有率 市 場(chǎng) 增 長(zhǎng) 率 波士頓矩陣 高 高 寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國(guó)際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳，大量的外資客源也將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)酒店式公寓需求；作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時(shí)尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式公寓的機(jī)會(huì)點(diǎn)，其南區(qū)由于距離未來(lái)世博會(huì)的影響，長(zhǎng)期來(lái)看，必將成為酒點(diǎn)式服務(wù)公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域。這種類型是最具發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)。位于此象限的是長(zhǎng)寧區(qū)和徐匯區(qū)各檔次的酒店式公寓，這說(shuō)明眼下長(zhǎng)寧區(qū)及徐匯區(qū)酒店式公寓 市場(chǎng)已接近飽和； 第二象限為市場(chǎng)占有率高，市場(chǎng)增長(zhǎng)率高的類型。 市場(chǎng)潛在增長(zhǎng)點(diǎn) 根據(jù)前面的分析，我們對(duì)酒店式公寓的發(fā)展基調(diào)定位于“穩(wěn)步發(fā)展”，但在某些細(xì)分市場(chǎng)，還是有一些亮點(diǎn)的。 從酒店式公寓的需求來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，上海酒店式公寓空置率也將隨之逐步下降。盡管現(xiàn)在尚處于全球經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的初始階段，但隨著經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，上海酒店式公寓在未來(lái)幾年中將保持強(qiáng)勁需求。長(zhǎng)寧區(qū)的物業(yè)受虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)影響，在市場(chǎng)上出現(xiàn)的時(shí)間比較早， 2020 年以后， 該區(qū)域在市場(chǎng)上的影響逐漸低落，目前的租金和入住率相對(duì)都比較低。 不同板塊平均租金比較圖051015202530新華路板塊 鎮(zhèn)寧路板塊其他華山路板塊虹橋板塊 外灘板塊衡山路板塊小陸家嘴板塊新天地板塊南京西路板塊美元 /平方米 /月 從九大板塊來(lái)看 ，南京西路板塊有上海商城和嘉里公寓兩個(gè)高品質(zhì)物業(yè)的抬升，平均租金最高；新天地板塊由于區(qū)域環(huán)境的不斷增值，憑借淮海中路甲級(jí)寫字樓云集的優(yōu)勢(shì)，加上太平橋地區(qū)綠化環(huán)境的日益完善，平均租金穩(wěn)居高位，不愧為黃金地段的高端價(jià)位；新華路板塊由于物業(yè)建成的時(shí)間比較早（基本在 1998 年以前），周邊環(huán)境較差以及服務(wù)設(shè)施規(guī)模比較小等原因，平均租金也相對(duì)較低；鎮(zhèn)寧路板塊的物業(yè)品質(zhì)和周邊環(huán)境都相對(duì)比較完善，但是同類物業(yè)過(guò)于密集，品質(zhì)相近的高檔公寓供應(yīng)量也比較大，充足的市場(chǎng)供應(yīng)使該板塊租金難以走高。長(zhǎng)寧區(qū)酒店式公寓起步較早，發(fā)展成熟，但隨著國(guó)際航班東移，明 顯缺乏后繼發(fā)展動(dòng)力。浦東的平均租金呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，而浦西的則呈下降趨勢(shì)，使該兩地區(qū)的租金差距逐步減小。虹橋板塊雖然分布的物業(yè)數(shù)量不少，但是相對(duì)比較分散。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市場(chǎng)上目前的 52 個(gè)酒店式公寓，主要分布在長(zhǎng)寧（ 33％）、徐匯（ 17%）、浦東（ 13%）、靜安（ 15%）、盧灣（ 12%）、黃浦（ 10%）等六個(gè)行政區(qū)。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)。不同檔次項(xiàng)目售價(jià)差別較大，主要與其投資回報(bào)率不同有關(guān)。例如同是 ASCOTT 旗下的上海 浦東雅詩(shī)閣和徐匯盛捷服務(wù)公寓價(jià)格差別就比較大。不同月租金公寓供給比例1 5 0 0 美元以下,6%15002500美 元,22%25003500美 元,38%35004500美 元,25%4 5 0 0 美元以上,9% 它的 137 平方米兩房，租金達(dá)到 2400 美元，比法華苑上了一個(gè)檔次。提供的物業(yè)服務(wù)也相對(duì)簡(jiǎn)單。這主要是由于 CBD 擁有便捷的交通和完善的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，對(duì)目標(biāo)客戶更具吸引力。 酒店式公寓地段為王的特點(diǎn)決定了地段與物業(yè)租金有直接關(guān)聯(lián)。 租金總價(jià)集聚度高 酒店式公寓的單套租金根據(jù)不同的房型和面積，大致在 150010000 美金 /月之間。月左右，上下波動(dòng)幅度維 持在 5%以內(nèi)， 2020 年一季度，穩(wěn)中有升的需求使得酒店式公寓租賃繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)，月租金微升至 美元 /平方米，入住率保持在 %左右。月下降至 2020 年不到 20 美元 /平方米 受全球經(jīng)濟(jì)影響，許多跨國(guó)公司對(duì)外籍人士的住房預(yù)算采取了限制，從而使部分原來(lái)居住于較高檔物業(yè)的外企高級(jí)白領(lǐng)轉(zhuǎn)到中檔物業(yè)，使得目前中等價(jià)位的酒店式公寓開(kāi)始受到青睞，入住率出現(xiàn)較大幅度的增