【正文】 目由通化綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心投資并負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成的經(jīng)營和管理工作，白山市佳合電氣有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體建設(shè)工作 。 電力： 按照規(guī)劃，該 項(xiàng)目的電力由區(qū)內(nèi) 箱變解決， 自 建設(shè)街 一側(cè)引入 10 千伏電力，接入 商場 箱變，變壓器總?cè)萘繛?1000 千伏安， 商場及公寓 電力管線的設(shè)計(jì)及施工均由白山市供電局予以解決。 市政配套 ① 道路情況 現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有 市政道路有 建設(shè)街、鐵北街等，交 通狀況 佳， 方便人流、物流集散 。 D 地下有部分地下人防設(shè)施，需要進(jìn)行拆除或加固處理 。 ③ 地上物現(xiàn)狀 地上物主要為 科研所廠房 、 存車棚及 倉房 等 ， 場地內(nèi)各種建筑附屬物密集，無較大障礙物。 ② 項(xiàng)目用地 該項(xiàng)目宗地為 通化礦物局科研所辦公用地 ，毛地面積約 畝 ,目前 主要用途為 工業(yè)用地 ，地上 物為 約 600 平方米 廠 房 、倉庫等 。 該項(xiàng)目占地位于通化礦物局科研所院內(nèi)，科研所綜合樓建成后，科研所破舊的廠房及周邊的自行車棚、倉房等一直未進(jìn)行改造拆遷，由于南側(cè)即為渾白鐵路線，破舊不堪的亂象極大的影響了城市的整體形象，美化公路、鐵路沿線是我市近幾年市容市貌 整治工作的重點(diǎn)方向，經(jīng)多方接洽商談，通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心有意在該地投資建設(shè)花卉綜合市場，經(jīng)營花、鳥、魚、蟲、 寵物等， 投資金額 2300萬元左右，引進(jìn)外資改造城市、經(jīng)營城市是加快我市城市建設(shè)發(fā)展的重要舉措。 4839。 1839。 佳合 花卉 綜合市場 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 1 目 錄 一、總論 3 (一 ) 項(xiàng)目建設(shè)背景 3 (二 ) 項(xiàng)目概況 4 (三 ) 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 9 (四 ) 可研報(bào)告編制依據(jù) 9 二、市場 評(píng)價(jià) 10 (一 ) 白山市房地產(chǎn)總體市場環(huán)境 10 (二 ) 區(qū)域市場環(huán)境 15 (三 ) 本項(xiàng)目競爭能力分析 (SWOT 分析 ) 16 (四 ) 項(xiàng)目 價(jià)格分析 16 (五 ) 市場風(fēng)險(xiǎn) 18 三 、建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 19 建設(shè)規(guī)模 19 產(chǎn)品方案 19 四 、節(jié)能、節(jié)水措施 22 五 、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 24 （一）環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查 24 （二）施工期環(huán)境影響分析 24 （三）項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析 33 六 、建設(shè)進(jìn)度安排 37 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 2 七 、項(xiàng)目投資估算 38 八 、項(xiàng)目總收入 47 九 、財(cái)務(wù)分析 48 十、 敏感性分析 52 十一、結(jié)論及建議 54 結(jié)論 54 建議 54 十 二 、附圖、附件 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 3 佳合 花卉 綜合市場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、 總論 （一） 項(xiàng)目建設(shè)背景 白山市位于吉林省東南部自然風(fēng)景秀麗的長白山西側(cè)，東經(jīng) 126176。北緯 41176。東與延邊朝鮮族自治州相鄰；西與通化市接壤；北與吉林市毗連；南與朝鮮民主主義人民共和國隔鴨綠江相望。由于投資商通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心對(duì)白山市房地產(chǎn)市場的不太了解， 委托我院對(duì)該進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，報(bào)告可作為項(xiàng)目投資方 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 4 投資決策、優(yōu)化建設(shè)方案、銀行融資決策及相關(guān)政策審批的依據(jù)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，由于該宗地的 地理位置較為特殊，三面臨有建筑物，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的層數(shù)有日照間距的強(qiáng)制性要求 。 佳合綜合市場 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 6 ④ 空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況 （有無變電站、換熱站等設(shè)施？） A 項(xiàng)目用地區(qū)域南側(cè)上空有 110KV 高壓線路通過， 項(xiàng)目用地內(nèi) 地下管線較少，且 均為原 居民 自用管線 ，無主要的市政管線通過 。 ⑤ 地質(zhì)情況 場地 原為 宅基地 ， 地質(zhì)情況 較 復(fù)雜 。 規(guī)劃情況： 政府 將 在 渾白鐵路線周邊進(jìn)大規(guī)模的美化、亮化建設(shè)，屆時(shí)項(xiàng)目周邊道路及環(huán)境將大為改善。 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 8 通訊： 該項(xiàng)目周邊擁有中國網(wǎng)通、中國電信、中國鐵通等電信公司可供選擇，以上三家電信公司都在此處經(jīng)營電信業(yè)務(wù)。 （四） 可研報(bào)告編制依據(jù)： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《白山市城市拆遷管理?xiàng)l例》 《白山市城市棚戶區(qū)拆遷安置辦法》 《 白山市人民政府關(guān)于印發(fā)白山市區(qū)棚戶區(qū)改造房屋拆遷補(bǔ)償安置規(guī)定的通知 》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《白山市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 發(fā)改委、土地部門及規(guī)劃等相關(guān)部門批件 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 9 二、 市場評(píng)價(jià) （一）、白山市房地產(chǎn)總體 市場環(huán)境 近幾年房地產(chǎn)投資情況 238552105523807174862018111819344152535440268342114219238214595344865401000020200300004000050000600002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年全年房地產(chǎn)完成投資(萬元)全年住宅完成投資(萬元) 上面的圖表是白山市 2020年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，可以看出 2020年 2020年，白山市房地產(chǎn)投資完成額基本持平， 2020年投資完成額最低，房市不景氣。商品房屋竣工面積在 836萬平方米區(qū)間波動(dòng)，在 01 年出現(xiàn) 8 萬平方米的低谷， 0 03 年平穩(wěn)增長， 20 2020 年竣工面積有所下降，至 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 13 萬平方米，竣工面積同比減少 13 萬平方米，減幅 50%，主要由于國家相關(guān)政策的調(diào)整， 2020 年竣工面積回升到 27 萬平 方米，預(yù)計(jì)隨著棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的陸續(xù)完工，竣工面積在 07年會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長。小高層自 2020年出現(xiàn)，售價(jià)由 2020年的 1890元 /平方米上漲至 2150元 /平方米，較上年上漲%。 ② 、價(jià)位分布 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 13 05001000150020202020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年商品房售價(jià)( 元/ 平方米) 通過上表可以看出，白山市自 2020年以來的房價(jià)基本處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 20 2020年兩年的漲幅較大，分別較上年漲 %、 %，2020年的商品房價(jià)格上漲因素包括以下幾個(gè)方面：第一，與全國的房價(jià)走勢基本相同，正常漲幅。 ③ 、房型比例 2020年以前的戶型比例數(shù)據(jù)不具有討論意義，我們這里 只 對(duì) 2020年數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，根據(jù)白山市 統(tǒng)計(jì)局 統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)，受 2020年棚戶區(qū)改造影響，白山市全部在建項(xiàng)目戶型比例見下圖： 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 14 16%36%16%32%50平方米以下50~70平方米70~90平方米90平方米以上 在商品住房的可售房源中，中、小房型成為市場供應(yīng)的主體。 （二）、區(qū)域市場環(huán)境 白山市的區(qū)域劃分以市政府為中心，可劃分為五個(gè)區(qū)域，分別為中心區(qū)域，（東風(fēng)橋 向陽路 鐵南街 濱江街形成為圍合區(qū)域，城東區(qū)（東風(fēng)橋以東），城 西區(qū)（向陽路以西），南山區(qū)（鐵路線以南），江北 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 15 區(qū)（渾江以北）。 b) 周邊人流集中、建筑密集，適宜發(fā)展商業(yè) 。 威脅與劣勢 佳合綜合市場項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 16 a) 項(xiàng)目建設(shè)場址北側(cè)不鄰建設(shè)街，周邊建筑圍擋情況比較嚴(yán)重，入口不夠開闊 。 (四 )、 市場風(fēng)險(xiǎn) 今后幾年，市內(nèi) 商業(yè) 工程 建設(shè)增長很快 ， 僅市政府周邊 2020年開工建設(shè)的就有三處，分別為隆府大廈（影劇院周邊改造）、合興大廈改造、渾江大街地下人防商場，面積總計(jì)超為 15萬平方米，這對(duì)白山市政府周邊的商業(yè)經(jīng)營格局會(huì)造成很大的沖擊，如何進(jìn)行項(xiàng)目的后期經(jīng)營，選擇經(jīng)營方向 ， 對(duì)項(xiàng)目的成敗有直接影響， 市場風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)仔細(xì)搞好項(xiàng)目策劃，充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎投資。 ⑵ 建筑標(biāo)準(zhǔn) ① 室外 外墻： 設(shè)計(jì)高檔玻璃幕墻，保證室內(nèi)陽光充沛，寬敞明亮。 窗：復(fù)合節(jié)能塑鋼窗 門： 鈦金大門，外為防護(hù)門 。 電視、電話、信息系統(tǒng)： 公寓 室內(nèi)設(shè)有線電線插口，電話插口，寬帶高速上網(wǎng)接口， 內(nèi)建局域網(wǎng)，可供公寓樓內(nèi)所有顧客 使用。 地面采用 30 厚苯板隔熱，一樓地面導(dǎo)熱系數(shù) = W/() ≤()。 應(yīng)提高 區(qū)內(nèi) 綠化、景觀用水的效率，設(shè)立水循環(huán)系統(tǒng)，提高用水的效率 ， 栽種少灌或免灌的綠化群落。施工期污染以揚(yáng)塵和噪聲為主。在建設(shè)場地的四周應(yīng)設(shè)有圍護(hù)裝備，房屋建筑要實(shí)行封閉式施工以防止揚(yáng)塵的擴(kuò)散。建議多用商品（濕）水泥和水泥預(yù)制品，盡量少用干