【正文】 閑、購物等綜合配套 服務。 四、任務 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 17 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 項目建設并投入使用后，能完全滿足皇經(jīng)社區(qū)及臨近的柳江新居等 區(qū)域老齡人口的代養(yǎng)需求，實現(xiàn)這些區(qū)域“ 五保 ” 老人和城市 “ 三無 ” 老人 的應報盡保和集中供養(yǎng)。 該區(qū)域內戶籍人口約 10 萬人，常住人口 約 12 萬人。該金額是在預測的未來土地拍賣成交價款基礎上，根據(jù)成都國土資發(fā) [2020]284號文規(guī)定，按土地成交總額的 25%計算得出。該項目本身具有較強的政策性的壟斷 因素，使其除了能夠獲取資本的正常收益外，還能夠獲取較高的壟斷收益。因此，本項目在未來預測期間能夠獲得穩(wěn)定收益。根據(jù)成都市城市用地規(guī)劃，預計該宗土地規(guī)劃容積率不低于 。隨著沙河整治和東郊工業(yè)結構調整，沙河沿岸和東郊地區(qū)目前已成為成都市區(qū)開發(fā)建設的一個新熱點。 （ 2） 由于本項目是舊城改造項目，因此，可以享受舊城改造的有關政策，有利于降低土地取得成本和開發(fā)成本。相對較低的土地價格將為開發(fā)商提供開發(fā)空間，開發(fā)商可在此推出更適合成都人居住的示范型生態(tài)住宅小區(qū)，開發(fā)建設相對低價、高品質的住宅，滿足消費者選擇住宅環(huán)境好，價格低的購房意愿，形成新的開發(fā)熱點。琉璃場場鎮(zhèn)完善的基礎設施以及較低容積率的生態(tài)居住環(huán)境可望吸引大批的市民來此購房置業(yè)。 出讓價格預測 （ 1） 市場比較法 根據(jù)成都市目前類似地塊價格水平，以及該項目所處地理位置等因素，按市場比較法分析該地塊綜合價格。 實例地塊與本項目涉及土地比較表 ● 基本情況 項目內容 實 例 本項目 位 置 望江路地塊 （一環(huán)路以外、二環(huán)路以內） 沙河 堡 地塊 （二環(huán)路以外、三環(huán)路以內） 地域區(qū)分 較 好 稍差 用地性質 住宅 住 宅 出讓價（起拍價） 265 萬元 /畝 450 萬元 /畝 成交價 940 萬元 /畝 出讓時間 2020 2020 地 勢 平 坦 有起伏 地 質 普 通 普 通 水、電、路、氣通 良 好 良 好 ● 交易情況 交易情況 正常交易 正常交易 修正系數(shù) 估計正常 估計正常 ● 交易時間 交易情況 2020 年 2020 年 （每年上漲 5%） 10％ 10％ ● 區(qū)域因素 自然因素 較好 稍差 社會環(huán)境 較好 稍差 道路交通 較好 稍差 配套條件 較 好 稍差 教育配套 較好 稍差 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 24 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 環(huán)境衛(wèi)生 較好 稍差 景 觀 較好 稍差 規(guī)劃限制 相同 相近 修正系數(shù) 100 76 ● 其他個別因素對比：實例地塊面積較小，建筑容積率可以略高，本項目地塊面積較大，容積率不可能過高，實例地塊比本項目開發(fā)地塊有一定的優(yōu)勢，此外，實例地塊更靠近市中心，開發(fā)條件及其他配套條件優(yōu)于本項目地塊。 （ 2） 假設開發(fā)法 假設開發(fā)法基本原理是：假設在正常情況下，地產(chǎn)被開發(fā)為某類不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)售價中扣除建 筑費，合理的利潤、利息、稅費以及相關費用等余下的卻成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 25 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 為地產(chǎn)價值。本項目你拍賣土地住宅開發(fā)上市時間約為 2020～ 2020年，據(jù)一般估計，目前成都市房地產(chǎn)市場經(jīng)過短暫調整后，仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，預計本項目實際銷售價格不低于根據(jù)目前 市場行情的股價。 鑒于土地市場價格的不確定性，以及規(guī)劃容積率條件 未來確定，本項目新增土地出讓價格按照 300 萬元 /畝估算，并估計每 年保持 5％的上漲幅度。 （ 2）交通標志 道路標線工程總長 840 米。 2）雨水管線 雨水管線總長 1680 米，在道路西南側布置，雨水管管徑為 DN6001000 （ 2）專業(yè)管線工程 1）自來水管線 自來水管線總長 1680 米，在道路西南側布置，自來水管管徑為 DN100 （ 三 ）新居配套工程 辦事處 新建辦事處一處，占地面積 5621 平方 米，按容積率 測算，總建筑面積5000 平方米。 農(nóng)貿市場 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 28 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 新建農(nóng)貿市場一處，占地面積 4791 平方米，容積率 測算，總建筑面積6707 平方米。 二、建設規(guī)模 本項目 由新居工程、拆遷安置房和公建配套設施組成，分為五期建設實施，其公建配套為 中小學、幼兒園、農(nóng)貿市場、辦派綜合樓等。 柳江新居安置麻柳灣 2 組，琉璃村 6 組，包江村 1 組，農(nóng)民人口共計 3054 人。） 用地規(guī)模 本項目主要還款資金來源為原配置 700畝土地的凈收益和中錦公司在華新村 7 組、包江橋村 10 組和東光村 5 組的配置土地。 已建成的 是 “一期”和“二期”的 多層為主的居住小區(qū)。四期項目 共布置八幢 26～ 30 層 高層 住宅樓，地塊西側和東側北部 3 幢樓房均南北向長條形布置，東南部 5 幢為東西向布置。地塊內南北兩側狹長地帶各布置了南北向兩幢 26～ 30 層高層電梯公寓，其中南面臨琉璃街的兩幢和東北角一幢臨小區(qū)道路設計 1 層底層臨街商鋪，小區(qū)主入口也布置在臨琉璃街一側，小區(qū)所有的住戶單元均從此出入口進出，地塊西側布置兩幢樓房，其中外側的一幢為 30 層高層電梯公寓 （拆遷安置用房） ，內側一幢為 30 層商住混合樓，一二層分別設計為社區(qū)集中商業(yè)用房和物管用房。小區(qū)內采用較高容積率（ 左右），以提高建筑高度換取較低的建筑密度，形成較大面積的內部景觀。 小區(qū)內部布置了適量的低層商業(yè)用房，且商業(yè)裙樓外，其余均為獨立商業(yè)用房，將商業(yè)和居住適度分 開，同時也豐富了商業(yè)用房的適宜業(yè)態(tài)。 三 、 主要建 筑結構設計方案 本項目高層建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結構，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側力構件，形成整體性能好、抗震能力強、施工簡便且較為經(jīng)濟的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構體系，剪力墻的抗震等級為 三 級 （多層框架柱抗震等級為二級） 。 四、 主要經(jīng)濟技術指標 農(nóng)民新居和 拆遷安置房規(guī)劃建設凈用地面積： 143340 m2 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 33 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 技術經(jīng)濟指標： 新居工程技術指標（不包括配套公共服務設施） 項目 單位 數(shù)值 規(guī)劃總建筑面積： m2 588300 地上建筑面積 m2 492530 ①住宅建筑面積 m2 443330 ②商業(yè)建筑面積 m2 49200 地下建筑面積及層數(shù) m2 95770 ①機動車停車面積 m2 93470 ②設備用房建筑面積 m2 2300 ③地下建筑層數(shù) 層 1 居住戶（套）數(shù) 戶 5300 容積率 建筑密度 ％ 30 綠 地 率 ％ 30 機動車位 個 3150 ①地上室外停車位 個 500 ②地下停車位 個 2650 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 34 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第 九 章 建設條件 一、區(qū) 位條件 項目區(qū)地處成都市城市東南面，東接城東副中心，南臨府河接城南副中心，是貫穿兩中副中心的重要紐帶，項目區(qū)將發(fā)展成為成都中心城城郊結合部布局合理、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的城市新社區(qū)。項目區(qū)地形地貌對規(guī)劃布局、路網(wǎng)、管網(wǎng)建設和環(huán)境綠化美化有利。 五、市政配套條件 三環(huán)路、成仁路均按城市干道標準建設，給、排水等市政管網(wǎng)完善，天然氣、通訊、電力、路燈電纜等埋設齊全，項目區(qū)管網(wǎng)配套連接方便。 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 36 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 第 十 章 工程 建設管理方案 本 項目是一項涉及面廣、投資大的 安置房 及基礎設施 建設工程。 （ 2）充分利用經(jīng)濟合 同法規(guī)定的各級項目責任人的權利和義務，有效避免 各級責任人間的沖突和矛盾，加強各級責任人間的協(xié)調與配合，使 “責、權、利 ”相對等、 “借、用、還 ”相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。 三、加強建設管理 建設管理工作的重點是：工程質量、工程進度和工程投資。 （ 4）招標采購工作是項目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項目的進度和質量。 一、落實配套資金 項目在執(zhí)行過程中，必須具有嚴格的配套資金計劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟、行政和法律三種約束手段，把配套資金落到實處。 2020 年 9 月，國家建設部同意我市城市總體規(guī)劃修編后，我市向東、向南發(fā)展步入了正式啟動階段。 公共交通體系基本完善， 公交 3 路、 77 路、 402 路、 503 路均經(jīng)過這一區(qū)域。 項目離錦華路二環(huán)路口（新成仁路） 僅 3 公里，錦華路口以錦華城為核心，已形成區(qū)域性商圈。 本項目地下建筑為單層。居住小區(qū)戶型以 7090平方米為主，適當建設少量 60 平方米以下 小戶型 和 90～ 130 平方米大戶型 小戶型。 高層住宅均設有地下停車場，并設計適量地面停車位，多層住宅設置地面停車位，停車比總計達到 以上，其中地下停車位占 80％ 以上。其地下停車場和物業(yè)管理用房設置于新居工程用房內。 “五期”規(guī)劃用地位于成昆鐵路以南 50 米，老成仁路和新成仁路之間。地塊內沿地塊輪廓三幢住宅樓和商業(yè)樓，住宅樓為 23～ 26 層高層建筑，南側臨街一幢商業(yè)、辦公樓高 7 層，另一商業(yè)樓高 3 層。 一、 總平規(guī)劃方案 新居工程（包括拆遷安置房工程和柳江農(nóng)民新居工程） 用地 全部為二 類住宅用地， 建設地址位于琉璃場鎮(zhèn)東北部，成昆鐵路以南約 50 米，三環(huán)路以北，洗瓦堰和新成仁路之間。按照人均 70 平方米 （包括公攤面積） 建設拆遷安置房，需建設拆遷安置房和新居共 423780 平方米，考慮到拆遷中的不可遇見因素， 以及安置后農(nóng)民就業(yè)配置一定量經(jīng)營用房 ，本項目按照 588300 平方米的規(guī)模建設安置房和農(nóng)民新居，按容積率 建設，本項目共占地約 311 畝 （根據(jù)《城鄉(xiāng)一體化新居工程可行性研究報告》，“柳江新居”規(guī)劃 占地 公頃，合 畝，規(guī)劃總建筑面積 158967平方米 。 占地面積 311 畝 總建筑面積 588300 平方米 容積率 （ 二 ）配套道路及管線工程 道路寬 25 米，長 840 米，占地 21000 平方米 道路交通標線總長 840 米 路燈 42 組 管線總長 50880 米，其中： 雨水管線長 1680 米， DN6001000 自來水管線長 1680 米， DN100250 污水管線總長 2184 米， DN400600 天然氣管線總長 1680 米， DN89159 電力管線總長 1680 米 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告 第 29 頁 共 61 頁 2020 年 8 月 通訊管線總長 840 米 （ 三 ） 新居配套工程總建筑面積 約 51400 平方米 其中 ： 辦事處（一處），占地面積 5621 平方米 ，總建筑面積 5000 平方米 派出所（一處），占地面積 4169 平方米，總建筑面積 3357 平方米 中小學（各一處），總占地面積 38782 平方米，按容積率 測算，