【正文】 換方式經(jīng)協(xié)調(diào)合作方與當(dāng)?shù)卣?次溝通，使占地問(wèn)題得到了有效解決。首先，積極與項(xiàng)目合作方進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，為項(xiàng)目的順利推進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。 同時(shí)，由于 項(xiàng)目建設(shè)資金需求的緊急，但又受限于原貸款行及我司制度制約，積極協(xié)調(diào)取得合作方擔(dān)保、原貸款行同意等，配合完成項(xiàng)目所需資金提供手續(xù)。 2020 年， 在郭公莊項(xiàng)目順利獲取后，為公司全年業(yè)績(jī)需要，積極展開(kāi)了資產(chǎn)處置相關(guān)工作。 二、 對(duì)過(guò) 去年工作的反思 如果單純的就 公司董事會(huì) 下達(dá)的工作目標(biāo)完成情況而言，工作完成情況較好，不僅在新增土地儲(chǔ)備的工作中獲得 了滿分，在 配合公司完成利潤(rùn)籌劃指標(biāo)及維護(hù)項(xiàng)目公司整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，解決疑難問(wèn)題的工作中也均取得了不俗的成績(jī) 。這給公司的現(xiàn)金流和利潤(rùn)籌劃帶來(lái)了沉重 的打擊。 即便如此， 與去年同期相比， 公司整體 業(yè)績(jī) 仍然 下滑 高達(dá) 50%。 但是， 應(yīng)該看到雖然物價(jià)上漲得到了初步遏制，但走勢(shì)仍有不確定性，物價(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)還不牢固。應(yīng)當(dāng)看到雙穩(wěn)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將是具有難度的。 2) 房地產(chǎn)行業(yè) 2020 年下半年以來(lái)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下滑，價(jià)格隨之出現(xiàn)了松動(dòng)，已接近政府調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)。更嚴(yán)厲的打壓房地產(chǎn)政策將不會(huì)出臺(tái)， XXXX 年政策的趨勢(shì)和基調(diào)將是視房地產(chǎn)調(diào)整情況適度放松，政策出臺(tái)的依據(jù)是價(jià)格的變化。再如在抑制非消費(fèi)性需求的同時(shí)，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。同時(shí)，資金充裕和市場(chǎng)瘋狂時(shí)有所節(jié)制的公司，開(kāi)始趁市場(chǎng)低迷趁低吸納土地，為迎接新一輪的增長(zhǎng)儲(chǔ)備基礎(chǔ)。 XXXX 年公司面臨最大的任務(wù)是回籠資金確保公司現(xiàn)金流，進(jìn)而確保公司安全。 三、 對(duì)于新一屆經(jīng)營(yíng)層的工作建議 本屆經(jīng)營(yíng)層將在 XXXX 年 5 月到任， 結(jié)合目前房地產(chǎn) 市場(chǎng) 宏觀形勢(shì)和公司自身的特點(diǎn)，結(jié)合本人的工作職責(zé)， 在此 也對(duì)下一屆經(jīng)營(yíng)層的業(yè)務(wù)開(kāi)展提供一些建議，供參考。為舉例而言，基于長(zhǎng)陽(yáng) 3 號(hào)地后評(píng)價(jià)而完成的明年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)研究、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 、長(zhǎng)陽(yáng)在售項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查等工作，這些研究將對(duì)事業(yè)部投資策略的制定、計(jì)劃的制定、考核目標(biāo)的設(shè)定具有重要參考意義。在沒(méi)有新增現(xiàn)金流入或取得債務(wù)展期的情況下，公司將面臨債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。在緩解資金壓力的同時(shí)，需要考慮利潤(rùn)籌劃問(wèn)題。目標(biāo)計(jì)劃管理是公司管理的核心所在，因此制定科學(xué)的目標(biāo)，是指制定可操作性的計(jì)劃措施，而且通過(guò)從上到下逐級(jí)分解，使各部門(mén)及員工個(gè)人都有明確的具體目標(biāo)，形成系統(tǒng)實(shí)施的整體鏈條和目標(biāo)體系。對(duì)于已經(jīng)偏離公司戰(zhàn)略定位、或者受市場(chǎng)因素影響資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重下滑的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行科學(xué)的篩選，果 斷的進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 積極尋找及 獲取更為符合公司戰(zhàn)略及成長(zhǎng)規(guī)律的中、長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備 通常大家都用土地儲(chǔ)備規(guī)模來(lái)衡量地產(chǎn)公司的成長(zhǎng)潛力，但這種簡(jiǎn)單指標(biāo)將會(huì)助長(zhǎng)企業(yè)的盲目擴(kuò)張野心。 對(duì) 融資建設(shè) 的 建議 作為明年公司的重點(diǎn)工作之一，拓展融資渠道，控制資金成本是公司生存的重要保障。 ? 第二是金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域有限制，或?qū)υ擁?xiàng)目類型有限制的項(xiàng)目，應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路，盡快以項(xiàng)目為載體，通過(guò)其他手段融資。 ? 如果以上均無(wú)法解決，那么則要考慮有關(guān)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，處置項(xiàng)目來(lái)獲取相應(yīng)的現(xiàn)金流和業(yè)績(jī)。三是資金成本是否能夠合理控制，四是市場(chǎng)融資多對(duì)于公司的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有嚴(yán)格要求，同時(shí)要求有相關(guān)的抵 押擔(dān)保。因此明年工作的中心重點(diǎn)應(yīng)在按原成本盡快完成結(jié)算。因此如想以理想價(jià)格順利出手，仍涉及到 一些深層次調(diào)整。同時(shí)，對(duì)于代建問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)持原則，繼續(xù)和區(qū)里就移交代價(jià)一事進(jìn)行協(xié)商。因此，如果以合理價(jià)格開(kāi)盤(pán)，應(yīng)該可以盡快銷(xiāo)售。同時(shí)，積極推進(jìn)團(tuán)購(gòu)工作，以期一步將項(xiàng)目的 70%以上進(jìn)行銷(xiāo)售，停止進(jìn)一步發(fā)生財(cái)務(wù)成本。項(xiàng)目重要性不必贅述，目前面臨的挑戰(zhàn)包括，公租房的回購(gòu)范圍、價(jià)格、付款條件；村集體持有商業(yè)的回購(gòu)范圍、價(jià)格、付款條件；地鐵減震降噪的綜合方案及特殊成本；環(huán)境評(píng)價(jià)和綠 色通道的審批；與各地鐵系統(tǒng)單位進(jìn)行溝通獲得批準(zhǔn)；施工企業(yè)對(duì)于上蓋物業(yè)和近軌物業(yè)的施工經(jīng)驗(yàn)以及消費(fèi)者對(duì)于此類物業(yè)的認(rèn)同等等。以郭公莊項(xiàng)目為載體實(shí)現(xiàn)軌道交通技術(shù)的相對(duì)壟斷優(yōu)勢(shì)。作為一個(gè)有管理體系，但缺乏專業(yè)平臺(tái)建設(shè)的企業(yè)。 ? 臺(tái)灣會(huì)館項(xiàng)目 作為歷史遺留問(wèn)題， 仍然 受 制 于 土地證的取得及與中服大廈的聯(lián)合開(kāi)發(fā)事宜 進(jìn)一步明確 ，因此后續(xù)還需要 加快推動(dòng)相關(guān)政府部門(mén)盡快明確一級(jí)開(kāi)發(fā)成本以盡快推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。 希望能有機(jī)會(huì)繼續(xù)為公司效力，在股東的 支持下，與新的經(jīng)營(yíng)班子一同 把握時(shí)機(jī)，苦練內(nèi)功， 夯實(shí)基礎(chǔ)， 在市場(chǎng)機(jī)遇來(lái)臨時(shí)充分把握，一飛沖天。我要感謝股東和總裁對(duì)我的信任。因此，兩個(gè)項(xiàng)目將做好窗口服務(wù)工作，盡可能的培養(yǎng)更多的京投銀泰員工前去學(xué)習(xí)，并且逐步吸納其平臺(tái)和管理體系中對(duì)我公司有借鑒意義的部分。推動(dòng)政策制定，形成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。目前還是按照董事會(huì)審批的計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施，力爭(zhēng)完成年度目標(biāo)。 ? 郭公莊項(xiàng)目是我作為總經(jīng)理分管的項(xiàng)目，目前經(jīng)過(guò)前期的震蕩、股東關(guān)系已經(jīng)日漸平緩，逐步走上了科學(xué)管理的軌道。還是 有望以保本價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售的。 ? 水碾屯項(xiàng)目同樣位于長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)，面臨的困難和三號(hào)地如出一轍。解決該問(wèn)題除了期盼市場(chǎng)回暖外，仍然應(yīng)該對(duì)于成本進(jìn)行合理的優(yōu)化。同時(shí)，考慮利用該物業(yè)進(jìn)行增量貸款，或處置以獲取現(xiàn)金流量和收入。受限于幾方面的壓力，明年落實(shí)融資工作挑戰(zhàn)很大。首先很多金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)對(duì)于資金投向有嚴(yán)格的限制。 ? 積極開(kāi)拓市場(chǎng)融資，對(duì)于目前常規(guī)的金融手段，包括信托、融資租賃等進(jìn)行嘗試，15 在增加現(xiàn)金流的同時(shí)盡可能的提高業(yè)績(jī)。重點(diǎn)應(yīng)和金融機(jī)構(gòu)溝通，探討滿足新批、新增貸款的前置條件并盡快滿足各項(xiàng)條件，力爭(zhēng)早日獲取 審批。 因此，我們需 要時(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況及公司情況制定科學(xué)戰(zhàn)略體系和預(yù)警機(jī)制來(lái)幫助公司健康穩(wěn)步的成長(zhǎng)。要做好這方面的工作需要注意的重點(diǎn)工作環(huán)節(jié)包括： ? 強(qiáng)化公司自身能力，包括資質(zhì)業(yè)績(jī)等拿地所必須的能力； 14 ? 鞏固深化在拿地專業(yè)文件準(zhǔn)備上的優(yōu)勢(shì)，做到根據(jù)新形勢(shì)下可能出臺(tái)的新政策做到及時(shí)研究，及時(shí)應(yīng)對(duì)，迅速占領(lǐng)制高點(diǎn)； ? 做好和政府的溝通匯報(bào)工作，爭(zhēng)取在出讓方式、出讓條件、出讓價(jià)格等方面給予公司合法合規(guī)的支持； ? 通過(guò)郭公莊項(xiàng)目解剖麻雀的作用，加強(qiáng)對(duì)車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目的理解，早日形成包括減震降噪、無(wú)縫連接、項(xiàng)目管理、資源關(guān)系等系統(tǒng)化的綜合優(yōu)勢(shì)，把先吃 螃蟹轉(zhuǎn)化為先進(jìn)的生產(chǎn)力； ? 在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，多元化原有的投資結(jié)構(gòu)，引入包括港鐵等專業(yè)地鐵物業(yè)投資商在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者。 對(duì) 軌道物業(yè)項(xiàng)目 投資發(fā)展 建議 作為京投為大股東的上市公司，再郭公莊已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)以合理成本獲取資源的基礎(chǔ)上，軌道物業(yè)仍將是未來(lái)公司發(fā)展的主線。例如很多項(xiàng)目和資產(chǎn)的優(yōu)化，既可以增加現(xiàn)金流入，消除相關(guān) 債務(wù)，又可以降低三項(xiàng)費(fèi)用，減少折舊攤銷(xiāo)帶來(lái)的虧損，同時(shí)獲得溢價(jià)利潤(rùn)。因此，如何在新的一年找到“活錢(qián)”，展期相關(guān)債務(wù)，維持公司運(yùn)營(yíng)，是壓倒一切的當(dāng)務(wù)之急。舉例而言，根據(jù)公司今年全面預(yù)算二下資料， XXXX 年公司所面臨的最大挑戰(zhàn)是現(xiàn)13 金流，除大股東借款和到期付息外，銀行借款的壓力和未結(jié)算工程款的壓力巨大。伴隨高房?jī)r(jià)高成交量形成的市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，北京等重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和進(jìn)入門(mén)檻日益提高 ，因此，我們將加強(qiáng)房地產(chǎn)政策的對(duì)區(qū)域化及產(chǎn)品類型的影響的研究，充分依托企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，探索及創(chuàng)新項(xiàng)目獲取模式、優(yōu)化公司產(chǎn)品組合及資源結(jié)構(gòu)，合理進(jìn)行產(chǎn)品組合及區(qū)域布局的定位，合理的資源結(jié)構(gòu)才能用于抵御行業(yè)的周期波動(dòng)帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及行業(yè)周期性波動(dòng)。 從公司目前的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，公司資產(chǎn)負(fù)債率較高，增加了公司運(yùn)作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使盈利水平下降，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，且受市場(chǎng)因素的影響，銷(xiāo)售回款存在較大的不確定性，因此隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)近兩年的努力，公司已先后獲取 9 個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)入 6 個(gè)城市。 面對(duì)當(dāng)前政策及市場(chǎng)，標(biāo)桿企業(yè)紛紛采取了保守的應(yīng)對(duì)策略。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的“穩(wěn)中求進(jìn)”方針，調(diào)控將在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎(chǔ)上，宜適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段，如擇機(jī)調(diào)整限購(gòu)政策范圍，重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性購(gòu)房。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)最重要的產(chǎn)業(yè)之一房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)冷對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的影響不言而喻。為達(dá)到該雙重目標(biāo)，適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)增速，將物價(jià)控制在適當(dāng)水平將成為政策的選擇。在此背 景下， 2020年 12月召開(kāi)