【正文】 業(yè)管理特別服務(wù)、社區(qū)文化（社區(qū)診所、老人兒童特別護(hù)理服務(wù)、義務(wù)體檢、社區(qū)趣味運動會等） ◆ 業(yè)主在此居住心理方面健康的保障 —— 對應(yīng)戶型設(shè)計的先進(jìn)合理（兩代同住分居不分離，注重親情、家庭倫理關(guān)系，保持中華民族傳統(tǒng)美德）、小區(qū)環(huán)境、休閑空間的處理、泛會所功能（密切鄰里關(guān)系， 解除老人寂寞，提供獨生子女兒童安全游樂、交往機會以便今后適應(yīng)社會，提供成年人健康有益的休閑、健身活動應(yīng)付社會與職場壓力等等，總之老少咸宜）。繽紛本來就是可以形容鮮花美麗、色彩豐富并富于動感等，此處用于界定生活，和推廣主題“康樂人家”中“康”（健康、活力、運動）、“樂”（快樂、歡樂、安樂、喜樂）的概念高度一致，全部都隱含動態(tài)的、輕松的、愉悅的調(diào)子，形容“花園”及其中的生活方式、形態(tài)都十分妥帖； “動起來”明白、直截地表達(dá)出“動”的概念，可延展到如下三個層面： 第 15 頁 共 62 頁 15 城市建設(shè)的“動”（城市在新時代建設(shè)、變革、進(jìn)步 —— 新的規(guī)劃，片區(qū)新的城市定位）； 項目開發(fā)的“動”（項目即將啟動，待開始推廣時已經(jīng)隨城市建設(shè)步伐 而實施 —— 與時俱進(jìn)、明智、領(lǐng)先于市場）： 業(yè)主生活的“動”（運動 —— 健康、積極、活力；生動 —— 豐富多彩、亮麗、引人入勝 —— 繽紛） 輔助廣告語： 繽紛人生 花樣生活 ：“繽紛”與“花園”與推廣主題一致，“花樣”由家喻戶曉的“花樣年華”引申而來，與 “花園”一致。 因項目周邊同類競爭樓盤較多，市場供應(yīng)量較大，為了取得一定的市場先機，同時將本項目價值得到最大的提升從而實現(xiàn)利潤目標(biāo)達(dá)到最大化，則應(yīng)在前三個階段（預(yù)熱期、開盤期和第一次強銷期）集 中優(yōu)勢強力推廣，通過小眾傳播和媒體炒怍成為樓市熱點，引起社會輿論，開創(chuàng)熱銷場面。如果開盤期時間太早因春節(jié)、氣候、開發(fā)進(jìn) 度等綜合原因，可能破壞整體營銷推廣節(jié)奏，開盤期之后將 會難以為繼、對整體營銷不利。若會所在正式開盤前不能使用，則應(yīng)考慮在項目臨近堤 口路中間段搭建臨時銷售中心。 多層分兩期開發(fā)，但目前除 5 號樓面積確定、一期其它戶型基本確定外，二期多層單體建筑 及規(guī)劃尚未確定，因此無法將其單獨制訂銷售計劃。 由于內(nèi)部認(rèn)購期第一階段所認(rèn)購的 82 套均價僅為 2574 元 / M2，故內(nèi)部認(rèn)購期第二階段認(rèn)購均價 達(dá)到 2886 元 / M2 才能將整個內(nèi)部認(rèn)購期均價拉升到 2630 元 / M2?？蓞⒖贾苓吀偁帢潜P（小高層）的情況： 樓盤名稱 均價（元 /M2） 交樓標(biāo)準(zhǔn) 天旺淺水灣 2980 菜單式精裝修（另行收費） 長城五環(huán)花苑 3000 廚衛(wèi)精裝修 第 22 頁 共 62 頁 22 舜景花園 2800 廚衛(wèi)精裝修 富華居 2900 廚衛(wèi)精裝修 本計劃需要工程進(jìn)度的密切配合，此計劃的基本要求是 2021 年 4 月份小高層已經(jīng)確定所有設(shè)計方案并開始施工， 9 月進(jìn)入第一次強銷期時小高層接近封頂，第二次強銷期（ 2021 年 4 月）前小高層外立面腳手架落下 12 層。因此二者操 作應(yīng)分別推廣，否則容易擾亂二者截然不同的市場形象、訴求不清，無法充分挖掘、展示各自價值；有鑒于此，特對商鋪部分營銷推廣設(shè)計兩種不同推廣方案，其推廣時間、節(jié)奏與居住物業(yè)推廣時間、節(jié)奏有所差別。 如果決定在建設(shè)期即將底層商鋪投入使用，則需要與政府有關(guān)部門及早協(xié)調(diào)，并存在外圍環(huán)境、道路先期建設(shè)，使用與施工協(xié)調(diào)的問題，需要予以高度重視，及早展開相關(guān)工作。本階段宣傳力度不宜太大，推廣重點主要為： A、形象推廣 —— 圍繞項目推廣主題進(jìn)行概念炒作，突出項目五彩繽紛、康樂社區(qū)生活形象； 第 26 頁 共 62 頁 26 B、節(jié)點式活動推廣 —— 借助住博會、秋交會等節(jié)點活動，對項目進(jìn)行廣泛的宣傳推 廣，迅速提高項目的知名度。 媒體選擇兩種：齊魯晚報和濟南時報，每次報廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不 佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時予以調(diào)整。 除在車身外體噴繪形象廣告外，另可考慮與公 交公司達(dá)成協(xié)議，一方面在車內(nèi)張貼項目形象廣告紙，另一方面制作發(fā)行車票廣告 。 （ 4）電視：作為大眾傳媒，影 響力也很大，它可以多次重復(fù)同一信息，通過靈動的畫面、真實的情景，從而使人印象深刻。 期間工作內(nèi)容 第 29 頁 共 62 頁 29 （ 1）總體價格策略 （ 2）預(yù)熱期價格體系制定與執(zhí)行 （ 3）預(yù)熱期節(jié)點式活動推廣 A、住博會 B、秋交會 （ 4）銷 售物料準(zhǔn)備 A、樓書： 1 萬份 B、折頁： 1 萬份 C、沙盤： 2 個（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型） D、展板： 16 塊（其中城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施 2 塊，項目基本資料為 2 塊，多層戶型 6 塊，多層外立面 1 塊，多層裝修標(biāo)準(zhǔn) 1 塊，小高層外立面 1 塊，園林 1 塊，項目智能化配套 1塊，物業(yè)管理 1 塊），另多層精裝修方案 6 塊、小高層戶型 6 塊、商鋪 2 塊可留待后期推廣時增加。 （ 3）精裝修方案與預(yù)算確定； （ 4）五證齊全； （ 5）銷售通道與樣板房完成（如果工程進(jìn)度不能達(dá)到要求，可推遲至第一次強銷期開始前）； （ 6）工程進(jìn)度計劃、建筑單體設(shè)計、園林規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理公司的確定落實。因此本階段推廣應(yīng)相對低調(diào)，在大眾傳播 媒體上重點應(yīng)著眼于對項目有長期影響力的媒體如電視、電臺，并及早展開相關(guān)工作。 正式開盤前為預(yù)熱市場、拉升價格可在 3 月上旬再次進(jìn)行節(jié)點式推盤，但此次活動只是一種操作 手法和項目姿態(tài)，真正簽約統(tǒng)一在正式開盤后，本將此業(yè)績、均價均計入開盤期。 （ 2）戶外廣告 絕大部分戶外廣告（長期的）應(yīng)在預(yù)熱期第一階段完成，如因特殊原因未發(fā)布的則應(yīng)在此階段務(wù)必完成。 （ 5）電臺： 在濟南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布（包括活動信息和開盤信息）。 B、開盤活動 形式：待定，方案屆時另行提交。） D、沙盤： 2 個（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型，若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項。） （ 4）第一次強銷期價格體系制定與審批 （ 5）第一次強銷期廣告設(shè)計 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）營銷中心裝修完畢，包括室外環(huán)境（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則 第 37 頁 共 62 頁 37 省去該項。 （ 2）達(dá)到銷售面積：約 4400 M2，占總量的 8%； 銷售均價： 2900 元 /M2。 媒體選擇以齊魯晚報、濟南時報為主，山東商報、生活日報、都市女報為輔 。 （ 4）電臺： 在濟南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布。 依據(jù)：通過工程進(jìn)展展示開發(fā)實力，樹立客戶信心，同時表示對客戶的尊重，讓其做真正的主人。 （ 5）部分樣本房裝修完畢。 四、調(diào)整期（ 2021 年 7 月上旬 —— 2021 年 8 月下旬） 推廣重點 此階段進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時經(jīng)過前三個階段的強勢推廣，已經(jīng)打下了堅實的市場基礎(chǔ)。 媒體選擇：齊魯晚報和濟南時報。 （ 5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；此時項目已擁有一定數(shù)量的客戶與目標(biāo)客戶，可考慮開始在搜房網(wǎng)開設(shè)業(yè)主論壇，由公司委派專人負(fù)責(zé)在論壇上即使發(fā)布項目消息、挑起討論、吸 。 （ 3）電視：在濟南電視臺《濟南房產(chǎn)報道》進(jìn)行 賣點宣傳。推廣重點為： A、精裝修交房 B、戶型 —— 美滿人生 3+2 C、物業(yè)管理 D、北部商圈黃金地段，升值潛力無限（ 主要為二期小高層及商業(yè)部分入市造勢，增加項目的附加值） 第 44 頁 共 62 頁 44 期間媒體組合 （ 1）報廣 到了 7 月份，一方面由于進(jìn)入酷夏，銷售轉(zhuǎn)入淡季；另一方面在達(dá)到一定的高峰之后，需要進(jìn)行 調(diào)整，為下階段沖刺養(yǎng)精蓄銳；此外由于前期各階段的大力推廣宣傳，項目已具有相當(dāng)?shù)氖袌鲋扰c熱銷形象，此階段已不必做大量報廣。 （ 2） 多層 達(dá)到銷售面積：約 8800M2，占總量的 16%； 第 43 頁 共 62 頁 43 銷售均價： 3000 元 /M2。 （ 4）調(diào)整期價格體系制定與審批 第 42 頁 共 62 頁 42 （ 5）調(diào)整期廣告設(shè)計 期間工作要求 （ 1）銷售物料完成、到位； （ 2）精裝修方案的市場反饋及迅速調(diào)整； （ 3）工程進(jìn)度要求：一期多層主體封頂，二期小高層建筑單體設(shè)計完成并動工。 期間工作內(nèi)容 （ 1）第一次