【正文】 城拆遷，采取有效的安置補償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時還能得到一定的經(jīng)濟補償，舊城改造開發(fā) 后，吸引其他區(qū)域的人群入住，對促進該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對社會環(huán)境穩(wěn)定起到較好的作用。一年一個重點，三年三項重要措施，使我國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展比較健康，市場規(guī)范有序。 根據(jù)央行、銀監(jiān)會國慶節(jié)前發(fā)布的相關通知，貸款購買第二套 (含）以上的住房首付款將提高至 40%以上，利率不得低于同檔次基準利率的 倍，且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。在 79 月這個時間段內(nèi)，主城區(qū)各大樓盤的投資客和外地購房客戶比例明顯上漲。 成交量： 2020 年重慶式成交量較大，遠高于之前各年的水平。 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年重慶 市房地產(chǎn)市場活躍，交易量大幅上升，住房價格適度增長。 商品房供應穩(wěn)定。隨著調控政策出臺，消費者觀望情緒有所增加， 12 月九龍坡區(qū)商品房成交量出現(xiàn)下滑，商品房成交面積 萬平方米，同比下降 %，環(huán)比下降 %。 12 月商品房交易均價下降的主要原因為西彭等較邊遠的外圍區(qū)域的成交放量以及經(jīng)濟適用房項目成交量增加，拉低了整體成交價格，如位于西彭的帝景豪園，本月成交 萬平方米，成交價格僅為 1416 元 /平方米。九龍坡區(qū)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的試點區(qū)，發(fā)展速度也一直保持穩(wěn)健態(tài)勢，房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)。夜晚，現(xiàn)代化建筑鱗次櫛比、燈火輝煌、氣勢磅礴，整個渝中半島恰似一艘夜航在水中的巨輪。新的山水樓盤講究建筑與自 然生態(tài)的融合，講究觀景、親近自然。 城市化進程的加快將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來良好的發(fā)展機遇 重慶作為一個城市化水平還比較低的直轄市，在未來相當長的一段時間內(nèi)，提高城市化率將是一項重要任務。 中央“把重慶建設成為長江上游經(jīng)濟中心”的定位為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良機 重慶作為西部唯一的直轄市，在資金、項目、政策等多方面得到九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 36 國家 的大力支持和幫助?！笆濉逼陂g，我市基礎設施建設全面提速，“ 8 小時重慶”通達工程、“半小時主城”暢通工程順利完成，機場、鐵路、港口、軌道、橋梁的建設從水、陸、空搭建了與市外地區(qū)的直接聯(lián) 系通道，降低了市內(nèi)交通成本，城市擴展提速，為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定了良好基礎。 居住面積現(xiàn)狀 根據(jù)重慶市政府工作報告（ 2020 年），該數(shù)據(jù)為 平方米 /人。 本項目總供應居住用地為 21ha 左 右，約占新增居住用地總需求的2‰左右。 交通優(yōu)勢 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 交通條件極佳，袁茄路是進入片區(qū)的主要道路，該道路拓寬改造后將達到城市Ⅰ級主干道的標準。 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 38 項目土地開發(fā)的優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū)區(qū)舊城改造項目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側，距楊家坪不足一公里。 住宅總需求分析 （ 1）新增城市人口住宅需求 新增城市人口住宅需求＝新增城市人口人均居住面積＝ 320 萬人 35＝ 11200 萬平方米 （ 2）現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求 現(xiàn)有建成區(qū)居民住 房平均面積增加需求＝現(xiàn)有城市人口增加指標＝ 660 萬人（ 35 平方米－ 平方米）＝ 7062 萬平方米 （ 3）住宅總需求＝新增城市人口住宅需求＋現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝ 11200 萬平方米＋ 7062 萬平方米＝新增城市人口人均住房面積＋現(xiàn)有城市人口人均增加住房面積＝ 18262 萬平方米。 重慶市主城區(qū)土地市場預測 城市人口 根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》， 2020 年重慶市都市區(qū)城鎮(zhèn)人口預計將達到 980 萬人， 2020 年都市區(qū)常住人口為 萬人 。隨著我市的加快發(fā)展，重慶作為長江中上游經(jīng)濟中心的作用將進一步發(fā)揮，已成為重慶經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也必將獲得更多的發(fā)展良機。為實現(xiàn)這一目標，我市計劃將主城區(qū)幅員面積從上一輪規(guī)劃的 600 平方公里擴展到本輪規(guī)劃的 2737 平方公里。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的 重要 地位日益穩(wěn)固，產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于上升期 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 35 2020 年，國家作出把住宅業(yè)培育成我國新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的決定，我市歷來十分重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 重慶山水樓盤的價值越來越被人們重視。山給重慶城以雄渾的氣度，水給這里帶來了不盡的靈氣，大自然的神奇造化給這座城市帶來的無限魅力。二手房方面，九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 34 2020 年全年九龍坡區(qū)二手房均價為 2840 元 /平方米，同比增長 %，二手住宅均價 2687 元 /平 方米，同比增長 %。 商品房交易均價穩(wěn)步上升， 2020 年九龍坡區(qū)商品房交易均價 3867元 /平方米，同比增長 %，其中住宅均價 3643 元 /平方米，同比增長%。 商品房交易活躍。 房地產(chǎn)開發(fā)力度繼續(xù)加強， 2020 年全年九龍坡區(qū)土地出讓面積 萬平方米，同比增長 %。 成交均價： 07 年重慶主城區(qū)商品房均價整體上漲幅度較大， 12 月成交均價相比上半年上漲 27%左右。 10 月后，由于房貸新政對于投資客戶打擊較大，投資客在重 慶市07年全 市商品房成交情況(套)10164 10980158141088623815259532288616642172791589511919 1075501000020200300001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 31 場急劇減少。 2020 年全市商品房成交情況 從 2020 年月度成交可以明顯看出 2020 年政策對于 重慶樓市的重大影響， 9 月重慶樓市成交火爆，正是因為 6 月新特區(qū)政策的出臺；而 9 月底為限制房地產(chǎn)發(fā)展過熱的房貸政策一出，成交量立刻萎縮， 10 月和 12 月成交量跌落到今年最低水平。 2020 年 6 月初，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)《國家發(fā)展改革委關于批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》，明確：國務院同意批準設立成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 29 4 土地市場分析預測 重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 主要政策影響 近年來，針對一些地區(qū)房地產(chǎn)投資和價格增長過快， 空置房大量增加的情況，國家從宏觀上采取一系列強有力的措施對全國的房地產(chǎn)業(yè)進行了十分有效的調控。 完善基礎設施，提高土地利用價值，促進社會穩(wěn)定 項目實施舊城改造的 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) ，現(xiàn)有建筑多為上九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 28 世紀 60－ 70 年代建筑，目前存在城市布局混亂、城市面貌 臟亂差舊，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會治安不穩(wěn)定等儲多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價值體現(xiàn)出來。搬遷企業(yè)劃撥土地使用權出讓后，其土地出讓金可以作為國家資本金注入企業(yè)。 貫徹實施主城區(qū)“退二進三”戰(zhàn)略的需要 根據(jù) 重慶市人民政府關于印發(fā)《 “ 十五 ” 后期重慶加快發(fā)展服務業(yè)的工作意見》 第二十四條：采取綜合措施推動“退二進三”。做大做強“都市經(jīng)濟發(fā)達圈”，形成全市經(jīng)濟新的增長極，是我市實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要步驟。 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 舊城改造項目已納入九龍坡區(qū)的區(qū)級領導組團式重點工作項目，目前九龍坡儲備中心正全力推進該片區(qū)的拆遷。拓寬改造完成后，袁茄路將設具有 11 條公交線路的停車港，直接使建設村片區(qū)連通至主城各區(qū)，并與輕軌平安站相連，實現(xiàn)輕軌交通系統(tǒng)與公交線路交互換乘。 地塊西面為規(guī)劃中的小學，距西郊醫(yī)院為步行十分鐘的路程，該片區(qū)配套設施完善，交通方便。世紀門、駿逸新視界等樓盤的熱銷，進一步帶動了楊家坪中心及周邊地區(qū)商圈繁榮，土地也將進一步增值，隨著袁茄路改造工程的實施和水碾立交工程的開工建設，荒溝片區(qū)升值潛力巨大，必然被廣大房地產(chǎn)開發(fā)商看好。東部與重慶市動物園相鄰，九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 25 南至水碾立交，西為九龍園區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。由于城市住宅問題關系到城市居民的生活大事，又關系到社會安定的特殊性，所以城市舊商業(yè)區(qū)和城市設施改造通常是與居住區(qū)改造結合起來的。舊城改造量大面廣，主城區(qū)城市功能劃分不明顯。八三年作為綜合體制改造的試點城市后，城市建設規(guī)模逐漸擴大，特別是九七年成立直轄市以來，九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 24 城市發(fā)展速度進一步 加快。應該有目的的、高標準分期分批實施。目前的各種類型的開發(fā)新區(qū)星羅密布，有大有小。這一類地區(qū)在我市占有一定數(shù)量。隨著生產(chǎn)力發(fā)展水平的提高，人類生產(chǎn)和生活方式變化，城市在不斷地發(fā)展變化以適應社會發(fā) 展的需要。突出國際性和大區(qū)域性商務功能，建設中央商務區(qū)，加快構建以生產(chǎn)性服務業(yè)為主體內(nèi)容的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，突出以高技術產(chǎn)業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)，建設我國 重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，成為西部地區(qū)的科技、教育、文化、衛(wèi)生等社會事業(yè)高地。到 2020 年， 一小時經(jīng)濟圈的 GDP 要 在2020 年基礎上翻三番，人均 GDP 達到 77300 元，常住人口達到 2200萬人，城鎮(zhèn)化率提高到 80%，主要經(jīng)濟社會發(fā)展人均指標達到東部地區(qū)平均水平，成為西部地區(qū)重要增長極的核心區(qū) 域、長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心的主要載體、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市的戰(zhàn)略平臺。也就是 對適宜發(fā)展的 以主城區(qū)為核心的“ 一小時經(jīng)濟圈 ”“ 做加法 ” ， 通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強對產(chǎn)業(yè)及人口的承載力；對渝東南和渝東北兩翼地區(qū) 實行 “ 減壓增效 ” ，少數(shù)具備條件的點狀區(qū)域 要加快 發(fā)展， 大部分地區(qū)要 將人口和不適宜發(fā)展的產(chǎn)業(yè)轉出去，實現(xiàn)減輕人口壓力、資源環(huán)境壓力和經(jīng)濟發(fā)展壓力， 以此 促進人與自然和諧發(fā)展，保障長江上游水環(huán)境安全。預期未來隨重慶城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 21 相對于中西部同類大城市，重慶的資產(chǎn)價格將有不小的“補漲”空間。 6 月 15 日，重慶獲批成為試驗區(qū)的消息對外發(fā)布之后，改革試驗區(qū)被外界稱為“新特區(qū)”，立即爆發(fā)出“特區(qū)效應”： 6 月 17－ 25 日 9 天內(nèi) 重慶房價上漲 %，重慶股票輪番幾個交易日漲停。從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重點領域分析，重慶在土地改革、金融改革和行政管理體制改革方面的舉措，將給企業(yè)發(fā)展構造良好的外部環(huán)境，有利于降低企業(yè)外部成本，無形中將增強企業(yè)的競爭力。重慶市 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃是全國第一部城鄉(xiāng)總體規(guī)劃， 國務院在全國九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 20 人大常委會正式通過《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》前，先行批準重慶城鄉(xiāng)總規(guī)，既是支持重慶先行從規(guī)劃上開始統(tǒng)籌，也是為重慶統(tǒng)籌改革試驗提供必要的依據(jù)，創(chuàng)造基礎條件。盡管目前試驗區(qū)方案尚未報經(jīng)國務院批準，但國家將給予試驗區(qū)更大的改革空間和一定的政策環(huán)境卻是可以預期的，毫無疑問這將給重慶發(fā)展注入新的動力。 在信息平臺建設上， 加強基礎數(shù)據(jù)庫的建設，促進區(qū)域信息資源整合，構建區(qū)域城域網(wǎng)， 建設 協(xié)同統(tǒng)一的信息資源體系。 強化信息基礎建設。 健全 能源供給設施。配合西部新城建設，全面啟動西部供排水系統(tǒng)建設，規(guī)劃建設三級供水管網(wǎng)，加快水廠建設，提高西部供水能力；初步完成西部污水集中排九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 17 放管網(wǎng)系統(tǒng)，推進污水處理廠建設?；拘纬晒贰㈣F路、水運暢通完備的交通運輸網(wǎng)絡系統(tǒng)。 配合重慶市“半小時主城”的快速路、主干道等重大交通項目建設，啟動實施水碾立交、袁茄路改造，啟動建設長江濱江路，力爭南北干道實施，打通楊、謝、石、黃地區(qū)二環(huán)線和啟動建設三環(huán)線，完成華福大道主體工程向 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 16 北延伸與主城干道、二郎立交形成有機連接，形成主城核心區(qū)三環(huán)主干道交 通系統(tǒng)；配合外環(huán)高速公路西段、渝滇高速公路、西部中縱線等市級重點工程建設，加快西部新城縱向、橫向城市主干道骨架建設，同時根據(jù)需要建設城市次干道，啟動高速立交接口路段及連接線路的建設，完善中梁山隧道、華福路隧道西出口橫向干道與聯(lián)絡道的路網(wǎng)，加快完善西部鎮(zhèn)村公路路面硬化，初步形成西部新城主干道呈“三縱六橫”主骨架布局。積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，大力扶持天五博士農(nóng)業(yè)園、白市驛板鴨食品公司等 一批重點龍頭企業(yè)，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。 配合新農(nóng)村建設試 點，全力推進“兩城”建設，打造全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。 —— 引導都市旅游業(yè)逐步壯大。 —— 重視做強現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。 —— 優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 —— 大力發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)。 —— 提升 機電設備制造業(yè)。 優(yōu)化提升產(chǎn)業(yè)結構 大力發(fā)展先進制造業(yè)，打造全市現(xiàn)代制造業(yè)基地。加強對農(nóng)民的職業(yè)技能培訓，提高農(nóng)民素質，加快農(nóng)村勞動力轉移步伐，采取多種措施拓展農(nóng)民增收渠道。 按照“建設新農(nóng)村、培養(yǎng)新農(nóng)民、發(fā)展新農(nóng)業(yè)”的要求，切實抓好九龍坡區(qū)的市、區(qū)級新農(nóng)村建設試點，努力建設“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風 文明、村容