【正文】 政策，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 42 第十章 結(jié)論與建議 結(jié) 論 ⑴ 本項目符合國家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目具備良好的建設(shè)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)適用房依地方有 關(guān)保本微利的政策規(guī)定，銷售均價按 930 元 /m2,可獲得銷售收入： 、經(jīng)濟(jì)適用房收入估算 3000 m2 1050元 /m2=324 萬元 有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額估算： 房產(chǎn)稅稅率 %，按房產(chǎn)原值扣除 30%計算應(yīng)納稅額： 324萬元（ 130%） %= 萬元 營業(yè)稅稅率 5%，應(yīng)納稅額為： 324萬元 5%= 萬元 城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 7%，應(yīng)納稅額為： 7%= 教育費(fèi)附加稅率 3%，應(yīng)納稅額為： 3%= 相關(guān)稅費(fèi)小計： 銷售及管理費(fèi)用按照項目總投資的 %估算，費(fèi)用為： 324萬元 %= 利潤總額 =銷售收入 開發(fā)成本 相關(guān)稅費(fèi) 銷售及管理費(fèi)用 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 40 =324萬元 = 應(yīng)納所得稅額 = 萬元 25%= 凈利潤額 =利潤總額 應(yīng)納所得稅額 = 萬元 = 投資利潤率 =凈利潤額 /開發(fā)成本 100% = / 萬元 100% =% 銷售利潤率 =凈利潤額 /銷售收入 100% = /315萬元 100% =% 、廉租房年租金收估算 項目建設(shè)廉租房面積為 25000 m2，均按 縣 政府有關(guān)政策核定的價格出租給符合條件的低收入戶，價格暫按 2 元 / m2估算： 年租金收入 =廉租房面積月租金單價 12 =25000 m2 2 元 / m2 12 =60萬元 社會效益評價 經(jīng)濟(jì)實用房建設(shè)是黨和政府關(guān)心 人民群眾的“德政工程”，其目的是為解決困難中低收入群體的住房困難，是貫徹以人為本構(gòu)建和諧社會的重要舉措，同時也是配合 縣 舊城改造，做好城市小區(qū)配套建設(shè)的需要，是一件利國利民的大好事。 ③ 工程監(jiān)理費(fèi)：工程監(jiān)理費(fèi)按工程總投資的 1%計算，共計。各項費(fèi)用計算如下： ⑴ 建安工程費(fèi) 按建設(shè)項目內(nèi)容，建安工程費(fèi)指主體工程及輔助工程的建設(shè)費(fèi)用，其中主體工程指 6棟經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房，輔助工程指小區(qū)道路建設(shè)、小區(qū)內(nèi)水電及環(huán)保設(shè)施、綠化以及圍墻、大門等的遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 38 建設(shè)；按項目費(fèi)用構(gòu)成，建安工程費(fèi)包括主體、及輔助工程的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)及其他費(fèi)用。招標(biāo)委托的工程監(jiān)理組織必須具有政府建設(shè)監(jiān)理管理機(jī)構(gòu)審查批準(zhǔn)并持有監(jiān)理資格證書，資質(zhì)等級要求達(dá)到國家乙級資質(zhì)。 監(jiān)控方法包括：項目報告制度、現(xiàn)場視察和派駐監(jiān)理代表等。 、資格審查 按照有關(guān)規(guī)定對施工合同潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格后審。建設(shè)項目的評標(biāo)由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，評標(biāo)委員會由技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員 人數(shù)為5 人以上單數(shù)。 項目招投標(biāo)制 根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會 2020年第 9號令，特制訂本項目招標(biāo)方案。 （ 3）工程監(jiān)測：批準(zhǔn)各項目工程建 設(shè)計劃，并監(jiān)督按計劃實施；對項目監(jiān)理單位進(jìn)行管理，監(jiān)督執(zhí)行各項目技術(shù)方案和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對已完工程進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)監(jiān)測評價，組織工程竣工驗收；定時向項目領(lǐng)導(dǎo)小組報告工作和建設(shè)進(jìn)展情況。 （ 5）批準(zhǔn)與項目建設(shè)有關(guān)的重要人事任免，檢 查項目辦的工作。主要負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、監(jiān)督、協(xié)調(diào)各部門的工作，行使項目重大問題的決策和協(xié)調(diào)權(quán)； （ 1）研究、決定、審批有關(guān)項目的重大方針、政策和原則，貫徹省、市各級部門對項目建設(shè)的決定。 本經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項目的建設(shè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，本著精簡、高效的原則設(shè)置職能部門和進(jìn)行勞動定員。本項目是在建設(shè)資金及時到位的前提下，依據(jù)各項工程所需時間和正常施工期編制，總建設(shè)工期預(yù)計 12個月。 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 29 第六章 項 目實施進(jìn)度 編制原則 （ 1）本項目建設(shè)內(nèi)容為 縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房工程。 ⑶加強(qiáng)設(shè)備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對環(huán)境的影響。 、消防器材 本項目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。 ⑦項目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進(jìn)行安全教育。 ③室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 27 飾材料要用防火涂料浸泡涂刷 ,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。 消 防 、設(shè)計依據(jù)和原則 ①依據(jù) a.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2020 年修訂本） b.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GB501402020 ②原則 “預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。 ⑶廢水 生活廢水和機(jī)房油污水，采取雨污分流和污廢水經(jīng)相應(yīng)處理后實施達(dá)標(biāo)排放。項目的建設(shè)不會對原有環(huán)境狀況造成影響，在對相關(guān)污染物進(jìn)行處理后基本沒有污染。 ⑵加強(qiáng)用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動器，公共場所不使用白熾燈等。 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 24 第五章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 節(jié)能節(jié)水措施 、節(jié)能 ⑴ 節(jié)能設(shè)計依據(jù) ① 《公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892020； ② 《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T503782020。 、防雷 根據(jù)其自然地形，土壤電阻率較高以及雷電活動的特點(diǎn)，對于獨(dú)立的建筑物，應(yīng)根據(jù)其防雷類別的不同，設(shè)置不同的避雷裝置。 、弱電 ⑴ 通信：本項目位于為城市的中心地帶，城區(qū)通信主干線貫穿項目地，完全滿足項目的需要。 應(yīng)采用雙回進(jìn)線電纜埋地引至變電間，本工程擬選取 S11－10/800KVA變壓器兩臺，低壓開關(guān)柜選用抽屜的開關(guān)柜，一般電力電纜選用阻燃型 VV22型電力電纜。 項目單位對本工程的有關(guān)要求。市政供水系統(tǒng)供水保證率為 %，月停水小時數(shù)為零。用水量 10噸 /天 未預(yù)見用水量按總用水 量的 15%計。 d計，用水量 500噸 /天，時變化系數(shù)Ｋ取 ，商業(yè)按 50 L／人 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 20 公用輔助工程 、給排水 ⑴ 編制依據(jù) 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 GBJ1386（ 1997 年版）； 《室外排水設(shè)計規(guī)范》 GBJ1487（ 1997 年版）； 《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》 GBJ1588（ 2020 年版）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2020 年版）； 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090。 ⑶ 樓板保護(hù)層厚度為 15mm，耐火極限大于 。 、基礎(chǔ)設(shè)計 本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。主體結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)。注重住宅的套型結(jié)構(gòu)，合理的空間尺度，明確的功能分區(qū)，使人們既有一個活動、散步、休閑的地方，又有一個好的居住環(huán) 境，精心的立面設(shè)計，使住宅充分體現(xiàn)美感。 、平面布置 根據(jù) 縣城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，擬建項目平面布置滿足城市規(guī)劃要求，在建筑平面設(shè)計上滿足使用功能要求，同時滿足相應(yīng)的規(guī)范要求，考慮通風(fēng)，采光，以美觀適 用協(xié)調(diào)一致，整體壯觀為準(zhǔn)。 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 16 第四章 擬建規(guī)模及方案 總平面布置 、基本要求 ⑴ 規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時代性、超前性，成為居民生活區(qū)的有機(jī)組成部分，使新 建住宅與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致。 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 15 、地質(zhì)構(gòu)造與地震效應(yīng) 在大地構(gòu)造上，該地區(qū)的地震動峰值加速度 g，即對應(yīng)原地震烈度小于 6 度，依據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范（ GB50011—2020） 》判定，因此沿線構(gòu)造物設(shè)計抗震不設(shè)防。 、工程地質(zhì)條件 本項目建設(shè)場地內(nèi)埋藏的地層依據(jù)勘察結(jié)果，自上而下可分為素填土、粉質(zhì)黏土、殘積土、元古界強(qiáng)風(fēng)化板巖和中風(fēng)化板巖，其地層較為簡單，擬建場地屬中軟地土，Ⅱ類建筑場地，無巖溶、土洞、邊坡、液化等無不良地質(zhì)構(gòu)造現(xiàn)象，工程地質(zhì)條件較好。 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 14 ⑵ 排水 項目地有排污口 6個，污水排入市政污水管，排水管徑 1米；雨水采用明溝排放。 105國道、遂井公路、遂桂公路、遂堆公路、遂大公路貫穿全鎮(zhèn)，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)。 建設(shè)條件 、自然條件 縣境屬于中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。 市場定位 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 11 經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)解決一個社會在住房方面的基本保障問題，它體現(xiàn)了政府對低收入者的關(guān)愛，一方面國家大力支持并規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的各項政策，為住宅建設(shè)發(fā)展展 示了廣闊的空間，為中低收入家庭通過租、買經(jīng)濟(jì)適用住房來提高生活質(zhì)量增強(qiáng)了信心。市政府要求，在經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)中，要按照“整體規(guī)劃、逐步實施、嚴(yán)格把關(guān)、規(guī)范管理”的原則進(jìn)行?！弊?2020年廉租住房工作開展以來， 縣委，縣政府高度重視這項民生工程，成立以縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。 、建議 ⑴ 按照經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 7 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 名稱 單位 指標(biāo) 備 注 1 用地面積 畝 30 2 建筑面積 M2 28000 經(jīng)濟(jì)適用房面積 M2 3000 廉租房面積 M2 25000 3 容積率 4 綠地率 % 5 建筑密度 % 6 居住戶數(shù) 戶 564 經(jīng)濟(jì)適用房戶數(shù) 戶 30 廉租房戶數(shù) 戶 534 7 居住人數(shù) 人 1974 /戶 8 單位造價 元 /m2 9 總投資 萬元 2600 國家補(bǔ)助 萬元 1931 地方自籌 萬元 669 10 工期 月 12 結(jié)論與建議 、結(jié)論 ⑴ 本項目符合國家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目具備良好的建設(shè)環(huán)境。 遂川縣 2020年廉租住房和經(jīng)濟(jì) 適用住房工程 6 研究范圍及研究工作概況 、 項目研究范圍 本項目可行性研究范圍包括：廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房項目建設(shè)的必要性、項目定位、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、項目管理、投資估算、效益評價等。一九九六年縣政府將 房地產(chǎn)公司改為縣房地產(chǎn)管理局至今。以收租金為主，所收租金用于獎學(xué)金和扶助貧困優(yōu)等生。 一、結(jié)論 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 三、經(jīng)營管理風(fēng)險 ............................................... 錯誤 !未定義書簽。 八、財務(wù)評價結(jié)論 ...............................................